المفارقة: يتعين على الشركات استئجار الأراضي من نفسها

صعوبة استعادة الأرض

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، ووفقًا لسياسة لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية، كان لا بد من نقل مرافق الإنتاج إلى الضواحي لتجنب التلوث البيئي. وفي الوقت نفسه، خُطط لإنشاء مصانع في المنطقة المركزية لأغراض حضرية وخدمية.

في الوقت الحالي، المناطق الصناعية قليلة جدًا، وأحيانًا لا تكون المساحة مناسبة. في حين أن العديد من أراضي الضواحي مُصممة للاستخدامات السكنية، إلا أنه لا يوجد تخطيط تقسيمي بنسبة 1/2000، وهو غير مناسب لبناء المصانع. أحد الحلول المقترحة هو أن يقوم الأفراد أو الشركات التي تمتلك أراضي بتسليمها للدولة. بعد ذلك، تقوم الدولة بتأجير أراضيها الخاصة لمستخدميها لبناء المصانع (الأراضي غير الزراعية ) بدفعات سنوية، أو عقود إيجار قصيرة الأجل، لمدة 5 أو 10 سنوات.

ولكن عندما ينتهي عقد الإيجار أو ترغب المؤسسة في تصفية عقد إيجار الأرض وإعادة إصدار الكتاب الوردي في الحالة الحالية أو السابقة، فإنها ستواجه العديد من المشاكل.

من الأمثلة النموذجية على ذلك حالة السيد كاو كونغ في مقاطعة بينه تشانه، مدينة هو تشي منه القديمة، الذي نفّذ سياسة نقل منشأة إنتاجه إلى الضواحي عام ١٩٩٠. وبموافقة اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه تشانه، اشترى السيد كاو كونغ قطعة أرض زراعية بمساحة ^{٥٩٣٠ مترًا مربعًا} ، بسجل وردي. وفي عام ٢٠٠٦، نقل ملكية الأرض المذكورة إلى الشركة التي كان مالكها، طالبًا تغيير الغرض منها إلى أرض للإنتاج والتجارة.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 1. — كان على السيد كاو كوونغ أن يستأجر أرضه الخاصة.

ومع ذلك، لأن الأرض تنتمي إلى تخطيط تجديد السكن الحالي، لا يوجد تخطيط بناء مفصل معتمد بمقياس 1/2000، لذلك وافقت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه على السياسة الخاصة به لتسليم الأرض إلى اللجنة الشعبية لمنطقة بينه تشانه القديمة لتأجيرها لشركته لمدة 10 سنوات (2010 - 2020) على مساحة 5150 ^{مترًا مربعًا} لبناء المصنع، ودفع الإيجار السنوي، والمساحة المتبقية ^{780 مترًا مربعًا} (بما في ذلك ^{380 مترًا مربعًا} خلف الأرض و ^{400 مترًا مربعًا} أمامها) تنتمي إلى ممر حماية القناة، لذلك تظل أرضًا زراعية.

بحلول عام ٢٠١٧، ومع اقتراب نهاية مدة الإيجار، قدمت شركة السيد كاو كونغ طلبًا كتابيًا لتمديد عقد الإيجار، لكن الطلب لم يُوافق عليه لأن المنطقة مُخصصة للاستخدام السكني، بينما كان المصنع مُخصصًا للإنتاج والأعمال. لذلك، في عام ٢٠١٨، أكملت الشركة إجراءات إعادة الأرض إلى السيد كاو كونغ شخصيًا. وخلال هذه الفترة، قدّم السيد كاو كونغ أيضًا العديد من الطلبات لتمديد عقد إيجار الأرض، أو تغيير غرض استخدامها، أو إعادة إصدار السجل الوردي وفقًا للحالة الحالية أو الأصلية لاستمرار استخدامها عند انتهاء مدة الإيجار.

إلا أن عملية التسوية استغرقت سنوات عديدة، حتى عام ٢٠٢٤، حين تمكن من تحويل ^{٤٨٠٠ متر مربع} إلى أرض سكنية، لكن عليه دفع كامل رسوم الانتفاع دون خصم ثمن الأرض الزراعية. أما المساحة المتبقية ^{(٣٥٠ مترًا مربعًا)} من الأراضي الإنتاجية والتجارية، فلم يُسمح له بتحويلها إلى أرض سكنية، ولكنه لم يحصل على السجل العقاري، واضطر إلى تجديد عقد إيجار الأرض ودفع الإيجار السنوي.

على غرار حالة السيدة فونغ، اضطرت في عام ٢٠١٠، من أجل بناء مصنع، إلى "تسليم" ٤٨٩٠ ^{مترًا مربعًا} من أرضها إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه تشانه، ثم اضطرت شركتها إلى توقيع عقد مع الدولة لاستئجار مساحة الأرض المذكورة. في عام ٢٠١٨، سلمت الشركة الأرض المذكورة للسيدة فونغ. ولكن وفقًا للوائح، لا يمكنها الاستمرار في استئجار أرضها إلا للمدة المتبقية حتى عام ٢٠٢٠. لسنوات عديدة، تقدمت السيدة فونغ بطلب لإعادة إصدار السجل الوردي للأرض لنفس الغرض، لكنها لم تنجح حتى الآن. في غضون ذلك، إذا غيرت غرض استخدام الأرض إلى أرض سكنية، فستضطر، وفقًا للحسابات، إلى دفع أكثر من ١٦٠ مليار دونج كضرائب، وهو مبلغ ضخم جدًا يجعلها في موقف صعب للغاية.

اقتراح لإعادة إصدار الكتاب الوردي

قال السيد كاو كونغ إن هناك العديد من المشاكل المماثلة في جميع أنحاء البلاد. يجب على الأفراد الذين يبنون أراضيهم الخاصة ويرغبون في بناء مصانع تسليمها للدولة ثم استئجارها. ولكن الآن، وبعد انتهاء عقد الإيجار، لن يُمنح مالك الأرض "دفترًا ورديًا" بحالته الأصلية. إذا لم يتمكنوا من الاستمرار في استئجار الأرض، فإن الدولة أيضًا "في مأزق" لأن القوانين الحالية لا تنظم هذا الأمر بوضوح. إذا تم تغيير الغرض إلى أرض سكنية، تُحسب قيمة الأرض بـ 0 دونج فيتنامي عند حساب الضريبة. يشبه هذا الحساب حساب رسوم استخدام الأراضي العامة التي تستأجرها الشركات. تؤدي هذه اللوائح إلى عواقب عديدة تتعلق بالأصول والاستثمارات والرهون العقارية والمعاملات، وما إلى ذلك.

وقال المحامي تران مينه كونج، نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، إن قانون الأراضي الحالي لعام 2024 والمرسوم 103/2024 قد خلقا صعوبات وعقبات ونواقص يواجهها العديد من الأشخاص والشركات عند تنفيذ إجراءات تغيير أغراض استخدام الأراضي وتصفية عقود إيجار الأراضي غير الزراعية المؤجرة بمدفوعات إيجار سنوية تنشأ من الأراضي التي أنشئت ذاتيًا، وليس الأراضي العامة المؤجرة.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 2. — حتى الآن، لم يتم تحويل أرض السيدة فونغ إلى أرض سكنية.

لا يُفرّق المرسوم رقم ١٠٣/٢٠٢٤ بوضوح بين الأراضي الخاصة ذات الإيجار السنوي والأراضي العامة المؤجرة من الدولة. ونتيجةً لذلك، عند تحويلها إلى أراضٍ سكنية، يُلزم كلا النوعين من الأراضي بدفع ١٠٠٪ من رسوم الانتفاع السكني، وذلك وفقًا لسعر الأرض وقت التحويل (قيمة الأرض صفر). ونتيجةً لذلك، يُضطر مستخدمو الأراضي إلى دفع رسوم انتفاع أعلى بكثير من قطع الأراضي الزراعية الأخرى، نظرًا لعدم احتساب القيمة الفعلية التي دفعها المستخدم لشرائها.

في حين أن القانون الحالي لا يتضمن آلية تسمح بإعادة إصدار دفاتر ملكية وردية للأشخاص في الوضع الراهن أو كما كان الحال قبل استئجار الأرض عند انتهاء عقد إيجارها، إلا أنه لا يتضمن أيضًا لوائح بشأن استرداد الأراضي في هذه الحالة، مما يسبب العديد من المشاكل في إصدار دفاتر ملكية وردية عند انتهاء عقد إيجار الأرض للأفراد والشركات. وهذا يؤدي إلى ظهور أراضٍ متناثرة وصغيرة ومهجورة، يصعب إدارتها، وغير قابلة للتداول.

لذلك، اقترح المحامي تران مينه كونغ تعديل وتكملة المرسوم رقم 103/2024 بشأن رسوم تحويل استخدام الأراضي للأراضي المؤجرة بإيجارات سنوية من الأسر والأفراد، سواءً كانت موروثة أو ذاتية، وليست أراضي عامة مؤجرة من الدولة. عند تحويلها إلى أرض سكنية، تُحسب رسوم استخدام الأراضي كما تُحسب للأراضي الإنتاجية غير الزراعية والتجارية أو الزراعية وقت تحويل استخدام الأراضي، ولا تُطبق بنسبة 100% من سعر الأرض السكنية. بالإضافة إلى ذلك، يحق لهذه الحالات إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في حال عدم الحاجة إليه، وإعادة إصدار دفتر عقاري وردي وفقًا للحالة أو نوع الأرض قبل التأجير.

المصدر: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm