أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري في ارتفاع.

ارتفعت أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري في العديد من البنوك نتيجة لزيادة تكلفة رأس المال، مما يضع ضغوطاً مالية أكبر على مشتري المنازل.

أسعار الفائدة على الرهن العقاري بعد الفترة التفضيلية أعلى بنحو نقطتين مئويتين مما كانت عليه في عام 2025. الصورة: نام خان .

في أوائل شهر يونيو، أظهر مسح لأسعار الفائدة على قروض المنازل في العديد من البنوك التجارية أن سعر الفائدة التفضيلي الأولي يتراوح عادةً بين 8-10% سنويًا، وينطبق على الأشهر الستة إلى الستة والثلاثين الأولى.

بعد الفترة التفضيلية، تتحول القروض عادةً إلى آلية سعر فائدة متغير، يتم حسابها على أنها سعر الفائدة المرجعي/سعر فائدة الودائع بالإضافة إلى هامش يتراوح بين 3-5%.

أسعار الفائدة على قروض المنازل "أكثر تكلفة".

في الواقع، تتراوح أسعار الفائدة على الرهن العقاري حاليًا بين 11-15% سنويًا بعد الفترة التفضيلية، وهو ما يزيد بنحو نقطتين مئويتين عن المتوسط ​​في عام 2025. وقد شهدت بعض القروض زيادات تصل إلى 4 نقاط مئوية.

والجدير بالذكر أن السوق شهد تطوراً نادراً، حيث أصبحت أسعار الفائدة على القروض في البنوك الحكومية مساوية، أو حتى أعلى، من أسعار الفائدة في بعض البنوك الخاصة. فبعد عامين من الحفاظ على أدنى أسعار فائدة على الودائع في النظام المصرفي، اضطرت البنوك الحكومية إلى رفع أسعار الفائدة على الودائع بشكل حاد لجذب رؤوس الأموال، مما أدى إلى زيادة تكاليف المدخلات وأسعار الفائدة على القروض.

من بين البنوك المملوكة للدولة، يقدم بنك فيتكومبانك حاليًا باقة قروض سكنية بفائدة 9.6% سنويًا للأشهر الستة الأولى من القرض، و10.5% سنويًا في حال اختيار المقترض فائدة ثابتة للأشهر الاثني عشر الأولى. بعد انتهاء فترة العرض الترويجي، ستتغير الفائدة بناءً على معدل فائدة الادخار لمدة 24 شهرًا مضافًا إليه هامش ربح 3.3% (أو حسب الفرع).

وبالمثل، يقدم بنك BIDV حاليًا حدًا أدنى لسعر فائدة قرض المنزل بنسبة 9.7٪ سنويًا للأشهر الستة الأولى، أو 10٪ سنويًا لمدة 12 شهرًا، وما يصل إلى 13.5٪ سنويًا لحزمة ذات مدة ثابتة مدتها 18 شهرًا.

كما رفع بنك فيتين أسعار الفائدة على حزم قروض الإسكان، الثابتة لمدة 24 شهرًا، لتتجاوز 12% سنويًا، بينما يحافظ بنك أغريبنك على معدل فائدة أقل، يتراوح بين 8-9.8% سنويًا.

في قطاع الخدمات المصرفية الخاصة، تكون أسعار الفائدة الأولية لقروض المنازل أكثر تنافسية بشكل عام، لكن الاختلاف الرئيسي يكمن في صيغة حساب سعر الفائدة المتغير بعد الفترة التفضيلية الأولية.

وبناءً على ذلك، يقدم بنك تيكوم حاليًا حزمة قروض بفائدة ثابتة قدرها 9.5% سنويًا لأول 12 شهرًا، وبعد ذلك سيتم حسابها بناءً على سعر فائدة المدخرات لمدة 13 شهرًا بالإضافة إلى هامش ربح قدره 3.5%.

ارتفعت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك. الصورة: كوين دان.

يقدم بنك VIB باقات قروض بأسعار فائدة تتراوح بين 9.5% و12% سنويًا، وذلك حسب مدة سعر الفائدة الثابت. ويطبق بنك OCB حاليًا سعر فائدة 10.75% سنويًا على قروض الإسكان ذات سعر فائدة ثابت للأشهر الستة الأولى؛ أو 11.5% سنويًا للأشهر الاثني عشر الأولى، وبعد ذلك يُحسب سعر الفائدة بناءً على سعر الفائدة الأساسي لمدة 13 شهرًا مضافًا إليه هامش ربح يتراوح بين 3.25% و3.5%. ويُعد كل من بنكي MB وACB من بين البنوك التي تقدم حاليًا أسعار فائدة تفضيلية تنافسية نسبيًا، تتراوح بين 9% و9.5% سنويًا (MB) وبين 9.5% و10.5% سنويًا (ACB) خلال الفترة الأولية للقرض.

يواجه مشتري المنازل ضغطاً مضاعفاً.

بحسب تحليل أجرته شركة فيتنام للتصنيف الائتماني الاستثماري (VIS Rating)، فإن السبب الرئيسي لارتفاع أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري هو زيادة تكلفة رأس المال للبنوك. فبعد فترة طويلة من التيسير النقدي لدعم الانتعاش الاقتصادي في أعقاب جائحة كوفيد-19، اضطرت البنوك إلى رفع أسعار الفائدة على المدخرات للاحتفاظ بالودائع، مما زاد من تكلفة الإقراض.

علاوة على ذلك، لا يزال الائتمان العقاري خاضعًا لرقابة مشددة. ويشير تقرير قطاع الإسكان لعام 2026 الصادر عن وكالة VIS Rating إلى أن بنك الدولة الفيتنامي يواصل سياسته المتمثلة في تقييد تدفقات رأس المال إلى العقارات للحد من المخاطر النظامية. وفي ظل تشديد الائتمان، ومع استمرار ارتفاع الطلب على قروض الإسكان، تميل أسعار الفائدة إلى الارتفاع وفقًا لقانون العرض والطلب.

تتوقع وكالة VIS Rating أن يرتفع متوسط ​​سعر فائدة الرهن العقاري في عام 2026 بمقدار 3-4 نقاط مئوية مقارنةً بالعام السابق. في الوقت نفسه، انخفض معدل استيعاب الشقق إلى 95% في عام 2025، مما يعكس حذرًا متزايدًا لدى المشترين نتيجةً لضغوط تكاليف رأس المال.

يواجه مشتري المنازل ضغوطاً من جانبين. فقد ارتفعت أسعار المنازل في هانوي ومدينة هو تشي منه بنحو 20% على أساس سنوي، في حين ارتفعت تكاليف الاقتراض أيضاً. وقد أدى اجتماع هذين العاملين إلى زيادة حادة في التكلفة الإجمالية لامتلاك منزل.

على سبيل المثال، إذا كانت قيمة الشقة 3 مليارات دونغ فيتنامي ، فإن المشتري الذي يقترض 70% من قيمة العقار، أي ما يعادل 2.1 مليار دونغ فيتنامي على مدى 20 عامًا، سيدفع ما يقارب 20-21 مليون دونغ فيتنامي شهريًا إذا كان معدل الفائدة 10% سنويًا. وعندما يرتفع معدل الفائدة المتغير إلى 13-14% سنويًا، قد يرتفع القسط الشهري بمقدار 5-7 ملايين دونغ فيتنامي إضافية.

المصدر: https://znews.vn/lai-vay-mua-nha-tang-post1656040.html