صداع حساب ضريبة العقارات

ويقول الخبراء إنه لضمان العدالة والجدوى في الممارسة العملية، من الضروري الاستمرار في الحفاظ على طريقتين متوازيتين لحساب الضرائب.

في تقريرٍ حديثٍ قُدِّمَ إلى المجلس الوطني، اقترحت وزارة المالية خطةً جديدةً بشأن ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات: فرض ضريبةٍ بنسبة 20% على الأرباح (سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء والمصاريف القانونية)، بالإضافة إلى الخطة الحالية لتحصيل 2% على إجمالي سعر التحويل. الهدف هو تعزيز العدالة والشفافية في إدارة الضرائب، مع الحد من المضاربة وارتفاع الأسعار. مع ذلك، يتساءل الكثيرون عما إذا كانت هذه السياسة ستضرّ بالمضاربين أم ستؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل عن غير قصد، مما يؤثر على المشترين الحقيقيين.

ضريبة مكافحة المضاربة؟

يرى المحامي نغوين فونغ لين، من مكتب SENLAW للمحاماة، أن خطة ضريبة الـ 20% تُقارب الممارسات الدولية، وتعكس مبدأ فرض الضريبة على الدخل الفعلي، مما يُسهم في زيادة إيرادات الميزانية والحد من الخسائر الضريبية. إلا أن التحدي الأكبر يكمن في القدرة على التنفيذ، إذ تفتقر العديد من معاملات العقارات حاليًا إلى بيانات كاملة عن أسعار الشراء، وخاصةً فيما يتعلق بالأصول طويلة الأجل، والعقارات الموروثة، والعقارات المتبرع بها، أو المشتريات المكتوبة بخط اليد. كما أن أنظمة التقييم وإدارة المعلومات غير متزامنة حتى الآن، مما يُصعّب تحديد الأرباح ويُسهّل النقاش.

لا تزال خيارات ضريبة الدخل الشخصي في المعاملات العقارية مثيرة للجدل من جوانب عديدة.

بالإضافة إلى ذلك، إذا لم يتم حساب التكاليف المعقولة مثل الفائدة وتكاليف التجديد وعوامل التضخم، فقد يقوم البائعون بزيادة الأسعار للتعويض عن الضرائب، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل غير مقصود.

يتفق العديد من الخبراء على أن الضريبة القائمة على الربح معقولة وعادلة، إذ تعكس الطبيعة الحقيقية للدخل بدلاً من الإيرادات. ومع ذلك، لتطبيقها، يجب وضع إرشادات مفصلة بشأن النفقات القابلة للخصم، بما في ذلك الفوائد والرسوم القانونية والإصلاحات وعوامل الاستهلاك للعقارات المملوكة طويل الأجل. وأكد المحامي لين أن سوق العقارات يشهد ركودًا حاليًا. وإذا طُبقت الضريبة الجديدة دون تنسيق البنية التحتية القانونية والبيانات، فقد تنخفض السيولة، وقد ترتفع أسعار المنازل لأن البائعين يُدرجون تكاليف الضرائب في سعر البيع. وهذا سيُصعّب على المشترين الحقيقيين الحصول على السكن.

تُقترح حلولٌ وسطية، مثل: تطبيق خيارين بمرونة، حسب القدرة على إثبات السعر الأصلي للمعاملة؛ وإعفاء أو تطبيق ضرائب تفضيلية على المساكن الاجتماعية والمساكن منخفضة التكلفة؛ والتحول تدريجيًا من ضريبة إجمالية إلى ضريبة على الأرباح، وفقًا لخطة عمل محددة. إلا أن التحدي الأكبر يكمن في كيفية إجبار الناس على التصريح بنفقاتهم بصدق، مع تجنب اللجوء إلى التصريح الكاذب لتخفيض الالتزامات الضريبية دون وجود أدوات تفتيش فعّالة وإطار قانوني متكامل.

فكر في خيارين

السيدة نغوك ماي (من منطقة بينه تان، مدينة هو تشي منه)، التي تمتلك العديد من العقارات، قالت إنها، نظرًا لاستقرار وضعها المالي وحاجتها للاستثمار في التأجير، اختارت خيار ضريبة الـ 2% لسرعة تطبيقه وعدم الحاجة إلى إقرار مفصل. في المقابل، اختار السيد بوي ثانه لونغ (من المنطقة 7، مدينة هو تشي منه)، بصفته مستثمرًا عقاريًا، خيار ضريبة الـ 20% لإمكانية حساب الأرباح والخسائر الفعلية.

علق السيد تران خانه كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا للعقارات، بأن معدل الضريبة الحالي البالغ 2% "موحد" إلى حد ما. فعندما يكون السوق مزدهرًا، يحقق البائعون أرباحًا طائلة ولا يعترضون، ولكن عندما ينخفض السوق، يظل البائعون ملزمين بدفع ضريبة 2%، وهو أمر غير معقول على الإطلاق. ويتضح الضرر بشكل أكبر، لا سيما في العقارات ذات القيمة العالية. وضرب مثالًا على ذلك بشخص يشتري عقارًا بقيمة 100 مليار دونج، ثم يبيعه بعد عام بمبلغ 105 مليارات دونج فقط، وهو المبلغ الذي يكفي لسداد الديون أو إعادة هيكلة رأس المال، فيظل عليه دفع ضريبة 2% (2.1 مليار دونج)، ناهيك عن الفوائد ورسوم التوثيق ورسوم الوساطة... مما يؤدي إلى خسارة. وإذا طُبقت ضريبة 20% على الأرباح، ففي هذه الحالة، يكاد البائع يُعفى من دفع الضريبة. ويرى السيد كوانغ أن إتاحة الفرصة للناس للاختيار بين الخيارين أمر معقول ومرن، ويختلف باختلاف كل حالة.

يتفق السيد نجوين تان فونغ، مدير مركز الاستشارات القانونية (رابطة التجارة الإلكترونية الفيتنامية)، مع توجه فرض الضرائب على أساس الأرباح لتعكس الدخل الفعلي. ومع ذلك، ولضمان جدوى وعدالة هذا التوجه، من الضروري اتباع خيارين بالتوازي. يُطبّق خيار الـ 20% عند امتلاك الأفراد وثائق كاملة تثبت نفقاتهم؛ ويُطبّق خيار الـ 2% عند تعذر تحديد سعر التكلفة. وهذا يُساعد على الحد من مخاطر المعاملات المتعلقة بالأصول طويلة الأجل، والهبات، والميراث، وغيرها. وأكد السيد فونغ قائلاً: "الضريبة ليست مجرد التزام، بل هي أيضًا دليل على العدالة. ولكي تكون السياسة فعّالة، يجب أن تكون هناك توجيهات محددة وموحدة على مستوى البلاد، لتجنب تطبيق كل منطقة لها بشكل مختلف، مما يُسبب صعوبات للمواطنين".

قال المحامي نجوين فونغ لين إن اقتراح فرض ضريبة بنسبة 20% مناسب من حيث المبدأ. ومع ذلك، ينبغي دراسته بعناية في ظل غياب التوحيد والشفافية في نظام بيانات الأسعار والتكاليف. ويتعين على الدولة إصدار إطار قانوني واضح في أقرب وقت ممكن، واستكمال قاعدة البيانات لضمان التنفيذ الفعال.

الدكتور تران كوانج ثانج، مدير معهد مدينة هوشي منه للاقتصاد والإدارة: الضريبة التصاعدية أو الضريبة حسب المنطقة

إن تطبيق ضريبة الملكية الثانية مع هذين الخيارين يمكن أن يُحدث العديد من التأثيرات على السوق، بما في ذلك: إذا كان معدل الضريبة مرتفعًا جدًا، فقد يُقلل مالك العقار الثاني من حافز الاستثمار، وخاصةً في قطاع الإيجار أو الاستثمار طويل الأجل. قد يتحول المستثمرون إلى أصول أخرى مثل الذهب والأسهم بدلاً من العقارات. إذا فُرضت الضريبة على سعر التحويل (2%)، فقد يتسبب ذلك في ارتفاع أسعار المنازل لأن البائعين سيُعدِّلون سعر البيع لتعويض الضريبة. إذا كانت الضريبة مبنية على الأرباح (20%)، فقد لا تتأثر أسعار المنازل بشكل مباشر، ولكن قد يُجري المستثمرون حسابات أكثر دقة قبل الشراء والبيع. قد يحتفظ الملاك بالعقار لفترة أطول لتجنب الضريبة بدلاً من الشراء والبيع بشكل مستمر. هناك احتمال للتهرب الضريبي مثل التداول من خلال وسطاء أو تعديل الأرباح لتقليل مبلغ الضريبة المستحقة.

برأيي، هناك عدد من الخيارات الضريبية الأخرى التي يمكن النظر فيها لضمان العدالة وتعزيز التنمية المستدامة لسوق العقارات، مثل: الضريبة التصاعدية على أساس عدد العقارات المملوكة؛ الضريبة على أساس المساحة أو قيمة العقار؛ الضريبة على المعاملات العقارية قصيرة الأجل؛ الضريبة على أساس الفوائد الناشئة عن البنية التحتية.

المصدر: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm