جميع أنواع الاحتيال العقاري (*): بسبب الجشع

لماذا يُغرى الكثيرون بركوب الحافلات لمشاهدة قطع أراضي في دونغ ناي وبينه دونغ، رغم شكهم أو يقينهم بوقوعهم ضحية احتيال، ومع ذلك يوافقون على دفع مبالغ مالية لتوقيع عقد عربون أو عقد بيع أرض لمشروع "وهمي"؟ حتى أن هناك من يتقنون أساليب الاحتيال العقاري عبر وسائل الإعلام، لكنهم يقعون في الفخ. هذا الوضع مستمر منذ سنوات طويلة.

ضربة نفسية

بصفتها إحدى من تابعت مجموعة من الأشخاص الذين يخدعون الناس لبيع الأراضي، قالت السيدة فام خانه، المقيمة في منطقة فو نهوان بمدينة هو تشي منه، إنها في البداية قرأت على الإنترنت عن قيام البنك ببيع وتسييل العقارات الرخيصة، فاتصلت بهم لمعرفة ذلك. طلب منها ناشر المقال الحضور إلى موقع في المنطقة الثانية القديمة (مدينة ثو دوك حاليًا) للاطلاع على وثائق العقار. وعندما وصلت، علمت أن هذا مكتب شركة عقارات، وأن العديد من الموظفين والعملاء يأتون أيضًا للاطلاع على وثائق العقار.

هنا، تذرّع الموظفون بعطلة نهاية الأسبوع، ولم يجرؤ البنك على تقديم المستندات، ثم حاولوا إيجاد طرق لدعوة مجموعة العملاء للركوب في السيارة المنتظرة لرؤية مشروع الأرض الرخيصة المُفتَتح للبيع في منطقة نون تراش، مقاطعة دونغ ناي . ورغم شكوكها، قررت السيدة خان المتابعة لمعرفة الحقيقة.

مشروع "شبح" في بلدية لاي هونغ، مقاطعة باو بانغ، مقاطعة بينه فوك، كان مُخططًا لبيعه لمئات المستثمرين. الصورة: ثاو نجوين

في الحافلة، كانت جميع النوافذ مغلقة، وكان الموظفون والزبائن يتجاذبون أطراف الحديث بنشاط حول فرص الاستثمار في الأرض التي اشتروها والتي سيشترونها. عند وصولهم، رأت السيدة خان قطعة أرض فارغة بسقف وطاولات وكراسي جاهزة.

هنا، حظيت هي والعديد من الزبائن الآخرين باهتمام بالغ. وافق بعض الناس، بعد سماعهم بمشروع الأرض، على دفع عربون فورًا نظرًا لانخفاض السعر، وتمكنوا أيضًا من المشاركة في سحب محظوظ للفوز بجوائز قيّمة. وظل الموظفون يحثون السيدة خان على دفع العربون لأن قطع الأراضي الجميلة كانت على وشك البيع.

أعلم يقينًا أن بين الزبائن الكثير من "المُضللين"، وهناك أيضًا زبائن حقيقيون وقعوا في فخّ الحيل التي تُثير الجشع والرغبة. والأهم من ذلك، أن هؤلاء الناس يفتقرون إلى المعلومات ويخسرون المال، وليس بسبب أي تعاويذ سحرية - خلصت السيدة خان.

وبالمثل، قال السيد تونغ، وهو مسؤول متقاعد في مدينة هو تشي منه، إنه لكثرة قراءته للصحف واستماعه للإذاعة، فإنه يُدرك تمامًا أساليب الاحتيال. ومع ذلك، في يونيو الماضي، دعاه صديق من نادي الشطرنج لرؤية أرض مشروع في دونغ ناي، برفقة ابن أخيه كوسيط. وكان السعر 600-700 مليون دونج فقط للأرض، ومع ذلك، وافق السيد تونغ على الذهاب لرؤية الحقيقة.

عندما وصلت الشاحنة، رأى قطعة أرض فارغة عليها أعمدة إسمنتية لتقسيم حوالي عشر قطع أرض. يُذكر أن هذه المنطقة بعيدة جدًا عن المناطق السكنية، ولا تتوفر فيها أي بنية تحتية كالطرق والكهرباء والمياه. ولأنه كان يعلم أنه سيُخدع، قرر السيد تونغ عدم الشراء رغم محاولات الموظفين إغرائه.

لكن صديقه وبعض من تابعوه خُدعوا، إذ اعتقدوا أن تفسيرات مثل أن هذا مشروع صغير ضمن مشروع ضخم، أو أن المشروع عند افتتاحه رسميًا سيكلف ما يصل إلى ملياري دونج للأرض، قد بيعت لأقاربهم ومعارفهم، فكان السعر زهيدًا للغاية. قال السيد تونغ: "أدركتُ أنه من السهل جدًا خداع من لا يقظ، وخاصةً من يتابع الأصدقاء والأقارب...".

فكر جيدا قبل اتخاذ القرار

قالت أستاذة علم النفس نجوين ثي نغوك جياو، المحاضرة في جامعة مدينة هوشي منه للتكنولوجيا، إن الأشخاص الذين لديهم المال ويحتاجون إلى الاستثمار في العقارات أو قنوات الاستثمار الأخرى ينجذبون بسهولة إلى الإعلانات والعروض الجذابة.

يرغب معظم المستثمرين الصغار في الشراء بسعر رخيص، والحصول على مكافآت كبيرة، والشراء وإعادة البيع لتحقيق أرباح سريعة، لذلك يقعون بسهولة في فخ الأشخاص ذوي الخبرة أو الأشرار الذين يتخصصون في استخدام الحيل أو تأثيرات الحشود للاحتيال.

في حشودٍ لا واعية، غالبًا ما يتصرف الناس بعاطفة أكثر من عقلانية. وبسبب الخوف من تفويت الفرص، يتزايد الجشع، مما يدفعهم إلى اتخاذ قرارات دون وقت كافٍ للتعلم. على سبيل المثال، غالبًا ما يدفع من يُخدعون لشراء أرض ثمنها بسرعة كبيرة دون فهم كامل لقانونية المشروع، أو القدرة على الدفع، أو عوامل أخرى ذات صلة، كما حلل السيد جياو.

إعلان عن أرض رخيصة وأرض حقيقية في دونغ ناي، حيث نظم المشاركون فعالية بيع أراضٍ، ودعوا المشترين للإيداع. تصوير: سون نهونغ

قال المحامي تران كووك باو، من مكتب فيت تين باو للمحاماة، إن شركات العقارات المتخصصة في بيع الأراضي في المحافظات عادةً ما تتخذ شكلين. الأول هو امتلاكها لبعض المنتجات الحقيقية، لكنها تستخدم "أفخاخًا" لرفع الأسعار أضعافًا مضاعفة، ثم إغراء المشترين بالدفع. أما الشكل الثاني فهو بيع أراضي مشاريع وهمية، أي بيع أراضٍ في مواقع غير مناسبة، أو مساحة غير مناسبة، أو بكمية غير كافية، أو لا تتوافق مع الرسومات التي ترسمها بنفسها لجذب العملاء.

ومع ذلك، وبغض النظر عن الشكل، غالبًا ما يُنشئ الأشخاص المعنيون شركات، ثم يُرسلون موظفين للإعلان عن عقارات رخيصة للبيع ونشر معلومات عنها على منصات التواصل الاجتماعي ومواقع العقارات لجذب المحتاجين، ثم يستخدمون حيلًا عديدة لجذبهم لرؤية الأراضي في المحافظات. الهدف النهائي هو بيع الأرض أو إغراء المشترين بدفع عربون ثم الاستيلاء عليها.

وفقًا للمحامي باو، لتجنب الوقوع في هذا الفخ، يجب على المشترين الحذر ورفض زيارة العقارات الرخيصة في المقاطعة منذ البداية. إذا تابعوا الأمر واكتشفوا شيئًا غير مألوف، فعليهم الامتناع تمامًا عن الشراء أو الاستثمار أو الإيداع أو الحجز أو القيام بأي شيء آخر، مهما كثرت الحيل التي يستخدمها الشخص المعني.

إذا وافقت على شراء أرض في مشروع ما، فعليك دراسة قانونية المشروع بدقة، مثل: هل تمت الموافقة على المشروع ضمن سياسة الاستثمار؟ هل هناك تخطيط بنسبة 1/500، وهل أوفى المستثمر بالتزاماته الضريبية؟ إذا استوفيت هذه الشروط، فعليك التأكد من اكتمال البنية التحتية للمشروع. إذا لم يكن كذلك، فهذا يعني أن الأساس والشروط غير كافية للبيع. على المشتري أن يرفض رفضًا قاطعًا. إذا أفادت الشركة أن الأرض حاصلة على شهادة، فعليك مراجعة الموقع، ورقم الورقة، ورقم القطعة، واسم مالك الأرض؛ وبشكل خاص، يجب توثيق عقد البيع وعدم دفع أي مبلغ مقدمًا.

بالإضافة إلى ذلك، يجب على الراغبين في شراء أرض في مشروع ما البحث بعناية عن الشركة التي تبيع الأرض. ما هي طبيعة هذه الشركة، وهل هي مؤهلة وذات سمعة طيبة؟ "يمكنكم العثور على هذه المعلومات على جوجل أو استشارة السلطات المحلية ومكاتب المحاماة. لا تطمعوا في الأرباح الفورية فتخسروا مبالغ طائلة" - حذّر السيد باو.

وفقًا للسيد تا ترونغ كين، نائب المدير العام لشركة صندوق الأراضي الكبيرة، فإن معظم مشاريع الأراضي الحالية مُلزمة بإصدار سجلات ملكية، ويمكن للمشترين توثيق نقل الملكية فورًا. أما المشاريع التي لا تحتوي على طرق أسفلتية أو أنظمة كهرباء أو صرف صحي، وما إلى ذلك، فهي غير مؤهلة للبيع.

لتجنب الوقوع في فخ الاحتيال، يجب على الراغبين بشراء أرض في المحافظة التحقق بدقة من معلومات العقد، سواءً تطابق موقع الأرض أم لا، حتى لا يشتروا في مكان ويجدوا الأرض في مكان آخر. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تحمل قطعة الأرض في السجل العقاري رقم ورقة ورقم قطعة الأرض، وأن تكون مُبينة بوضوح في عقد الإيداع أو عقد البيع. في الوقت نفسه، يجب التحقق بدقة من مساحة الأرض، وإلا فسيكون من السهل شراء أرض منخفضة القيمة أو أرض مشروع "وهمي" عن طريق الخطأ.

(يتبع)

(*) انظر صحيفة لاو دونج الصادرة بتاريخ 3 أكتوبر

إذا كنت تريد الاستثمار يجب أن يكون لديك المعرفة

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إنه حذّر مرارًا من عمليات الاحتيال العقاري، وخاصةً دعوة الناس لزيارة أراضي المشاريع في المقاطعة، إلا أن الكثيرين ما زالوا يقعون في هذا الفخ. وأضاف: "اتخذت شرطة مقاطعة دونغ ناي مؤخرًا إجراءات صارمة ضد شركة لوك فوك، وهو أمرٌ مُرحّب به للغاية. أعتقد أن على الناس أن يكونوا على دراية، فإذا أرادوا الاستثمار في العقارات، فعليهم أن يمتلكوا المعرفة والفهم، وألا يطمعوا في الأرباح الفورية، إذ سيكون من السهل خداعهم، مما يؤدي إلى عواقب وخيمة، ليس فقط خسارة المال، بل أيضًا إضاعة الوقت والجهد في تقديم الشكاوى والمقاضاة..." - حذّر السيد تشاو.

مصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/du-chieu-lua-dao-bat-dong-san-vi-long-tham-ma-ra-20231003225139428.htm