هل هناك أي فرصة للاستثمار في شقة استوديو بغرفة نوم واحدة؟

في حين يستمتع المستثمرون المحليون والأجانب الأثرياء بطفرة العقارات في اليابان، يفقد العمال الشباب الأمل في كسب دخل إضافي من سوق رئيسية: الشقق الصغيرة في اليابان، والتي يُنظر إليها كمصدر دخل للعديد من المتقاعدين.

كانت الشقق المكونة من غرفة واحدة، أو الاستوديوهات، في وقت ما استثمارًا جذابًا للمهنيين الشباب، لكن الأسعار أصبحت باهظة الثمن بالنسبة للعديد منهم مع ارتفاع أسعار العقارات وبدء بنك اليابان في رفع أسعار الفائدة، مما يدفع تكاليف الرهن العقاري إلى الارتفاع.

قال المحلل ماسانوري كودا: "اختفى الشباب، وخاصةً المستثمرون "الموظفون"، من سوق العقارات. فالبنوك لا تُقرضهم" ، مضيفًا أن البنوك أصبحت أكثر انتقائية في الإقراض مع ارتفاع أسعار الفائدة. وقد أدى ارتفاع أسعار العقارات، وأسعار الفائدة، وتكاليف الملكية الباهظة، مثل رسوم الصيانة، إلى صعوبة شراء شقق بغرفة واحدة.

وفقاً لكودا، يُعزى ارتفاع أسعار العقارات الحالي، والذي استمر منذ تطبيق السياسات الاقتصادية اليابانية الانكماشية في العقد الثاني من القرن الحادي والعشرين، إلى الأثرياء اليابانيين، إلى جانب المستثمرين والشركات الآسيوية. ويُشكل المستثمرون الشباب نسبة ضئيلة من هؤلاء المشترين، وخاصةً أولئك الذين يتقاضون رواتب عالية في شركات ذات أصول أجنبية.

أسعار الشقق ذات الغرفة الواحدة أصبحت بعيدة المنال بشكل متزايد للعاملين بدوام كامل. (تصوير: يوتاكا مياغوتشي، أريسا مورياما، وكونوسوكي أوراتا)

لسنوات، سعت الحكومة اليابانية إلى رفع الأسعار والأجور، مما يسمح لبنك اليابان المركزي بتطبيع أسعار الفائدة. وقد رفع البنك المركزي مؤخرًا أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها في 17 عامًا، مُشيرًا إلى ما يأمل أن يكون نهاية "العقود الضائعة". بدأ هذا الركود الطويل في تسعينيات القرن الماضي، بعد انفجار فقاعة مالية. وفي العقد الثاني من القرن الحادي والعشرين، حاول بنك اليابان المركزي، دون جدوى، تعزيز إنفاق الأسر والشركات من خلال "التيسير الكمي والنوعي"، ليلجأ في النهاية إلى أسعار فائدة سلبية.

أبقى بنك اليابان المركزي سعر الفائدة الرئيسي دون تغيير في ختام اجتماعه للسياسة النقدية الذي استمر يومين في أواخر مارس، مع توقعات برفع آخر لسعر الفائدة في الصيف. في يناير، رفع البنك المركزي سعر الفائدة على القروض غير المضمونة لليلة واحدة إلى أعلى مستوى له في 17 عامًا عند 0.5%، بزيادة ربع نقطة مئوية عن زيادته السابقة في يوليو 2024.

لكن في حين يُعدّ تعافي الاقتصاد خبرًا سارًا، إلا أن الارتفاع المطرد في أسعار الفائدة سلّط الضوء على الجوانب السلبية: انتهاء الانكماش الاقتصادي، والائتمان المجاني، الذي جعل الاقتراض متاحًا لمشتري العقارات، بمن فيهم الموظفون. تُعدّ الشقق ذات غرفة النوم الواحدة، التي يمكن للمشترين شراؤها ثم سداد ثمنها بتأجيرها، وسيلة استثمار شائعة. وقد منحت البنوك هؤلاء المشترين قروضًا بفضل رواتبهم الثابتة.

قال تي واي، وهو موظف يبلغ من العمر 32 عامًا في شركة كيميائية: "أسعار الفائدة في ارتفاع منذ أن اشتريتُ العقار قبل خمس سنوات. تتغير أسعار الفائدة، لذا حتى مع ثبات رأس المال الشهري، ترتفع رسوم الفائدة" . اشترى تي واي أول عقارين له في طوكيو وأوساكا قبل خمس سنوات، عندما كانت السياسة النقدية لبنك اليابان في أدنى مستوياتها وكانت أسعار الفائدة سلبية.

شهدت أسعار العقارات ارتفاعًا مطردًا خلال العقدين الماضيين. ووفقًا لشركة بيانات العقارات "طوكيو كانتي"، بلغ متوسط سعر شقة الاستوديو المبنية حديثًا في العاصمة عام 2023، 32.86 مليون ين، بزيادة قدرها 50% عن متوسط سعرها البالغ 21.79 مليون ين في عام 2004. وتزداد هذه الزيادة بشكل أكبر بالنسبة للشقق القديمة: ففي عام 2023، بلغ متوسط السعر 16.02 مليون ين، بزيادة تقارب 72% عن عام 2004، حيث بلغ متوسط سعر الشقة المستعملة 9.32 مليون ين.

شهدت العائدات الإجمالية - وهي نسبة دخل الإيجار الذي يحققه المستأجرون سنويًا إلى سعر العقار - انخفاضًا على مدار العقد الماضي. بلغ العائد على شقة استوديو جديدة في عام 2023 نسبة 3.37%، بانخفاض عن 3.98% في عام 2014، بانخفاض يقارب 0.61 نقطة مئوية. أما العائد على الشقة القائمة، فقد بلغ 5.66%، بانخفاض يقارب 1.73 نقطة مئوية عن 7.39% في عام 2014.

وفي ظل انخفاض الأرباح، لا يزال العمال الأصغر سنا الذين يشعرون بالقلق بشأن ما إذا كانوا سيتمكنون من العيش بعد التقاعد مهتمين بشراء وتأجير العقارات.

قالت شركة رينوسي، وهي خدمة استثمار عقاري تستهدف الشباب وتديرها شركة جي إيه تكنولوجيز المدرجة في بورصة طوكيو، إن الاستفسارات من الشباب العاملين في البنوك الأجنبية ومشاريع تكنولوجيا المعلومات والحكومات زادت عشرة أضعاف بين عامي 2021 و2024، حيث يتطلع المستثمرون المحتملون إلى تنويع مخاطرهم، بدلاً من الاعتماد فقط على هيئة الأوراق المالية والبورصات اليابانية.

يعتقد الكثير من الشباب في العشرينيات من عمرهم أنهم سيحتاجون إلى مبلغ كبير من المال في المستقبل، سواءً للزواج أو إنجاب الأطفال أو نفقات التعليم . ويُقلقهم إمكان جمع هذا المبلغ من خلال نظام NISA فقط، وفقًا لمسؤول استراتيجية الأعمال في شركة Renosy.

قبل خمس سنوات، انتشرت أخبار كثيرة عن "مشكلة الـ 20 مليون ين" بعد التقاعد، وكيف أن قيمة المال ستنخفض إذا ما تم الاحتفاظ به في ودائع مصرفية. ظننتُ أنني بحاجة إلى الاحتفاظ بأموالي الشخصية في أماكن أخرى، مثل الاستثمارات، كما قال تي واي. تشير مشكلة الـ 20 مليون ين إلى قاعدة عامة مفادها أن الناس يحتاجون إلى 20 مليون ين كمدخرات للتقاعد براحة.

وفقًا ليوكيكو ديت، المخططة المالية وممثلة شركة You&me Partners في FP، يتزايد الطلب على الثقافة المالية. وأضافت ديت أن منصات التواصل الاجتماعي، مثل إنستغرام وX ويوتيوب، تُعدّ مصادر معلومات "شائعة للغاية" للشباب الذين يسعون إلى اكتساب الثقافة المالية، حيث يتخذ معظمهم قراراتهم الاستثمارية بناءً على ما يتعلمونه من هذه المنصات فقط - وهي نصائح غالبًا ما تكون مشكوكًا في جودتها.

الاستثمار العقاري محفوف بالمخاطر. يقول إيساو كاتسوتا، المحامي الذي تعامل مع قضايا أساليب بيع خبيثة تستهدف أشخاصًا غير مهتمين بالاستثمار ولكنهم يُغرون بإنفاق مبالغ طائلة: "نظرًا لأن شركات المبيعات قد تحقق أرباحًا بملايين الينات لكل وحدة استثمارية جديدة تُباع، فإن عروض البيع غالبًا ما تكون عدوانية، وأحيانًا مصحوبة بتفسيرات غير كافية، وفي بعض الحالات، قد تُعرض الوثائق بطريقة مضللة، متجاهلةً أمورًا مهمة ومُفسرةً حقائق خاطئة" .

وأضاف كاتسوتا أن وضع مالكي العقارات بموجب القانون الياباني "أضعف بكثير" من وضع شركات التأجير من الباطن. ويمتد هذا الوضع الضعيف إلى العقود.

بحلول عام ٢٠٢٢، سيكون التعليم المالي إلزاميًا في المرحلة الثانوية. يُدرّس هذه الدروس عادةً معلمو الاقتصاد المنزلي أو الدراسات الاجتماعية ذوو الخلفيات المالية، أو متخصصون في قطاعي التمويل والأوراق المالية. ولكن لا تزال هناك بعض المشاكل.

قال ديت: "كثير من المعلمين أنفسهم يفتقرون إلى الخبرة في الاستثمار وما شابه، لذا أعتقد أنه من الصعب عليهم تثقيف الطلاب حول الثقافة المالية. هناك الكثير من الناس الذين يريدون المعلومات، ولكن لا يوجد عدد كافٍ من المتخصصين القادرين على تقديمها بشكل صحيح".

المصدر: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html