سيدخل قانون الأراضي المعدل لعام 2024، الذي أقره المجلس الوطني مؤخراً، حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس. ومن بين النقاط المهمة للغاية تنظيم منح شهادات حق استخدام الأراضي (المعروفة باسم سندات ملكية الأراضي) للأراضي التي لا توجد بها وثائق حق استخدام أراضي قائمة.
ابحث عن عمليات الشراء المبكرة
تنص المادة 138 من قانون الأراضي المعدل تحديدًا على أنه سيتم النظر في إصدار شهادات حق الانتفاع بالأراضي للأسر والأفراد الذين يستخدمون حاليًا الأراضي بدون وثائق، ولكنهم لا يخالفون قوانين الأراضي، ولا يندرجون ضمن الحالات التي تم فيها تخصيص الأراضي بدون ترخيص قبل 1 يوليو 2014. كما توضح هذه المادة عدة حالات سيتم النظر فيها لإصدار شهادات حق الانتفاع بالأراضي.
يعتقد الكثيرون أن اللائحة المذكورة آنفاً، عند دخولها حيز التنفيذ، ستحل مشكلة منح شهادات حقوق استخدام الأراضي في حالات استخدام الأراضي الموروثة من الأجداد والتي استُخدمت بشكل مستقر. ولا تزال هذه الحالات شائعة، خاصة في المناطق الريفية.
في ظل سوق عقاري راكد، ومع عدم جاذبية معظم قنوات الاستثمار، خاطر البعض بشراء أراضٍ بدون سندات ملكية في المناطق الريفية، على أمل أن يرتفع سعر البيع عدة مرات عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ ويتم إصدار سندات الملكية.
يتطلع الكثير من الناس إلى شراء الأراضي بدون شهادات ملكية الأراضي في كومونة كوانغ خي، مقاطعة داك غلونغ، محافظة داك نونغ .
في حديثه مع مراسل صحيفة "نغوي لاو دونغ"، قال السيد بوي كونغ، سمسار عقارات في مقاطعة داك نونغ، إنه تلقى خلال الأشهر القليلة الماضية عدداً كبيراً من الطلبات من عملاء يستفسرون عن شراء أراضٍ زراعية بدون سندات ملكية. ووفقاً للسيد كونغ، فإن العملاء يطلبون بشكل رئيسي أراضٍ ذات سندات ملكية خضراء (أراضٍ حرجية)، أو أراضٍ بدون سندات ملكية حمراء ولكنها مملوكة لأشخاص قاموا بزراعتها لسنوات عديدة، أو أراضٍ ذات مستخلصات حدودية (أراضٍ تم مسحها وتحديد حدودها). وروى السيد كونغ قائلاً: "لقد توسطتُ مؤخراً في بيع قطعتي أرض لعميلين من مدينة هو تشي منه وهانوي. اشتروا أراضٍ زراعية بدون سندات ملكية، وقاموا فوراً بوضع علامات حدودية بعد الشراء. وقالوا إنهم اشتروها بانتظار استكمال إجراءات الحصول على سندات الملكية عند دخول القانون الجديد حيز التنفيذ في الأول من أغسطس".
بحسب السيد كونغ، فإن الأراضي الحرجية والأراضي الزراعية غير المسجلة ملكيتها رخيصة جداً حالياً، إذ يبلغ سعرها 400-500 مليون دونغ فيتنامي للهكتار الواحد (10,000 متر مربع). في المقابل، فإن الأراضي المسجلة ملكيتها أغلى بمرتين إلى ثلاث مرات.
"في السابق، عندما كان الناس يتحدثون عن الأراضي الزراعية غير المسجلة، كان الجميع مترددين خوفًا من عدم قدرتهم على إتمام الإجراءات اللازمة بعد شرائها. كان السكان المحليون فقط هم من يشترونها ويبيعونها فيما بينهم للزراعة. أما الآن، فقد ازداد إقبال الناس عليها، حيث يطلبون مني المساعدة في العثور عليها. ربما يكونون قد علموا بالقانون الجديد الذي يسمح بتسجيل الأراضي، وبأن هذا النوع من الأراضي رخيص الثمن، وهذا ما يفسر إقبالهم الكبير عليها"، هذا ما أكده السيد كونغ.
وبالمثل، ذكرت السيدة كيم، وهي موظفة في شركة وساطة عقارية في مقاطعتي بينه فوك وتاي نينه، أن العديد من الأشخاص تواصلوا معها مؤخرًا طالبين شراء قطع أراضٍ زراعية واسعة، بل إن بعضهم استفسر عن شراء أراضٍ غير مسجلة بسندات ملكية طالما كان السعر مناسبًا. وأضافت السيدة كيم: "في الأسبوع الماضي، قدمت شركتي المشورة وأتممت صفقة شراء قطعة أرض تزيد مساحتها عن 12 هكتارًا، مزروعة حاليًا بأشجار الدوريان وأشجار فاكهة أخرى، في مقاطعة لوك نينه، بمقاطعة بينه فوك، بأكثر من 7 مليارات دونغ فيتنامي. ومن بين هذه الهكتارات الـ 12، 3 هكتارات فقط مسجلة بسندات ملكية، أما الباقي فلا يزال غير مسجل".
اتجاه محفوف بالمخاطر
صرحت المحامية نغوين فونغ لين من مكتب سينلو للمحاماة بأن قانون الأراضي الجديد، الذي سيدخل حيز التنفيذ قريباً، سيسهل إصدار سندات ملكية الأراضي للمواطنين. ومع ذلك، فإن شراء الأراضي دون سند ملكية يُعدّ استثماراً محفوفاً بالمخاطر، بل وربما بالغ الخطورة. لذا، يتعين على المواطنين والمستثمرين دراسة مزايا وعيوب شراء أو بيع الأراضي بعناية فائقة في ضوء هذا التوجه. "عادةً ما تكون الأراضي غير الموثقة قانونيًا أرخص بكثير من الأراضي ذات الملكية الرسمية. إلا أن هذا الأمر ينطوي على مخاطر عديدة. فعند شراء أرض غير موثقة قانونيًا، يجد المشترون صعوبة في التحقق من مصدر الأرض، ومعلومات عنها، ووضعها التخطيطي. علاوة على ذلك، ولعدم وجود شهادة حق استخدام الأرض، لا يستطيع المشترون التأكد من خلو الأرض من النزاعات أو التعديات، أو من وجود معاملات عقارية متداخلة أو تضارب في الملكية. في هذه الحالة، يعتمد المشترون على نزاهة البائع. وقد تُقيّد حقوق استخدام الأرض الأساسية للمشترين، إذ لا يمكنهم نقل ملكيتها، أو هبتها، أو وراثتها، أو رهنها، أو تغيير غرض استخدامها، أو تأجيرها. وإذا رغبوا في البناء عليها، فعليهم انتظار استكمال الإجراءات اللازمة لتقديم طلب تغيير غرض استخدامها والحصول على شهادة حق استخدامها..." - هذا ما حللته المحامية ليان.
صرح الدكتور فام آنه خوي، المدير العام لشركة الخدمات المالية العقارية (FINA)، وهو أحد العاملين في قطاع العقارات، بأنه لن نتمكن من تقييم فعالية قرارات بعض الأشخاص "المختصرة" لشراء الأراضي بدون سندات ملكية إلا بعد الأول من أغسطس، عندما تدخل القوانين المتعلقة بالعقارات وتجارة الأراضي حيز التنفيذ ويتم تطبيقها.
يعلم الجميع أن الأراضي الزراعية، وخاصةً تلك التي لا تملك سند ملكية، رخيصة جداً، ولكن إذا مُنحت سند ملكية، سيرتفع سعرها أضعافاً مضاعفة. ومع ذلك، لا يمكن لأحد أن يجزم ما إذا كانت هذه الأراضي غير المسجلة تخضع لأي قيود تخطيطية، أو أنها محل نزاعات، أو حتى ما إذا كان سيتم النظر في منحها سند ملكية.
"تتمتع الأراضي الزراعية بإمكانيات هائلة إذا ما استُخدمت للزراعة مع الاستثمار في الإنتاج الزراعي عالي التقنية لزيادة الكفاءة الاقتصادية. ومع ذلك، فإن أولئك الذين يشترون أراضي زراعية أو أراضي بدون سند ملكية لتغيير غرض استخدامها لاحقًا، أو تقسيمها، أو بيع قطع منها، سيواجهون صعوبات، ولا يُشجعهم قانون الأراضي والقوانين الأخرى المتعلقة بالعقارات على ذلك"، هكذا علّق هذا الخبير.
في الواقع، نصح خبراء العقارات والتمويل مرارًا وتكرارًا أصحاب الأموال الفائضة ومستثمري العقارات بالتفكير مليًا قبل الاستثمار في الأراضي والمنازل في المناطق النائية والضواحي. ويجب عليهم قبل الاستثمار مراعاة الجدوى الاقتصادية، وإمكانات الاستغلال، والمزايا، والتدفق النقدي، والعائد على الاستثمار، والسيولة، وخاصة المخاطر المتوقعة.
المصدر: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
تعليق (0)