لم يتم تنظيمها بعد بموجب القانون، 95% من مباني الشقق الصغيرة يتم بناؤها بشكل غير قانوني.

VTC News•15/09/2023

وفي حديثه إلى قناة VTC News ، أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Property Investment and Development Joint Stock Company، أن الشقق الصغيرة في الوقت الحالي تمثل تمثيلاً خاطئاً لنوع من المساكن لم يتم تنظيمه بعد بموجب القانون.

تفتقر الشقق الصغيرة حاليًا إلى أساس قانوني للاعتراف بها كنوع من المساكن القابلة للبيع. في الواقع، يُبنى معظمها من قِبل أفراد يشترون الأرض، ثم يتقدمون بطلبات للحصول على تراخيص بناء منازل فردية، ثم يقسمونها إلى شقق مستقلة للبيع. هذا اتفاق مدني، وليس عقد بيع، لعدم وجود لوائح تنظم بيع جزء من العقار.

ذكر السيد توان مثالاً: الشخص الذي يمتلك قطعة أرض مساحتها حوالي 200-300 متر مربع، عند بناء مبنى شاهق وبيع شقق فيه، لا يحصل على شهادات ملكية فردية للأرض. بدلاً من ذلك، يتم إدراج أسماء المالكين معاً في شهادة واحدة، تمثل ملكية مشتركة للعقار.

" إذا مُنح مبنى سكني صغير شهادة ملكية، فهذا يعني أنه مشروع سكني تجاري عادي، ويتطلب خطة مشروع، وموافقة استثمارية، ودفع رسوم استخدام الأرض... "، قال السيد توان.

يقول خبراء العقارات إن الشقق الصغيرة تفتقر حالياً إلى الأساس القانوني للاعتراف بها كنوع من أنواع المساكن القابلة للبيع. (صورة: كونغ هيو)

وأشار السيد توان أيضاً إلى أن ما يصل إلى 95% من مباني الشقق الصغيرة المعروضة في السوق اليوم تُبنى بشكل غير قانوني، حيث يحصل المطورون على تراخيص لبناء منازل فردية، لكنهم ينتهكون اللوائح. ويعود ذلك إلى أنه لو التزم المطورون باللوائح، لكانوا قد تكبدوا خسائر حتى قبل بدء أعمال البناء.

" إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات دونغ فيتنامي، ولكن سُمح لك ببناء 5 طوابق فقط، وعلى 70% من المساحة، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء معًا تبلغ حوالي 22 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما إذا بنيت 10 طوابق، بمساحة بناء 1400 متر مربع، فإن تكلفة المتر المربع ستكون 14 مليون دونغ فقط. وإذا بعتها مقابل 25 مليون دونغ للمتر المربع، فمن الواضح أن المستثمر لا يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق، ولكنه يحقق ربحًا كبيرًا من بناء 10 طوابق "، هكذا حلل السيد توان الأمر.

مع ذلك، يتطلب الحصول على ترخيص بناء عشرة طوابق نظامًا للحماية من الحرائق، وهو أمر مكلف للغاية ويصعب الحصول على الموافقة عليه. وبالتحديد، تنص اللوائح على أنه إذا تجاوزت مساحة الطابق 1200 متر مربع، يُلزم المستثمر بتوفير نظام للحماية من الحرائق. لذا، يلجأ بعض المستثمرين إلى التحايل على القانون من خلال التقدم بطلبات تراخيص لمبانٍ تقل مساحتها عن 1200 متر مربع، معتبرينها منازل سكنية عادية لا تتطلب نظامًا للحماية من الحرائق.

" أعتقد أن الانتشار الواسع لمباني الشقق الصغيرة في الآونة الأخيرة يعود إلى التراخي في إدارة السلطات على جميع المستويات. وكما ذكرت، فإن ما يصل إلى 95% من هذه المباني مخالفة للقانون، ومع ذلك تستمر في الوجود دون رادع لأن السلطات تغض الطرف عنها. فرق إدارة أوامر البناء في الأحياء صارمة للغاية؛ يكفي أن تحضر كيساً من الرمل أو الإسمنت إلى المنزل حتى يأتي أحدهم لاستجوابك فوراً، فما بالك بهذه المباني "العملاقة" للشقق الصغيرة التي تُبنى وتُدار بكل حرية "، هكذا عبّر السيد توان.

ويشير العديد من خبراء العقارات أيضاً إلى أن مباني الشقق الصغيرة لا تزال غير خاضعة لتنظيم محدد، وهناك سيناريوهان عند شراء شقة صغيرة.

في الحالة الأولى، بالنسبة للشقق المعروضة للبيع، يجب على المستثمر تطوير مشروع والامتثال لجميع اللوائح القانونية المتعلقة بالاستثمار والبناء والتخطيط والأراضي والعقارات. وعادةً ما يستغرق المستثمرون من سنتين إلى خمس سنوات لإكمال المشروع والتأهل للبيع.

في الحالة الثانية، يقوم المطور ببناء مبنى سكني صغير، لكنه لا يستوفي جميع المتطلبات القانونية المتعلقة بالبناء والسلامة من الحرائق، وما إلى ذلك، وبالتالي لا يحصل على ترخيص. في هذه الحالة، يمكن لمشتري الشقق الصغيرة تسجيل أسمائهم بشكل مشترك في سند ملكية الأرض مع المطور وأفراد آخرين.

وللأسف الشديد، يلجأ الكثيرون إلى شراء وبيع الأراضي باستخدام وثائق مكتوبة بخط اليد، دون تسجيل أسمائهم كمالكين في سند الملكية. وفي بعض الحالات، يعيش الناس في هذه الأراضي لما يقارب عشر سنوات دون سند ملكية. وهذا يزيد بشكل كبير من احتمالية نشوب النزاعات في حال حدوثها.

حالياً، يسمح القانون لمشتري وحدات الشقق الصغيرة بالحصول على اعتراف رسمي بحقوق ملكيتهم لكل وحدة داخل المبنى. مع ذلك، يتطلب الحصول على شهادة ملكية الأرض وتقسيمها استيفاء مبنى الشقق الصغيرة لشروط قانونية صارمة.

في الوقت نفسه، فإن معظم مباني الشقق الصغيرة في هانوي لا تفي بتلك اللوائح، وبالتالي فهي غير مؤهلة للحصول على شهادات ملكية منفصلة لكل وحدة.

تنتشر مباني الشقق الصغيرة في كل مكان بالمدن الكبرى. (صورة: كونغ هيو)

من الناحية القانونية، ذكرت المحامية نغوين ثي مينه ثو - مكتب هوب نهات للمحاماة، نقابة المحامين في هانوي، أن القانون الحالي لا يُعرّف "مباني الشقق الصغيرة". ولأن هذا النوع من المباني لا يُعترف به كمشروع سكني تجاري، فإن مباني الشقق الصغيرة تُعتبر منازل فردية.

وفقًا للبند 2، المادة 6 من المرسوم الحكومي رقم 99/2015/ND-CP، الذي يقدم لوائح وإرشادات مفصلة بشأن تنفيذ بعض مواد قانون الإسكان لعام 2014، يتم منح المنظمات والأسر والأفراد الذين يمتلكون مساكن قائمة بشكل قانوني، بما في ذلك المنازل المنفصلة متعددة الطوابق والشقق بمساحة لا تقل عن 30 مترًا مربعًا أو أكثر، والمصممة كوحدات مستقلة تلبي متطلبات المباني السكنية، شهادات ملكية من قبل الجهات الحكومية المختصة لأصحاب كل وحدة سكنية لضمان الحقوق والمصالح المشروعة للمالكين.

في حالة قيام المالك ببيع أو تأجير أو إهداء أو توريث شقة في هذه الوحدة السكنية إلى منظمة أو أسرة أو فرد آخر مؤهل لامتلاك مسكن في فيتنام، فإن حقوق استخدام الأرض المرتبطة بهذه الوحدة السكنية تصبح استخدامًا مشتركًا لجميع أولئك الذين اشتروا أو استأجروا أو حصلوا على الشقة كهدية أو ورثوها.

" لذلك، بالنسبة للمباني السكنية الصغيرة - أي المنازل الفردية - إذا استوفت الشروط المنصوص عليها، فسيتم إصدار شهادات لكل شقة. أما إذا لم يستوفِ المبنى السكني الصغير الشروط القانونية، فسيتم إصدار شهادة واحدة فقط للمبنى بأكمله، وقد تتضمن أسماء الملاك المشتركين"، هذا ما صرح به المحامي ثو.

بحسب المحامي مينه ثو، فإنّ المباني السكنية الصغيرة، رغم تصنيفها كمنازل مستقلة، يجب أن تستوفي المعايير واللوائح القانونية لضمان توافق البناء مع لوائح التخطيط ومتطلبات السلامة من الحرائق. وفي حال مخالفة البناء للوائح السلامة من الحرائق، مما يؤدي إلى عواقب وخيمة (خسائر في الأرواح والممتلكات)، يتحمل البائع/المؤجر مسؤولية الخسائر في الأرواح والممتلكات الناجمة عن هذه المخالفة.

في عام ٢٠٢٠، أصدرت وزارة البناء وثيقةً تطالب فيها السلطات المحلية بتشديد إدارة المباني السكنية المنفصلة متعددة الطوابق والشقق. وسلطت الوثيقة الضوء على العواقب السلبية، مثل: ارتفاع مخاطر الحرائق والانفجارات، وزيادة الكثافة السكانية مما يؤدي إلى ازدحام مروري، وتدهور الصرف الصحي، والإضرار بالجماليات العمرانية. ومع ذلك، في غياب لوائح أو عقوبات محددة، تبقى الإدارة صعبة، ولا تزال العديد من المباني السكنية الصغيرة الجديدة تنتشر.

تشاو آن

مصدر