 |
| يوجد حاليًا العديد من منتجات العقارات السياحية في السوق التي تم تسليمها ولكن لم يتم تشغيلها، مما يسبب قلقًا للمالكين والمستثمرين. (المصدر: TCTC) |
انخفاض السيولة يزيد الضغط على مخزون العقارات السياحية
صرح السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، بأن البلاد لديها حاليًا أكثر من 200 مشروع عقاري سياحي مُنفذ، مما أدى إلى إنشاء ما يقرب من 100 ألف شقة فندقية، و3 آلاف فيلا، و15 ألف فندق جديد. ومع ذلك، فإن أكثر من نصف هذه المشاريع مُعلّقة بانتظار حلول قانونية.
إذا استمر هذا الوضع، فسيؤدي إلى تثبيط الاستثمار في قطاع السياحة، وتثبيط المستثمرين، وحتى السلطات المحلية التي تسعى إلى تشجيع الاستثمار ستواجه صعوبات جمة، كما حلل السيد دينه. ويُفاقم مخزون العقارات السياحية الضغط على هذا القطاع.
حاليًا، هناك العديد من منتجات العقارات السياحية المعروضة في السوق، والتي سُلّمت ولم تُشغّل بعد، مما يُثير قلق الملاك والمستثمرين. كما سُلّمت العديد من المشاريع، لكن لا يُمكن بيعها، مما يُصعّب انتعاش السوق.
علّق السيد ماورو غاسباروتي، مدير فنادق سافيلز، على أن فائض المعروض من عقارات المنتجعات السياحية ينبع من طرح منتجات لا تتناسب مع ظروف السوق. فقد اندفع بعض المستثمرين إلى السوق دون دراسة معمقة خلال عملية التخطيط، مما أدى إلى فجوة بين العرض والطلب في بعض الوجهات. إضافةً إلى ذلك، يُركّز بعض مشاريع العقارات السياحية على الكمية بدلاً من الجودة.
إن عدم مراعاة خصائص السوق واتجاهات الصناعة يُشكل مخاطر عديدة عند تطوير مشاريع لا تُلبي احتياجات السياح. في الوقت نفسه، بدلاً من الوجهات المحلية، يُمكن للسياح الفيتناميين السفر إلى الخارج بسهولة ويسر وبتكلفة معقولة. لذلك، يُمكنهم تغيير "ذوقهم".
وفقًا لمسح أجرته مجموعة DKRA، ارتفع إجمالي مخزون المنازل الساحلية إلى حوالي 30,000 منتج. وبالنسبة للفلل الساحلية وحدها، وصل المخزون التراكمي بنهاية الربع الثاني من عام 2023 إلى 15,000 وحدة في كل من الشمال والجنوب.
وفقًا لشركة تطوير عقاري للمنتجعات في مدينة هو تشي منه ، تمتلك الشركة حاليًا أكثر من 200 منزل تاون هاوس وفيلا منتجعية ومتاجر ساحلية مُعلّقة بسبب مشاكل قانونية. كما أن المشاريع المعروضة للبيع في حالة ركود، فرغم انخفاض سعر البيع، لا يزال هناك مشترون.
نظرًا لكثرة المخزون، تواجه هذه الشركة صعوبة في إدارة التدفق النقدي اللازم لدفع رواتب الموظفين والحفاظ على سير العمليات. وتعمل الشركة حاليًا على الترويج لبرامج حوافز وعروض ترويجية لزيادة المبيعات في نهاية العام.
في دا نانغ، أفادت شركة تطوير عقاري للمنتجعات السياحية أنها تواجه أيضًا وضعًا صعبًا مماثلًا، حيث تُباع المنازل الساحلية ببطء شديد. وعلى وجه الخصوص، تُمثل قيمة مخزون الفلل السياحية عالية القيمة 95% من سلة منتجات الشركة.
علقت السيدة نجان فام - مديرة استشارات فنادق سافيلز - بأن وضع العرض الزائد في سوق العقارات المنتجعية يرجع إلى حقيقة أن مستثمري المشروع يركزون حاليًا بشكل كبير على الحجم، لذلك قاموا بالبناء بكثافة عالية وركزوا كثيرًا على المنتجات للبيع.
ويتسابق العديد من المستثمرين على تطوير منتجات "الفاخرة" و"العافية" (الإقامة التي تعزز الصحة العامة) ولكنهم لا يفهمون هذه المفاهيم بشكل صحيح ولا يأخذون في الاعتبار عوامل الرنين المحيطة، مما يؤدي إلى حالة من الفائض والركود.
لذلك، تعتقد السيدة نغان فام أنه لتطوير منتجات منتجعية مستدامة، يجب على المستثمرين فهم اتجاهات السوق جيدًا وإجراء بحوث دقيقة خلال مرحلة التخطيط. ومن ثم، يمكنهم ابتكار منتجات متنوعة وعالية الجودة لتلبية احتياجات العملاء المتزايدة التنوع.
وفقاً للسيد تران فو، مؤسس وحدة الأبحاث SPE.R، لم ينجُ قطاع العقارات السياحية بعد من الوضع المتدهور. لم يُسجّل السوق أي عروض جديدة تقريباً هذا العام. في الوقت نفسه، تتأخر المشاريع القديمة عن مواعيدها، ويشهد البناء بطءاً، مما يُؤثر بشكل كبير على ثقة السوق.
رغم انخفاض أسعار الفائدة المصرفية، إلا أن عدد الراغبين في اقتراض الأموال للاستثمار محدود، ولا يزال التوجه "الدفاعي" سائدًا. لذلك، من الربع الرابع من عام ٢٠٢٣ إلى الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، سيبقى حجم المعاملات مستقرًا دون أي تغيرات مفاجئة.
وتوقع السيد فو أنه بعد الفترة الزمنية المذكورة أعلاه، قد يتحسن السوق بفضل تحركات الدولة لإزالة العقبات القانونية من خلال القوانين المعدلة.
حثت الشركات على خفض أسعار المساكن وخفض توقعات الأرباح
أصدرت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) للتو وثيقة تطلب من شركات العقارات تنفيذ رأي رئيس الوزراء: إعادة هيكلة قطاع السوق وخفض أسعار المساكن لتناسب دخول الناس من أجل التعاون لحل الصعوبات، مما يساعد السوق على التطور بشكل آمن وصحي ومستدام.
وجدت الجمعية أن الشركات "لم تُوظَّف بفعالية بعد"، كما علق رئيس الوزراء. في غضون ذلك، أصدرت الجمعية، منذ عام ٢٠١٨، وثيقة توصي الشركات بتحويل استثماراتها إلى سوق الشقق الصغيرة والمتوسطة بأسعار معقولة، والتي تلبي احتياجات الإسكان الفعلية، وتتمتع بسيولة عالية، ومستدامة.
وتوصي الجمعية شركات العقارات بخفض أسعار منتجات الإسكان، وخفض توقعات الأرباح، وعدم "الإبقاء على الأسعار مرتفعة".
وفي الوقت نفسه، تعمل الشركات على زيادة الخصومات واتباع سياسات ترويجية وخدمات ما بعد البيع لتحفيز الطلب الاستهلاكي في سوق العقارات لزيادة ثقة السوق، وخلق التدفق النقدي والسيولة للشركات، عملاً بتجربة "من الأفضل البيع بخسارة من الاقتراض بربح".
توصي الجمعية الشركات بتحويل استثماراتها إلى قطاع الإسكان الميسور الذي يتناسب مع دخل الأفراد. كما تشارك الشركات في برنامج تطوير مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل خلال الفترة 2021-2030، لتتمكن من الحصول على حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف دونج، بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5% إلى 2% من أسعار الفائدة التجارية المعتادة.
وزارة الإعمار بصدد تفقد سلسلة من المشاريع في العديد من المناطق.
أرسلت وزارة البناء للتو خطابًا رسميًا إلى اللجان الشعبية في مقاطعات فو ين وفو تو وبا ريا - فونج تاو بشأن الامتثال للأنظمة القانونية في إدارة الدولة لأعمال الإسكان والعقارات.
ستقوم الوزارة بتنظيم مجموعة عمل لتفقد إدارة الدولة للإسكان وأعمال العقارات ومواد البناء وأنشطة مختبرات البناء المتخصصة واستقبال الملفات لإعلان المطابقة في الفترة 2016-2022.
وتنص الوثيقة بوضوح على أن وزارة البناء تقوم بفحص اتجاه وإدارة المحليات في تنفيذ برامج وخطط تطوير الإسكان؛ والتخطيط، وتخصيص الأراضي، وتخصيص رأس المال لتطوير كل نوع من أنواع الإسكان التجاري، والإسكان الاجتماعي، والإسكان التوطيني، وما إلى ذلك.
ويشار إلى أنه فيما يتعلق بالإسكان التجاري، تقوم الوزارة بتفتيش المواقع المذكورة أعلاه في إدارة الإسكان وتطويره وفقاً لأحكام قانون الإسكان؛ وإجراءات الاستثمار والبناء للموافقة على سياسات الاستثمار في المشاريع أو البت فيها، واختيار مستثمري المشاريع، والموافقة على المشاريع، وما إلى ذلك.
وفيما يتعلق بتطوير الإسكان الاجتماعي، قامت وزارة البناء بتقييم تنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لأصحاب الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"؛ وتنفيذ حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي.
فيما يتعلق بتجديد الشقق القديمة، يجب على المحليات الإبلاغ عن نتائج تنفيذ تجديد الشقق القديمة في الفترة 2016-2022 وخطة تجديد الشقق القديمة في الفترة 2021-2030.
وفي خطة التفتيش هذه، قامت وزارة الإنشاءات أيضًا بمراجعة وتفقد نتائج تنفيذ مشاريع الاستثمار التنموي السكني التوطيني؛ ونتائج تنفيذ الإسكان المملوك للدولة.
وعلى وجه الخصوص، يتعين على اللجان الشعبية في المحافظات تقديم تقرير شامل عن وضع سوق العقارات في المنطقة في الفترة 2016-2022؛ وقائمة محلات تداول العقارات المؤهلة للعمل في المحافظة وحالة منح شهادات ممارسة الوساطة العقارية.
تُلزم وزارة الإنشاءات المحافظات الثلاث المدرجة في خطة التفتيش بالإبلاغ عن تنفيذ مشاريع عقارية أخرى، مثل الفلل السياحية والشقق السياحية والشقق المكتبية، وعن تطبيق قانون تنظيم العمل العقاري والقوانين ذات الصلة. ويشمل ذلك عدد المشاريع التي لديها وثائق بيع المساكن المستقبلية وضمان بيعها، وحالة المخزون العقاري.
وطلبت الوزارة أيضاً من كل منطقة اقتراح 10 مشاريع سكنية ومناطق حضرية ومشاريع عقارية كبيرة لفريق التفتيش.
المسؤولية عن الإفصاح العام عن معلومات مشروع الإسكان الاجتماعي
ينص المرسوم الحكومي رقم 100/2015/ND-CP على مسؤولية اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية في الإعلان علنًا عن المعايير والموضوعات والشروط المتعلقة بشراء واستئجار وبيع المساكن الاجتماعية (NƠXH) داخل المنطقة وفقًا لشروط كل منطقة.
 |
| في حال رغبة المواطنين بشراء مسكن اجتماعي، يمكنهم الاطلاع على معلومات مشاريع المساكن الاجتماعية المطروحة للبيع عبر بوابة المعلومات الإلكترونية التابعة لإدارة البناء في منطقة المشروع، أو من خلال مكتب تداول العقارات التابع للمستثمر، أو من خلال معلومات الصحافة المحلية. (المصدر: شبكة فيتنام الإخبارية) |
يتضمن قانون الإسكان الحالي لوائح محددة بشأن الإعلان العام عن معلومات مشاريع الإسكان الاجتماعي، ومسؤوليات السلطات المحلية والشركات في توفير السكن لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية. وعلى وجه الخصوص، يُنظم البند أ، الفقرة 1، المادة 20 من المرسوم الحكومي رقم 100/2015/ND-CP، الصادر في 20 أكتوبر/تشرين الأول 2015، بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي، عملية البحث عن المعلومات المتعلقة بمشاريع الإسكان الاجتماعي.
على وجه التحديد، بعد بدء المشروع، يكون مستثمر مشروع بناء المساكن الاجتماعية مسؤولاً عن تقديم المعلومات المتعلقة بالمشروع (اسم المشروع، مستثمر المشروع، موقع بناء المشروع، عنوان الاتصال، عنوان تقديم طلب التسجيل)؛ تقدم تنفيذ المشروع، حجم المشروع؛ عدد الشقق.
وتشمل: (عدد الشقق المعروضة للبيع، عدد الشقق المعروضة للإيجار، عدد الشقق المعروضة للإيجار بالشراء)؛ مساحة الشقة، سعر البيع، سعر الإيجار، سعر الإيجار بالشراء بالشراء (المؤقت) لكل نوع من الشقق؛ وقت بدء ونهاية تلقي طلبات التسجيل والمحتويات الأخرى ذات الصلة) التي سيتم الإعلان عنها علناً على البوابة الإلكترونية للمعلومات التابعة لإدارة البناء في المنطقة التي يقع فيها المشروع.
قم بالنشر مرة واحدة على الأقل في الصحيفة، الناطقة باسم الحكومة المحلية، وأعلن في قاعة تداول العقارات للمستثمر (إن وجد) حتى يعرف الناس ويسجلوا ويراقبوا.
وبموجب اللوائح المذكورة أعلاه، في حال رغبة المواطنين في شراء مسكن اجتماعي، يمكنهم الاطلاع على معلومات مشاريع الإسكان الاجتماعي التي سيتم طرحها للبيع في البوابة الإلكترونية للمعلومات التابعة لإدارة البناء في المنطقة التي يقع فيها المشروع أو من خلال قاعة تداول العقارات للمستثمر ومعلومات الصحافة المحلية.
فيما يتعلق بمسؤولية السلطات المحلية والشركات في رعاية سكن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية، لتعزيز دور ومسؤولية السلطات المحلية والشركات في رعاية سكن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية، فقد نصت الحكومة أيضًا على المسؤولية في المرسوم رقم 100/2015/ND-CP.
تنص المادة 30 من المرسوم رقم 100/2015/ND-CP بوضوح على ما يلي: مسؤوليات اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية... 3. تحديد وإعلان المعايير والموضوعات والشروط المتعلقة بشراء واستئجار وشراء المساكن الاجتماعية داخل المنطقة وفقًا لشروط كل منطقة؛ وتنظيم الإدارة ومراقبة بيع واستئجار وشراء المساكن الاجتماعية عن كثب؛ وإصدار أطر أسعار لبيع واستئجار وشراء المساكن الاجتماعية داخل المنطقة وفقًا للسلطة.
وفيما يتعلق بمسؤوليات المؤسسات التي لديها مرافق إنتاجية في المناطق الصناعية، تنص المادة 31 بوضوح على ما يلي:
1. تقع على عاتق المؤسسات التي كانت وتنتج في المناطق الصناعية مسؤولية تطوير خطة حلول الإسكان وتخصيص الموارد المالية لدعم الاستثمار في تطوير المساكن الاجتماعية للأسر والأفراد في تلك المنشأة الذين يواجهون صعوبات سكنية.
2. تتحمل المؤسسات المنشأة حديثًا أو المتوسعة مسؤولية ضمان السكن للأسر والأفراد العاملين في وحداتها.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)