أسعار الأراضي مرتفعة وحلم الاستقرار يتلاشى

VTV.vn - في السنوات الخمس الماضية وحدها، قادت هانوي البلاد في زيادة أسعار العقارات بنسبة 112٪؛ وزادت هاي فونج بنسبة 71٪، وزادت دا نانغ ومدينة هوشي منه بنحو مرة ونصف.

أسعار الأراضي مبالغ فيها بشكل غير معقول.

لطالما كانت أسعار الأراضي مصدر قلق للكثيرين، سواءً للمستثمرين أو الراغبين في شراء أرض للسكن أو بناء منزل. ومع ذلك، على مر السنين، شهدت أسعار الأراضي تضخمًا غير معقول، مما أثر سلبًا على المجتمع، وأخلّ بتوزيع الموارد، وتسبب في خطر عدم استقرار الاقتصاد الكلي... وهذا أحد العواقب الأربع المترتبة على تسعير الأراضي وفقًا لسعر السوق.

في السنوات الخمس الماضية وحدها، تصدرت هانوي قائمة المدن الأكثر ارتفاعًا في أسعار العقارات في البلاد بنسبة 112%؛ بينما ارتفعت أسعار العقارات في هاي فونغ بنسبة 71%، وفي دا نانغ وهو تشي منه بنحو ضعف ونصف. ولا يُعزى هذا الارتفاع غير الطبيعي في الأسعار إلى الطلب الحقيقي، بل إلى المضاربة والاكتناز، وخاصةً طريقة تسعير الأراضي بناءً على مقارنة الأسعار بالمزادات أو المشاريع "الرائجة"، مما يؤدي إلى اتساق الأسعار اللاحقة مع الأسعار السابقة، مما يُؤدي إلى دوامة من ارتفاع الأسعار غير المنضبط.

في بلدية دونغ آنه، هانوي، قال أحد السماسرة إن هذه المنطقة هي حاليًا الأكثر استحقاقًا للاستثمار في العاصمة... فبينما كان سعر المتر المربع هنا قبل عامين أقل من 50 مليون دونج، ارتفع سعر الأرض الآن أربعة أضعاف بفضل سلسلة من مشاريع الإسكان الفاخر التي تُنفَّذ بالقرب منها. على بُعد أكثر من 3 كيلومترات، ورغم بُعدها عن مشاريع الإسكان الفاخر، يرتفع سعر الأرض أيضًا بالتوازي مع المنطقة المركزية.

على مدار السنوات الماضية، في العديد من المناطق، وخاصةً في هانوي، لم تعكس أسعار الأراضي قيمتها الفعلية للاستخدام، بل تأثرت بتضخم الأسعار المنظم. عادةً ما تُتخذ مزادات الذروة معيارًا للمقارنة، مما يؤدي في الوقت نفسه إلى رفع قائمة الأسعار المحيطة. لا توجد خطة واضحة حتى الآن، ولكن أسعار الأراضي هنا تتقلب حاليًا من حوالي 140 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. تجدر الإشارة إلى أنه قبل عامين تقريبًا، كانت أسعار الأراضي هنا حوالي 30 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط. لا تتأثر أسعار الأراضي بالسوق فحسب، بل تُحددها أيضًا مجتمعات الأعمال العقارية المحلية.

من أهم أسباب ارتفاع أسعار الأراضي بشكل غير معقول طريقة تحديد المحليات لقوائم أسعار الأراضي ومعاملات التعديل. غالبًا ما تكون قوائم أسعار الأراضي الحالية التي تصدرها المحليات أقل بكثير من أسعار المعاملات في السوق. ومع ذلك، عند حساب رسوم استخدام الأراضي والالتزامات المالية وتعويضات إخلاء الموقع، يُطبق معامل تعديل. وغالبًا ما يُبنى هذا المعامل على معاملات مرجعية سبق أن تضخمت أسعارها.

قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام: "في الدول المتقدمة الرائدة، مثل الولايات المتحدة وأستراليا...، يتضمن الكتاب الأحمر معلومات عن سعر البيع، وهو السعر الذي يُحددون من خلاله الضرائب، وقد يرتفع أحيانًا وينخفض ​​أحيانًا أخرى. تسعى فيتنام إلى أن تُعترف بها كاقتصاد سوق، ولا يُمكننا أن نعتمد قانونًا غير مكتوب يقيس ارتفاع الأسعار دون انخفاضها".

قال السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام: "فيما يتعلق بتقييم الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، نستخدم وحدة استشارية. وهذه الوحدة هي الجهة التي تحدد أسعار جميع الأراضي. أعتقد أن هذه طريقة خاطئة".

في الوقت الحالي، في العاصمة هانوي، يعتبر سعر الشقة البالغ 100 مليون/م² أمراً طبيعياً.

حلم امتلاك منزل يتلاشى

حاليًا، يُعتبر سعر الشقق البالغ 100 مليون دونج للمتر المربع في العاصمة هانوي سعرًا طبيعيًا. في بعض المناطق، يصل إلى 300 مليون دونج للمتر المربع. قد يبدو هذا السعر مبالغًا فيه، ولكنه حقيقي. مقارنةً بما كان عليه قبل عشر سنوات، فهو أعلى بخمس إلى عشر مرات. في ذلك الوقت، كان متوسط ​​سعر الشقق في هانوي حوالي 20 مليون دونج للمتر المربع. وبحلول هذا العام، ارتفع مستوى الأسعار إلى ما يقرب من 80 مليون دونج للمتر المربع، ناهيك عن المشاريع الفاخرة. غالبًا ما يستغل المضاربون قانون الأراضي وطريقة تسعيره وفقًا للسوق، مما يؤدي إلى تضخم أسعار الأراضي، وزيادة أسعار المساكن، مما يُسبب حمى حقيقية، ويجعل حلم الاستقرار بالنسبة للعديد من العائلات بعيدًا بشكل متزايد.

بحسب الخبراء، غالبًا ما تُشكّل أسعار الأراضي ما يصل إلى 40% من تكلفة المنتج العقاري. في حين أن عوامل أخرى، مثل رسوم استخدام الأراضي (التي تُدفع وفقًا لقانون الأراضي القديم)، ومواد البناء، والعمالة، وغيرها، لا ترتفع كثيرًا. ولتبرير ذلك، غالبًا ما يستشهد المضاربون بقانون الأراضي ومنهجيته في تسعير الأراضي وفقًا للسوق، مما يؤدي إلى تضخم أسعار الأراضي، وارتفاع أسعار المساكن، وإحداث حالة من الجنون، وما إلى ذلك.

علق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، قائلاً: "في هانوي ومدينة هو تشي منه ، ارتفعت أسعار المنازل والعقارات بشكل حاد. والسبب الرئيسي هو العرض والطلب. الطلب كبير جدًا، بجميع أشكاله: طلب على المساكن، وطلب على الاستثمار، ومساكن للعديد من القطاعات، وخاصةً مساكن العمال والموظفين الحكوميين وعمال الإنتاج، وهناك نقص كبير. وهذا النقص هو ما يؤدي إلى فوضى في السوق."

هذا العام، من بين أكثر من 40,000 شقة جديدة عُرضت للبيع في أكبر سوقين، هانوي وهو تشي منه، أكثر من 95% منها تنتمي إلى فئة الشقق الفاخرة، بأسعار تتراوح بين 76 و80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ولم تعد هناك شقق متوسطة السعر تتراوح بين 35 و40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع كما كانت قبل بضع سنوات. سيؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة تكلفة شراء أو استئجار أو استخدام الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع إجمالي تكاليف الاستثمار لكل مشروع، مما يقلل من الأرباح المحتملة... وهذا عامل يؤثر بشدة على المستثمرين الأجانب عند المشاركة في سوق العقارات الفيتنامي.

علق السيد مايكل بيرو - المدير العام لشركة إندوتشاينا كابيتال: "عندما تظهر في السوق علامات المضاربة القوية، وتتجاوز أسعار الأراضي القيمة الاقتصادية الحقيقية بكثير، فإننا غالبًا ما نتباطأ قليلاً، ونقف جانبًا ونراقب بدلاً من ملاحقة "الحمى"".

علق السيد كوين سونينز - مدير منطقة ديب سي الصناعية في هاي فونج: "في الواقع، في نفس المشروع، تتمتع المرحلة الأولى بسعر مختلف، بينما تتمتع المرحلة الثانية من المشروع بسعر أرض أعلى وفقًا لسعر السوق".

4.1 مليون مليار دونج هو رأس المال الذي قدمته مؤسسات الائتمان لقطاع العقارات.

ارتفاع أسعار الأراضي يسبب مشاكل في تخصيص الموارد

بلغ حجم تدفقات رأس المال التي أقرضتها مؤسسات الائتمان لقطاع العقارات 4.1 تريليون دونج. ويزيد هذا الرقم بأربعة أضعاف عن رأس مال الاستثمار العام للبلاد هذا العام، محققًا معدل نمو ائتماني يقارب 17% مقارنةً بنهاية العام الماضي. ولكن، ما مدى فعالية هذا التدفق الرأسمالي على الاقتصاد؟ وهل سيؤدي ارتفاع نمو الائتمان في قطاع العقارات إلى تكرار مخاطر فقاعات العقارات والديون المعدومة على النظام المصرفي كما حدث قبل سنوات عديدة؟

يأتي السيد والسيدة ليو يوميًا لرعاية حدائق خضراوات عائلتهما. والمفارقة أن الأرض التي تُزرع فيها الخضراوات هي في الواقع أراضي فلل تُقدر قيمتها بعشرات المليارات من الدونغ، وهي الآن خالية. وتُدفن موارد اجتماعية ضخمة في مشاريع مهجورة لا يسكنها أحد.

تشير التقديرات إلى أن قطاع العقارات يُسهم حاليًا بنحو 3.5% فقط من الناتج المحلي الإجمالي، إلا أنه يمتص ما يقرب من ربع إجمالي رأس مال الاقتصاد. وهذا يُشير إلى انخفاض إنتاجية رأس المال في قطاع العقارات بشكل كبير.

مئات الفلل، لكن الآن لا يسكنها سوى عدد قليل من الأسر. مئات المليارات من الدونغات تُستثمر في هذه العقارات. كلما اقتربت من المركز، والمدن الكبرى، والأماكن ذات أسعار الأراضي المرتفعة، زادت المنازل غير المأهولة. أصبح حلم الثراء من المضاربة العقارية عبئًا على العديد من المستثمرين والبنوك، ويُشوّه مصدر رأس مال النمو في البلاد.

يُظهر الواقع أن رأس المال المُستثمر في العقارات يدور في دورة: تُقرض البنوك مستثمري المشاريع العقارية لبناء منازل، كما تُقرضهم لشراء منازل. يستخدم مستثمرو المشاريع العقارية الأموال التي يجمعونها منهم للاستثمار في مشاريع جديدة وبناء المزيد من المنازل. يرى خبراء اقتصاديون أن هذا يتعارض، من وجهة نظر معينة، مع القاعدة الاقتصادية السائدة التي تقضي بضخ الائتمان في قطاعات الإنتاج في الاقتصاد.

علق السيد ماك كوك آنه، نائب رئيس جمعية هانوي للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة، قائلاً: "إن الإفراط في الائتمان العقاري سيؤثر بشكل مباشر على قطاعات التصنيع والتجارة والخدمات، لأن هذه القطاعات هي التي توفر العديد من فرص العمل".

وفقًا للتقديرات، ازدادت مساحة الأراضي 3.12 مرة خلال السنوات العشر الماضية. وهذا أيضًا ما يجعل العقارات تجذب رؤوس أموال كبيرة من المستثمرين الأفراد والشركات المحلية ومؤسسات الاستثمار الأجنبي المباشر ومؤسسات الائتمان.

قال السيد تران دوك آنه، مدير استراتيجية الاقتصاد الكلي والسوق في شركة كي بي سيكيوريتيز فيتنام: "غالبًا ما تكون أسعار الفائدة على القروض أعلى من أسعار الفائدة العادية للأنشطة الإنتاجية والتجارية. والأهم من ذلك، أن قروض العقارات تتضمن ضمانات".

علّقت الدكتورة فام ثي هوانغ آنه، نائبة مدير الأكاديمية المصرفية، قائلةً: "تأتي أصول الرهن العقاري بشكل رئيسي من سوق العقارات. لذلك، إذا مرّ سوق العقارات بمرحلة فقاعة ودخل مرحلة ركود، فسيُسبب ذلك مخاطر محتملة تُعتبر تهديدًا للنظام المصرفي والمالي، وخاصةً فيما يتعلق بمشكلة الديون المعدومة".

خلال هذه الدورة للمجلس الوطني، وضعت الحكومة وقدمت سلسلة من المقترحات بشأن آليات وسياسات لتذليل الصعوبات والعقبات في تنظيم وتنفيذ قوانين الأراضي... ويُعتبر هذا مؤشرًا إيجابيًا لإزالة الصعوبات والعقبات في السوق، والمساعدة في جعله سوقًا صحيًا للمواطنين والشركات. ولن يُقضى على المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار، وتُضمن مصالح المواطنين والشركات بشكل متناغم إلا عندما تُدار أسعار الأراضي بصرامة من قِبل الدولة، وبشكل علني وشفاف.

المصدر: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm