تخصيص رأس المال للعقارات

يشهد سوق العقارات مرحلة إعادة هيكلة جوهرية، إذ لم تعد تدفقات الائتمان موزعة كما كانت سابقاً. ومع تجاوز نمو الائتمان نمو الودائع بكثير، يتزايد ضغط السيولة، مما يُجبر الجهات التنظيمية على تنظيم تدفقات الأموال بشكل أكثر انتقائية.

الرسومات: هونغ آنه

ومع ذلك، يجادل العديد من الخبراء الاقتصاديين بأنه بدلاً من مساواة جميع قطاعات العقارات بالمخاطر، من الضروري تصميم آليات ائتمانية منفصلة للقطاعات التي تلبي احتياجات الإسكان الحقيقية، مع فتح المزيد من قنوات رأس المال متوسطة وطويلة الأجل لتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي.

تدفقات الاستثمار العقاري الانتقائية

يشهد سوق العقارات الفيتنامي بوادر انتعاش بعد فترة طويلة من الركود. وتتحسن المعاملات تدريجياً، ويتزايد الطلب على المساكن، كما أدى تسارع الاستثمار في البنية التحتية إلى زيادة ملحوظة في الطلب على رأس المال من الشركات والمشترين على حد سواء. ومع ذلك، وعلى عكس الفترة السابقة، لم يعد يتم صرف الائتمان بشكل عشوائي، بل يخضع لرقابة أكثر صرامة، مع إعطاء الأولوية للقطاعات الآمنة ذات الطلب الحقيقي.

بحسب نغوين في لان، مدير إدارة التنبؤات والإحصاءات ومدير الاستقرار النقدي والمالي (بنك الدولة الفيتنامي)، بلغ إجمالي الائتمان القائم في النظام المصرفي حتى 14 مايو/أيار حوالي 19.4 مليون مليار دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 18.3% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، بينما ارتفع حجم تعبئة رأس المال بنحو 14.9% ليصل إلى حوالي 18.1 مليون مليار دونغ فيتنامي. وتُشكل الفجوة الكبيرة بين الائتمان وتعبئة رأس المال ضغطًا كبيرًا على سيولة النظام المصرفي. وفي هذا السياق، يواصل بنك الدولة الفيتنامي توجيه تدفقات رأس المال إلى قطاعات الإنتاج والأعمال، والصناعات ذات الأولوية، ومحركات النمو الجديدة مثل التحول الرقمي، والتحول الأخضر، والاقتصاد الدائري، والعلوم والتكنولوجيا.

فيما يتعلق بالعقارات، لا يزال الائتمان قائماً ولكن مع تشديد الرقابة على المخاطر. وأكد السيد لان على ضرورة أن تنظم الهيئات التنظيمية تدفقات رأس المال بشكل مناسب عبر مختلف الصناعات والقطاعات، لأن إعطاء الأولوية المفرطة لأي قطاع سيجعل من الصعب على العديد من القطاعات الأخرى، وخاصة المؤسسات الصغيرة والمتوسطة ومتناهية الصغر، الحصول على رأس المال.

بحسب شركة فيتكومبانك للأوراق المالية (VCBS)، من المرجح أن يستمر نمو الائتمان العقاري في عام 2026، ولكن بوتيرة أبطأ وأكثر انتقائية مقارنةً بعام 2025، وذلك بسبب الرقابة الصارمة التي يفرضها بنك الدولة الفيتنامي على الائتمان الممنوح للقطاعات عالية المخاطر. ومنذ بداية عام 2026، ألزمت الهيئة التنظيمية المؤسسات الائتمانية بضمان ألا يتجاوز نمو الائتمان العقاري معدل نمو الائتمان الإجمالي للنظام المصرفي بأكمله.

بحسب شركة فيتكومبانك للأوراق المالية (VCBS)، من المرجح أن يستمر نمو الائتمان العقاري في عام 2026، ولكن بوتيرة أبطأ وأكثر انتقائية مقارنةً بعام 2025، وذلك بسبب الرقابة الصارمة التي يفرضها بنك الدولة الفيتنامي على الائتمان الممنوح للقطاعات عالية المخاطر. ومنذ بداية عام 2026، ألزمت الهيئة التنظيمية المؤسسات الائتمانية بضمان ألا يتجاوز نمو الائتمان العقاري معدل نمو الائتمان الإجمالي للنظام المصرفي بأكمله.

في الواقع، يواصل بنك الدولة الفيتنامي تسهيل حصول قطاع العقارات على التمويل، ويتجلى ذلك في النمو القوي المستمر للائتمان العقاري. ووفقًا لوزارة البناء، بلغ إجمالي الائتمان القائم لأنشطة الأعمال العقارية حوالي 2235 تريليون دونغ فيتنامي حتى 28 فبراير، بزيادة قدرها 11.7% مقارنةً بالربع الأخير من عام 2025، وزيادة ملحوظة بنسبة 43% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ومع ذلك، أفاد العديد من الشركات بأن الحصول على التمويل أصبح أكثر صعوبة خلال هذه الفترة.

أوضح رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، لي هوانغ تشاو، أن خطة نمو الائتمان لعام 2026 تبلغ حوالي 15%، أي أقل من نسبة 19.1% المسجلة في العام السابق، في حين لا يزال الطلب على رأس المال في السوق مرتفعاً للغاية. وهذا يشكل ضغطاً كبيراً.

إلى جانب ضغوط الائتمان، تُفاقم أسعار الفائدة المتزايدة الأعباء على السوق. ورغم انخفاض أسعار الفائدة الاسمية، إلا أن التكلفة الفعلية لرأس المال لشركات العقارات لا تزال مرتفعة بسبب صعوبة الحصول على التمويل. كما حذر السيد فان دوي هونغ، كبير المحللين في شركة فيتنام للاستثمار والتصنيف الائتماني، من وجود مخاطر إعادة التمويل لمطوري العقارات السياحية أو أولئك الذين يواجهون مشاكل قانونية.

لا يمكن تطبيق الائتمان بشكل موحد.

تُعدّ مسألة تخصيص الائتمان لسوق العقارات من أكثر القضايا إثارةً للجدل اليوم. فبحسب الخبراء، يُؤدي تطبيق آلية ائتمانية موحدة نسبياً على جميع قطاعات العقارات إلى مشاكل كبيرة، ما يُصعّب على العديد من المشاريع التي تُلبّي احتياجات سكنية حقيقية الحصول على التمويل اللازم. ويُشير تران فان هيو، المدير العام لشركة OBC Holding، إلى أن تجميع جميع قطاعات العقارات في سلة ائتمانية واحدة قد شوّه تكاليف رأس المال وأثّر بشكل مباشر على حصول الناس على السكن.

لا يمكن للإسكان الاجتماعي أو الإسكان الميسور التكلفة، الذي يلبي الاحتياجات السكنية الحقيقية، أن يتحمل نفس أسعار الفائدة وحدود الائتمان المطبقة على العقارات الاستثمارية أو عقارات المنتجعات الفاخرة. وأضاف السيد هيو: "إن سياسة الائتمان الموحدة لا تُحدث خللاً في تكاليف رأس المال فحسب، بل تزيد في نهاية المطاف من سعر البيع، مما يجعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال". وبنفس الرأي، أكد السيد تشاو على ضرورة تصنيف العقارات لتوفير الائتمان المناسب بدلاً من اعتبار جميع القطاعات محفوفة بالمخاطر. فالإسكان الاجتماعي يتمتع بمستوى أمان يصل إلى 99%، بينما يُصنف الإسكان الميسور التكلفة والعقارات الصناعية ضمن فئة المخاطر المنخفضة.

يُجري بنك الدولة الفيتنامي حاليًا مراجعةً للمقترحات المتعلقة بتصنيف العقارات بهدف تطوير آليات ائتمانية أكثر ملاءمة في المستقبل. وخلال اجتماع مع بنك الدولة الفيتنامي في نهاية أبريل 2026، طلب رئيس الوزراء لي مينه هونغ من القطاع المصرفي دراسة وتصنيف كل نوع من أنواع العقارات لتطبيق حدود ائتمانية مناسبة، مع تشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والمناطق الصناعية.

أكد العديد من قادة البنوك التجارية على أهمية عنصر "الانتقائية" في تمويل العقارات. وصرح رئيس مجلس إدارة بنك VPBank، نجو تشي دونغ، بأن الأهم ليس الاستثمار في العقارات من عدمه، بل اختيار القطاع المناسب. ويعطي بنك VPBank الأولوية لتمويل مشاريع الإسكان التي تلبي الاحتياجات الحقيقية، لا سيما الإسكان الاجتماعي وقطاع الإسكان المتوسط، مع الحد من تمويل مشاريع المنتجعات أو قطاعات المضاربة العقارية الفاخرة.

صرح رئيس مجلس إدارة بنك تيكومبانك، هو هونغ آنه، بأن البنك لا يختار تمويل إلا المشاريع ذات السيولة الجيدة، والوثائق القانونية الكاملة، والعملاء ذوي القدرة المالية الواضحة. في الوقت نفسه، أكد رئيس مجلس إدارة بنك إس إتش بي، دو كوانغ هين، أن رأس مال البنك يركز حاليًا على مشاريع البنية التحتية، والإسكان الاجتماعي، وإسكان الشباب، والعقارات الصناعية - وهي قطاعات يُعتقد أنها تتمتع بطلب حقيقي وقدرة استيعابية جيدة.

يُعتبر الائتمان المصرفي ركيزة أساسية لسوق العقارات. ومع ذلك، يرى كثيرون أن الاعتماد المفرط على القروض المصرفية يجعل السوق عرضة لتقلبات أسعار الفائدة والسياسة النقدية.

يُعتبر الائتمان المصرفي ركيزة أساسية لسوق العقارات. مع ذلك، يرى كثيرون أن الاعتماد المفرط على القروض المصرفية يجعل السوق عرضةً لتقلبات أسعار الفائدة والسياسة النقدية. ويقترح الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في بنك BIDV، أنه على المدى الطويل، من الضروري تطوير قنوات أخرى لتعبئة رأس المال، مثل سندات الشركات، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، وصناديق الإسكان، لتخفيف الضغط على النظام المصرفي.

لا يقتصر التحدي الحالي الذي يواجه سوق العقارات على تيسير الائتمان فحسب، بل يتعداه إلى الأهم من ذلك، وهو تخصيص رأس المال بشكل انتقائي، وإعطاء الأولوية للقطاعات التي تلبي الاحتياجات الحقيقية، مع العمل في الوقت نفسه على تعزيز الإصلاحات المؤسسية وحل المشكلات القانونية التي تعيق المشاريع. في الواقع، تشير إحصاءات جمعية هورايزون للعقارات (HoREA) إلى أن هناك ما يقرب من 4500 مشروع على مستوى البلاد لا تزال تواجه عقبات قانونية، مما أدى إلى تجميد أكثر من 2.5 تريليون دونغ فيتنامي من رأس المال الاستثماري.

بحسب صحيفة نهان دان

المصدر: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html