تسهيل الائتمان لقطاعات العقارات العملية

يُنظر إلى تعديل طريقة حساب القروض القائمة للإسكان الاجتماعي والمناطق الصناعية / مناطق معالجة الصادرات على أنه دفعة ضرورية لإطلاق تدفقات رأس المال إلى القطاعات "العملية".

أرسل بنك الدولة الفيتنامي مؤخراً وثيقة إلى 25 بنكاً تجارياً بشأن تعديل طريقة تحديد نمو الائتمان لقطاعات عقارية ذات أولوية معينة، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي والمجمعات الصناعية ومناطق معالجة الصادرات.

ستستفيد المساكن الاجتماعية والمناطق الصناعية.

وبناءً على ذلك، من 1 يناير إلى 31 ديسمبر 2026، لن يتم تضمين أي رصيد ائتماني إضافي قائم مقارنة بنهاية عام 2025 للقروض في القطاعات الثلاثة المذكورة أعلاه في الرصيد الائتماني العقاري القائم عند تحديد ومراقبة معدل نمو الائتمان لهذا القطاع.

تُعتبر هذه الخطوة تعديلاً هاماً في ظل تزايد الطلب على رأس المال لمشاريع الإسكان الاجتماعي والبنية التحتية الإنتاجية. وسيُتيح استثناء القروض ذات الأولوية من حدود الائتمان العقاري مجالاً أوسع للبنوك لزيادة الإقراض، مما يدعم أهداف الرعاية الاجتماعية والتنمية الصناعية ويجذب الاستثمارات.

علقت السيدة هوينه ثي ثو ثاو، المحللة في شركة ميراي أسيت فيتنام للأوراق المالية (MAS)، بأن تخفيف بنك الدولة الفيتنامي لطريقة حساب القروض لبعض قطاعات العقارات ذات الأولوية لا يدعم تدفقات رأس المال إلى هذه القطاعات فحسب، بل يساهم أيضًا في تحسين سيولة السوق بأكملها.

بحسب السيدة ثاو، يهدف هذا النهج إلى إعادة توجيه رؤوس الأموال نحو القطاعات التي تخدم الإنتاج، وتجذب الاستثمار الأجنبي المباشر، وتلبي احتياجات السكن الأساسية، بدلاً من توجيهها بكثافة نحو العقارات التجارية أو المضاربة. ويُعتبر هذا مؤشراً إيجابياً في ظل الضغوط المستمرة على نمو الائتمان في القطاع بأكمله. ويتم تشجيع البنوك على زيادة الإقراض للإسكان الاجتماعي، والمجمعات الصناعية، والبنية التحتية للإنتاج، مع الالتزام في الوقت نفسه بحدود نمو الائتمان العامة التي يفرضها بنك الدولة الفيتنامي.

تُظهر بيانات بنك الدولة الفيتنامي أنه بحلول 31 مايو/أيار 2026، سيرتفع الائتمان في النظام المصرفي بأكمله بنسبة 10.4% مقارنةً بنهاية العام السابق، بينما لن تتجاوز الزيادة في الفترة نفسها من عام 2025 نسبة 7.1%. وعلى الرغم من ذلك، لا تزال الهيئة التنظيمية تهدف إلى تحقيق نمو ائتماني بنسبة 19% تقريبًا على مدار العام، مما يُتيح للاقتصاد إمكانية الوصول إلى رأس المال اللازم للإنتاج والأعمال والقطاعات ذات الأولوية. وعلّقت السيدة ثو ثاو قائلةً: "تُعتبر هذه السياسة حلاً لإزالة المعوقات التي تواجه القطاعات التي تحتاج إلى رأس المال، مع ضمان إدارة المخاطر في قطاع العقارات التجارية والأنشطة المضاربة. وهذا نهج تنظيمي مناسب في السياق الحالي".

من وجهة نظر الأعمال، يعتقد المدير العام لشركة عقارية تعيد إطلاق مشروع بعد فترة من التعقيدات القانونية أن هذه المعلومات قد تخلق في البداية تأثيراً نفسياً إيجابياً على السوق.

بحسب هذا الخبير، سيؤثر القرار بشكل مباشر بالدرجة الأولى على الشركات التي تُطوّر مشاريع الإسكان الاجتماعي، والمجمعات الصناعية، ومناطق التصدير - وهي قطاعات تستفيد من السياسة الجديدة. في المقابل، لم تُدرج مشاريع الإسكان التجاري ضمن الفئات ذات الأولوية بعد. وأضاف رجل الأعمال: "مع ذلك، عندما يزداد نشاط الائتمان، بغض النظر عن القطاع، سينتشر هذا النشاط ويؤثر إيجاباً على السوق ككل. وهذا مؤشر جيد لقطاع العقارات في الوقت الراهن".

مشروع إسكان اجتماعي في خان هوا . (صورة مصغرة: قائمة بـ ٢٥ بنكًا مُنحت قروضًا إضافية لقطاعات عقارية ذات أولوية. الصورة: كي واي نام)

لا تتجاوز الحد المسموح به.

قال مسؤول كبير في بنك فيتنام الصناعي والتجاري ( VietinBank ) في حديثه مع مراسل من صحيفة Nguoi Lao Dong، إنه في عام 2025، قامت العديد من البنوك بتشديد أنشطة الإقراض العقاري، مع التركيز فقط على صرف الأموال للمشاريع ذات الجدوى العالية والفعالية الواضحة من أجل الحد من مخاطر الائتمان بينما لا يزال السوق في مرحلة التعافي.

مع ذلك، ومنذ نهاية عام 2025، تقدمت العديد من المؤسسات الائتمانية بطلبات إلى بنك الدولة الفيتنامي لإعادة النظر في آلية تحديد أرصدة قروض العقارات. ووفقًا للبنوك، فإن إدراج قروض الاستثمار في الإسكان الاجتماعي والمجمعات الصناعية ومناطق التصدير ضمن إجمالي رصيد قروض العقارات ليس مناسبًا تمامًا. فهذه قطاعات تشجعها الدولة لتحقيق أهداف الرفاه الاجتماعي، وجذب رؤوس الأموال الاستثمارية، وتعزيز الإنتاج والأعمال، ودعم النمو الاقتصادي. وعلق أحد مسؤولي بنك فيتين بنك قائلًا: "ربما استنادًا إلى هذا الواقع، عدّل بنك الدولة الفيتنامي توجيهاته في عام 2026 لاستبعاد رصيد القروض الإضافية للإسكان الاجتماعي والمجمعات الصناعية ومناطق التصدير من هدف رصيد قروض العقارات".

بحسب قوله، ستمنح طريقة الحساب الجديدة البنوك مجالاً أوسع للإقراض في قطاع العقارات. وفي حال واجهت البنوك صعوبات في توسيع نطاق الائتمان في قطاعات أخرى، يمكنها النظر في تمويل مشاريع عقارية مربحة وذات عائد استثماري جيد.

بحسب الخبراء، قد لا يُحدث هذا التعديل في حساب قروض العقارات القائمة تأثيراً مفاجئاً على السوق ككل، ولكنه يُشير إلى توجيه رؤوس الأموال بشكل أكبر نحو القطاعات القادرة على خلق قيمة مضافة للاقتصاد. كما يُعدّ هذا خطوةً لتحقيق التوازن بين هدف دعم النمو والسيطرة على المخاطر في سوق العقارات الذي لا يزال في طور التعافي.

مع ذلك، فإن تخفيف طريقة الحساب لا يعني أن بإمكان المؤسسات الائتمانية توسيع نطاق الإقراض بلا حدود. إذ لا يزال يتعين على البنوك الالتزام الصارم بحدود نمو الائتمان الإجمالية التي حددها بنك الدولة الفيتنامي في بداية العام.

وفقًا للتعميم رقم 11686 الصادر عن بنك الدولة الفيتنامي بتاريخ 31 ديسمبر 2025، يُحدد هدف نمو الائتمان لكل بنك بناءً على تصنيف ائتماني من 1 إلى 5، مضروبًا في معامل عام قدره 2.6% يُطبق في عام 2026. وهذا يعني أنه حتى مع توسيع نطاق الإقراض لبعض القطاعات ذات الأولوية، لا يمكن أن يتجاوز إجمالي رصيد الائتمان القائم لأي بنك الحد المخصص له. على سبيل المثال، إذا حُدد لبنك ما معدل نمو ائتماني أقصى قدره 13% في عام 2026، فلا يمكن أن يزيد إجمالي قروضه القائمة، بما في ذلك قروض العقارات، إلا بنسبة 13% مقارنةً بنهاية العام السابق. فعلى سبيل المثال، إذا بلغ رصيد قروض العقارات القائمة في نهاية عام 2025 ما قيمته 100 مليار دونغ فيتنامي، فإن الحد الأقصى في عام 2026 سيكون حوالي 113 مليار دونغ فيتنامي فقط. ويهدف هذا التنظيم إلى ضبط المخاطر، ومنع التدفق المفرط لرأس المال إلى قطاع العقارات، وضمان استقرار النظام المصرفي والسوق المالية.

لا مزيد من منح الائتمان الجماعي.

بحسب السيد نغوين لي نام، مدير قسم عملاء الأفراد في بنك آسيا التجاري (ACB)، يواصل بنك الدولة الفيتنامي (SBV) اتباع نهج صارم ولكنه أكثر مرونة في إدارة الائتمان في قطاع العقارات. وأكد السيد نام أن السوق الحالية لم تعد مناسبة لمنح الائتمان على نطاق واسع. وبدلاً من ذلك، ستركز البنوك على تطوير حزم قروض مصممة خصيصاً لفئات محددة من العملاء والمشاريع. وسيستند التقييم إلى كفاءة الاستثمار، والقدرة على السداد، وجدوى المشروع، بدلاً من تطبيق نموذج عام. وأضاف السيد نام: "يعمل بنك آسيا التجاري على تصميم حلول ائتمانية تلبي الاحتياجات الفعلية للشركات والأفراد. ويعطي البنك الأولوية للمشاريع الفعالة التي تلبي الاحتياجات الحقيقية للسوق، بدلاً من التوسع الائتماني بأي ثمن".

المصدر: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm