أسعار الأراضي مرتفعة، مما يجعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال بشكل متزايد.

VTV.vn - في السنوات الخمس الماضية وحدها، تصدرت هانوي البلاد في ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 112٪؛ وارتفعت الأسعار في هاي فونغ بنسبة 71٪، بينما ارتفعت في دا نانغ ومدينة هو تشي منه بنحو 1.5 مرة.

أسعار الأراضي تتضخم بشكل غير معقول.

لطالما شكلت أسعار الأراضي مصدر قلق بالغ للكثيرين، بمن فيهم المستثمرون والراغبون في شراء أراضٍ لبناء مساكن. إلا أن أسعار الأراضي شهدت على مدى سنوات طويلة تضخماً غير مبرر، مما أثر سلباً على المجتمع، وشوّه توزيع الموارد، وشكّل خطراً على استقرار الاقتصاد الكلي... هذه إحدى النتائج الأربع لتسعير الأراضي وفقاً لقوى السوق.

خلال السنوات الخمس الماضية وحدها، تصدرت هانوي قائمة المدن الأمريكية من حيث ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 112%، تلتها هاي فونغ بنسبة 71%، بينما تضاعفت أسعار العقارات في دا نانغ ومدينة هو تشي منه تقريبًا. ولا يعود هذا الارتفاع غير الطبيعي في الأسعار إلى طلب حقيقي، بل إلى المضاربة والاحتكار، وخاصةً إلى تقييم الأراضي بناءً على مقارنتها بصفقات المزادات أو المشاريع الرائجة في المنطقة المحيطة. ويخلق هذا حلقة مفرغة من ارتفاع الأسعار غير المنضبط، حيث تتبع الأسعار اللاحقة دائمًا الأسعار السابقة.

في منطقة دونغ آنه، هانوي، يقول سماسرة العقارات إن هذه المنطقة تُعدّ حاليًا أكثر المواقع الاستثمارية جاذبية في العاصمة... فقبل عامين، كان سعر المتر المربع فيها أقل من 50 مليون دونغ فيتنامي، أما الآن، وبسبب سلسلة من مشاريع الإسكان الفاخرة التي يجري تطويرها في الجوار، فقد ارتفعت أسعار الأراضي أربعة أضعاف. وعلى بُعد أكثر من 3 كيلومترات، ورغم بُعدها عن مشاريع الإسكان الفاخرة، فإن أسعار الأراضي ترتفع أيضًا بالتوازي مع المنطقة المركزية.

لسنوات عديدة، في العديد من المناطق، وخاصة هانوي، لم تعكس أسعار الأراضي قيمتها الحقيقية، بل تأثرت بعمليات تلاعب منظمة. ومن الأمثلة الشائعة على ذلك استخدام أعلى أسعار المزادات كمعيار، ثم رفع الأسعار المحيطة بها في الوقت نفسه. وبينما لا يزال مستقبل السوق غير واضح، تتراوح أسعار الأراضي هنا حاليًا حول 140 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. والجدير بالذكر أنه قبل عامين تقريبًا، كانت أسعار الأراضي هنا حوالي 30 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع فقط. ولا تتأثر أسعار الأراضي، صعودًا وهبوطًا، بقوى السوق فحسب، بل أيضًا بتأثير مجتمع العقارات المحلي.

أحد الأسباب الرئيسية للتضخم غير المبرر في أسعار الأراضي هو الطريقة التي تحدد بها السلطات المحلية جداول أسعار الأراضي ومعاملات التعديل. فجداول أسعار الأراضي الحالية الصادرة عن السلطات المحلية غالباً ما تكون أقل بكثير من أسعار السوق. ومع ذلك، عند حساب رسوم استخدام الأراضي والالتزامات المالية والتعويضات عن إزالة الأراضي، تُطبق معاملات تعديل. وتستند هذه المعاملات في الغالب إلى معاملات مرجعية سابقة كانت أسعارها مرتفعة.

صرح السيد نغوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، قائلاً: "في الدول المتقدمة الرائدة كالولايات المتحدة وأستراليا، تتضمن شهادة ملكية الأرض معلومات عن سعر البيع، والذي يُستخدم لتحديد الضرائب، وهذا السعر متقلب. إذا أرادت فيتنام أن تُعترف بها كدولة ذات اقتصاد سوقي، فلا يمكننا أن نعتمد قانونًا غير مكتوب ينص على أن الأسعار ترتفع فقط ولا تنخفض أبدًا."

صرح السيد نغوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، قائلاً: "تعتمد طريقة تقييم الأراضي في قانون الأراضي لعام 2024 على وحدة استشارية. هذه الوحدة الاستشارية هي منظمة تحدد جميع أسعار الأراضي. أعتقد أن هذا نهج غير دقيق."

حالياً، في هانوي، يعتبر سعر الشقة البالغ 100 مليون دونغ فيتنامي/م² سعراً طبيعياً.

يتلاشى حلم امتلاك منزل.

في هانوي حاليًا، يُعتبر سعر الشقة البالغ 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع سعرًا طبيعيًا. وفي بعض المناطق، يصل السعر إلى 300 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. هذا السعر الذي يبدو باهظًا هو في الواقع سعر حقيقي. فمقارنةً بما كان عليه قبل عشر سنوات، فهو أعلى بخمس إلى عشر مرات. في ذلك الوقت، كان متوسط ​​سعر الشقة في هانوي حوالي 20 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما هذا العام، فقد ارتفع السعر إلى ما يقارب 80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، دون احتساب المشاريع الفاخرة. غالبًا ما يستغل المضاربون نظام تقييم الأراضي القائم على السوق في قانون الأراضي لرفع أسعارها، مما يخلق فقاعة مصطنعة ويجعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة للعديد من العائلات.

بحسب الخبراء، غالباً ما تُشكّل تكاليف الأرض ما يصل إلى 40% من سعر العقار. وذلك على الرغم من عدم ارتفاع تكاليف عوامل أخرى، مثل رسوم استخدام الأرض (المدفوعة مسبقاً بموجب قانون الأراضي القديم)، ومواد البناء، وتكاليف العمالة، بشكل ملحوظ. مع ذلك، يستغل المضاربون في كثير من الأحيان أسلوب تقييم الأراضي القائم على السوق في قانون الأراضي كمبرر لرفع أسعار الأراضي، وزيادة أسعار المساكن، وخلق تقلبات سعرية مصطنعة.

صرح السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، قائلاً: "شهدت أسعار المنازل والعقارات في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعاً حاداً. والسبب الرئيسي وراء ذلك هو العرض والطلب. فالطلب مرتفع للغاية بأشكال مختلفة: طلب على السكن، وطلب استثماري، وسكن لقطاعات عديدة، لا سيما سكن العمال والموظفين الحكوميين وعمال الإنتاج، وهو ما يُعدّ شحيحاً. ويؤدي هذا النقص إلى فوضى في السوق."

هذا العام، من بين أكثر من 40 ألف شقة جديدة تم طرحها في أكبر سوقين عقاريين، هانوي ومدينة هو تشي منه، تقع أكثر من 95% منها ضمن فئة الشقق الفاخرة، بأسعار تتراوح بين 76 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. لم تعد هناك شقق متوسطة المستوى بأسعار تتراوح بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع كما كان الحال قبل بضع سنوات. ارتفاع أسعار الأراضي سيزيد من تكلفة شراء أو استئجار أو استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع إجمالي تكاليف الاستثمار لكل مشروع، وبالتالي انخفاض الأرباح المحتملة... وهذا عامل رئيسي يؤثر على المستثمرين الأجانب المشاركين في سوق العقارات الفيتنامية.

وعلق مايكل بيرو، الرئيس التنفيذي لشركة إندوشاينا كابيتال، قائلاً: "عندما تظهر السوق علامات على المضاربة القوية، حيث تتجاوز أسعار الأراضي قيمتها الاقتصادية الحقيقية بكثير، فإننا عادة ما نبطئ قليلاً، ونتراجع للمراقبة بدلاً من مطاردة "الحمى".

وعلق السيد كوين سوينينز، مدير مجمع ديب سي الصناعي في هاي فونغ، قائلاً: "الحقيقة هي أنه ضمن نفس المشروع، المرحلة الأولى لها سعر مختلف، بينما المرحلة الثانية من المشروع لها سعر أرض أعلى بناءً على القيمة السوقية".

4.1 مليون مليار دونغ فيتنامي هو مقدار رأس المال الذي أقرضته المؤسسات الائتمانية لقطاع العقارات.

ارتفاع أسعار الأراضي يؤدي إلى أوجه قصور في تخصيص الموارد.

بلغت قيمة رأس المال الذي أقرضته المؤسسات الائتمانية لقطاع العقارات 4.1 مليون مليار دونغ فيتنامي. وهذا الرقم يفوق أربعة أضعاف إجمالي رأس المال الاستثماري العام في البلاد هذا العام، ويمثل نموًا ائتمانيًا يقارب 17% مقارنةً بنهاية العام الماضي. مع ذلك، يبقى السؤال: ما مدى فعالية هذا التدفق الرأسمالي للاقتصاد؟ وهل سيؤدي النمو الائتماني المرتفع في قطاع العقارات إلى تكرار مخاطر فقاعة العقارات والديون المعدومة التي عانى منها النظام المصرفي قبل سنوات عديدة؟

يأتي السيد والسيدة ليو يوميًا للعناية بحدائق الخضراوات العائلية. ومن المفارقات أن الأرض التي يزرعون فيها الخضراوات هي في الواقع أرض فلل فخمة تُقدّر قيمتها بمليارات الدولارات، وهي الآن مهجورة. تُهدر موارد مجتمعية هائلة على مشاريع مهجورة وغير مأهولة.

تشير التقديرات إلى أن قطاع العقارات لا يساهم حاليًا إلا بنحو 3.5% من الناتج المحلي الإجمالي بشكل مباشر، ولكنه يستقطب ما يقارب ربع إجمالي رأس المال في الاقتصاد ككل. وهذا يدل على انخفاض إنتاجية رأس المال في قطاع العقارات بشكل كبير.

كانت مئات الفيلات تقف مهجورة، لا يسكنها سوى عدد قليل من العائلات. وتُكدّس مئات المليارات من الدونغ في هذه العقارات. وكلما كان الموقع مركزيًا، وكبرت المدينة، وارتفع سعر الأرض، زادت نسبة العقارات غير المأهولة. لقد أصبح حلم الثراء من خلال المضاربة العقارية عبئًا على العديد من المستثمرين والبنوك، مما يُشوّه إمكانات النمو في البلاد.

في الواقع، يتدفق رأس المال إلى قطاع العقارات بشكل دوري: تُقرض البنوك مطوري العقارات لبناء المساكن، كما تُقرض البنوك مستثمري العقارات لشراء المساكن، ويستخدم مطورو العقارات الأموال التي يتلقونها من مستثمري العقارات للاستثمار في مشاريع جديدة وبناء المزيد من المساكن. ووفقًا لخبراء الاقتصاد، فإن هذا يتعارض إلى حد ما مع المبدأ الاقتصادي السائد الذي ينص على ضرورة توجيه الائتمان إلى القطاعات الإنتاجية للاقتصاد.

وعلق السيد ماك كوك آنه، نائب رئيس جمعية هانوي للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة، قائلاً: "إن ضخ الائتمان المفرط في قطاع العقارات سيؤثر بشكل مباشر على الصناعات التحويلية والتجارية والخدمية. وذلك لأن هذه القطاعات هي التي تخلق العديد من فرص العمل."

تشير التقديرات إلى أن أسعار الأراضي قد ارتفعت بمقدار 3.12 ضعف خلال السنوات العشر الماضية. وهذا ما يفسر أيضاً جاذبية قطاع العقارات لرؤوس الأموال الكبيرة من المستثمرين الأفراد، والشركات المحلية، وشركات الاستثمار الأجنبي المباشر، وحتى المؤسسات الائتمانية.

صرح السيد تران دوك آنه، مدير قسم الاقتصاد الكلي واستراتيجية السوق في شركة كي بي للأوراق المالية في فيتنام، قائلاً: "عادةً ما تكون أسعار الفائدة على القروض أعلى من أسعار الفائدة العادية للأنشطة الإنتاجية والتجارية. والأهم من ذلك، أن قروض العقارات تتطلب ضمانات."

صرحت الدكتورة فام ثي هوانغ آنه، نائبة مدير الأكاديمية المصرفية، قائلة: "تأتي الأصول الضمانية بشكل رئيسي من سوق العقارات. لذلك، إذا مر سوق العقارات بمرحلة فقاعة ودخل في ركود، فسيخلق ذلك مخاطر محتملة، والتي يمكن اعتبارها مخاطر على النظام المصرفي والمالي، وخاصة فيما يتعلق بمسألة الديون المعدومة."

خلال هذه الدورة للجمعية الوطنية، قامت الحكومة بوضع وتقديم سلسلة من المقترحات بشأن آليات وسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات التي تعترض تطبيق قوانين الأراضي... ويُنظر إلى هذا كإشارة إيجابية لحل المشكلات والمساهمة في خلق سوق صحية للمواطنين والشركات على حد سواء. ولن يتسنى القضاء على المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار، وضمان مصالح المواطنين والشركات على نحو متناغم، إلا عندما تُدار أسعار الأراضي بصرامة من قِبل الدولة، وبشكل علني وشفاف.

المصدر: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm