لا يزال نقل المشروع متوقفاً.

كان هذا هو تقييم الخبراء في الندوة: القوانين المتعلقة بالأنشطة المالية فيما يخص نقل رأس المال والمساهمة فيه والاستثمار في المشاريع العقارية في فيتنام، والتي نظمتها جمعية البحوث والاستشارات بشأن السياسات والقوانين المتعلقة بأنشطة الاستثمار في فيتنام في 30 مايو.

ولبيع المشروع، عليهم أن يلتفوا على القانون.

بحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإن النظام السياسي برمته عازمٌ حالياً على إزالة العقبات أمام المشاريع. إلا أن اللوائح التي تشترط على المشاريع الوفاء بالتزاماتها المالية قبل نقل ملكيتها كلياً أو جزئياً تُسبب صعوبات للشركات.

لأن الحصول على أراضٍ نظيفة يتطلب استثمارًا ضخمًا من الشركات. وبحلول وقت بدء التنفيذ، ينفد مال العديد من المستثمرين لأن القانون يشترط وجود شهادات ملكية للأراضي لتكون المشاريع مؤهلة للحصول على القروض. لذلك، يضطر العديد من المستثمرين إلى بيع مشاريعهم قبل الأوان.

مع ذلك، عندما تواجه عمليات نقل المشاريع صعوبات، تلجأ الشركات إلى التحايل على القواعد بنقل أسهمها. عندئذٍ، يتغير جوهر العمل، ويصبح المالك الجديد في الأساس مشتري المشروع. هذه الثغرة ليست خاطئة في حد ذاتها لأن القانون لا يحظر نقل أسهم الشركات، لكنها تنطوي على بعض المخاطر لاحقًا.

حالياً، لا يمكن نقل العديد من المشاريع بسبب اللوائح الصارمة للغاية.

صورة: دين سون

بحسب الدكتور هو ترونغ فوك، العضو السابق في اللجنة الدائمة للجنة الحزب بمقاطعة بينه ثوان، فإن مدينة هو تشي منه وحدها تعاني حاليًا من أكثر من 100 مشروع تواجه عقبات قانونية ولا تستوفي شروط نقل الملكية، مع تجميد مئات الآلاف من مليارات الدونغ. وهذا يجعل من المستحيل على الراغبين في البيع القيام بذلك، كما يجعل من المستحيل على الراغبين في الشراء القيام بذلك أيضًا.

يكمن السبب الجذري في تضارب الأحكام القانونية. فقانون الاستثمار يسمح بنقل الملكية بعد الموافقة على خطة الاستثمار، بينما يشترط قانون الأعمال العقارية وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ الوفاء بالالتزامات المالية. وهذا يخلق منطقة رمادية قانونية: فالاستثمار مسموح به، لكن الوصول إلى الأرض مقيد.

يشترط القانون أيضاً استكمال البنية التحتية الجديدة قبل نقل ملكية الأرض، لكن النسبة المئوية غير محددة. علاوة على ذلك، ثمة اختناق في عملية تقييم الأراضي، حيث تطول هذه العملية إلى أجل غير مسمى، فضلاً عن غياب آليات تسعير مرنة قائمة على السوق، مما يؤدي إلى تجميد رؤوس الأموال وتوقف المشاريع.

يدفع المشتري رسوم استخدام الأرض بدلاً من ذلك.

في ضوء هذا الوضع، يرى المحامي ترونغ آنه تو، رئيس مجلس إدارة شركة TAT للمحاماة، أن عمليات الاندماج والاستحواذ في قطاع العقارات لم تعد مجرد نقل للأصول، بل أصبحت في كثير من الأحيان نقلاً لكامل "السجل القانوني" للمشروع. وهذا أيضاً هو السبب في أن الجوانب القانونية باتت المعيار الأول لتدفقات رأس المال.

"في السابق، كانت المؤسسات الائتمانية مهتمة في المقام الأول بقيمة الضمانات، لكنها الآن تريد أن تعرف كيف تم الحصول على حقوق استخدام الأراضي، وإلى أي مدى تم الوفاء بالالتزامات المالية، وما إذا كان المشروع يشمل أصولاً عامة، وما إذا كانت حقوق الملكية هذه قادرة على الحفاظ على الاستقرار في حالة حدوث تغييرات في البيئة القانونية"، كما قال المحامي ترونغ آنه تو.

عندما تصبح هذه الأسئلة محورية في عملية التدقيق النافي للجهالة، تبدأ المخاطر القانونية بالانعكاس بشكل مباشر على قيمة الصفقة. سيخضع المشروع ذو التاريخ القانوني المعقد لخصم أكبر. وسيستغرق المشروع ذو الالتزامات المالية غير المكتملة وقتًا أطول للحصول على التمويل. أما المشروع ذو التاريخ القانوني غير الواضح، فسيخضع لعملية تدقيق نافية للجهالة أكثر صرامة وطولًا.

بمعنى آخر، لم يعد الخطر القانوني اليوم محصوراً في تقارير المحامين، بل يتم ترجمته إلى مصطلحات نقدية من خلال تكلفة رأس المال، وشروط الصرف، ونسبة القرض إلى القيمة، وتقييم المشروع نفسه.

على مستوى أعمق، بحسب السيد ترونغ آنه تو، فإن ما ينقص السوق حاليًا ليس بالضرورة الأراضي أو التدفقات النقدية. فالمستثمرون لا يكونون مستعدين حقًا للاستثمار طويل الأجل إلا عندما يفهمون بوضوح حقوقهم والتزاماتهم، وما إذا كانت هذه الحقوق ستظل محمية بعد سنوات عديدة.

ولهذا السبب أيضاً، لم يعد التنافس على امتلاك المزيد من الأراضي هو الحدث الأبرز في سوق عمليات الاندماج والاستحواذ العقارية، بل أصبح بناء حقوق ملكية أكثر شفافية واستقراراً وموثوقية. هذا هو التغيير الأهم الذي يشهده سوق العقارات الفيتنامي حالياً.

وللتغلب على هذه الصعوبات، تم اقتراح العديد من الحلول.

صورة: دين سون

لتذليل العقبات التي تواجه هذه المشاريع، اقترح الدكتور بوي دانغ دونغ، نائب رئيس لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية ، دراسة آلية تسمح للمؤسسات الائتمانية بتقديم ضمانات أو إنشاء حسابات ضمان. وبناءً على ذلك، يمكن استخدام أموال المشتري مباشرةً لسداد الالتزامات المالية المتعلقة بالأرض للدولة نيابةً عن البائع. من شأن هذا الحل أن يُسهم في استئناف المشاريع المتوقفة حاليًا بسبب عجز المستثمر السابق عن سداد الضرائب، مع ضمان تحصيل الدولة للضرائب بشكل صحيح وكامل.

من الضروري الإسراع في وضع الإطار القانوني لتطوير صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وصناديق الأسهم الخاصة. ستوفر هذه الصناديق أساساً مالياً متيناً، حيث ستعمل كمشترين محترفين لتوحيد المشاريع المتفرقة من خلال عمليات نقل الملكية، مما يقلل الاعتماد المفرط على القروض المصرفية.

في الوقت نفسه، ينبغي إصدار إرشادات تفصيلية ومتسقة بشأن أساليب تقييم الأراضي بموجب قانون الأراضي الجديد. سيساعد التقييم الواضح للأراضي الشركات على تحديد تكاليف الفرص البديلة بدقة، مما يُسرّع من تقييم صفقات الاندماج والاستحواذ ويقلل من فترات التفاوض الطويلة.

"يجب تبسيط الإجراءات الإدارية بعد عملية النقل. ينبغي تنفيذ عملية تغيير المستثمر في شهادة الاستثمار وشهادة ملكية الأرض من خلال آلية واحدة، مما يقلل وقت الانتظار حتى يتدفق رأس المال إلى إعادة بناء المشروع في وقت أقرب"، هذا ما اقترحه السيد بوي دانغ دونغ.

المصدر: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm