الشركات تشتري الأرض، والناس لا يتكبدون الخسائر

ردت الحكومة على تعليقات اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية على مشروع القرار بشأن توجيه توسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري.

توسيع الأراضي للسكن التجاري: الشركات تجمع الأراضي، والناس لا يتكبدون خسائر

ردت الحكومة على تعليقات اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية على مشروع القرار بشأن توجيه توسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري.

صورة توضيحية.

عمليًا، لتنفيذ مشروع سكني تجاري بموجب آلية اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي، يمكن للشركات شراء الأراضي مقدمًا. مع ذلك، لا يتضرر مالكو الأراضي، لأن نقل حقوق استخدام الأراضي هو اتفاقية مدنية وفقًا لآلية السوق.

وجاءت الحجة المذكورة أعلاه في تقرير بشأن تلقي وتوضيح استنتاجات اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية ورأي المراجعة للجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية بشأن مشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، والذي أرسلته الحكومة للتو إلى الجمعية الوطنية.

لا يجوز للدولة أن تمنع أو تقيد الاستحواذ على الأراضي.

وبتوقيعه على هذا التقرير نيابة عن الحكومة، استجاب وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي للعديد من المخاوف والهموم التي أبدتها اللجنة الدائمة لوكالة التقييم، بما في ذلك الحاجة إلى وضع حل.

وفي تقرير المراجعة الأولية، طلبت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية من الحكومة إجراء تقييم مفصل وشامل للوضع العملي لتطوير الإسكان التجاري، وتقييم فعالية استخدام الأراضي لتطوير الإسكان التجاري في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية (سواء تم استخدام جميع الأراضي أم لا، وما إذا كانت مناسبة للطلب الفعلي على الإسكان التجاري في المنطقة أم لا).

وقال الوزير دوي إن الحكومة أعدت تقريرا لتقييم الوضع العملي لتطوير الإسكان التجاري؛ موضحا الأرقام المحددة والمشاريع التي كانت لا تزال متوقفة قبل سريان قانون الإسكان لعام 2014 (قبل 1 يوليو 2015) والمشاريع التي توقفت منذ سريان قانون الإسكان لعام 2014 حتى الآن في المحليات، وتوضيح الحلول للتغلب على الآثار السلبية (إن وجدت) للتنفيذ التجريبي.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا للوزير، يجب أن يستند تطوير مشاريع الإسكان التجاري إلى تخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء، والتخطيط الحضري، وبرامج وخطط تطوير الإسكان المعتمدة، وبالتالي فإن صندوق الأراضي المخصص لتطوير الإسكان يفوق القدرة الفعلية على تنفيذ مشاريع الاستثمار. تُجرى مشاريع الإسكان التجاري تجريبيًا ضمن نطاق التخطيط المذكور، لذا يجب أن تتوافق دائمًا مع الاحتياجات الفعلية للإسكان التجاري في المنطقة، حيث قامت الجهة الحكومية المختصة، أثناء عملية التخطيط، بحساب وتحديد مؤشرات استخدام الأراضي وفقًا للاحتياجات الفعلية خلال فترة التخطيط.

وأوضح الوزير أن التنفيذ التجريبي يهدف إلى إزالة الصعوبات والعقبات في الحصول على الأراضي للمستثمرين، لأنه في الوقت الحالي، مع أحكام المادة 27 والمادة 79 والمادة 127 من قانون الأراضي، يمكن تنفيذ مشاريع المناطق الحضرية التي يبلغ حجمها 20 هكتارًا أو أكثر، في حين لا يمكن تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري ذات المقاييس الأصغر بسبب اللوائح الخاصة بأنواع الأراضي.

وردا على طلب تقييم الوضع الحالي لاستحواذ الأراضي والمضاربة عليها؛ والحلول للحد من الآثار السلبية للمشروع التجريبي من قبل اللجنة الدائمة للجنة التقييم، ذكر الوزير دوي أن الاستحواذ على الأراضي يتم من خلال معاملات مدنية على حقوق استخدام الأراضي مثل تلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي القانونية، وبالتالي فإن تحديد هذه المعاملات والسيطرة عليها أمر صعب للغاية ومن الصعب معرفة أي المعاملات هي استحواذ على الأراضي للمضاربة.

عمليًا، لتنفيذ مشروع سكني تجاري بموجب آلية اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي، قد تلجأ الشركات إلى شراء الأراضي مقدمًا. مع ذلك، لا يتضرر مالكو الأراضي، لأن نقل حقوق استخدام الأراضي هو اتفاقية مدنية وفقًا لآلية السوق.

وبناء على ذلك، لا تستطيع الدولة أن تمنع أو تقيد هذه المعاملات، كما أوضح السيد دوي.

تجنب المشاريع الجديدة غير الفعالة

وفي تقرير المراجعة الأولية، اقترحت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أيضًا مقارنة الارتباط بين وضع مشاريع الإسكان المهجورة وإمكانية الوصول إلى الإسكان للاحتياجات السكنية الحقيقية للشعب لتجنب ظهور مشاريع جديدة غير فعالة، ولا تعالج الاحتياجات السكنية الحقيقية للشعب (تتركز في الشريحة الراقية أو تقع في مناطق ذات طلب ضئيل من الناس) وتسبب هدر الأراضي.

وردت الحكومة بأن تطبيق الآلية التجريبية في هذا القرار يهدف إلى إزالة الصعوبات والعقبات في الحصول على الأراضي للمستثمرين الذين ينفذون مشاريع سكنية تجارية لا تخضع لاستحواذ الدولة على الأراضي.

وفيما يتعلق بالوضع الحالي لبعض مشاريع الإسكان التجاري المهجورة، أشار التقرير إلى العديد من الأسباب مثل: موقع المشروع بعيد عن المركز الحضري، ويستغرق وقتا طويلا للسفر؛ لم يتم الاستثمار في نظام البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية بشكل متزامن، ويفتقر إلى العديد من الخدمات المريحة؛ شريحة المنتج وسعر البيع غير مناسبين لإمكانية الوصول والقدرة على الدفع لغالبية الأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية؛ الوثائق القانونية للمشروع غير مكتملة؛ مستثمر المشروع لديه قدرة محدودة، ويفتقر إلى رأس المال الاستثماري لإكمال المشروع وفقًا للخطة...

وقال الوزير دوي إن المحتويات المتعلقة باحتياجات السكن ووصول الناس إلى السكن تم حسابها وموازنةها في عملية تنظيم وإقرار تخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري وبرامج وخطط تطوير الإسكان.

تكمن المشكلة في ضرورة تنظيم التنفيذ بشكل جيد. وبناءً على ذلك، يجب على الجهات المختصة التي تُقر سياسات الاستثمار، والمستثمرين الذين يُطورون مشاريع الإسكان التجاري، الالتزام بتخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء، والتخطيط الحضري، وبرامج وخطط تطوير الإسكان، واختيار نطاق الاستثمار، ومساره، وشرائح المنتجات، وأسعارها بما يتناسب مع إمكانية الوصول والقدرة على تحمل التكاليف لغالبية الأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية.

وفي الواقع، بالنسبة للمشاريع التي تنفذ الآلية التجريبية، كان على مستثمري المشاريع إنفاق تكلفة أولية ضخمة للحصول على حقوق استخدام الأراضي، وبالتالي سيتعين عليهم اختيار خطة استثمار مناسبة وقابلة للتنفيذ لضمان كفاءة الاستثمار المتوقعة - كما جاء في التقرير.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html