السكن للإيجار: ما هي معادلة الوضع المربح للجميع؟

على مر السنين، اختارت غالبية شركات العقارات في فيتنام بناء منازل للبيع بدلاً من الاحتفاظ بها لتأجيرها.

الجزء الأول: الإسكان الإيجاري: تحول كبير في التفكير السكني

في الوقت نفسه، تأتي غالبية المعروض من المساكن للإيجار من منازل عائلية صغيرة، أو مساكن للعمال، أو مساكن للطلاب، أو شقق صغيرة في المناطق السكنية.

يتم تلبية جزء كبير من احتياجات السكن لأصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض من خلال الموارد الاجتماعية بدلاً من مشاريع العقارات واسعة النطاق.

من هذا المنطلق، فإن ما تهدف إليه الحكومة هذه المرة ليس إنشاء سوق جديدة، بل دمج سوق قائمة تعمل في الخفاء في استراتيجية التنمية الحضرية الرسمية.

لا يعتمد نجاح سوق الإسكان الإيجاري على جهة واحدة، بل على إمكانية تصميم آلية تضمن استفادة جميع الأطراف. الصورة: هوانغ ها

لفهم سبب عدم حماس الشركات لهذا المجال، ما عليك سوى إجراء عملية حسابية بسيطة.

لنفترض أن مطورًا عقاريًا قام ببناء مبنى سكني مكون من 300 شقة في هانوي . إذا قام ببيعه مقابل حوالي 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، فبإمكان الشركة تحقيق إيرادات تبلغ حوالي 2100 مليار دونغ فيتنامي وإكمال دورة حياة المشروع في غضون بضع سنوات فقط.

لكن لو تم الاحتفاظ بالمبنى بأكمله لأغراض التأجير، لكان الوضع مختلفاً تماماً. فمع أسعار الإيجار الحالية، قد يضطر المستثمر إلى الانتظار من 20 إلى 30 عاماً لاسترداد استثماره، ناهيك عن تكاليف التشغيل والصيانة ومخاطر السوق خلال تلك الفترة.

بمعنى آخر، يوفر أحد الجانبين أرباحًا ملموسة خلال فترة ولاية الرئيس التنفيذي. أما الجانب الآخر فهو لعبة تمتد عبر أجيال متعددة من الإدارة.

أمام هذين الخيارين، ستختار معظم الشركات بيع المنازل. وهذا أمر مفهوم، لأن الشركات تُنشأ لتحقيق الربح، لا لحل المشاكل الاجتماعية نيابةً عن الحكومة.

في الواقع، أمضت فيتنام سنوات عديدة في محاولة حل مشكلة السكن عن طريق بيع وحدات الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، كان التقدم في التنفيذ أبطأ من المتوقع، ويعود ذلك جزئياً إلى انخفاض هوامش الربح، فضلاً عن طول الإجراءات وفترات التنفيذ.

وهذا يدل على أنه حتى مع وجود الإسكان الاجتماعي، إذا لم يتم حل مسألة المزايا، فسيكون من الصعب للغاية تشغيل السوق.

في غضون ذلك، لا يزال ملايين المستأجرين ينتظرون. لا يكترثون كثيراً بالنماذج المالية أو حسابات الربح للشركات. ما يحتاجونه أبسط بكثير: سكن مستقر بسعر في متناولهم.

لا يمكن للدولة أن تحل محل السوق.

لو استطاع السوق حل مشكلة السكن الإيجاري بمفرده، لربما لم يكن على ملايين العمال أن يعيشوا في مساكن ضيقة كما يفعلون اليوم.

لكن إذا تدخلت الدولة واستبدلت السوق، فستظل الميزانية تعاني لتلبية احتياجات مدينة يبلغ عدد سكانها عشرات الملايين.

لذلك، فإن دور الدولة ليس استبدال السوق، بل تهيئة الظروف اللازمة لكي يعمل السوق بطريقة تخدم أهداف التنمية طويلة الأجل.

وهذا هو أيضاً جوهر التوجيه الجديد لرئيس الوزراء لي مينه هونغ عندما طلب تطوير المساكن للإيجار بطريقة لا تدعمها الدولة ولكنها أيضاً لا تتركها بالكامل للسوق.

لم يكن اختيار هانوي كموقع تجريبي لأولى نماذج الإسكان الإيجاري محض صدفة. فهي أيضاً المنطقة التي تواجه أكبر ضغط من التوسع الحضري، وتزايد عدد السكان نتيجة للهجرة، واتساع الفجوة بين أسعار المساكن ودخول الأفراد.

من منظور اقتصادي، فإن أعظم مورد يمكن للحكومة أن تساهم به في سوق الإسكان الإيجاري ليس المال، بل الأرض.

والجدير بالذكر أن الحكومة هذه المرة لا تكتفي بمناقشة رأس المال فحسب، بل تطلب أيضاً مراجعة الأراضي والأصول العامة لإدراجها في تطوير المساكن المؤجرة. فإذا اضطرت الشركات إلى شراء الأراضي بأسعار السوق ثم بناء مساكن مؤجرة، فإن معظم المشاريع ستكون غير مجدية اقتصادياً.

لكن عندما تتدخل الدولة في شؤون الأراضي والبنية التحتية والمؤسسات، فإن المعادلة الاقتصادية ستتغير تماماً.

من سيوفر التمويل لمدة 30 عامًا؟

الأرض ليست سوى نصف الحكاية. أما النصف الآخر فهو رأس المال.

يُعدّ تأجير المساكن استثمارًا طويل الأجل يمتد لعقود، بينما رأس مال النظام المصرفي الحالي قصير الأجل في المقام الأول. وبالتالي، يصعب استخدام الأموال التي جُمعت خلال بضعة أشهر أو سنوات لتمويل أصل يستغرق عقودًا لاسترداد استثماره.

وهذا يعني أنه من أجل تطوير سوق إسكان للإيجار على نطاق واسع، ستحتاج فيتنام إلى إيجاد مصادر رأس مال طويلة الأجل مناسبة.

وبعبارة أخرى، لكي تمتلك فيتنام ملايين المنازل للإيجار، يجب عليها ليس فقط حل مشكلة الأرض ولكن أيضًا حل مشكلة رأس المال على المدى الطويل.

لا يكمن التحدي الأكبر في المباني.

بالمقارنة مع فيتنام، يكمن أكبر فرق بين الدول المتقدمة التي توفر السكن للإيجار في أنظمة الدخل والضمان الاجتماعي.

في العديد من الدول المتقدمة، يكون الناس على استعداد للاستئجار مدى الحياة لأن لديهم طبقات أخرى من الحماية للمستقبل، مثل صناديق التقاعد أو الضمان الاجتماعي أو برامج الرعاية الاجتماعية العامة.

في الوقت نفسه، في فيتنام، لا يزال المنزل في كثير من الأحيان أكبر أصول الأسرة، وشكلاً من أشكال الادخار للشيخوخة، وأيضًا أهم تأمين ضد تقلبات الحياة.

لذا، فإن مستقبل سوق الإسكان الإيجاري لا يعتمد في نهاية المطاف على قطاع البناء أو سوق العقارات فحسب، بل يعتمد أيضاً على معدل نمو الدخل، وجودة فرص العمل، ومدى نضج نظام الضمان الاجتماعي.

لا تكون السياسة مستدامة إلا عندما تعود بالنفع على الجميع.

إذا كانت المقالة "السكن للإيجار: تحول كبير في التفكير السكني" قد طرحت سؤالاً حول مكان سكن ملايين الأشخاص في هانوي التي يبلغ عدد سكانها 15 مليون نسمة، فإن هذه المقالة تطرح سؤالاً مختلفاً: من سيبني تلك الوحدات السكنية؟

إن نجاح سوق الإسكان الإيجاري لا يعتمد في نهاية المطاف على أي كيان واحد، بل يعتمد على ما إذا كانت فيتنام قادرة على تصميم آلية تضمن استفادة جميع الأطراف.

لكن في نهاية المطاف، هدف جميع السياسات هو الناس.

لا ينجح سوق الإسكان الإيجاري إلا عندما يتمكن العمال العاديون من إيجاد سكن مستقر للعيش والعمل وتربية أطفالهم في المدينة، لأنه لا توجد شركة تبني منازل بدافع الإحسان.

لكن لا يمكن لأي مدينة أن تتطور بشكل مستدام إذا لم يعد بإمكان الأشخاص الذين يخلقون قيمتها البقاء فيها.

المصدر: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html