"الكثير من الناس ليسوا متحمسين"

هل حزمة الائتمان التفضيلية هذه مفيدة حقاً؟

وافقت الحكومة مؤخراً على خطة للاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل خلال الفترة 2021-2030. ولضمان تحقيق هذا الهدف، وجهت الحكومة بنك الدولة الفيتنامي بتنفيذ حزمة ائتمانية بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي، بالإضافة إلى حزم ائتمانية أخرى محددة للمستثمرين ومشتري المنازل.

بعد ذلك بوقت قصير، أصدر بنك الدولة الفيتنامي وثيقة لتنفيذ حزمة القروض وفقًا لتوجيهات رئيس الوزراء . وتحديدًا، ستوفر هذه الحزمة قروضًا بفائدة 8.7% للمستثمرين و8.2% لمشتري المنازل في مشاريع الإسكان الاجتماعي، ومشاريع إسكان العمال، ومشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

لا تزال أسعار الفائدة على قروض الإسكان الاجتماعي مرتفعة للغاية، والعديد من الناس غير راضين (الشكل 1). — بحسب اللوائح، فإنّ معدل الفائدة الذي يصل إلى 8.2% سنوياً على حزمة القروض البالغة 120 تريليون دونغ فيتنامي مرتفع للغاية ويتجاوز قدرة سكان المدن ذوي الدخل المنخفض على تحمّله. (صورة: المفوضية الأوروبية)

مع ذلك، يُطبق هذا السعر للفائدة لفترة محددة فقط، تُعرف باسم "الفترة التفضيلية". خلال هذه الفترة، يحصل المطورون العقاريون على قروض تفضيلية لمدة 3 سنوات، بينما يحصل مشتري المنازل على قروض لمدة 5 سنوات.

وفي حديثه مع مراسل من صحيفة الصحفيين والرأي العام، رحب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، بالإجراءات القوية التي اتخذتها الحكومة في تنفيذ مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية.

جادل السيد تشاو بأن حزمة الائتمان هذه البالغة 120 ألف مليار دونغ فيتنامي ليست، في جوهرها، حزمة ائتمان تفضيلية للإسكان الاجتماعي، بل هي مجرد حزمة ائتمان تجارية بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2% من أسعار الإقراض العادية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، ومشاريع الإسكان التي تشمل تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

وقال السيد تشاو: "نظراً لأن توجيهات بنك الدولة الفيتنامي تستخدم عبارة "الفترة التفضيلية" و"سعر الفائدة خلال الفترة التفضيلية"، فقد أدى ذلك إلى سوء فهم مفاده أن هذه حزمة ائتمان تفضيلية للإسكان الاجتماعي".

ومع ذلك، يعتقد رئيس مجلس إدارة جمعية الإسكان والتنمية الريفية (HoREA) أنه في انتظار إقرار الجمعية الوطنية لقانون الإسكان الجديد، الذي يتضمن سياسات ائتمانية تفضيلية للإسكان الاجتماعي، فإن حزمة الائتمان التي تبلغ قيمتها حوالي 120 ألف مليار دونغ فيتنامي سيكون لها تأثير إيجابي على مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال؛ أو على المستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

لا يبدو أن مشتري المنازل متحمسون للغاية.

أقرّ رئيس مجلس إدارة جمعية مشتري المنازل والعقارات (HoREA) بأن حزمة الدعم هذه لها أثر إيجابي على المستثمرين، إلا أن أثرها على مشتري المنازل في مشاريع الإسكان الاجتماعي محدود للغاية. ويعود ذلك إلى أن سعر الفائدة على حزمة القروض البالغة 120 مليار دونغ فيتنامي، والبالغ 8.2% سنوياً، مرتفع للغاية ويتجاوز قدرة سكان المدن ذوي الدخل المحدود، وذلك وفقاً للوائح.

قال السيد تشاو: "في حالة شقة سكنية اجتماعية سعرها مليار دونغ فيتنامي، مع دفعة أولى قدرها 20% أي 200 مليون دونغ فيتنامي وقرض بقيمة 800 مليون دونغ فيتنامي بفائدة سنوية قدرها 8.2%، سيتعين على المقترضين دفع ما معدله 5.46 مليون دونغ فيتنامي شهريًا كفوائد فقط خلال السنة الأولى، بالإضافة إلى سداد جزء من أصل القرض. وهذا ما يجعل مشتري المنازل أقل حماسًا".

في الوقت نفسه، اشترط بنك الدولة الفيتنامي تطبيق معدل فائدة 8.2% على القروض خلال الأشهر الستة الأخيرة من عام 2023 فقط، على أن يُعلن عن معدل الفائدة الجديد كل ستة أشهر. وقد زادت هذه الطريقة في حساب معدلات الفائدة من قلق مشتري المنازل.

علاوة على ذلك، فإن فترة التفضيل التي تبلغ خمس سنوات فقط لحزمة القروض المخصصة لمشتري المنازل والبالغة قيمتها 120 تريليون دونغ فيتنامي قصيرة للغاية. فعلى وجه التحديد، فإن فترة التفضيل التي تبلغ ثلاث سنوات لمطوري مشاريع الإسكان الاجتماعي، ومشاريع إسكان العمال، ومشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية، لا تناسب إلا المشاريع متوسطة الحجم، ولا تناسب المشاريع الكبيرة.

أكد السيد تشاو قائلاً: "إن سياسة تقديم قروض تفضيلية لمشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية بأسعار فائدة منخفضة وفترات سداد طويلة هي سياسة أساسية وشائعة في العديد من البلدان. وتُقدم هذه القروض بأسعار فائدة منخفضة وفترات سداد طويلة بشروط مختلفة حسب الفئة المستهدفة، المصنفة حسب الدخل، وذلك لتوفير سياسات ائتمانية تفضيلية مناسبة".

وبحسب تقرير صادر عن وزارة البناء، فإنه اعتبارًا من أوائل يونيو، أي بعد ثلاثة أشهر من الإعلان عن حزمة الائتمان هذه، قدم ما يقرب من 100 مشروع طلبات للحصول على قروض الإسكان الاجتماعي.

علاوة على ذلك، جادل السيد تشاو بأن الإيجار يمثل خيارًا متاحًا لمن يعانون من انخفاض الدخل الشديد ولا يستطيعون توفير الموارد المالية اللازمة لشراء أو استئجار مساكن اجتماعية بنظام التملك المنتهي بالإيجار. لذا، يتعين على الدولة تطوير مساكن اجتماعية للإيجار لضمان "حق المواطنين في السكن" وتشجيع الأفراد والأسر على بناء منازل وغرف للإيجار.

مصدر