قطع الأراضي التي تصل خسائرها إلى 40% لا تزال صعبة التصفية.. 4 طرق حديثة لتقدير قيمة الأراضي

الحكومة تصدر قواعد جديدة لتقييم الأراضي، السوق يتراجع، هل من الممكن نقل ملكية الأراضي التي تم إعلان إلغاؤها؟... آخر أخبار العقارات.

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

من المتوقع أن يواجه سوق العقارات عمومًا والأراضي خصوصًا صعوبات في عام ٢٠٢٤، إذ لم تُبدِ معنويات الاستثمار بعدُ أي مؤشرات على انتعاش إيجابي. (المصدر: Vietnamnet)

الحكومة تصدر أنظمة جديدة بشأن تقييم الأراضي.

في الخامس من فبراير، أصدرت الحكومة مرسومًا بتعديل وتكملة عدد من المواد المتعلقة بأسعار الأراضي. وتشمل طرق تقييم الأراضي أربعًا:

تُطبَّق طريقة المقارنة بتعديل أسعار قطع الأراضي ذات الاستخدام المماثل، مع وجود بعض أوجه التشابه بينها وبين قطع الأراضي المُباعة في السوق أو المزادات، والتي وُفِّيت بالتزاماتها المالية. وتقوم الطريقة على تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي، بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بها، لتحديد سعر قطعة الأرض.

تنص الحكومة على أن يتم تطبيق أسلوب المقارنة عندما يكون هناك على الأقل 3 قطع أرض لها نفس الغرض من الاستخدام وبعض العوامل المتشابهة.

تُطبَّق طريقة الدخل بقسمة متوسط صافي الدخل السنوي لكل مساحة أرض على متوسط سعر الفائدة على ودائع الادخار بالدونغ الفيتنامي، لمدة 12 شهرًا في البنوك التجارية. ويشترط أن تكون هذه البنوك مملوكة للدولة بنسبة تزيد عن 50% من رأس المال التأسيسي أو إجمالي عدد الأسهم التصويتية. وتُحتسب فترة حساب متوسط سعر الفائدة لثلاث سنوات متتالية، حتى نهاية الربع الأخير، وفقًا للبيانات السابقة لتاريخ التقييم.

تستخدم هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي الزراعية وغير الزراعية التي لا تعتبر أراضي سكنية ولا تتوفر فيها شروط تطبيق الطريقة المقارنة.

طريقة الفائض هي طرح إجمالي إيرادات التطوير المقدرة من إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض، ومساحة الأرض، بناءً على الاستخدام الأمثل للأرض (معامل استخدام الأرض، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى). تُستخدم هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المخصصة للمشاريع الاستثمارية التي لا تستوفي شروط المقارنة والدخل، ولكنها تُمكّن من تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكلفة التطوير للمشروع.

طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي هي ضرب سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي بمعامل التعديل. تُصدر المحافظات والمدن مُعامل التعديل بمقارنته بسعر الأرض المُعتاد في السوق.

وبالمقارنة باللوائح الصادرة عام 2014، قامت الحكومة بإزالة طريقة خصم تقييم الأراضي امتثالاً لقانون الأراضي المعدل الذي أقره المجلس الوطني في منتصف يناير/كانون الثاني.

ينص المرسوم الجديد على أن تُحدد اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة أو المنطقة أسعار الأراضي المحددة وفقًا لأحكام قانون تنظيم الحكم المحلي. وتتولى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولية مساعدة اللجنة الشعبية على نفس المستوى في تحديد أسعار الأراضي المحددة.

انخفاض سوق الأراضي

وفقًا لبيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، لم يعد سوق الأراضي نشطًا كما كان في الماضي. شهدت منتجات الأراضي انخفاضات كبيرة في الأسعار، مع خسائر تصل إلى 30-40%، ولكن لا يزال من الصعب بيعها.

وبحسب تقرير حديث صادر عن معهد اقتصاديات البناء التابع لوزارة البناء حول تطورات سوق الأراضي، فإن العرض الثانوي للأراضي في عام 2023 سينخفض بشكل كبير مقارنة بالعام السابق.

ومنها، انخفض العرض الثانوي للأراضي المخصصة للمشاريع في عام 2023 مقارنة بعام 2022 في هانوي بنحو 46.4%، وانخفض في مدينة هوشي منه بنحو 56.3%، وانخفض في دا نانغ بنحو 44.5%، وانخفض في بينه دونغ بنحو 45.3%، وانخفض في هاي فونغ بنحو 58.6%.

علاوة على ذلك، كان وضع معاملات الأراضي هادئًا في عام ٢٠٢٣. انخفض حجم المعاملات الثانوية لأراضي المشاريع في هانوي بنحو ٤٥.٤٪، وفي مدينة هو تشي منه بنسبة ٦٠.١٪، وفي دا نانغ بنسبة ٤٩.٤٪، وفي بينه دونغ بنسبة ٤٨.١٪، وفي هاي فونغ بنسبة ٣٠.٣٪، وفي دونغ ناي بنسبة ٥٩.٤٪.

تتجه أسعار معاملات الأراضي الثانوية في عام 2023 إلى الانخفاض بنحو 10-15٪ مقارنة بعام 2022 وتنخفض بشكل كبير في بعض المناطق مثل دونغ ناي، وخان هوا، ودا نانغ، ومدينة هوشي منه.

وفقًا للتقرير المذكور أعلاه لمعهد اقتصاديات البناء، فقد أعيد تنفيذ تنظيم مزادات أراضي المشاريع في العديد من المناطق في الربع الأخير من عام 2023. وعلى الرغم من أن سعر المزاد الفائز لا يختلف كثيرًا عن السعر الابتدائي، إلا أن هذا يُعتبر أيضًا إشارة إيجابية للسوق عندما أظهرت القدرة الشرائية علامات تحسن.

أفاد تقرير سوقي صادر عن وحدة أبحاث أن سوق الأراضي سجل انخفاضًا حادًا في الطلب على البحث في عام ٢٠٢٣. وتحديدًا، انخفض عدد عمليات البحث عن الأراضي في عام ٢٠٢٣ بنسبة ٤٥٪ مقارنةً بعام ٢٠٢٢، وخاصةً أراضي المشاريع. وبالمقارنة مع ذروة "حمى الأراضي" في مارس ٢٠٢٢، انخفضت الأراضي في المحافظات الجنوبية بنسبة ٧١٪.

تُعتبر صعوبات الحصول على رأس المال وضعف ثقة المستثمرين من العوائق الأساسية أمام قرار العملاء بتملك العقارات. وقد انخفضت الأسعار الأولية بنسبة تراوحت بين 10% و13% مقارنةً بعام 2022، بينما انخفضت الأسعار الثانوية بنسبة تراوحت بين 15% و30%، وكان هذا الانخفاض في فئة العملاء الذين يعتمدون على القروض، والمشاريع الضخمة ذات البنية التحتية غير المكتملة - القانونية.

على الرغم من التطورات القاتمة، ووفقًا لمعهد اقتصاديات البناء، لا يزال من غير المتوقع أن يكون وضع المعاملات مزدهرًا. وسيؤدي انخفاض السيولة في عام ٢٠٢٣ وحذر المستثمرين في اتخاذ قراراتهم الاستثمارية إلى أن سوق الأراضي في عام ٢٠٢٤ لا يزال بحاجة إلى مزيد من الوقت للتعافي.

قد يؤثر تشديد قانون تنظيم الأعمال العقارية الجديد على تقسيم الأراضي وبيعها على العرض، ومعنويات المشترين، وأسعار هذا القطاع في الفترة المقبلة. ومن المتوقع استمرار انخفاض الطلب على قطع الأراضي الكبيرة وأسعار بيعها.

وعلى العكس من ذلك، بالنسبة لقطع الأراضي الصغيرة، سوف يتحسن السيولة وقد ترتفع أسعار المعاملات الثانوية قليلاً مقارنة بعام 2023.

وفي معرض تعليقها على سوق الأراضي، تتوقع VARS أن يكون المعروض من هذه الفئة شحيحًا في عام ٢٠٢٤، حيث ستُحدث سياسات قانونية جديدة تحولًا جذريًا في هذا السوق. وقد يؤدي شح المعروض إلى ارتفاع أسعار الأراضي بنسبة ٥-٧٪ تقريبًا مقارنةً بعام ٢٠٢٣ في المدن الكبرى. في غضون ذلك، تميل المناطق المتطورة ذات البنية التحتية المتطورة إلى الاستقرار.

وبحسب دراسة أجراها مركز أبحاث السوق في نهاية عام 2023، فإن 63% من الأشخاص الذين لديهم احتياجات عقارية في عام 2024، معظمهم مهتمون بالشقق والأراضي والمنازل السكنية.

أظهر استطلاعٌ أجرته وحدةٌ بحثيةٌ حول نفسية مشتري المنازل نهاية عام ٢٠٢٣ أن قطع الأراضي تتصدر اهتمامات السوق العقاري، وأن نسبة انتظار الشراء فيها مرتفعة. وتُشير هذه الحقيقة إلى أن قطع الأراضي لا تزال منتجًا مرغوبًا به في السوق. ومع ذلك، من المتوقع أن يواجه سوق قطع الأراضي صعوباتٍ في عام ٢٠٢٤، حيث لم تُظهر نفسية الاستثمار أي مؤشراتٍ على انتعاشٍ إيجابي.

توصيات لحل المسائل القانونية في التعميم رقم 22

وفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، على الرغم من أنها ساعدت في البداية مشتري المنازل المستقبليين على الشعور بمزيد من الأمان، إلا أن المشاكل القانونية المتعلقة بالتعميم 22/2023/TT-NHNN لا تزال قائمة.

يُظهر الواقع المذكور أعلاه أن الأرض لا تزال منتجًا مرغوبًا به في السوق. (صورة: هوانغ ها)

أصدرت HoREA للتو الوثيقة رقم 23/2024/CV-HoREA ترحب فيها ببنك الدولة (SBV) لتأكيد أن اللوائح الواردة في التعميم 22/2023/TT-NHNN لا تقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.

وعليه، ترحب الجمعية بإرسال بنك الدولة الفيتنامي "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح الخاصة بنسبة أمان رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية"، مؤكدة أنها لا تقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.

ومع ذلك، وفقًا لـ HoREA، على الرغم من مساعدة مشتري المنازل المستقبليين في البداية على الشعور بمزيد من الأمان، إلا أن التعميم 22/2023/TT-NHNN لا يزال يعاني من مشاكل قانونية.

على وجه التحديد، في النقطة (أ)، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) ينص فقط على اللوائح التي تنطبق على حالات الإسكان التجاري "المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المتاح"، لكنه لا يشمل حالات قروض الائتمان لشراء الإسكان التجاري "غير المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المُشكل في المستقبل".

وبحسب جمعية المطورين العقاريين في أستراليا، لا يمكن تفسير مفهوم "المنزل المكتمل للتسليم" بحيث يشمل "الإسكان المستقبلي" الذي تقبله البنوك التجارية كضمان للقروض لشراء هذا المنزل.

علاوة على ذلك، أكد إعلان البنك المركزي أن "التعميم 41/2016/TT-NHNN الذي ينظم نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

ولكن في الواقع، فإن التعميم 41 (المعدل والمكمل في الفقرة 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) يحتوي على لوائح قانونية لا تتعلق بـ "اللوائح المتعلقة بنسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، ولكنها تتعلق بـ "عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

على وجه التحديد، تنص المادة 11، المادة 2، على "القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المساكن التي تلبي الشروط"، على غرار الأحكام الواردة في تعميمات بنك الدولة "التي توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

وترى جمعية المصارف في جمهورية أوزبكستان أنه إذا كانت التعميم رقم 41 ينظم فقط "نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، فليس من الضروري وجود لوائح قانونية تنظم "شروط" "قرض الرهن العقاري المنزلي باعتباره قرضًا مضمونًا بالعقارات للأفراد لشراء منزل" في الفقرة 11 من المادة 2 لأن هناك بالفعل تعميمات من بنك الدولة لتوجيه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

إلى جانب ذلك، ووفقاً للجمعية، فإن الوثيقة "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح الخاصة بنسبة أمان رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية" التي أصدرها بنك الدولة مؤخراً ليست وثيقة قانونية مثل التعميمات، وبالتالي فهي ذات قيمة لتوفير المعلومات فقط.

وفي الوقت نفسه، يجب على البنوك وفروع البنوك الأجنبية الاستناد إلى قانون مؤسسات الائتمان والنشرات الدورية للبنك المركزي لإجراء عمليات منح الائتمان.

وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، قالت الجمعية إنه من الضروري تعديل واستكمال التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN في أقرب وقت لدعم سوق العقارات في عملية التعافي والتطوير.

هل من الممكن نقل ملكية الأرض التي تم إعلان إلغائها؟

يتساءل الكثيرون، في حال وجود إشعار باستصلاح أرض ولكن لا يوجد قرار باستصلاح الأرض، وأطراف المعاملة يعرفون ولكنهم مع ذلك يقومون بالمعاملة طواعية، هل يجوز نقل الأرض وتسجيلها ولماذا؟

وقد ردت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على هذه القضية على النحو التالي:

لا يتضمن قانون الأراضي الحالي لوائح محددة بشأن ما إذا كان يمكن ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي في الحالات التي يوجد فيها إشعار باسترداد الأرض أم لا.

وفقاً لأحكام البند 1 من المادة 6 من القانون رقم 35/2018/QH14 المعدل والمكمل لعدد من مواد 37 قانوناً متعلقة بالتخطيط، فإنه في الحالات التي توجد فيها خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، يجب على مستخدمي الأراضي في المنطقة تغيير غرض استخدام الأراضي واستعادة الأراضي وفقاً للخطة لمواصلة ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي.

يتم تحديد ترتيب وإجراءات نقل حقوق استخدام الأراضي في المادة 79 من المرسوم رقم 43/2014/ND-CP، والتي بموجبها يكون مكتب تسجيل الأراضي مسؤولاً عن إرسال المعلومات العقارية إلى السلطة الضريبية لتحديد وإخطار تحصيل الالتزامات المالية في الحالات التي يجب فيها الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا للوائح قبل إجراء التعديلات وتحديث التغييرات على السجلات العقارية؛ يجب على مستخدمي الأراضي الوفاء بالالتزامات المالية وفقًا للوائح.

لا تصدر شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض عندما يكون هناك إشعار باسترداد الأرض أو قرار باسترداد الأرض من قبل وكالة حكومية مختصة لضمان الامتثال لأحكام البند 6، المادة 19 من المرسوم الحكومي رقم 43/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 والذي يوضح بالتفصيل تنفيذ عدد من مواد قانون الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر