توقعات بـ"تحرير" تدفق رأس المال العقاري من خلال تطبيق قانون الأراضي 2024

وبحسب المكتب العام للإحصاء، أعلنت 3185 شركة عقارية على مستوى البلاد عن تعليق عملياتها مؤقتًا خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024، أي بنسبة 125% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

بلغ عدد الشركات التي استكملت إجراءات التصفية 605 شركات، بنسبة 92.5% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وتواجه معظم الشركات أسوأ السيناريوهات، مثل الإفلاس، وتعليق العمليات، وخفض الرواتب، وإعادة الهيكلة، وغيرها.

تواجه العديد من شركات العقارات أزمة.

في الواقع، تعاني العديد من شركات العقارات حالياً من مشكلة سداد الفوائد، لأن هذه الصناعة تتميز بالرافعة المالية العالية، وبالتالي فإن ضغوط سداد الفوائد تثقل كاهل الشركات.

ناهيك عن ذلك، يتعين على الشركات أيضًا دفع سلسلة من تكاليف التشغيل اليومية مثل الإيجار، ورواتب الموظفين، وتكاليف إدارة الأعمال، وتكاليف المبيعات، وما إلى ذلك.

وفي هذا السياق، أصبح التدفق النقدي من الأعمال محدوداً للغاية بسبب المشاريع الراكدة والمتوقفة وأوقات الإنجاز المطولة، مما يتسبب في وقوع العديد من الشركات، من الصغيرة إلى الكبيرة، في وضع صعب.

إن كثرة الرفض تجعل الأمر صعبًا على شركات العقارات

أعرب السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea)، رئيس جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية (VARS)، عن رأيه بشأن القضية المذكورة أعلاه، وأبلغ نجوي دوا تين أن تدفق رأس المال للشركات يُظهر علامات الازدحام.

السبب الأساسي هو ضعف السيولة في السوق، مما أدى إلى انخفاض حاد في إيرادات الأعمال.

تفتقر العديد من الشركات إلى رأس المال وتضطر إلى إيقاف المشاريع الجارية، وحتى تسريح العمال، وخفض التكاليف، وقبول الخسائر، وبيع المشاريع الجارية المحتملة.

وقال السيد نجوين فان دينه إن الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات تأتي من تعثر الإجراءات القانونية.

إلى جانب ذلك، فإن الصعوبات التي تواجهها شركات العقارات تأتي أيضًا من الإجراءات القانونية المتعثرة، والعقبات القانونية التي تمنع الشركات من تطوير مشاريع للبيع هي أيضًا العوامل الرئيسية التي تتسبب في نفاد التدفق النقدي للشركات.

وتعاني آلاف المشاريع في مختلف أنحاء البلاد من غياب شبه تام لإجراءات الاستثمار المعتمدة، وخاصة فيما يتعلق بموافقة أسعار الأراضي والالتزامات المالية بدفع رسوم الانتفاع بالأراضي، والتي تواجه العديد من المشاكل بسبب السياسات القديمة التي تظهر عليها علامات التخلف والتداخل والتناقض.

بالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من الكلمات التي تعني "لا" مثل عدم وجود إيرادات، أو عدم وجود سيولة، أو عدم وجود شرعية تتسبب في وقوع شركات العقارات في أزمة.

ناهيك عن أن صعوبة مصادر رأس المال ليست محلية فحسب، بل هي مشتركة بين كافة الفئات المشاركة في سوق العقارات من مستثمرين ومتاجر ووسطاء إلى العملاء والمستثمرين.

ولذلك، أعرب السيد دينه عن رأيه بأن جميع المشاركين في سوق العقارات ينتظرون بفارغ الصبر سريان قانون الأراضي لعام 2024 واختراقه، مما يساعد السوق على تحرير مصادر رأس المال.

من المتوقع أن يؤدي قانون الأراضي 2024 إلى زيادة السيولة العقارية

خلال جلسات المناقشة أمام مجلس الأمة حول مشروع القانون، أعرب بعض نواب مجلس الأمة أيضًا عن آرائهم بأن إزالة صعوبات العقارات سيكون لها تأثير إيجابي على الاقتصاد وتعزيز نمو الناتج المحلي الإجمالي في الأشهر الستة الأخيرة من عام 2024، وخاصة إزالة الصعوبات في رأس المال للمؤسسات العقارية، وتعزيز الاستثمار في الإنتاج والأعمال.

وقال المندوب نجوين توان آنه (وفد بينه فوك ) إن من المتوقع أن يتم "فك تجميد" سوق العقارات عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ قريبًا.

وبناء على ذلك، يتضمن قانون الأراضي العديد من المحتويات الجديدة بشأن حقوق والتزامات مستخدمي الأراضي، والتخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وتخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، وإذن نقل أغراض استخدام الأراضي، والتمويل، والأراضي، وأسعار الأراضي، مما سيساهم في إزالة العوائق القانونية أمام المشاريع المتعلقة باستخدام الأراضي في المؤسسات.

وقال السيد توان آنه: "على وجه الخصوص، تنتظر العديد من الشركات دخول القانون حيز التنفيذ حتى تتمكن من التحول إلى تأجير الأراضي ودفع الإيجار السنوي، مما يقلل العبء المالي في المراحل الأولى من تنفيذ المشروع".

أشار المندوب نجوين توان آنه إلى أن شركات العقارات وسوق العقارات كانت في الآونة الأخيرة في "حالة انتظار".

على وجه الخصوص، يُشكل انتظار حل المشكلات القانونية 70% من مشاكل شركات العقارات. وهذا هو العامل الحاسم في بناء وتطوير المشاريع العقارية، وهو قضية محورية يجب حلّها لخلق زخم يُساعد على انتعاش سوق العقارات، وخاصةً المشكلات المتعلقة بسياسات الأراضي.

وقال المندوب نجوين توان آنه (وفد بينه فوك) إن من المتوقع أن يتم "فك تجميد" سوق العقارات عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ قريبًا.

وأكدت السيدة دو ثي تو جيانج، المديرة الاستشارية لشركة سافيلز فيتنام، أن تطبيق قانون الأراضي لعام 2024 بأحكام جديدة مثل تغيير مبادئ تحديد أسعار الأراضي، والتركيز على تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، سيساعد في زيادة الشفافية والسيولة لسوق العقارات.

وأضاف المحلل أنه في المستقبل، عندما تكتمل قاعدة بيانات أسعار الأراضي، سيتم نشر المعلومات المتعلقة بالشراء والبيع.

في هذه المرحلة، يمكن للمشترين والبائعين الاطلاع على معلومات المعاملات. ومن ثم، يصبح لديهم وعي واضح، مما يساهم في زيادة الشفافية في سوق العقارات.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن شراء وبيع العقارات سيكون أيضًا أسهل، مما يساعد على زيادة السيولة في السوق.

فرص التدفق النقدي للأعمال

في حديثه مع المحامي نجوين ثانه ها من شركة إس بي للمحاماة، أشار إلى عدد من النقاط الجديدة في قانون الأراضي لعام 2024 والتي يمكن أن تخلق فرصًا ودعمًا لكل من مستثمري العقارات ومستخدمي الأراضي من حيث القانون.

وبحسب السيد ها، فإن هذه النقاط الجديدة تشمل منح تراخيص لنقل الأراضي المستأجرة مع الدفع السنوي؛ وتوسيع فرص الإقراض العقاري؛ وتوفير آلية للتعامل مع قضايا أراضي المشاريع المشتركة ومستخدمي الأراضي الذين يساهمون برأس المال في المشاريع عندما يتوقف المشروع عن العمل أو تفلس المؤسسة؛ وتوفير آليات وإجراءات لإخلاء الموقع.

علاوةً على ذلك، سيساهم تطبيق القانون الجديد في تحسين المعروض العقاري. ومن أسباب تأخر العديد من المشاريع لفترات طويلة صعوبة إخلاء المواقع بسبب عدم كفاية التعويضات. وستدعم آلية التسعير المتوافقة مع واقع السوق تمويل صندوق الأراضي بسرعة أكبر.

المحامي نجوين ثانه ها - شركة محاماة SB.

كما اتفق السيد نجوين فان دينه على أن تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 سيساهم في فتح مصادر رأس المال لشركات العقارات والمشاركين في سوق العقارات هذا.

وأضاف دينه أن "الإجراءات القانونية الكاملة ستساعد في تنفيذ المشاريع، وتوفير المنتجات للبيع، وتحقيق الإيرادات للشركات، وحل مشكلة تكاليف التشغيل لشركات العقارات التي تعاني من نقص التدفق النقدي".

ستساهم الأحكام الصارمة للقوانين المُعدّلة في دعم الشركات في تطوير المشاريع العقارية، وتحديدًا في تعزيز الشفافية والإنصاف وتوفير الفرص للمستثمرين الحقيقيين والمستثمرين ذوي القدرة الكاملة.

مع ذلك، أشار السيد دينه أيضًا إلى ضرورة إيلاء اهتمام خاص أثناء تطبيق القانون الجديد. فإذا صدرت المراسيم والوثائق الفرعية دون دقة وحرص كافٍ، فقد تستمر في خلق عوائق.

إلى جانب ذلك، أوصى الخبير بضرورة وجود المزيد من السياسات الائتمانية الخاصة بسوق العقارات لتحفيز وتسريع تعافي السوق.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm