أوقفوا المضاربة العقارية بالضرائب

إن انخفاض ضريبة نقل العقارات هو أحد الأسباب التي تؤدي إلى استمرار المضاربة والتضخم في الأسعار.

في اجتماع اللجنة الحكومية الدائمة مع الوزارات والفروع والجمعيات والبنوك والشركات بشأن وضع سوق العقارات نهاية الأسبوع الماضي، أصدر رئيس الوزراء فام مينه تشينه تعليمات صارمة بشأن التعامل مع ممارسات خلق أسعار افتراضية، والمضاربة، والتلاعب، والربح، والتلاعب بالسوق. وطلب على وجه الخصوص من وزارة المالية دراسة وإصدار سياسات عاجلة بشأن ضريبة العقارات على الأراضي والمنازل غير المستغلة، والفرق بين سعر الأرض وسعر البيع، ووضع آلية للتعامل مع المعاملات غير الواضحة.

عاجل جدا

في معرض حديثه عن حلول مكافحة المضاربة والتلاعب بأسعار العقارات، أكد السيد دوان كووك دويت، مدير شركة فيت تين ثانه للعقارات، على ضرورة تضافر العديد من العوامل لتحقيق فعالية مستدامة. وأوضح أن أهم ما في الأمر هو بناء نظام قانوني متين وواضح، يُمكّن المشترين من الحصول على معلومات دقيقة حول المنتجات العقارية التي يعتزمون تداولها. كما يجب تعزيز تنظيم العرض والطلب من قبل الجهات المعنية، لأن العديد من المستثمرين لا يزالون يبيعون بناءً على هياكل رأس المال المتاحة بدلاً من الطلب الحقيقي في السوق، مما يؤدي إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب، ويخلق ثغرات للمضاربة. واقترح السيد دويت قائلاً: "على الحكومة والوزارات والقطاعات تعزيز استخدام التكنولوجيا في المعاملات العقارية، مما يُساعد على مراقبة أنشطة السوق عن كثب ومنع عمليات البيع الافتراضية التي يقوم بها المحتالون. ويُعتبر التنسيق الوثيق بين الوزارات والقطاعات عاملاً أساسياً للحد من المعلومات المضللة، والحد من أشكال تضخم الأسعار والضغط عليها في السوق".

يتفق معظم الخبراء ورجال الأعمال مع توجيهات رئيس الوزراء بشأن التعامل بحزم لمنع الفوضى وفقدان السيطرة في سوق العقارات. الصورة: ترانج نجوين

وشاطر السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، الرأي نفسه، معتبرًا أن التوجيهات الحاسمة لرئيس الوزراء تُظهر أن أنشطة الأعمال العقارية ستحظى بأولوية التطوير في المرحلة المقبلة. وأكد أن مكافحة المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار مهمة ملحة، تهدف إلى بناء سوق شفافة وسليمة.

وفقًا للسيد تشاو، من الضروري تحديد الأشخاص المعرضين لخطر التلاعب بوضوح. وضرب مثالًا على "تثبيت الأسعار" في مزادات الأراضي، حيث يمكن لشخص يملك مساحة كبيرة من الأرض في منطقة ما أن يرفع سعر المزاد عمدًا لصالح قطع أراضي أخرى يملكها. وأوضح السيد تشاو: "يمكنهم دفع وديعة بمئات الملايين من الدونات الفيتنامية لرفع سعر قطعة أرض إلى عشرات المليارات". كما أكد أن الجمعية اقترحت إضافة عقوبات صارمة على هذا السلوك إلى قانون مزادات العقارات، لكن لم يُقبل. لذلك، يأمل أن يضيف قانون معالجة المخالفات الإدارية في المستقبل عقوبات مثل مصادرة الودائع ومنع المشاركة في المزادات لفترة زمنية محددة ليكون رادعًا كافيًا.

من أهم الحلول التي اقترحها السيد تشاو إنشاء سوق عقاري وطني، وهو مكان لتجميع المنتجات ذات المنشأ والوضع القانوني الواضحين، مختلف تمامًا عن الأسواق العقارية الخاصة الحالية التي تُعنى أساسًا ببيع الشقق الفردية. كما أشار إلى ضرورة زيادة سعر الإيداع في المزادات وأنشطة المناقصات لمنع المضاربة، مع ضرورة دراسة الأمر بعناية لتجنب التسبب في صعوبات لمشتري العقارات.

استغلال أدوات الضرائب بشكل كامل

اقترح رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات في فيتنام (HoREA) أيضًا أن على الحكومة والوزارات والقطاعات تحديد حلول أخرى عديدة، بما في ذلك السياسات الضريبية. وأشار إلى نموذج ضريبة العقارات في الولايات المتحدة، الذي يطبق معدل ضريبة بنسبة 1.21% على قيمة الأصول سنويًا، مما يُسهم في تنظيم دورة استخدام العقارات وإعادة تنظيمها. وفي فيتنام، تقترح وزارة المالية فرض ضريبة نقل ملكية عقارية بنسبة 20% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء بعد خصم النفقات المعقولة. وتُعد هذه سياسة مهمة، تتطلب قاعدة بيانات شفافة وواضحة لبناء الثقة وضمان العدالة بين المواطنين.

ومع ذلك، أشار إلى ضرورة التمييز بوضوح بين تطبيق الضريبة على العديد من المنازل، وأنه لا يمكن تطبيق معدل الضريبة نفسه على أنواع مختلفة من الأصول من حيث المساحة والموقع والقيمة. على سبيل المثال، لا يمكن فرض ضريبة على المنازل الصغيرة من المستوى الرابع في المناطق الريفية، مثل الفلل في مدينة هو تشي منه. كما أكد على ضرورة استكمال البنية التحتية للتكنولوجيا الرقمية، ورموز التعريف الشخصية الإلكترونية، وبناء قاعدة بيانات وطنية للعقارات لتكون أساسًا لإدارة وتحصيل ضرائب فعالة وشفافة. في الوقت نفسه، شدد رئيس مجلس إدارة هيئة العقارات في هو تشي منه على أهمية العمل الدعائي لحث المواطنين على التصريح بصدق ووفقًا للقانون. وأكد السيد تشاو: "يجب إعداد قائمة أسعار الأراضي بالتفصيل لكل قطعة أرض لضمان الدقة والاتساق مع القيمة السوقية الفعلية".

من منظور مهني، يرى السيد نجوين فان دوك، المدير العام لشركة ترونغ تين للمحاسبة والاستشارات الضريبية، أن معدل ضريبة نقل ملكية العقارات الحالي منخفض للغاية، مما يُسهم في تشجيع المضاربة وتفاقم مشكلة الأراضي المهجورة. وحلل أن تطبيق ضريبة بنسبة 2% على القيمة الإجمالية، بغض النظر عن الربح أو الخسارة، يؤدي إلى عدم المساواة وهدر الميزانية. في الوقت نفسه، أُلغيت ضريبة الـ 20% على الأرباح لصعوبة التحكم في إعلانات الأسعار. ومع ذلك، ومع التقدم في أنظمة الدفع غير النقدي وتسجيل المعاملات، يرى السيد دوك أن الوقت قد حان لإعادة تطبيقها لتحقيق العدالة والحد من المضاربة.

واقترح الخبير أيضا إنشاء قاعدة بيانات وطنية للمعاملات العقارية، وتعزيز الرقابة والمسؤولية على هيئات التوثيق ومكاتب العدل، ومساعدة الناس على إثبات التكاليف المتكبدة، وخلق الظروف لإدارة الضرائب بشكل شفاف.

أكد السيد دونغ مينه هونغ، مدير شركة DVL Tax Agency Company Limited، أن ضريبة الأرباح البالغة 20% معقولة، ويجب تطبيقها على الأفراد لضمان العدالة مع الشركات. وأوضح أن هذا المعدل الضريبي سيساهم في الحد من احتكار العقارات والحد من المضاربة على الأسعار. وأضاف: "في المراحل المبكرة، إذا تم اكتشاف احتيال في إعلانات الأسعار، يمكن للدولة مقاضاة التهرب الضريبي جنائيًا، مما يساعد على جعل السوق أكثر شفافية وانتعاشًا".

التعامل بشكل صارم مع "الوسطاء الاحتياليين"

أكد المحامي تران كووك باو، من نقابة محامي مدينة هو تشي منه، أن العقارات ثروة طائلة، ويرغب الكثيرون في امتلاكها لتراكمها، لكن ليس لدى الجميع المعرفة القانونية الكافية وفهم السوق. وحذّر من أن هذه بيئة مواتية للمحتالين لاستغلالها، وممارسة عمليات تضخم الأسعار، والتلاعب بعواطف المستهلكين. وأشار إلى ضرورة تعامل السلطات بجدية مع هذا الأمر لمنع الفوضى وفقدان السيطرة على السوق.

وفقًا للمحامية باو، فإن معظم قضايا الاحتيال المتعلقة بالمعاملات المدنية، وتوقيع العملاء على عقود البيع وإيداع الأموال، هي أعمال طوعية وقانونية في شكلها، لذا من الصعب جدًا تحديد السعر المناسب أو غير المناسب للتعامل معه. كما هو الحال في حالة السيدة ماي لين (المقيمة في الدائرة 11 بمدينة هو تشي منه) - ضحية التلاعب بأسعار العقارات والتضخم. قالت إنها أُغرت بشراء قطعة أرض في باو لوك (لام دونغ) مقابل 1.3 مليار دونج فيتنامي، بينما كان السعر الفعلي حوالي 300-400 مليون دونج فيتنامي فقط. لذلك، تأمل أن تتخذ السلطات إجراءات صارمة وتتعامل بحزم مع الوسطاء المحتالين، للمساعدة في الحد من فوضى السوق.

المصدر: https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm