أين يقف قطاع العقارات في حال اندلاع حرب تجارية عالمية؟

الفرص تتشابك مع التحديات

وفقًا لمكتب الإحصاء العام، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام (بما في ذلك رأس المال المسجل حديثًا، ورأس المال المعدل، ومساهمة رأس المال في شراء الأسهم) 38.2 مليار دولار أمريكي في عام 2024، بانخفاض قدره 3% مقارنة بالعام السابق. وعلى عكس الوضع العام، ارتفع تدفق رأس المال إلى قطاع العقارات بأكثر من 35%، ليصل إلى 6.3 مليار دولار أمريكي، محافظًا على المركز الثاني بعد قطاع الصناعات التحويلية.

مع ذلك، فإن خطر نشوب حرب تجارية عالمية وشيك. في اجتماع حكومي عُقد مؤخرًا، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه وضع سيناريو للرد على احتمال نشوب حرب تجارية هذا العام.

يقول الخبراء إنه في حال اندلاع حرب تجارية، سيواجه قطاع العقارات تحديات وفرصًا، لكن الأبرز هو تأثر تدفقات رأس المال الاستثماري. قد يتوقف المستثمرون الأجانب عن الاستثمار أو ينتقلون إلى أسواق أخرى أكثر أمانًا.

وفي حديثه لمراسل صحيفة دان تري ، قال الدكتور دينه ذي هين - الخبير الاقتصادي - إنه في حال حدوث حرب تجارية عالمية، فإن فيتنام سيكون لديها العديد من الفرص للتطور، ولكن ستكون هناك أيضًا تحديات يجب مواجهتها.

على المدى القصير، قد تؤثر المخاطر على الدول ذات الانفتاح الاقتصادي الكبير مثل فيتنام. وتحديدًا، ستتدفق السلع الصينية الرخيصة، التي يصعب تصديرها إلى الولايات المتحدة، إلى دول مثل فيتنام، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة عملاتها. وسيواجه الإنتاج الاستهلاكي المحلي صعوبات، مما يؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات.

علاوة على ذلك، يمكن أن تؤدي اضطرابات سلسلة التوريد أيضًا إلى التضخم، مما يجبر البنوك على رفع أسعار الفائدة، مما يؤثر سلبًا على سوق العقارات.

على المدى المتوسط، ستتمتع فيتنام بفرصٍ واعدة. فعندما تنشب الحرب التجارية، ستُسرّع الشركات والمؤسسات عملية نقل مصانعها من الصين إلى الدول المجاورة، بما فيها فيتنام. ومن ثم، ستُرحّب فيتنام برؤوس أموال الاستثمار الأجنبي المباشر الوفيرة لتطوير المصانع وورش العمل. سيدعم هذا الأساس المتين سوق العقارات في المناطق التي تتمتع بقوى دافعة متعددة وترابطات متزامنة في البنية التحتية.

وأكدت السيدة ترانج بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام، أن قطاع العقارات الفيتنامي يواجه فرصًا وتحديات في سياق حرب تجارية عالمية محتملة.

قد تزداد تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر مع بحث الشركات عن مواقع جديدة لإنشاء مصانع ومرافق إنتاج، وفيتنام وجهة جذابة. ونتيجةً لذلك، يتم الترويج للعقارات الصناعية للنمو، مع تزايد حاد في الطلب على الأراضي وتأجير المصانع في المناطق الصناعية، لا سيما في المناطق القريبة من الموانئ البحرية والمطارات والمراكز اللوجستية.

وفقًا للسيدة ترانج، فإن أحد التأثيرات غير المباشرة، وإن كانت مهمة، للحرب التجارية على العقارات هو التقلبات الحادة في أسعار مواد البناء. فنظرًا لعدم استقرار سلسلة التوريد العالمية، تميل أسعار الصلب والأسمنت والطوب وغيرها من المواد إلى الارتفاع.

نتيجةً لذلك، ارتفعت تكاليف بناء المشاريع العقارية بشكل ملحوظ، مما ضغط على أسعار المساكن. وارتفعت تكاليف البناء في فيتنام بنسبة تقارب 10-15% في السنوات الأخيرة، مما أجبر المستثمرين على تعديل استراتيجياتهم التسعيرية أو تأجيل تنفيذ مشاريع جديدة.

ردًا على مراسلي صحيفة دان تري ، قال السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، إن فيتنام تقف عند مفترق طرق هام في ظل التغيرات العالمية الكبرى. ويُعتبر قطاع العقارات من القطاعات الرئيسية المتأثرة بشكل مباشر بالتغيرات الاقتصادية العالمية، ويلعب دورًا محوريًا في النمو الاقتصادي المستقبلي.

وفيما يتعلق بالفرص، تتمتع فيتنام بالقدرة على أن تصبح وجهة جذابة لتدفقات رأس المال الأجنبي المباشر بفضل موجة التحولات في سلسلة التوريد من البلدان المتضررة من الحرب التجارية، وخاصة من الصين إلى منطقة جنوب شرق آسيا.

ومن هنا، تُفتح آفاقٌ واعدةٌ لتنمية العقارات الصناعية لتلبية الطلب المتزايد على الإنتاج والتصدير. كما يُعزز دخول الشركات الأجنبية الطلب على المساكن والمكاتب والخدمات العقارية، مما يُسهم في تعزيز نمو السوق.

ومع ذلك، أشار السيد ثانغ إلى أن فيتنام تواجه أيضًا العديد من التحديات. أولها، مخاطر تقلبات أسعار الفائدة وأسعار الصرف وتكاليف المواد الخام، نتيجةً لتأثير سلسلة التوريد العالمية، والتي قد تُشكّل ضغطًا على قطاع العقارات.

علاوةً على ذلك، فإن المنافسة الشرسة المتزايدة من دول المنطقة، مثل تايلاند وإندونيسيا وماليزيا، تتطلب من فيتنام تحسين بيئة الاستثمار فيها بشكل كبير وتطوير بنيتها التحتية للحفاظ على جاذبيتها. علاوةً على ذلك، قد تُقلل سياسات الحماية الاقتصادية التي تفرضها القوى الكبرى من الطلب على الصادرات، مما يؤثر سلبًا بشكل غير مباشر على تطور سوق العقارات المحلي.

يواجه قطاع العقارات فرصًا وتحديات في سياق حرب تجارية عالمية محتملة (الصورة: ترينه نجوين).

نقطة مضيئة في مجال العقارات الصناعية

وبحسب شركة سي بي آر إي فيتنام، واصل قطاع العقارات الصناعية كونه نقطة مضيئة في سوق العقارات بشكل عام في العام الماضي.

أعلنت العديد من شركات التصنيع العالمية الكبرى، مثل سامسونج، وإل جي، وفوكسكون، وهيوسونغ، ونستله، عن خطط لتوسيع وتنفيذ العديد من المشاريع في مناطق مختلفة في فيتنام. ويتجلى التزامها الراسخ بتوسيع الإنتاج في المستوى القياسي لتدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، التي بلغت 25 مليار دولار أمريكي.

في المقابل، وبسبب محدودية المعروض من الأراضي الصناعية في الأسواق الرئيسية، لم تتجاوز مساحة الاستيعاب في المنطقة الجنوبية 265 هكتارًا، بانخفاض قدره 52% مقارنةً بالعام السابق. وتركزت الصفقات الكبيرة بشكل رئيسي في با ريا - فونج تاو ولونج آن .

تتوقع شركة سي بي آر إي فيتنام ارتفاع أسعار إيجارات الأراضي الصناعية بنسبة تتراوح بين 4% و8% سنويًا في الشمال، و3% و7% سنويًا في الجنوب خلال السنوات الثلاث المقبلة. وستتركز المناطق الصناعية الجديدة في أسواق محتملة مثل هاي فونغ، وفينه فوك (شمال)، وبينه دونغ، ودونغ ناي، ولونغ آن (جنوب). ومن المتوقع أيضًا أن تُطوّر المقاطعات الوسطى، مثل ثانه هوا، ونغه آن، وها تينه، وكوانغ نام، مناطق صناعية جديدة، بفضل مشاركة مستثمرين محترفين.

في ظلّ تقلبات الاقتصاد العالمي، واحتمال نشوب حرب تجارية، يرى الدكتور دينه ذي هين أن قطاع العقارات الصناعية سيستفيد أكثر من غيره، يليه قطاع العقارات السكنية المجاورة. إضافةً إلى ذلك، ستستفيد قطاعات أخرى، مثل عقارات المنتجعات والشقق الفندقية المُخصّصة لتأجير الخبراء الأجانب، على المديين المتوسط والطويل.

قال السيد هين إن تطوير عقارات المناطق الصناعية ليس بالأمر السهل، فليس كل شركة قادرة على الاستثمار، بل يتطلب خبرة ورأس مال كبير. ويتميز هذا القطاع بالاستثمار لتحصيل التدفقات النقدية، وليس مجرد بناء البنية التحتية وتقسيم الأراضي إلى قطع للبيع. وتستغرق عملية إنشاء المنطقة الصناعية من لحظة إنشاء المشروع إلى لحظة تشغيله حوالي ثلاث سنوات على أقصى تقدير. وفي الوقت الحالي، يجب أن يمر إنشاء المناطق الصناعية المحلية عبر وزارة التخطيط والاستثمار، ثم يُعرض على رئيس الوزراء للموافقة.

مع ذلك، من المتوقع هذا العام رفع مشروع قانون المناطق الصناعية إلى رئيس الوزراء لإحالته إلى الجمعية الوطنية لإصداره كقانون منفصل. ومن المتوقع نقل صلاحية الموافقة على المناطق الصناعية إلى المحليات، مما سيختصر الإجراءات القانونية مستقبلًا.

لدينا ميزة تعزيز تطوير البنية التحتية، وأنظمة الموانئ والمطارات، وغيرها. فرصة تطوير العقارات في المناطق الصناعية في فيتنام واضحة جدًا. يجب على مطوري العقارات في المناطق الصناعية تعزيز قدراتهم المالية، وضمان التطوير المنهجي والمهني للتنافس مع دول المنطقة الأخرى، كما قال.

العقارات الصناعية تشكل نقطة مضيئة مع تزايد رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر (الصورة: ترينه نجوين)

رأى السيد فو هونغ ثانغ أن قطاع العقارات الصناعية يُعدّ مجالاً واعداً، وقال إن الطلب على تأجير الأراضي الصناعية وتطوير البنية التحتية في المناطق الصناعية يتزايد بفضل تدفق رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام. وبفضل مزايا الموقع الجغرافي، وتكاليف العمالة التنافسية، والسياسات التفضيلية، تُرسّخ فيتنام مكانتها تدريجياً كمركز إنتاجي جديد في المنطقة، مما يُسهم في تعزيز التنمية الاقتصادية المستدامة.

يواجه القطاع العقاري الصناعي في فيتنام فرصاً وتحديات في الفترة المقبلة، وخاصة في سياق التقلبات الاقتصادية العالمية وتحول تدفقات رأس المال الاستثماري.

وفيما يتعلق بالفرص، قال ثانج إن اتجاه تحويل سلاسل التوريد العالمية يخلق تدفقات استثمارية قوية إلى البلدان، حيث أصبحت فيتنام وجهة جذابة.

كما أن اتفاقيات التجارة الحرة التي وقّعتها فيتنام تُتيح مزايا جمركية وأسواقًا مفتوحة، مما يُحفّز تطوير المناطق الصناعية. إضافةً إلى ذلك، تُعدّ التركيبة السكانية الشابة، ووفرة الموارد البشرية، وتنافسية تكاليف العمالة، عوامل جذب للمستثمرين الأجانب.

ومع ذلك، يواجه هذا السوق أيضًا بعض التحديات المتمثلة في تزايد المنافسة الإقليمية، حيث تجذب دول أخرى بنشاط الاستثمار الأجنبي المباشر. كما أن ربط البنية التحتية في بعض المناطق غير متزامن، مما يؤدي إلى ازدحام لوجستي، ويسبب صعوبات للشركات العاملة في المناطق الصناعية.

في حديثها مع مراسل دان تري ، توقعت السيدة ترانج بوي أن يشهد قطاع العقارات الصناعية نموًا قويًا. وقد ارتفعت أسعار إيجارات الأراضي الصناعية في فيتنام بنسبة 10-15% خلال الفترة 2019-2023، لا سيما في المناطق القريبة من الموانئ البحرية والمطارات والمراكز اللوجستية.

لقد استفادت المناطق الصناعية، مثل بينه دونغ، ولونغ آن، وباك نينه، وهاي فونغ، بشكل واضح من انتقال الإنتاج من الصين إلى فيتنام. وأصبح قطاع العقارات الصناعية وجهة استثمارية واعدة، حيث تبحث العديد من الشركات الأجنبية عن فرص لتوسيع إنتاجها، مما يؤدي إلى تطوير الخدمات اللوجستية والمستودعات الذكية والمناطق الحضرية التابعة.

وفقًا للسيدة ترانج، قد تُعطي الحرب التجارية دفعة قوية لقطاع العقارات الصناعية في فيتنام. ومع مغادرة الشركات الأجنبية الصين، عليها البحث عن أسواق بديلة بتكاليف معقولة وسياسات مواتية. وستكون فيتنام، بموقعها الجغرافي المتميز ووفرة قوتها العاملة وحوافزها الاستثمارية الجذابة، وجهةً واعدةً للاستثمار.

علاوة على ذلك، فإن تحول الشركات المتعددة الجنسيات يزيد أيضًا من الطلب على السكن للخبراء الأجانب، مما يخلق الظروف لتطور قطاع الشقق الراقية والعقارات التجارية في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه وباك نينه وبينه دونغ.

ومع ذلك، يواجه سوق العقارات الصناعية أيضًا تحديات عديدة. وصرحت السيدة ترانج بأن السوق قد يدخل في فترة من نقص المعروض الجديد بسبب تأخر إجراءات الموافقة والمشاكل القانونية.

تتراجع قدرة فيتنام التنافسية في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر تدريجيًا في المنطقة، لا سيما مع تطبيق دول أخرى سياسات ضريبية أكثر ملاءمة. وقد ترتفع أسعار مواد البناء، كالصلب والإسمنت والطوب، بسبب تقلبات سلسلة التوريد العالمية، مما يضغط على تكاليف البناء وأسعار العقارات.

تحتاج المناطق الصناعية في فيتنام إلى الاستثمار والبنية الأساسية للنقل المتطورة (صورة توضيحية: فوك توان).

كيف نجعل العقارات الصناعية "تنطلق"؟

لاغتنام الفرص والحد من المخاطر في قطاع العقارات الصناعية، أكدت السيدة ترانج بوي على ضرورة مواصلة الاستثمار في البنية التحتية للنقل وتطويرها، لا سيما الطرق السريعة والموانئ البحرية والمطارات، لتسهيل نقل البضائع وجذب الاستثمارات. كما أكدت على ضرورة تعزيز إصلاح الإجراءات الإدارية، وتقليل الوقت والتكاليف على الشركات في عملية الترخيص وتنفيذ المشاريع.

من المهم أيضًا النظر في تطبيق سياسات ضريبية تفضيلية لتعزيز القدرة التنافسية في جذب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، لا سيما في ظل تطبيق دول أخرى لتدابير مماثلة. يتطلب اغتنام الفرص والتغلب على التحديات مرونةً واستراتيجيات عمل مناسبة من شركات العقارات في فيتنام.

وفي مواجهة التحديات والفرص الناجمة عن الحرب التجارية، قال الدكتور دينه ذي هين إن الدولة بحاجة إلى ضمان رأس المال الاستثماري العام ومواصلة تعزيز بناء البنية التحتية المتزامنة في المناطق ذات القدرة على تطوير العقارات في المناطق الصناعية.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للدولة النظر في السماح للمستثمرين بدفع ثمن استخدام الأراضي مقدمًا أو على أقساط، وذلك لتجنب ضغط رأس المال. فالاستثمار في المناطق الصناعية ليس مجرد مسألة تجارية، بل هو أيضًا تنمية للاقتصاد العام، مما يمنحها ميزة تنافسية مع الدول الأخرى.

أكد السيد فو هونغ ثانغ أنه لاغتنام الفرص والحد من المخاطر، يتعين على فيتنام التركيز على عدد من الحلول المهمة. أولًا، على الدولة زيادة الاستثمار في البنية التحتية للنقل والكهرباء والمياه والتكنولوجيا لدعم تطوير المناطق الصناعية، وضمان سهولة الاتصال.

كما يتعين على الحكومة وضع استراتيجية انتقائية لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر، مع إعطاء الأولوية للصناعات عالية التقنية والصديقة للبيئة لزيادة قيمة المناطق الصناعية. إضافةً إلى ذلك، يتعين على الحكومة والشركات التنسيق بشكل وثيق لتبسيط الإجراءات الإدارية وتحسين بيئة الاستثمار، مما يوفر ظروفًا مواتية للمستثمرين.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm