هل العقوبات ليست رادعة بما فيه الكفاية؟

إن التشويه والانحراف في أنشطة مزادات الأراضي يسببان استياءً عامًا ويعتقد أن وكالات الإدارة المختصة بحاجة إلى التدخل واتخاذ "إجراءات أقوى" لحل هذه المشكلة بشكل كامل...

وفيما يتعلق بمزادات الأراضي، شهد سوق العقارات في الأيام الأخيرة أسعاراً قياسية فائزة لمزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي .

عادةً، استمر المزاد 19 ساعة، وانتهى في تمام الساعة 4:30 من صباح يوم 20 أغسطس. وبيعت بنجاح 19 قطعة أرض في بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، هانوي، حيث بلغ سعر أعلى قطعة 133.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد بنحو 30 ضعفًا عن سعر البداية. بالإضافة إلى قطعة الأرض المذكورة، بيعت 11 قطعة أخرى بأسعار تزيد عن 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما قطعتا الأرض اللتان حققتا أقل سعر فائز في هذه الجلسة، فقد بلغ سعرهما 91.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد بنحو 12.5 ضعفًا عن سعر البداية.

تُعتبر هذه النتيجة غير عادية للغاية، إذ وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com، بلغ متوسط ​​سعر بيع الأراضي في بلدية تين ين في الربع الثاني من عام 2024 نحو 43 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما تراوح سعر البيع في البلديات المجاورة في مقاطعة هواي دوك بين 22 و62 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2024.

في العاشر من أغسطس، أُقيم مزادٌ لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي، هانوي. بعد انتهاء المزاد، تجاوز سعر القطعة الفائزة بأعلى سعر 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد عن سعر البداية بثماني مرات. كما تراوحت أسعار القطع الفائزة العادية بين 63 و80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد عن سعر البداية بما يتراوح بين 5 و6.4 مرات.

وبالتالي، بالمقارنة مع سعر البيع الشائع البالغ 27 مليون دونج/متر مربع في الربع الثاني، فإن سعر المزاد الفائز الذي تراوح بين 63 مليون و100 مليون دونج/متر مربع لقطع الأراضي في بلدية ثانه كاو في المزاد الذي عقد في 10 أغسطس كان أعلى بنحو 2.3 إلى 3.7 مرة.

إن المزادين العقاريين المذكورين أعلاه، اللذين شهدا أسعارًا مرتفعة بشكل استثنائي، لم يجذبا انتباه الجمهور فحسب، بل ذكّرا الناس أيضًا بالمزاد "غير المسبوق" في منطقة ثو ثيم الحضرية، في مدينة هوشي منه في نهاية عام 2021.

على وجه التحديد، في 10 ديسمبر 2021، فازت شركة Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (شركة تابعة لمجموعة Tan Hoang Minh Group) بمزاد قطعة أرض بمساحة تزيد عن 10000 متر مربع في Thu Thiem مقابل 24500 مليار دونج، مما أدى إلى تحقيق رقم قياسي غير مسبوق بسعر 2.4 مليار دونج / متر مربع من الأرض، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي، مما تسبب في ضجة في سوق العقارات لفترة طويلة.

يتضح أن المزادات في هوآي دوك، وثانه أواي، وتو ثيم، على الرغم من اختلافها من حيث الموقع والوقت والسعر الابتدائي، تشترك في قاسم واحد: سعر العرض الفائز أعلى بكثير من المتوسط. إن أسعار الأراضي التي تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير لا تُسبب صعوبات في تقييم الأصول للمزادات اللاحقة في موقع المزاد فحسب، بل لها أيضًا آثار واسعة النطاق في العديد من المناطق في جميع أنحاء البلاد.

انطلاقًا من هذا الواقع، يشتبه الرأي العام بوجود "تلاعب" من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي لتوفير سيولة للمناطق المحيطة التي تعاني من حالة "خمول". لا يُمثل هذا المزاد السعر السائد في السوق، وقد يُصبح أداةً في أيدي المضاربين لرفع أسعار الأراضي. يُهدد هذا السلوك بالتأثير سلبًا على جهود الحكومة لخفض أسعار المساكن، وضمان الضمان الاجتماعي، بل قد يُسبب ركودًا في الاقتصاد بأكمله بسبب سيكولوجية انتظار مبيعات الأراضي المرتفعة.

أثارت التشوهات والانحرافات في مزادات الأراضي استياءً شعبيًا. وتشير آراءٌ عديدة إلى ضرورة تدخل الجهات الإدارية المختصة بسرعةٍ وتصحيح مزاد حقوق استخدام الأراضي، وبالتالي التعامل بحزمٍ مع استغلال المزادات لزعزعة سوق العقارات بغرض التربح.

بصفته مستثمرًا عقاريًا محترفًا، قال السيد لي مينه ترونغ (المقيم في منطقة كاو جياي، هانوي) إنه تابع مؤخرًا العديد من مزادات الأراضي وتساءل: من يقف وراء تضخم أسعار العقارات في تلك المزادات؟ لأنه بعد مزادات الأراضي غير الشفافة، لا يستفيد منها إلا القليل، بينما يتكبد باقي المستثمرين، بمن فيهم الوسطاء، خسائر.

"إن الحقيقة هي أن جاذبية أرباح العقارات كبيرة لدرجة أنه في صباح يوم المزاد فقط، يعادل الربح إجمالي دخل عدة سنوات من العمال العاديين، لذلك لا يزال المستثمرون يتدفقون بغض النظر عن ذلك" - قال السيد ترونغ وأكد أنه للتعامل بشكل كامل مع عملية مزادات الأراضي للمضاربة وارتفاع الأسعار، لا يمكننا الاعتماد على الوعي الذاتي للمستثمرين، ولكن نعتمد بشكل كبير على تصميم أجهزة إدارة الدولة.

وعلى نحو مماثل، تعتقد السيدة تران كيم نجا (المقيمة في منطقة جو فاب في مدينة هوشي منه)، التي شهدت مكاسب وخسائر أثناء انفجار فقاعة العقارات، أن المستثمرين يجب أن يكافحوا بمفردهم من أجل البقاء، ولكن لجعل سوق العقارات شفافة، فإن دور الإدارة الذي تلعبه الدولة لا يمكن الاستغناء عنه.

بدلاً من مطاردة الشائعات، أي انتظار تفاقمها قبل الإعلان عنها أو التوصية بها، ينبغي على السلطات المحلية أن تتحلى بالشفافية بشأن التخطيط والمشاريع منذ البداية. فبمجرد أن تتحقق الشفافية، لن يتمكن أي سمسار أو مضارب من نشر الشائعات التي تُسبب الفوضى وعدم الاستقرار في سوق العقارات، كما قالت السيدة نغا.

على الصعيد التجاري، أكد السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، أن شركات العقارات لا تستفيد من حمى العقارات، إذ يستغرق الاستثمار في أي مشروع سنوات عديدة، من التخطيط لإطلاقه حتى استكمال الإجراءات القانونية لبيعه. كما أن حمى الأراضي في أماكن أخرى والمشاريع التي لم تُعوّض بعد قد تؤثر سلبًا على الأعمال.

في هذه الأثناء، قام الخبير الاقتصادي فان دونج خانه بتحليل أن العقارات هي بطبيعتها قناة للعملاء المختارين لأنها تتطلب كمية كبيرة وكبيرة جدًا من رأس المال، وبالتالي فإن صورة الناس الذين يصطفون من الصباح إلى الليل لإغلاق القطع الأرضية، ونقل الملكية، واستلام الودائع... هي مجرد سيناريو جاهز، لا يتسبب فقط في وقوع الأفراد في الفخاخ وخسارة الأموال، بل يدفع السوق أيضًا إلى خطر التجميد لأن أسعار العقارات قد دفعت إلى مستويات لا يمكن تصورها.

وأكد خانه أنه "من خلال مزادات الأراضي، من الممكن على المدى القصير زيادة مستوى الوديعة، وفرض رسوم على قطع الأراضي المنقولة في وقت مبكر بعد المزاد، وما إلى ذلك، ولكن على المدى الطويل، لكي يكون هناك رادع كافٍ، فإن الحل الشامل الذي يمكن اعتباره للتنفيذ هو مقاضاة المسؤولية الجنائية عن التلاعب".

وأكد المحامي لي تو ثاو من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، في رأيه، أن التلاعب بسوق العقارات خطير للغاية، لكن فرض العقوبات لا يكفي كرادع.

وفقاً للمحامية لي ثو ثاو، يتضمن القانون الفيتنامي حالياً أحكاماً تتعلق بجريمة "التلاعب بسوق الأسهم"، مما يشير بوضوح إلى وجود علامات على التلاعب بالسوق وتعطيله كأساس لتحديد المسؤولية الجنائية عن الانتهاكات. لذلك، مع الأخذ في الاعتبار أن فعل تعطيل سوق العقارات يُسبب عواقب وخيمة على المجتمع، يُمكن أيضاً النظر في تجريمه.

برأيي، من الضروري البحث في جرائم جديدة في القانون الجنائي تتعلق بالتلاعب بسوق العقارات لتحقيق مكاسب شخصية. لا تدعوا الرأي العام يُثرثر، ولا يُقلق، ولا يُقلق بشأن مزادات الأراضي التي يُشتبه في "تضخيمها"، مما سيُضعف ثقة الناس بالسلطات ويُقلل من جدية تطبيق القانون - اقترح المحامي ثاو.

09:28 18 سبتمبر 2024

المصدر: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html