قطع الأراضي التي تصل خسائرها إلى 40% لا تزال صعبة التصفية.. 4 طرق حديثة لتقدير قيمة الأراضي

الحكومة تصدر قواعد جديدة لتقييم الأراضي، السوق يتراجع، هل من الممكن نقل ملكية الأراضي التي تم إعلان إلغاؤها؟... آخر أخبار العقارات.

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

ومن المتوقع أن يواجه سوق العقارات بشكل عام والأراضي بشكل خاص صعوبات في عام 2024، حيث لم تظهر معنويات الاستثمار حتى الآن أي علامات على التعافي الإيجابي. (المصدر: فيتنام نت)

الحكومة تصدر أنظمة جديدة بشأن تقييم الأراضي.

في الخامس من فبراير/شباط، أصدرت الحكومة مرسوماً يقضي بتعديل وتكملة عدد من المواد المتعلقة بأسعار الأراضي. هناك أربعة طرق لتقييم الأراضي وهي:

يتم تطبيق أسلوب المقارنة من خلال تعديل أسعار قطع الأراضي ذات الغرض الاستخدامي المماثل، مع وجود بعض أوجه التشابه مع قطع الأراضي المطروحة في السوق أو الأراضي الفائزة بالمزادات التي أوفت بالالتزامات المالية. الطريقة هي تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض، لتحديد سعر قطعة الأرض.

تنص الحكومة على أن يتم تطبيق أسلوب المقارنة عندما يكون هناك على الأقل 3 قطع أرض لها نفس الغرض من الاستخدام وبعض العوامل المتشابهة.

يتم تنفيذ طريقة الدخل عن طريق أخذ متوسط الدخل السنوي الصافي لكل مساحة أرض مقسومًا على متوسط سعر الفائدة على الادخار بالعملة الفيتنامية، لمدة 12 شهرًا في بنك تجاري. الشرط هو أن تكون هذه البنوك مملوكة للدولة بنسبة تزيد على 50% من رأس المال التأسيسي أو إجمالي الأسهم التصويتية. تبلغ فترة حساب الفائدة المتوسطة 3 سنوات متتالية، ويتم حسابها حتى نهاية الربع الأخير بالبيانات قبل وقت التقييم.

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي الزراعية وغير الزراعية التي لا تعتبر أراضي سكنية ولا تتوفر فيها شروط تطبيق الطريقة المقارنة.

طريقة الفائض هي أخذ إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية مطروحًا منها إجمالي التكلفة التقديرية لتطوير قطعة الأرض ومساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى). تستخدم هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي للمشاريع الاستثمارية التي لا تتوفر فيها شروط المقارنة والدخل ولكن تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير للمشروع.

طريقة معامل تعديل سعر الأرض هي أخذ سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي وضربه في معامل التعديل. يتم إصدار معامل التعديل من قبل المحافظات والمدن، من خلال المقارنة مع أسعار الأراضي المشتركة في السوق.

وبالمقارنة باللوائح الصادرة عام 2014، قامت الحكومة بإزالة طريقة خصم تقييم الأراضي امتثالاً لقانون الأراضي المعدل الذي أقره المجلس الوطني في منتصف يناير/كانون الثاني.

وينص المرسوم الجديد على أن لجنة الشعب الإقليمية أو لجنة الشعب المحلية ستقرر أسعار الأراضي المحددة وفقا لأحكام قانون تنظيم الحكم المحلي. وتتولى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مساعدة اللجنة الشعبية على نفس المستوى في تحديد أسعار الأراضي المحددة.

انخفاض سوق الأراضي

وبحسب بيانات جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن سوق الأراضي لم يعد "ساخنًا" كما كان في الماضي. لقد شهدت المنتجات الأرضية تخفيضات كبيرة في الأسعار، مما أدى إلى تقليص الخسائر بنسبة 30-40%، ولكن لا يزال من الصعب تصفيتها.

وبحسب تقرير حديث صادر عن معهد اقتصاديات البناء التابع لوزارة البناء حول تطورات سوق الأراضي، فإن العرض الثانوي للأراضي في عام 2023 سينخفض بشكل كبير مقارنة بالعام السابق.

ومنها، انخفض العرض الثانوي للأراضي المخصصة للمشاريع في عام 2023 مقارنة بعام 2022 في هانوي بنحو 46.4%، وانخفض في مدينة هوشي منه بنحو 56.3%، وانخفض في دا نانغ بنحو 44.5%، وانخفض في بينه دونغ بنحو 45.3%، وانخفض في هاي فونغ بنحو 58.6%.

علاوة على ذلك، فإن وضع معاملات الأراضي في عام 2023 هادئ أيضًا. انخفض حجم المعاملات الثانوية للأراضي المخصصة للمشاريع في هانوي بنحو 45.4%، وانخفض في مدينة هوشي منه بنسبة 60.1%، وانخفض في دا نانغ بنسبة 49.4%، وانخفض في بينه دونغ بنسبة 48.1%، وانخفض في هاي فونغ بنسبة 30.3%، وانخفض في دونغ ناي بنسبة 59.4%.

تتجه أسعار معاملات الأراضي الثانوية في عام 2023 إلى الانخفاض بنحو 10-15٪ مقارنة بعام 2022 وتنخفض بشكل كبير في بعض المناطق مثل دونغ ناي، وخان هوا، ودا نانغ، ومدينة هوشي منه.

وفقًا للتقرير المذكور أعلاه لمعهد اقتصاديات البناء، فقد أعيد تنفيذ تنظيم مزادات أراضي المشاريع في العديد من المناطق في الربع الأخير من عام 2023. وعلى الرغم من أن سعر المزاد الفائز لا يختلف كثيرًا عن السعر الابتدائي، إلا أن هذا يُعتبر أيضًا إشارة إيجابية للسوق عندما أظهرت القدرة الشرائية علامات تحسن.

أفاد تقرير سوقي صادر عن إحدى وحدات الأبحاث أن سوق الأراضي سجل انخفاضًا حادًا في الطلب على البحث في عام 2023. وعلى وجه التحديد، انخفض عدد عمليات البحث عن الأراضي في عام 2023 بنسبة 45٪ مقارنة بعام 2022، وخاصة أراضي المشاريع. وبالمقارنة مع ذروة "حمى الأرض" في مارس/آذار 2022، انخفضت مساحة الأراضي في المحافظات الجنوبية بنسبة 71%.

وتعتبر صعوبات الوصول إلى رأس المال والثقة لدى المستثمرين من العوائق المؤكدة أمام قرار العملاء بتملك العقارات. سجلت الأسعار الأولية انخفاضًا بنسبة 10-13% مقارنة بعام 2022، وسجلت الأسعار الثانوية انخفاضًا بنسبة 15-30%، وكان الانخفاض في مجموعة العملاء الذين يستخدمون القروض والمشاريع واسعة النطاق ذات البنية التحتية غير المكتملة - القانونية.

ورغم التطورات القاتمة، فإنه من غير المتوقع أن يكون وضع المعاملات نابضا بالحياة، وفقا لمعهد اقتصاديات البناء. انخفاض السيولة في عام 2023 والحذر النفسي لدى المستثمرين في اتخاذ قرارات الاستثمار يعني أن سوق الأراضي في عام 2024 لا يزال يحتاج إلى مزيد من الوقت للتعافي.

قد يؤثر قانون العقارات الجديد الذي يشدد القواعد المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها على العرض ونفسية المشتري وأسعار هذا القطاع في الفترة المقبلة. ومن المتوقع أن يستمر انخفاض الطلب على أسعار الشراء والمعاملات لقطع الأراضي الكبيرة.

وعلى العكس من ذلك، بالنسبة لقطع الأراضي الصغيرة، سوف يتحسن السيولة وقد ترتفع أسعار المعاملات الثانوية قليلاً مقارنة بعام 2023.

وفي معرض تعليقها على سوق الأراضي، توقعت VARS أن يكون العرض في هذا القطاع نادرًا في عام 2024 عندما تتمكن سياسات القانون الجديدة من تغيير قواعد اللعبة في هذا السوق. قد يؤدي ندرة العرض إلى ارتفاع أسعار الأراضي بنحو 5-7% مقارنة بعام 2023 في المدن الكبرى. في المناطق المتقدمة، تميل البنية التحتية إلى التدهور.

وبحسب دراسة أجراها مركز أبحاث السوق في نهاية عام 2023، فإن 63% من الأشخاص الذين لديهم احتياجات عقارية في عام 2024، معظمهم مهتمون بالشقق والأراضي والمنازل السكنية.

أظهر استطلاع رأي أجرته وحدة بحثية حول نفسية مشتري المنازل في نهاية عام 2023 أن قطع الأراضي هي النوع الأكثر شعبية من العقارات ولديها معدل انتظار مرتفع للشراء في القاع. إن الواقع المذكور أعلاه يظهر أن الأرض لا تزال منتجًا مرحبًا به في السوق. ومع ذلك، من المتوقع أن يواجه سوق الأراضي صعوبات في عام 2024، حيث لم تظهر معنويات الاستثمار حتى الآن أي علامات على التعافي الإيجابي.

توصيات لحل المسائل القانونية في التعميم رقم 22

وفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، على الرغم من أنها ساعدت في البداية مشتري المنازل المستقبليين على الشعور بمزيد من الأمان، إلا أن المشاكل القانونية المتعلقة بالتعميم 22/2023/TT-NHNN لا تزال قائمة.

إن الواقع المذكور أعلاه يظهر أن الأرض لا تزال منتجًا مرحبًا به في السوق. (الصورة: هوانغ ها)

أصدرت HoREA للتو الوثيقة رقم 23/2024/CV-HoREA ترحب فيها ببنك الدولة (SBV) لتأكيد أن اللوائح الواردة في التعميم 22/2023/TT-NHNN لا تقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.

وعليه، ترحب الجمعية بإرسال بنك الدولة الفيتنامي "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح الخاصة بنسبة أمان رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية"، مؤكدة أنها لا تقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.

ومع ذلك، وفقًا لـ HoREA، على الرغم من مساعدة مشتري المنازل المستقبليين في البداية على الشعور بمزيد من الأمان، إلا أن التعميم 22/2023/TT-NHNN لا يزال يعاني من مشاكل قانونية.

على وجه التحديد، في النقطة (أ)، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) ينص فقط على اللوائح التي تنطبق على حالات الإسكان التجاري "المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المتاح"، لكنه لا يشمل حالات قروض الائتمان لشراء الإسكان التجاري "غير المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المُشكل في المستقبل".

وبحسب جمعية المطورين العقاريين في أستراليا، لا يمكن تفسير مفهوم "المنزل المكتمل للتسليم" بحيث يشمل "الإسكان المستقبلي" الذي تقبله البنوك التجارية كضمان للقروض لشراء هذا المنزل.

علاوة على ذلك، أكد إعلان البنك المركزي أن "التعميم 41/2016/TT-NHNN الذي ينظم نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

ولكن في الواقع، فإن التعميم 41 (المعدل والمكمل في الفقرة 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) يحتوي على لوائح قانونية لا تتعلق بـ "اللوائح المتعلقة بنسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، ولكنها تتعلق بـ "عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

على وجه التحديد، تنص المادة 11، المادة 2، على "القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المساكن التي تلبي الشروط"، على غرار الأحكام الواردة في تعميمات بنك الدولة "التي توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

وترى جمعية المصارف في جمهورية أوزبكستان أنه إذا كانت التعميم رقم 41 ينظم فقط "نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، فليس من الضروري وجود لوائح قانونية تنظم "شروط" "قرض الرهن العقاري المنزلي باعتباره قرضًا مضمونًا بالعقارات للأفراد لشراء منزل" في الفقرة 11 من المادة 2 لأن هناك بالفعل تعميمات من بنك الدولة لتوجيه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

إلى جانب ذلك، ووفقاً للجمعية، فإن الوثيقة "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح الخاصة بنسبة أمان رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية" التي أصدرها بنك الدولة مؤخراً ليست وثيقة قانونية مثل التعميمات، وبالتالي فهي ذات قيمة لتوفير المعلومات فقط.

وفي الوقت نفسه، يجب على البنوك وفروع البنوك الأجنبية الاستناد إلى قانون مؤسسات الائتمان والنشرات الدورية للبنك المركزي لإجراء عمليات منح الائتمان.

وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، قالت الجمعية إنه من الضروري تعديل واستكمال التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN في أقرب وقت لدعم سوق العقارات في عملية التعافي والتطوير.

هل من الممكن نقل ملكية الأرض التي تم إعلان إلغائها؟

يتساءل الكثيرون، في حال وجود إشعار باستصلاح أرض ولكن لا يوجد قرار باستصلاح الأرض، وأطراف المعاملة يعرفون ولكنهم مع ذلك يقومون بالمعاملة طواعية، هل يجوز نقل الأرض وتسجيلها ولماذا؟

وقد ردت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على هذه القضية على النحو التالي:

لا يتضمن قانون الأراضي الحالي لوائح محددة بشأن ما إذا كان يمكن ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي في الحالات التي يوجد فيها إشعار باسترداد الأرض أم لا.

وفقاً لأحكام البند 1 من المادة 6 من القانون رقم 35/2018/QH14 المعدل والمكمل لعدد من مواد 37 قانوناً متعلقة بالتخطيط، فإنه في الحالات التي توجد فيها خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، يجب على مستخدمي الأراضي في المنطقة تغيير غرض استخدام الأراضي واستعادة الأراضي وفقاً للخطة لمواصلة ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي.

يتم تحديد ترتيب وإجراءات نقل حقوق استخدام الأراضي في المادة 79 من المرسوم رقم 43/2014/ND-CP، والتي بموجبها يكون مكتب تسجيل الأراضي مسؤولاً عن إرسال المعلومات العقارية إلى السلطة الضريبية لتحديد وإخطار تحصيل الالتزامات المالية في الحالات التي يجب فيها الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا للوائح قبل إجراء التعديلات وتحديث التغييرات على السجلات العقارية؛ يجب على مستخدمي الأراضي الوفاء بالالتزامات المالية المنصوص عليها.

لا تصدر شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض عندما يكون هناك إشعار باسترداد الأرض أو قرار باسترداد الأرض من قبل وكالة حكومية مختصة لضمان الامتثال لأحكام البند 6، المادة 19 من المرسوم الحكومي رقم 43/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 والذي يوضح بالتفصيل تنفيذ عدد من مواد قانون الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر