تُثير التشوهات والمخالفات في أنشطة مزادات الأراضي غضبًا شعبيًا، حيث يرى الكثيرون أن السلطات المختصة بحاجة إلى التدخل واتخاذ إجراءات أكثر صرامة لمعالجة هذه المشكلة بشكل كامل...
فيما يتعلق بمزادات الأراضي، شهد سوق العقارات مؤخراً أسعاراً قياسية للفوز بالمزادات على الأراضي في ضواحي هانوي .
خير مثال على ذلك المزاد الذي استمر 19 ساعة، واختتم في تمام الساعة 4:30 صباحًا من يوم 20 أغسطس. بيعت بنجاح 19 قطعة أرض في بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، هانوي. بلغ سعر القطعة الأعلى 133.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ما يقارب 30 ضعف السعر الابتدائي. إلى جانب هذه القطعة، حققت 11 قطعة أرض أخرى أسعارًا تجاوزت 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما القطعتان اللتان حققتا أقل سعرين فائزين، فكان سعرهما 91.3 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ما زال 12.5 ضعف السعر الابتدائي.
تُعتبر هذه النتيجة غير معتادة للغاية، إذ تشير بيانات موقع Batdongsan.com إلى أن متوسط سعر المتر المربع للأراضي في بلدية تيان ين خلال الربع الثاني من عام 2024 لم يتجاوز 43 مليون دونغ فيتنامي. كما تراوحت أسعار المتر المربع في البلديات المجاورة في مقاطعة هواي دوك بين 22 و62 مليون دونغ فيتنامي خلال الفترة نفسها.
في العاشر من أغسطس/آب الماضي، أُقيم مزاد علني على 68 قطعة أرض في منطقة نغو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي، هانوي. وبعد انتهاء المزاد، تجاوزت أعلى قيمة مُقدمة 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ثمانية أضعاف السعر الابتدائي. كما تراوحت أسعار قطع الأراضي العادية بين 63 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ما بين 5 و6.4 أضعاف السعر الابتدائي.
وبالتالي، بالمقارنة مع سعر الطلب الشائع البالغ 27 مليون دونغ فيتنامي/م2 في الربع الثاني، كانت أسعار العطاءات الفائزة التي تتراوح بين 63 و100 مليون دونغ فيتنامي/م2 لقطع الأراضي في بلدية ثانه كاو في المزاد الذي أقيم في 10 أغسطس أعلى بمقدار 2.3 إلى 3.7 مرة.
لم يقتصر الأمر على جذب مزادَي الأراضي هذين، اللذين شهدا أسعاراً مرتفعة بشكل غير عادي، لاهتمام الجمهور فحسب، بل أثارا أيضاً في الأذهان المزاد غير المسبوق الذي أقيم في منطقة ثو ثيم الحضرية في مدينة هو تشي منه في نهاية عام 2021.
على وجه التحديد، في 10 ديسمبر 2021، فازت شركة فيت ستار للاستثمار العقاري المحدودة (وهي شركة تابعة لمجموعة تان هوانغ مينه) بالمزاد على قطعة أرض تزيد مساحتها عن 10000 متر مربع في ثو ثيم مقابل 24500 مليار دونغ فيتنامي، مسجلة رقماً قياسياً غير مسبوق بسعر 2.4 مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ثمانية أضعاف السعر الابتدائي، مما تسبب في صدمة في سوق العقارات لفترة طويلة.
يتضح أن المزادات في هواي دوك، وثانه أواي، وثو ثيم، على الرغم من اختلافها في الموقع والتوقيت والأسعار الابتدائية، تشترك جميعها في أمر واحد: أن العروض الفائزة أعلى بكثير من سعر السوق العام. ولا تقتصر آثار ارتفاع أسعار الأراضي عن قيمتها الحقيقية على صعوبة تقييم الأصول للمزادات اللاحقة في المناطق التي تُقام فيها المزادات، بل تمتد لتشمل مناطق عديدة في أنحاء البلاد.
يثير هذا الوضع شكوكًا عامة حول "التلاعب" من قبل المضاربين والوسطاء العقاريين لخلق سيولة في المناطق المحيطة التي تعاني حاليًا من "ركود". لا يعكس مزاد الأراضي هذا سعر السوق السائد، وقد يصبح أداةً للمضاربين لرفع أسعار الأراضي. يُهدد هذا السلوك بتأثير سلبي على جهود الحكومة الرامية إلى خفض أسعار المساكن وضمان الرفاه الاجتماعي، بل وقد يتسبب في ركود اقتصادي نتيجة توقع بيع الأراضي بأسعار مرتفعة.
أثارت التشوهات والمخالفات في مزادات الأراضي استياءً شعبيًا واسعًا. وتشير آراء كثيرة إلى ضرورة تدخل الجهات الإدارية المختصة سريعًا لتصحيح إجراءات مزادات حقوق استخدام الأراضي، والتصدي بحزم لأي استغلال للمزادات بهدف الإضرار بسوق العقارات لتحقيق الربح.
قال السيد لي مينه ترونغ (المقيم في مقاطعة كاو غياي، هانوي)، وهو مستثمر عقاري محترف، إنه يتابع العديد من مزادات الأراضي مؤخراً، ويتساءل عن الجهة التي تقف وراء تضخيم أسعار العقارات في تلك المزادات؟ فبعد هذه المزادات التي تتسم بالغموض، لا يستفيد منها إلا قلة قليلة، بينما يتكبد غالبية المستثمرين، بمن فيهم السماسرة، خسائر فادحة.
"الحقيقة هي أن إغراء أرباح العقارات كبير للغاية؛ ففي صباح واحد فقط من المزاد، يعادل الربح دخل عدة سنوات لعامل عادي. ولهذا السبب لا يزال المستثمرون يندفعون إليه بغض النظر عن أي شيء"، هذا ما قاله السيد ترونغ، مؤكداً أنه لمعالجة ممارسة مزادات الأراضي للمضاربة والتلاعب بالأسعار بشكل كامل، لا يمكن الاعتماد فقط على وعي المستثمرين، بل يعتمد الأمر بشكل كبير على الإجراءات الحاسمة لهيئات إدارة الدولة.
وبالمثل، تعتقد السيدة تران كيم نغا (المقيمة في مقاطعة غو فاب، مدينة هو تشي منه)، والتي عانت من المكاسب والخسائر خلال انفجار فقاعة العقارات، أن على المستثمرين أن يناضلوا من أجل بقائهم، لكن دور إدارة الدولة لا غنى عنه في ضمان الشفافية في سوق العقارات.
"بدلاً من مطاردة الفقاعات المضاربية، أي انتظار انفجار الفقاعة قبل إصدار الإعلانات والتحذيرات، ينبغي على السلطات المحلية أن تكون شفافة بشأن التخطيط والمشاريع منذ البداية. فمع الشفافية، لن يتمكن أي سمسار أو مضارب من نشر الشائعات لإحداث الفوضى وعدم الاستقرار في سوق العقارات بعد الآن"، هذا ما قالته السيدة نغا.
من وجهة نظر الأعمال، أكد السيد تران خان كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا العقارية، أن شركات العقارات لا تستفيد من ارتفاع أسعار الأراضي، لأن عملية البيع تستغرق عدة سنوات من مرحلة التخطيط وحتى إتمام الإجراءات القانونية. كما أن ارتفاع أسعار الأراضي في مناطق أخرى، بالإضافة إلى عدم اكتمال سداد تكاليف المشاريع، قد يؤثر سلبًا على الشركات.
في غضون ذلك، حلل الخبير الاقتصادي فان دونغ خان أن سوق العقارات بطبيعته سوق متخصصة نظرًا لمتطلبات رأس المال الضخمة والكبيرة جدًا. لذا، فإن صورة الناس وهم يصطفون من الصباح إلى المساء لحجز قطع الأراضي، وإعادة بيعها، واستلام الدفعات المقدمة... ليست سوى سيناريو مُعدّ مسبقًا. هذا لا يُوقع الأفراد في فخ الخسارة فحسب، بل يدفع السوق أيضًا إلى حافة الانهيار لأن أسعار العقارات قد ارتفعت إلى مستويات غير مسبوقة.
"في مزادات الأراضي، يمكننا على المدى القصير زيادة مبلغ التأمين، وفرض رسوم على قطع الأراضي التي يتم نقلها مبكراً بعد المزاد، وما إلى ذلك، ولكن على المدى الطويل، ليكون الأمر رادعاً بما فيه الكفاية، فإن الحل الشامل الذي يمكن النظر فيه هو مقاضاة أولئك الذين يتلاعبون بالسوق"، هذا ما أكده السيد خان.
وبنفس الرأي، صرحت المحامية لي ثو ثاو من نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه أيضاً بأن التلاعب بسوق العقارات أمر خطير للغاية، لكن العقوبات المفروضة ليست رادعة بما فيه الكفاية حتى الآن.
بحسب المحامية لي ثو ثاو، يتضمن القانون الفيتنامي حاليًا أحكامًا بشأن جريمة "التلاعب بسوق الأسهم"، حيث يحدد بوضوح علامات التلاعب بالسوق وتعطيله كأساس للمسؤولية الجنائية عن المخالفات. ولذلك، يمكن أيضًا اعتبار فعل تعطيل سوق العقارات، وما يترتب عليه من عواقب وخيمة على المجتمع، جريمةً تستوجب التجريم.
"أرى أنه من الضروري دراسة واستحداث جريمة جديدة في قانون العقوبات تتعلق بالتلاعب بسوق العقارات لتحقيق مكاسب شخصية. لا يمكننا بأي حال من الأحوال السماح بالتكهنات العامة والقلق والتوتر بشأن مزادات الأراضي المشتبه في تضخيم أسعارها، لأن ذلك يقوض ثقة الجمهور في السلطات ويقلل من صرامة تطبيق القانون"، هذا ما اقترحه المحامي ثاو.
09:28 18/09/2024
المصدر: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html
تعليق (0)