ما هو الاتجاه الذي ينبغي أن تتخذه عمليات الاندماج والاستحواذ في مجال العقارات؟

TPO - ما ينقص سوق مشاريع الاندماج والاستحواذ العقاري اليوم ليس بالضرورة احتياطيات الأراضي، ولا التدفق النقدي بالكامل. فالمستثمرون لا يكونون مستعدين حقًا للاستثمار طويل الأجل إلا عندما يفهمون بوضوح حقوقهم والتزاماتهم، وما إذا كانت هذه الحقوق ستظل محمية بعد سنوات عديدة.

اللوائح المتداخلة

وفي كلمته في ندوة بعنوان "القوانين المتعلقة بالأنشطة المالية فيما يخص التحويل والمساهمة في رأس المال والاستثمار في مشاريع العقارات في فيتنام"، صرح السيد تران سون فو، رئيس جمعية البحوث والاستشارات حول السياسات القانونية لأنشطة الاستثمار في فيتنام، بأن سوق العقارات يواجه الحاجة إلى إعادة هيكلة قوية بعد فترة من التقلبات الكبيرة.

تحدث السيد تران سون فو في الندوة.

ووفقاً للسيد فو، فإن تحسين الإطار القانوني المتعلق بنقل المشاريع والمساهمات الرأسمالية وأنشطة جمع التبرعات لن يساعد الشركات على التغلب على الصعوبات فحسب، بل سيساهم أيضاً في خلق بيئة استثمارية أكثر شفافية وأماناً واستدامة.

وقال السيد فو: "يحتاج السوق إلى إطار قانوني واضح ومتسق لضمان الحقوق المشروعة للدولة والشركات والمستثمرين، مع تحسين كفاءة استخدام موارد الأراضي في مرحلة التنمية الجديدة".

وفي الوقت نفسه، قيّم السيد بوي دانغ دونغ، نائب الرئيس السابق للجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية ، أن اللوائح الجديدة ساهمت في زيادة الشفافية في عمليات نقل المشاريع، وخلق أساس قانوني لإعادة هيكلة السوق وجذب رؤوس الأموال الاستثمارية المحلية والدولية.

ومع ذلك، أشار السيد دونغ أيضاً إلى أن تداخل اللوائح بين قانون الأراضي، وقانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية لا يزال يشكل عائقاً رئيسياً. فالعديد من المشاريع، حتى تلك التي تتطلب نقل الملكية أو إعادة الهيكلة، لا تزال تواجه فترات معالجة مطولة بسبب اختلاف تطبيق القانون من قبل السلطات المختصة.

لذا، اقترح السيد دونغ دراسة آلية تسمح للمؤسسات الائتمانية بالعمل كضامنة أو إنشاء حسابات ضمان. وبناءً على ذلك، يمكن خصم أموال المشتري مباشرةً لسداد التزامات ضريبة الأراضي للدولة نيابةً عن البائع. من شأن هذا الحل أن يُسهم في استئناف المشاريع المتوقفة بسبب عجز المستثمر السابق عن سداد الضرائب، مع ضمان تحصيل الدولة للضرائب بشكل صحيح وكامل.

في الوقت نفسه، من الضروري الإسراع في وضع الإطار القانوني لتطوير صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وصناديق الأسهم الخاصة. ستوفر هذه الصناديق أساساً مالياً متيناً، حيث ستعمل كمشترين محترفين لتوحيد المشاريع المتفرقة من خلال عمليات نقل الأسهم، مما يقلل الاعتماد المفرط على القروض المصرفية.

بدأ مشروع في دونغ ناي أعمال البناء على أرض تم الاستحواذ عليها من خلال عمليات الاندماج والاستحواذ.

"يجب تبسيط الإجراءات الإدارية بعد عملية النقل. ينبغي تنفيذ عملية تغيير المستثمر في شهادة الاستثمار وشهادة ملكية الأرض من خلال آلية واحدة، مما يقلل وقت الانتظار حتى يمكن تدفق رأس المال إلى إعادة بناء المشروع في وقت أقرب"، هذا ما قاله السيد دونغ.

ماذا ينبغي علينا أن نفعل؟

وبالمثل، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن النظام السياسي برمته عازمٌ حالياً على إزالة العقبات أمام المشاريع. إلا أن اشتراط الوفاء بالالتزامات المالية للمشاريع الراغبة في نقل ملكيتها كلياً أو جزئياً يُسبب صعوباتٍ للشركات.

للحصول على أراضٍ نظيفة، يتعين على الشركات استثمار مبالغ طائلة. وبحلول وقت بدء التنفيذ، ينفد مال العديد من المستثمرين لأن القانون يشترط وجود شهادات ملكية للأراضي للمشاريع لتكون مؤهلة للحصول على القروض. ولذلك، يضطر العديد من المستثمرين إلى بيع مشاريعهم قبل الأوان.

مع ذلك، عندما تواجه عمليات نقل المشاريع صعوبات، تلجأ الشركات إلى التحايل على القواعد بنقل أسهمها. في هذه الحالة، يتغير جوهر العمل، ويصبح المالك الجديد في الأساس مشتري المشروع. لا يُعدّ هذا الثغرة القانونية خطأً في حد ذاته لأن القانون لا يحظر نقل أسهم الشركات، ولكنه ينطوي على بعض المخاطر لاحقًا.

بحسب المحامي ترونغ آنه تو، رئيس مجلس إدارة شركة TAT للمحاماة، لم تعد عمليات الاندماج والاستحواذ في قطاع العقارات تقتصر على نقل الأصول فحسب، بل أصبحت في كثير من الحالات تتعلق بنقل الإطار القانوني الكامل للمشروع. ولهذا السبب أيضاً أصبحت الجوانب القانونية هي المعيار الأول لتدفقات رأس المال.

إن اللوائح التي تلزم الشركات بالوفاء بالتزاماتها المالية قبل نقل ملكية مشروع كامل أو جزء منه تخلق صعوبات بالنسبة لها.

"في السابق، كانت المؤسسات الائتمانية مهتمة في المقام الأول بقيمة الضمانات، لكنها الآن تريد أن تعرف كيف تم الحصول على حقوق استخدام الأراضي، وإلى أي مدى تم الوفاء بالالتزامات المالية، وما إذا كان المشروع يشمل أصولاً عامة، وما إذا كانت حقوق الملكية هذه قادرة على الحفاظ على الاستقرار في حالة حدوث تغييرات في البيئة القانونية"، كما قال المحامي تو.

لذا، خلال عملية التدقيق النافي للجهالة في عمليات الاندماج والاستحواذ، تبدأ المخاطر القانونية بالانعكاس بشكل مباشر على قيمة الصفقة. فالمشروع ذو التاريخ القانوني المعقد سيخضع لخصم أكبر، والمشروع الذي لم يلتزم بعد بالتزاماته المالية سيستغرق وقتًا أطول للحصول على التمويل، أما المشروع ذو التاريخ القانوني غير الواضح فسيخضع لعملية تدقيق نافية للجهالة أكثر صرامة وطولًا.

بحسب السيد تو، فإن ما ينقص السوق حاليًا ليس بالضرورة الأراضي أو التدفقات النقدية. فالمستثمرون لا يكونون مستعدين حقًا للاستثمار طويل الأجل إلا عندما يفهمون بوضوح حقوقهم والتزاماتهم، وما إذا كانت هذه الحقوق ستظل محمية بعد سنوات عديدة.

وأضاف المحامي تو: "لهذا السبب أيضاً لم يعد التنافس على امتلاك المزيد من الأراضي هو الحدث الأبرز في سوق عمليات الاندماج والاستحواذ العقارية، بل أصبح بناء حقوق ملكية أكثر شفافية واستقراراً وموثوقية. هذا هو التغيير الأعمق الذي يشهده سوق العقارات الفيتنامي اليوم".

المصدر: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo