ويقترح عدم النص على طريقة الفائض في تقييم الأراضي

هناك حاجة إلى "صمام قفل" للتحكم في دقة نتائج تقييم الأراضي

في صباح يوم 15 يناير، استمراراً لبرنامج الدورة الاستثنائية الخامسة، أجرى مجلس الأمة مناقشة في القاعة حول بعض المضامين الجديدة أو الآراء المختلفة لمشروع قانون الأراضي (المعدل).

مقترحات لتوضيح بعض محتويات مشروع القانون، ممثل الجمعية الوطنية نجوين هوانج باو تران (وفد بينه دونغ) أعرب عن تقديره لجهود استيعاب ومراجعة المحتويات الهامة للجنة الصياغة والتقرير التوضيحي للجنة الاقتصادية.

تعليقات على البند 5 من المادة 158 من مشروع القانون تنص على أن "تتم طرق تقييم الأراضي عند النقطة ج فيما يتعلق بالطريقة المتبقية في تقييم الأراضي بطرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة من إجمالي إيرادات التطوير". .

وأوصى المندوبون لجنة الصياغة بعدم النص على طريقة الفائض في تقييم الأراضي للأسباب التالية:

أولاً، هناك العديد من الطرق لتقييم الأراضي، لكن تقييم الأراضي باستخدام طرق مختلفة يعطي نتائج مماثلة لقطعة الأرض تلك.

ومع ذلك، فإن نتائج تقييم الأراضي عند تطبيق الطريقة المتبقية تتم على أساس الافتراضات والتقديرات، ولا يكون مستوى الموثوقية مرتفعاً بالنسبة للمناطق ذات المعلومات الفعلية المحدودة والتكاليف والإيرادات كأساس للتقديرات.

علاوة على ذلك، فإن قيمة قطعة الأرض لديها القدرة على الزيادة بمرور الوقت بسبب العمليات التاريخية والأنشطة التجارية وغيرها من الأنشطة على قطعة الأرض نفسها.

“ومع ذلك، فإن تحديد القيمة المتزايدة دائمًا ليس معقولًا لأن قيمة قطعة الأرض يمكن أن تنخفض عندما يتراجع الاقتصاد أو يواجه عوامل غير مواتية. على سبيل المثال، حاليًا، سوق المشاريع العقارية متجمد تقريبًا، لذلك لا يمكن لهذه الطريقة قياس عوامل الخطر والآثار السلبية على الاقتصاد بدقة".

ثانيًا، حساب العوامل المفترضة أعلاه معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة وبها أخطاء كبيرة.

وبحسب المندوب، بالنسبة لنفس قطعة الأرض، إذا احتجنا فقط إلى تغيير معيار واحد في العوامل المفترضة، فإن نتيجة التقييم ستتغير أيضًا. وهذا هو السبب الرئيسي للمشاكل والتأخير في تحديد وتقييم واتخاذ قرار بشأن أسعار الأراضي المحددة في الآونة الأخيرة ويختلف فهم كل شخص باختلاف الظروف والأزمنة.

علاوة على ذلك، وبحسب المندوبين، على الرغم من أن طريقة الفائض منصوص عليها في المرسوم الحكومي رقم 44 لسنة 2014 والتعميم رقم 36 لسنة 2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة، إلا أنه مع مرور الوقت لا يزال التنظيم والتنفيذ قائما. هناك العديد من الصعوبات والصعوبات يتم تقدير معوقات وعوامل تقدير إجمالي الإيرادات وإجمالي تكاليف التطوير الافتراضية للمشروع العقاري على أساس التحقيق والمسح وجمع معلومات الأسعار التحويلية وسعر الإيجار والعوامل المكونة للإيرادات والتكاليف للمشاريع ذات الخصائص المماثلة المشروع الذي يحتاج إلى تقييم.

ولا تزال العوامل التي تشكل الإيرادات والتكاليف خاضعة للتنظيم بشكل عام، مع عدم وجود معايير أو قواعد أو معايير محددة، لذلك لا يزال التقييم صعبا.

بالإضافة إلى ذلك، يعد شرح المشروع الاستثماري من الوثائق المهمة كأساس لاستخدام البيانات المطبقة في طريقة الفائض الخاصة بتقدم تنفيذ المشروع، وسير الأعمال، ونسبة رأس المال الاستثماري التي يجب على المستثمرين استخدامها، ويلعب هذا المؤشر دوراً حاسماً في نتائج التقييم.

في الوقت الحالي، تعتبر تفسيرات المشاريع الاستثمارية سطحية للغاية، حيث لا توجد معلومات أو بيانات كافية أو نقص في البيانات الداعمة. في سياق قواعد بيانات الأسعار وقواعد بيانات الأراضي غير المكتملة، بما في ذلك البيانات المتعلقة بأسعار الأراضي، ولم يتطور سوق حقوق استخدام الأراضي بعد بشكل شامل وشفاف، فإن إلغاء إحدى الطرق يحتاج تقييم الأراضي أيضًا إلى النظر في جدواه للتأكد من أنه لا يسبب ازدحامًا في تنفيذ تثمين الأراضي.

واقترح المندوب تران أنه "إذا كان من الضروري الاحتفاظ بهذه الطريقة، فيجب أن يكون هناك "صمام قفل" للتحكم في دقة وملاءمة نتائج تقييم الأراضي".

بالإضافة إلى ذلك، حاليا في أعمال التعويض واسترداد الأراضي، هناك بالفعل استرداد الأراضي لتنفيذ أعمال ومشاريع تجريف المجاري والخنادق والقنوات والقنوات، ولكن قانون الأراضي والمراسيم والإخطارات التوجيه بشأن التعويض وتطهير الموقع لم يتم تنظيمه بعد، لذلك يواجه هذا العمل صعوبات كبيرة لعدم موافقة الناس وتقديم التماسات عدة مرات، أو حتى التذمر من قرار التعويضات الذي اتخذته الدولة لفترة طويلة، مما تسبب في تأخير طويل، وصعوبة تطهير الموقع. ولذلك، اقترح المندوبون مراجعة هذا المحتوى.

فتح موارد الأرض

المساهمة بالتعليقات لاستكمال مشروع قانون تحرير موارد الأراضي من أجل التنمية الشاملة للبلاد، المندوبين نغوين ثي نجوك شوان قدم (وفد Binh Duong) آراء العديد من الشركات في مقاطعة Binh Duong حول شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري واتفاقيات الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي في النقطة ب، البند 3، المادة 122 والنقطة ب، البند 1، المادة 127.

وأوصى المندوبون بإضافة حالات الأراضي الأخرى إذا كانت متوافقة مع التخطيط المعتمد، مطالبين مجلس الأمة بدراسة هذا البند بعناية والتصويت عليه بشكل منفصل أو تكليف الحكومة بتجريبه لمدة 5 سنوات، ثم تلخيص التقرير إلى مجلس الأمة.

ويرجع السبب، بحسب المندوب، إلى الممارسة السابقة، عندما دعت الدولة إلى الاستثمار والتنمية الاقتصادية، قبل العديد من الأشخاص والشركات الذين يرغبون في ممارسة الأعمال التجارية تسليم أنواع مختلفة من أراضيهم إلى الدولة، بما في ذلك الأراضي السكنية التي سيتم استئجارها. الإنتاج والأعمال، وخلق فرص العمل، والمساهمة بشكل مهم في عملية التنمية المحلية.

حتى الآن، عندما تغير الدولة التخطيط وتريد تجديد وتجميل المنطقة الحضرية، لا بد من وجود آلية ذات أولوية لمنحهم الفرصة للاستمرار والاستثمار في التنمية على الأراضي التي حافظوا عليها وأنتجوها. أجيال.

ومن ناحية أخرى، فإن دولتنا لديها ما يكفي من الأساس لتحديد الأصل الأرضي للمشروع بوضوح. إذا كان أصل الأرض قبل الإنتاج والأعمال التجارية هو ملك للمؤسسة (بسبب الميراث أو التبرع أو النقل)، فإن هذه المسألة تحتاج إلى دراسة شاملة.

وبالإضافة إلى ذلك، أوصى المندوبون بضرورة تعديل وإكمال اللوائح القانونية المتعلقة بالضرائب والتمويل في وقت قريب من أجل التنظيم المتناغم للفوائد الناجمة عن تحويل أغراض استخدام الأراضي الأخرى إلى أراض سكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجارية. التجارة لثلاث مجموعات من الناس: مستخدمي الأراضي، والمستثمرين، والقطاع الخاص الدولة، حتى تتمكن الدولة من إعادة توزيع الفوائد الكافية على مستخدمي الأراضي والاستثمار في مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية محليًا.