في مواجهة ضغوط رأس المال الضخمة والحاجة إلى التنمية الحضرية المستدامة، يعتبر النموذج الحضري الموجه نحو النقل العام (TOD) حلاً رئيسيًا.
ومع ذلك، تظهر ممارسة التنفيذ أنه لكي يكون هذا النموذج فعالاً حقاً، من الضروري استكمال النظام المؤسسي في أقرب وقت ممكن، وخلق الظروف اللازمة لمدينة هوشي منه لتطوير شبكة مترو حديثة مرتبطة بنموذج التنمية الموجهة نحو النقل.
تحديد الاختناقات
وبحسب إدارة التخطيط والهندسة المعمارية في مدينة هوشي منه، حددت المدينة 11 موقعًا على طول خط المترو 1 (بن ثانه - سوي تيان)، وخط المترو 2 (بن ثانه - تام لونغ) والطريق الدائري 3 لتجربة التطوير وفقًا لنموذج TOD.
تتمتع كل هذه المناطق بالقدرة على تشكيل "مناطق حضرية مضغوطة"، ومراكز تجارية وخدمية ومكاتب ومساكن عالية الكثافة، وبالتالي تعظيم قيمة الأرض.
حتى الآن، أقر مجلس الشعب في مدينة هوشي منه القرار رقم 38، الذي أنشأ الأساس القانوني الأولي لتنفيذ التوجه التنموي المذكور أعلاه.
صرح السيد نجوين تات ثانغ، نائب رئيس إدارة تخطيط البنية التحتية التقنية بإدارة التخطيط والعمارة في مدينة هو تشي منه، بأن المدينة تُراجع حاليًا مخصصات الأراضي على طول خطوط المترو: أكثر من 160 هكتارًا من الأراضي على طول خط المترو رقم 1 (في أحياء ثو دوك، ولونغ بينه، ولونغ ترونغ...)؛ وتدرس المنطقة المحيطة بمحطة المترو رقم 2، والتي تتراوح مساحتها بين 500 و1000 متر، لاستغلال موارد الأراضي بفعالية. ومن المتوقع أيضًا أن تُكمل مشاريع التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) على طول الطريقين الدائريين 2 و3 إجراءاتها لبدء أعمال البناء بحلول نهاية عام 2025.
ومع ذلك، ووفقًا لإدارة البناء في مدينة هو تشي منه، يواجه تطبيق التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) تحديات عديدة نظرًا لغياب إطار قانوني متكامل. وتحديدًا، لا تتماشى اللوائح المتعلقة بالأراضي والتخطيط والنقل وإعادة التوطين والتمويل والشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP)، مما يؤدي إلى تداخل الإجراءات عبر مستويات وإدارات وفروع متعددة، دون وجود جهة تنسيق ذات صلاحيات كافية لتنسيق العمل ككل.
ومن الأمثلة النموذجية على ذلك أن العديد من المحطات على خط المترو رقم 1 يتم بناؤها حاليًا بوظائف مرورية بحتة، وليست متكاملة مع المساحات التجارية والخدمية أو متصلة بشكل متزامن مع المناطق الحضرية المحيطة - وهي المتطلبات الأساسية لنموذج التنمية الموجهة نحو النقل.
وفي الوقت نفسه، تم تضمين التنمية الموجهة نحو النقل في التخطيط في وقت لاحق، لذا أصبح التنفيذ صعبًا بسبب ارتفاع تكاليف إزالة الموقع والافتقار إلى الاتساق.
لحل هذه المشكلة، اقترحت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه أن تدرس الحكومة وتقترح استكمال عدد من اللوائح المتعلقة بقانون الأراضي وقانون التخطيط العمراني. واقترحت المدينة تحديد مناطق التطوير العمراني الموجهة للنقل (TOD) بوضوح، مع تحديد كثافة البناء، ومعامل استخدام الأراضي، وأهداف السكان، والوظائف المختلطة؛ كما اقترحت آلية لاختصار إجراءات استملاك الأراضي.
وعلى وجه الخصوص، يقترح إضافة آلية لاستعادة القيمة المتزايدة للأرض (الاستيلاء على قيمة الأرض) عند الاستثمار في البنية التحتية للنقل، وذلك لخلق الموارد اللازمة لإعادة الاستثمار في المترو والبنية التحتية العامة.
ومن بين أهم مجموعات الحلول التي اقترحتها مدينة هوشي منه تعديل نظام التخطيط الحضري نحو إعطاء الأولوية لمحاور النقل العام.
وبناء على ذلك سيتم دراسة المناطق الواقعة ضمن دائرة 300-500 متر حول محطات المترو لزيادة ارتفاع المباني وزيادة معامل استخدام الأراضي وتشجيع تطوير المجمعات متعددة الاستخدامات.
وتتجه المناطق مثل ثو دوك، وتان كين، وتان تاو، على طول خط المترو رقم 2 وخط الحافلات السريعة رقم 1، إلى أن تصبح مراكز حضرية تابعة لها قادرة على جذب السكان والشركات.
إتقان الآلية الخاصة
لا تُجدي مشاريع التنمية الموجهة للنقل (TOD) نفعًا إلا بوجود آلية فعّالة لاستغلال موارد الأراضي المحيطة بخطوط المترو. لذلك، تقترح مدينة هو تشي منه تطبيق المزادات، وعقود إيجار طويلة الأجل للأراضي، والدعوة إلى الاستثمار في المناطق القريبة من المحطات بنظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP)، مما يُوفر مصدر دخل لدعم تطوير البنية التحتية للنقل.
اقترحت مدينة هو تشي منه على الحكومة السماح بإنشاء صندوق لتنمية النقل الحضري، يُركز على إيرادات رسوم مواقف السيارات، ورسوم تخفيف الازدحام المروري، واستغلال الأراضي، والخدمات التجارية المحيطة بالمحطة. سيُستخدم هذا الصندوق لدعم رأس المال اللازم لإنشاء خطوط المترو وحافلات النقل السريع.
بالإضافة إلى ذلك، اقترحت مدينة هو تشي منه إنشاء وكالة تنمية النقل العام الموجهة (TOD)، والتي ستتولى تنسيق وإدارة صناديق الأراضي وجذب الاستثمارات، وذلك لحل مشكلة التداخل بين الإدارات والفروع. كما ستنشر هذه الوكالة بيانات التخطيط وخرائط النقل العام الموجهة (TOD) لتسهيل وصول الشركات إلى المعلومات.
في العرض المقدم إلى الحكومة بشأن مشروع قرار الجمعية الوطنية لتعديل واستكمال عدد من مواد القرار رقم 98/2023/QH15 للجمعية الوطنية بشأن تجربة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتنمية مدينة هوشي منه، أفادت وزارة المالية أن المشروع يركز على تعديل واستكمال السياسات المتعلقة بشروط المستثمرين الاستراتيجيين؛ وتبسيط إجراءات تسجيل المشاريع واختيار المستثمرين؛ واستكمال اللوائح المتعلقة بالحوافز الاستثمارية لمشاريع البنية التحتية.
وتتمثل النقطة الجديدة في مشروع القانون في السماح لمدينة هوشي منه بتقييم مدى التوافق مع التخطيط عند التقييم والموافقة على سياسات الاستثمار والموافقة على المشاريع واختيار المستثمرين ومنح شهادات تسجيل الاستثمار بناءً على أحد التخطيط الإقليمي والتخطيط الحضري والتخطيط القطاعي الوطني والتخطيط الفني والتخصصي.
إلى جانب ذلك، يُسمح للمدينة بتحديد أهداف استخدام الأراضي بالإضافة إلى أهداف استخدام الأراضي المخصصة وفقًا للخطة الوطنية لاستخدام الأراضي داخل المدينة، مما يضمن الامتثال لمتطلبات تطوير البنية التحتية الحضرية.
من النقاط المهمة الأخرى اقتراح استبدال "المعايير الصارمة" المتعلقة برأس المال التأسيسي وإجمالي الأصول والخبرة الاستثمارية بنسبة المساهمة في المشروع. يتماشى هذا التعديل مع الممارسات الدولية، مما يُهيئ الظروف لجذب المستثمرين الاستراتيجيين.
وفي الوقت نفسه، تم تبسيط عملية وإجراءات اختيار المستثمرين الاستراتيجيين، مما يضمن الشفافية والتوافق مع القوانين المتعلقة بالاستثمار والعطاءات والشراكة بين القطاعين العام والخاص.
وعلى وجه الخصوص، تمكين المستثمرين من إنشاء وتعديل مخططات تقسيم المناطق التفصيلية بشكل مستقل... ويعتبر هذا هو الحل لإزالة أكبر عنق زجاجة في تنفيذ مشاريع الاستثمار واسعة النطاق مثل التنمية الموجهة نحو النقل.
الرفيق بوي شوان كوونغ، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه:
دعم لإزالة العوائق بشكل متزامن
إن مدينة هوشي منه تمر بمرحلة محورية وتحتاج إلى حلول مبتكرة للاستفادة من فرصة إعادة هيكلة المساحة الحضرية المرتبطة بنظام النقل العام.
إن المشروع التجريبي لـ 11 موقعًا للتنمية الموجهة نحو النقل هو خطوة مهمة، ولكن لكي يكون ناجحًا، توصي مدينة هو تشي منه بأن تدعم الحكومة المركزية الإزالة المتزامنة للعقبات القانونية والأرضية والآلية المالية.
وفي الوقت نفسه، ستعمل المدينة على تحسين هيكلها التنظيمي لضمان التنفيذ الموحد والفعال.
الدكتور المهندس المعماري نغو فييت نام سون:
ثلاثة إنجازات في تطوير TOD
لتحقيق نموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، تحتاج مدينة هو تشي منه إلى ثلاثة إنجازات رئيسية. وهي: استكمال إطار قانوني متكامل (يشمل آليات الأراضي، وتقييم الأراضي، والشراكة بين القطاعين العام والخاص، والاستغلال التجاري في محطات المترو)؛ وإنشاء وكالة متخصصة للتنمية الموجهة نحو النقل (TOD) تتمتع بسلطة تنسيق قوية؛ وتطوير المترو وفقًا لخطة طريق ذات أولوية، مع ضمان أن تكون البنية التحتية للنقل العام سابقة للتخطيط الحضري أو موازية له.
على وجه الخصوص، تحتاج المدينة إلى توسيع نطاق الشراكة بين القطاعين العام والخاص، وجذب الاستثمارات الخاصة والدولية؛ وإعطاء الأولوية لتجربة بعض مجموعات التنمية الموجهة نحو النقل في منطقة ثو ديوك قبل التوسع.
الأستاذ المشارك، الدكتور فو آنه توان، مدير مركز أبحاث المرور والنقل (جامعة فيتنام-ألمانيا):
إنشاء وكالة متخصصة كفؤة
وقد أنشأت العديد من البلدان هيئات للتنمية الحضرية - وكالات النقل العام ذات نماذج الطاقة المركزية، مما يسمح بالمعالجة السريعة للأراضي والاستثمار وإجراءات التخطيط دون الاعتماد بشكل كبير على الإدارات والمكاتب المنفصلة كما هو الحال في الوقت الحاضر.
ومن ثم، من أجل تنفيذ التنمية الموجهة نحو النقل بشكل فعال، يتعين على مدينة هوشي منه أن تنشئ في أقرب وقت ممكن وكالة متخصصة تتمتع بسلطة كافية لحل الإجراءات المتعلقة بالأراضي والاستثمار والتخطيط والإشراف العام بسرعة؛ وفي الوقت نفسه، دعوة خبراء ومستشارين دوليين للمشاركة لضمان الجودة والتقدم.
المصدر: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
تعليق (0)