بالقرب من هانوي، لماذا لم "تنطلق" سوق العقارات في ها نام حتى الآن؟

ظهور "حمى" محلية في ها نام

وفي مناقشة "عقارات ها نام: دورة جديدة"، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، التابع لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS): في النصف الأول من العام، تبذل الحكومة والوزارات أيضًا جهودًا كل يوم لتسريع الوقت الفعلي للقوانين المتعلقة بسوق العقارات اعتبارًا من 1 أغسطس.

ومع ذلك، تواجه بعض المناطق صعوبات بسبب نقص الكفاءات الأساسية المخولة بمراجعة واعتماد الوثائق والسجلات المتعلقة بالمشاريع العقارية. ومع ذلك، تُعدّ بعض المناطق "نقاطًا مضيئة" في سوق العقارات.

شهد سوق العقارات في ها نام نموًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة. (الصورة: BHN)

وفقًا للسيدة مين، تشهد مقاطعة ها نام إنشاء ما معدله عشرة مشاريع عقارية جديدة سنويًا (باستثناء سنوات كوفيد). وحتى الآن، لا يوجد في المقاطعة بأكملها سوى حوالي 43 مشروعًا سكنيًا تجاريًا ومناطق حضرية مكتملة فيها مساكن أساسية.

فيما يتعلق بقطاع الإسكان، أفادت السيدة مين أنه في النصف الأول من عام ٢٠٢٤، حصلت ها نام على سبعة مشاريع سكنية تجارية معتمدة للاستثمار، وثلاثة مشاريع سكنية تجارية مُنحت تراخيص بناء، وثلاثة مشاريع سكنية تجارية مؤهلة للبيع مستقبلًا. وفي الربع الثاني وحده، لم يُسجل في المقاطعة بأكملها سوى مشروع واحد.

فيما يتعلق بالسيولة، سجّلت المقاطعة بأكملها خلال الأشهر الستة الأولى من العام 6,134 صفقة بقيمة تجاوزت 3,000 مليار دونج. وفي الربع الثاني وحده، شهدت الصفقات نموًا هائلًا بواقع 4,314 صفقة، بقيمة إجمالية تقارب 2,564 مليار دونج، أي أعلى بمقدار 2.4 مرة من الربع الأول من عام 2024.

وفيما يتعلق بأسعار البيع، قالت السيدة مين إن أسعار العقارات في ها نام ظلت مستقرة في الربع الأول، دون تغيير مقارنة بنهاية عام 2023. ويعتمد السوق بشكل رئيسي على المنتجات "الخاسرة" لمستثمري ها نام بسبب الضغوط المالية، والراغبين في إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية بعد فترة طويلة من دفن رأس المال.

وفي الربع الثاني، سجلت أسعار العقارات ارتفاعاً طفيفاً بنسبة 3-5% مقارنة بالربع السابق، مدفوعة بموجات صغيرة من البنية التحتية، ومعلومات عن تنفيذ مشاريع واسعة النطاق، فضلاً عن تحول الطلب الاستثماري من أسواق أخرى.

وأشار نائب مدير إدارة الضرائب العقارية، إلى أن بعض المناطق سجلت ظاهرة "حمى" محلية، حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير دون أساس، بنسبة تصل إلى 30% مقارنة بنهاية عام 2023، بسبب قيام جماعات المضاربة بتزوير معلومات، ما دفع الأسعار إلى الانخفاض لتحقيق الربح.

لا يزال هذا المستوى الجديد من الأسعار محفوظًا على الرغم من نقص السيولة لأن مستثمري FOMO (الشراء بسبب تأثير الخوف من تفويت الفرصة) لا يواجهون صعوبات في التدفق النقدي، ولا ينوون "خفض الخسائر"، ويقبلون دفن رأس المال وانتظار الموجة الصاعدة.

وقال نائب مدير إدارة الأراضي في ها نام إن سعر الأراضي على الطرق الرئيسية وفي وسط المدينة يبلغ حاليا 100 مليون دونج/م2؛ وفي الأزقة التي يبلغ طولها 3.5 مليون متر في وسط المدينة، يتراوح بين 30 و40 مليون دونج/م2؛ وعلى الطرق الرئيسية، على حدود وسط المدينة، يتراوح بين 38 و42 مليون دونج/م2؛ وفي منطقتي ليم تشينه وليم تشونغ، يتراوح بين 31 و31 مليون دونج/م2.

بالنسبة للأراضي السكنية، يتراوح سعر قطعة الأرض المزودة بموقف سيارة أمام الباب (١٠-١٥ مليون دونج/متر مربع)، والبعيدة عن مركز المدينة (٥-٧ مليون دونج/متر مربع)؛ في ثانه ليم، ثانه ها، لي نهان، وبينه لوك (١٥-٢٠ مليون دونج/متر مربع). أما الأراضي الزراعية فتبلغ حوالي ٩٠ مليون دونج/ساو. أما الأراضي المحيطة بالمناطق الصناعية فتتراوح أسعارها بين ١٦ و٢٥ مليون دونج/متر مربع.

وقال نائب مدير هيئة العقارات في ها نام إن أسعار العقارات في ها نام تمثل 1/3-2/3 فقط من أسعار الأراضي في المناطق ذات المواقع والإمكانات المماثلة مثل باك نينه، وباك جيانج، وفينه فوك، وهونج ين.

لا يزال مستوى أسعار العقارات في ها نام تنافسيًا للغاية، مع وجود مجال كبير للنمو مستقبلًا. علاوة على ذلك، تُعدّ ها نام سوقًا جديدة، وهي فرصة جيدة للمستثمرين الذين يعرفون كيفية اختصار الطريق.

بالقرب من هانوي، لماذا لم "تنطلق" سوق العقارات في ها نام حتى الآن؟

وعلى الرغم من أن سوق العقارات في ها نام قد شهد نمواً في الآونة الأخيرة، إلا أن السيدة مين تعتقد بشكل عام أن سوق العقارات في ها نام لم "ينتعش" لأن المشاريع التي تم تطويرها في الفترة السابقة كانت ذات جودة وحجم غير كافيين.

تتمتع ها نام بالعديد من المزايا في جذب رأس المال الأجنبي المباشر والتنمية الصناعية مثل الموقع والنقل المريح وسياسات دعم الاستثمار الجيدة، وفي السنوات الأخيرة، شجعت جذب الاستثمار في المشاريع العقارية مع العديد من الشركات الكبيرة مثل Sun Group وBitexco وBRG Group وT&T أو Icon4...

بانوراما الندوة. (صورة: VV)

وفقًا للخبير الاقتصادي تران دينه ثين، سيشهد سوق العقارات في ها نام مستقبلًا واعدًا. تضم منطقة دلتا النهر الأحمر 11 مقاطعة، ويتجلى مستقبل سوق العقارات في ها نام في كونها إحدى المقاطعات ذات الأولوية للاستثمار والتطوير.

ها نام مقاطعة رائدة، تتمتع بزخم وإمكانات نمو قوية، وتشهد ازدهارًا في الصناعة والسياحة. ورغم قلة عدد سكانها، تُعدّ ها نام أيضًا منطقة رائدة في مجال التحضر. وتتمتع بزخم قوي بين المقاطعات والمدن الأربع، حيث بلغ معدل التحضر فيها حوالي 30.7% في عام 2020.

مستوى التحضر في ها نام ليس مرتفعًا، لكن لدينا مساحة حضرية جيدة نسبيًا. هذا يعني أن لدينا مساحةً كافية، وهذه ميزة للمستثمرين في ها نام.

وأكد السيد ثين أن هناك خاصيتين مهمتين بشكل خاص في ها نام: ربط التنمية السياحية بمنطقة السياحة الروحية تام تشوك وجذب المستثمرين على نطاق واسع لتشكيل "اللعبة" الحضرية.

ويوصي الخبراء بأنه من أجل جذب الموارد البشرية عالية الجودة والاحتفاظ بها، بما يخدم التوجه التخطيطي 2021 - 2030 (أن تصبح ها نام مركزًا صناعيًا عالي التقنية)، تحتاج ها نام إلى تعزيز تطوير مشاريع الإسكان، بما في ذلك القطاعات الراقية والفاخرة.

إن الاستثمار في تطوير المناطق الحضرية الراقية من شأنه أن يساعد على تغيير مظهر المنطقة والبنية الأساسية بشكل جذري، مما يخلق الأساس لسوق العقارات في ها نام لتحقيق التقدم.

المصدر: https://www.congluan.vn/gan-ha-noi-vi-sao-thi-truong-bat-dong-san-ha-nam-chua-bat-len-duoc-post305369.html