صداع حساب الضرائب العقارية.

يعتقد الخبراء أنه لضمان العدالة والجدوى العملية، ينبغي الحفاظ على كلا طريقتي حساب الضرائب بالتوازي.

في تقرير حديث قُدِّم إلى الجمعية الوطنية، اقترحت وزارة المالية نظامًا جديدًا لضريبة الدخل الشخصي على معاملات نقل الملكية العقارية: ضريبة بنسبة 20% على الربح (سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء والمصاريف المشروعة)، بالإضافة إلى الضريبة الحالية البالغة 2% على إجمالي سعر النقل. يهدف هذا النظام إلى تعزيز العدالة والشفافية في إدارة الضرائب، والحد من المضاربة والتلاعب بالأسعار. مع ذلك، يخشى الكثيرون من أن تستهدف هذه السياسة المضاربين بفعالية، أو أن تؤدي دون قصد إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما يؤثر سلبًا على المشترين الجادين.

هل ينبغي فرض ضرائب لمكافحة المضاربة؟

بحسب المحامية نغوين فونغ لين، من مكتب سينلو للمحاماة، فإن نسبة الضريبة البالغة 20% قريبة من الممارسات الدولية، وتعكس بدقة مبدأ فرض الضريبة على الدخل الفعلي، مما يُسهم في زيادة إيرادات الميزانية والحد من التهرب الضريبي. مع ذلك، يكمن التحدي الأكبر في القدرة على التنفيذ، إذ تفتقر العديد من معاملات العقارات حاليًا إلى بيانات كاملة عن أسعار الشراء، لا سيما بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها وبيعها منذ زمن، أو العقارات الموروثة أو الموهوبة، أو العقارات التي تم شراؤها باتفاقيات غير رسمية. كما أن أنظمة التقييم وإدارة المعلومات غير مترابطة بشكل متزامن، مما يُصعّب تحديد الأرباح ويُؤدي بسهولة إلى النزاعات.

لا تزال خيارات فرض الضرائب على الدخل الشخصي الناتج عن معاملات العقارات مثيرة للجدل من قبل العديد من الأطراف.

علاوة على ذلك، إذا لم يتم احتساب التكاليف المعقولة مثل فوائد القروض وتكاليف التجديد والتضخم بشكل كامل، فقد يرفع البائعون الأسعار للتعويض عن الضرائب، مما يؤدي دون قصد إلى ارتفاع أسعار المنازل.

يتفق العديد من الخبراء على أن الضريبة القائمة على الأرباح معقولة وعادلة، إذ تعكس بدقة طبيعة الدخل لا الإيرادات. مع ذلك، يتطلب تطبيقها إرشادات تفصيلية بشأن النفقات القابلة للخصم، بما في ذلك مدفوعات الفائدة، والرسوم القانونية، والإصلاحات، والتضخم في حالة ملكية العقارات على المدى الطويل. وأكد المحامي لين أن سوق العقارات يعاني حاليًا من ركود. فإذا طُبقت الضريبة الجديدة دون بنية تحتية قانونية وبيانات متزامنة، فقد تنخفض السيولة، وقد ترتفع أسعار المنازل نتيجةً لتضمين البائعين تكاليف الضريبة في سعر البيع. وهذا من شأنه أن يزيد من صعوبة حصول المشترين الجادين على السكن.

تُطرح عدة حلول وسيطة، منها: تطبيق الخيارين بمرونة حسب القدرة على إثبات التكلفة الأصلية للمعاملة؛ وإعفاء أو تطبيق ضرائب تفضيلية على الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور؛ والانتقال التدريجي من ضريبة إجمالية إلى ضريبة على الأرباح وفقًا لخطة محددة. مع ذلك، يكمن التحدي الأكبر في كيفية إلزام الأفراد بالإفصاح بصدق عن نفقاتهم مع منع الإقرارات الاحتيالية للتهرب من الالتزامات الضريبية في غياب أدوات تحقق فعالة وإطار قانوني شامل.

ضع في اعتبارك الخيارين.

قالت السيدة نغوك ماي (من مقاطعة بينه تان، مدينة هو تشي منه)، وهي مالكة لعدة عقارات، إنها اختارت خيار الضريبة بنسبة 2% نظرًا لاستقرار وضعها المالي وحاجتها للاستثمار في التأجير، وذلك لسرعته وعدم حاجته إلى تقديم إقرارات مفصلة. في المقابل، اختار السيد بوي ثانه لونغ (من المقاطعة 7، مدينة هو تشي منه)، وهو مستثمر عقاري، خيار الضريبة بنسبة 20% لأنه يستطيع حساب الأرباح والخسائر الفعلية.

علّق السيد تران خان كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا العقارية، قائلاً إنّ معدل الضريبة الحالي البالغ 2% يُعتبر "موحداً" إلى حدٍّ ما. وأوضح أنّه في حين لا يوجد اعتراض عندما يكون السوق مزدهراً ويحقق البائعون أرباحاً كبيرة، فإنّ فرض ضريبة الـ 2% حتى عند انخفاض السوق أمرٌ غير منطقي. وينطبق هذا بشكل خاص على العقارات ذات القيمة العالية، حيث تكون الخسائر أكثر وضوحاً. وقدّم مثالاً على ذلك: شخصٌ يشتري عقاراً بقيمة 100 مليار دونغ فيتنامي، لكنّه يبيعه بعد عام مقابل 105 مليارات دونغ فقط - وهو مبلغٌ يكفي بالكاد لسداد الديون أو استرداد رأس المال - ومع ذلك يضطر إلى دفع ضريبة الـ 2% (2.1 مليار دونغ)، فضلاً عن الفوائد ورسوم كاتب العدل ورسوم الوساطة، وغيرها، ممّا يُؤدّي إلى خسارة. ولو طُبّقت ضريبة بنسبة 20% على الأرباح، لما اضطر البائع في هذه الحالة إلى دفع أيّ ضريبة تقريباً. ووفقاً للسيد كوانغ، فإنّ منح الأفراد الحق في الاختيار بين الخيارين أمرٌ معقول ومرن، بحسب كلّ حالة على حدة.

يوافق السيد نغوين تان فونغ، مدير مركز الاستشارات القانونية (جمعية التجارة الإلكترونية الفيتنامية)، على التوجه نحو فرض الضرائب على أساس الربح بما يعكس الدخل الفعلي. ومع ذلك، ولضمان الجدوى والعدالة، ينبغي الحفاظ على كلا الخيارين في آن واحد. يُطبق خيار الـ 20% عند توفر وثائق كاملة تثبت النفقات، بينما يُطبق خيار الـ 2% عند تعذر تحديد أساس التكلفة. وهذا يُسهم في الحد من المخاطر في المعاملات التي تشمل أصولاً مملوكة على المدى الطويل، أو هدايا، أو ميراث، وما إلى ذلك. وأكد السيد فونغ قائلاً: "إن فرض الضرائب ليس مجرد التزام، بل هو أيضاً دليل على العدالة. ولضمان فعالية هذه السياسة، لا بد من وجود توجيهات محددة وموحدة على مستوى البلاد، لتجنب اختلاف تطبيقها من منطقة لأخرى، مما يُسبب صعوبات للأفراد".

ترى المحامية نغوين فونغ ليان أيضاً أن اقتراح فرض ضريبة بنسبة 20% مناسب من حيث المبدأ. مع ذلك، يتطلب الأمر دراسة متأنية نظراً لعدم وجود تزامن وشفافية في نظام البيانات المتعلق بالأسعار والتكاليف. ويتعين على الدولة إصدار إطار قانوني واضح على وجه السرعة واستكمال قاعدة البيانات لضمان التنفيذ الفعال.

الدكتور تران كوانغ ثانغ، مدير معهد الاقتصاد والإدارة، مدينة هو تشي منه: الضرائب التصاعدية أو الضرائب القائمة على أساس المنطقة.

قد يكون لتطبيق ضريبة على العقارات الثانية، وفقًا لهذين الخيارين، آثارٌ عديدة على السوق، منها: إذا كان معدل الضريبة مرتفعًا جدًا، فقد يقلّ حافز مالكي العقارات الثانية للاستثمار، لا سيما في مجال التأجير أو الاستثمارات طويلة الأجل. وقد يتجه المستثمرون إلى أصول أخرى كالذهب أو الأسهم بدلًا من العقارات. وإذا فُرضت الضريبة على سعر التحويل (2%)، فقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار المنازل نتيجةً لتعديل البائعين لأسعار البيع لتعويض الضريبة. أما إذا كانت الضريبة على أساس الربح (20%)، فقد لا تتأثر أسعار المنازل بشكل مباشر، ولكن قد يتوخى المستثمرون مزيدًا من الحذر قبل الشراء أو البيع. وقد يحتفظ الملاك بالعقارات لفترة أطول لتجنب الضريبة بدلًا من البيع والشراء المتكرر. وهناك احتمال للتهرب الضريبي، كالمعاملات عبر شركات وسيطة أو تعديل الأرباح لتقليل مبلغ الضريبة المستحقة.

في رأيي، يمكن النظر في العديد من الخيارات الضريبية الأخرى لضمان العدالة وتعزيز التنمية المستدامة لسوق العقارات، مثل: الضرائب التصاعدية القائمة على عدد العقارات المملوكة؛ والضرائب القائمة على المساحة أو قيمة العقار؛ والضرائب على معاملات العقارات قصيرة الأجل؛ والضرائب القائمة على الفوائد الناشئة عن البنية التحتية.

المصدر: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm