أمل أكثر إشراقًا في أواخر عام 2023

[إعلان 1]

وباعتبارها ناتج العديد من قطاعات الإنتاج والأعمال والبنية الأساسية الأساسية لعدد من القطاعات الاقتصادية الرئيسية، فإن ركود سوق العقارات يؤثر بشكل خطير على الصناعات الأخرى.

تحديد الصعوبة

يمر الاقتصاد الفيتنامي بمرحلة التعافي بعد جائحة كوفيد-19، إلا أن التقلبات المعقدة في الوضع الاقتصادي العالمي وبعض الصعوبات الداخلية للاقتصاد أثرت بشكل خطير على معدل نمو سوق العقارات. عند تحديد المشاكل الأكثر صعوبة في السوق الحالية، يعتقد العديد من الخبراء أن القضايا الرأسمالية والقانونية هي الأسباب الرئيسية لعدم الموافقة على المشاريع الجديدة.

وبحسب التقارير الصادرة عن البنوك، فإن نمو الائتمان لسوق العقارات لم يُظهر أي علامات على التعافي، حيث بلغ 1.6% فقط في الربع الأول من عام 2023. والضغط على السندات المستحقة ضخم، مع استحقاق ما يصل إلى 225 تريليون دونج من السندات، والتي تمثل العقارات منها أكثر من 100 تريليون دونج. وفي ذروتها في الربع الثالث من عام 2023، كان من المقرر أن تسدد ما يصل إلى 91 تريليون دونج من السندات المؤسسية كل من رأس المال والفائدة.

أعاد العديد من مستثمري المشاريع العقارية فتح أبوابهم للبيع بثقة.

بالنسبة لشركات العقارات، تعد هذه مشكلة صعبة لأن سوق العقارات في مرحلة "مجمدة"، لذلك عندما يستحق السند، يكون من الصعب للغاية على الشركات تعبئة الموارد لسداد الديون. في الوقت الحالي، اضطرت العديد من شركات العقارات إلى قبول بيع منتجات الإسكان بخسارة ولكنها لا تزال غير قادرة على العثور على مستثمرين.

هناك مشكلة داخلية أخرى في سوق العقارات وهي المشاكل القانونية في المشاريع العقارية. قالت وزارة الإنشاءات إن مشاريع العقارات الجديدة المرخصة ستنخفض بشكل حاد في عام 2022 مقارنة بعام 2021. وهذا من شأنه أن يتسبب في استمرار محدودية المعروض العقاري في عام 2023. وفي الوقت الحالي، فإن المعروض المتداول في سوق العقارات هو مخزون المشاريع التي تم افتتاحها سابقًا. وأظهر تقرير لوزارة البناء أنه في الربع الأول من عام 2023، تم إنجاز 14 مشروعًا سكنيًا تجاريًا فقط على مستوى البلاد. ومن بينها، يوجد في الشمال 9 مشاريع تضم 5679 شقة، وفي الوسط 3 مشاريع تضم 137 شقة، وفي الجنوب مشروعان يضمان 93 شقة.

أشار السيد ها كوانج هونج - نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) إلى أن العديد من المشاريع واجهت صعوبات وعقبات وبطء في التنفيذ بسبب اللوائح الخاصة بطرق تقييم الأراضي مما جعل من الصعب تحديد سعر "السوق"، وهو ما يمثل أكثر من 50٪ من مشاكل المشاريع. بالإضافة إلى ذلك، تم الإعلان عن العديد من حالات تخطيط استخدام الأراضي ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة وهناك مشاكل أخرى تتعلق بتحويل استخدام الأراضي، وتقاسم المشاريع، وتخصيص الأراضي، والأراضي العامة المتخللة في المشاريع...

يتم حاليًا مراجعة بعض المشاريع التي تحتوي على خطط تفصيلية 1/500 والتي تمت الموافقة عليها ولكنها غير مناسبة، وتعديلها وتحديثها وفقًا للوائح. وقد أدت العديد من الاختناقات في الإجراءات القانونية إلى تأخير المشروع، مما أدى إلى إطالة وقت البناء، مما تسبب في زيادة التكاليف.

العديد من الحلول

وأمام حقيقة أن سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات من الاقتصاد المحلي والأجنبي، وعلى الرغم من أن هيئات الإدارة اقترحت العديد من الحلول، إلا أنه وفقا لشركات العقارات، فإن هذا يحتاج إلى تنفيذ أكثر جذرية حتى يمكن وضع الحلول موضع التنفيذ.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن قضايا ائتمان السندات الحالية للشركات والسياسات القانونية تشكل عوائق رئيسية مع تعليق 1000 مشروع في جميع أنحاء البلاد. لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع العقارية رغم استكمال الإجراءات في مراحل عديدة مثل اختيار المستثمرين، وطرح العطاءات، والمزاد العلني، وتخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي، والترخيص... العملية "عالقة" في مراحل عديدة.

إدراكًا للصعوبات التي تواجهها السوق، وجهت الحكومة الوزارات والفروع إلى اقتراح الحلول بشكل مستمر للتغلب عليها. في شهر ديسمبر 2022 وحده، وقع رئيس الوزراء على 3 مراسيم رسمية متتالية للتعامل مع القضايا العاجلة، بما في ذلك العديد من المحتويات لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات مثل: توفير رأس المال الائتماني للاقتصاد، وسوق سندات الشركات، وسوق العقارات، وتطوير الإسكان...

وأصدرت الحكومة بشكل مستمر خلال شهري مارس وأبريل وثائق توجيهية هامة مثل القرار رقم 33، والقرار الرسمي رقم 178، والمرسوم رقم 10 لتعزيز السوق وإزالة العوائق أمامه.

وفي الآونة الأخيرة، وقع نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها وأصدر المرسوم الرسمي رقم 469، مؤكداً على المتطلبات التالية: إكمال القوانين المتعلقة بالأراضي والعقارات؛ تهيئة الظروف الملائمة لمستثمري المشاريع العقارية ومشتري المنازل للوصول إلى مصادر الائتمان؛ إزالة الصعوبات والعوائق في تحديد أسعار الأراضي والتخطيط وخطط استخدام الأراضي...

وفي الآونة الأخيرة، عملت مجموعة عمل رئيس الوزراء على عدد من المشاريع الكبرى على وجه التحديد، خاصة في دونج ناي ومدينة هوشي منه. مدينة هوشي منه، بينه ثوان... لتحديد المشاكل والتركيز على حلها. وتتوقع الشركات إزالة الاختناقات تدريجيا، مما يؤدي إلى زيادة العرض.

مع سلسلة من الدعم كما هو مذكور أعلاه، ووفقاً لسجلات السوق، منذ بداية الربع الثاني، بدأ سوق العقارات "يتحرك" مرة أخرى. تم فتح باب البيع لبعض مشاريع المستثمرين الكبار، في مواقع مميزة في بعض المحافظات والمدن المتقدمة اقتصاديا، مما يحمل آمالا أكثر إشراقا بحلول نهاية عام 2023.

[إعلان 2]
مصدر