تطوير المساكن للإيجار: يتطلب رأس مال طويل الأجل وإطارًا قانونيًا منفصلاً.

يُعتبر الإسكان الإيجاري أحد الحلول المهمة لتلبية احتياجات السكن في ظل الارتفاع المستمر لأسعار العقارات. ويرى الخبراء أن هذا القطاع سينمو بشكل مستدام إذا ما أُوليَ الإطار القانوني، وإعداد الأراضي، وخاصة مصادر التمويل طويلة الأجل، الاهتمام اللازم.

الإطار القانوني موجود، ولكن...

في منتدى العقارات الفيتنامي 2026 الذي عقد صباح يوم 2 يونيو، صرح نائب وزير البناء نغوين فان سينه بأن الإسكان الإيجاري في الواقع ليس نموذجًا جديدًا تمامًا، حيث أن قوانين الإسكان الحالية تتضمن بالفعل لوائح تتعلق بأشكال مختلفة.

بحسب نائب وزير البناء، فإن الشكل الأكثر شيوعاً حالياً هو السكن المملوك للمالك . لا يحظر القانون هذا النشاط، ويشارك فيه الناس بنشاط كبير، مما يساهم في زيادة المعروض السكني للمجتمع.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه.

بالإضافة إلى ذلك، ساهمت اللوائح المتعلقة بالإسكان الاجتماعي في وضع إطار قانوني لأنشطة التأجير. في السابق، كانت سياسة تطوير الإسكان الاجتماعي تنص على تخصيص حوالي 20% من المساحة للتأجير. إلا أنه بعد تطبيقها، لم تحقق النتائج المرجوة، لذا عدّل قانون الإسكان المعدّل هذه النسبة لتكون أكثر مرونة.

أكد نائب الوزير سينه قائلاً: "ينص قانون الإسكان لعام 2023 حالياً على ثلاثة أشكال: البيع، والإيجار، والإيجار مع خيار الشراء. وللمستثمرين الحق في اختيار الشكل الذي يناسب طلب السوق. وفي مشاريع الإسكان الاجتماعي الحالية، لا تزال هناك نسبة معينة من الشقق مخصصة للإيجار وفقاً للقانون".

ومن الجدير بالذكر أن قانون الإسكان لعام 2023 يخصص فصلاً لتنظيم سكن العمال والموظفين في المناطق الصناعية. ويُعتبر هذا أساساً هاماً لتشجيع تطوير نماذج الإسكان الإيجاري لتلبية احتياجات القوى العاملة، لا سيما في المراكز الصناعية الكبرى.

بحسب مسؤولين في وزارة البناء، أنشأت العديد من المناطق الصناعية مساكن للإيجار للعمال. كما تعمل العديد من الشركات ذات الاستثمارات الأجنبية بنشاط على تطوير صناديق إسكانية لخدمة الخبراء والموظفين. وفي الوقت نفسه، تتزايد نماذج الشقق السكنية للإيجار في المباني متعددة الطوابق.

يعتقد السيد سينه أن القوانين الحالية تشجع الأفراد والشركات على الاستثمار في المساكن المؤجرة وتطويرها لتلبية الاحتياجات المتنوعة لمختلف الفئات، من العمال والخبراء إلى الموظفين المنتدبين. إلى جانب ذلك، يجري تصميم آليات تتعلق بالأراضي وأسعار الإيجار وأساليب الاستغلال لتكون أكثر مرونة لتسهيل تطوير هذا القطاع.

مع ذلك، وفي ظل التوسع الحضري السريع والطلب المتزايد باستمرار على المساكن، يرى العديد من الخبراء أن السياسات الحالية لا تُرسي سوى الأساس الأولي. ولتطوير سوق تأجير مساكن احترافي واسع النطاق، تحتاج فيتنام إلى حلول أكثر فعالية فيما يتعلق برأس المال والأراضي وآليات الإدارة.

ما الذي نحتاجه أيضاً؟

أشار الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسات المالية والنقدية، إلى أن الإسكان الإيجاري نموذجٌ مُتطوّر منذ مئات السنين في العديد من دول العالم ، ولا سيما في المدن الأوروبية الكبرى. في المقابل، لا يزال هذا القطاع في فيتنام حديث العهد نسبياً، ولم يكتمل بعدُ بناء منظومة تنموية شاملة له.

الدكتور لي شوان نغيا - عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية.

بحسب السيد نغيا، فإن أكبر عائق حالياً هو التمويل. يتطلب الإسكان الإيجاري رأس مال طويل الأجل لأن فترة السداد تمتد لعقود. في حين أن البنوك التجارية تُركز بشكل أساسي على توفير رأس مال قصير ومتوسط ​​الأجل، مما يجعل تلبية هذا الطلب أمراً صعباً.

استشهد السيد نغيا بمثال حزمة القروض التفضيلية للإسكان الاجتماعي البالغة 145 مليار دونغ فيتنامي، والتي لم يُصرف منها سوى 2% تقريبًا. والسبب هو أن الشركات تجد صعوبة بالغة في الحصول على رأس المال بأسعار فائدة تقارب 6.1%، بينما تبلغ تكلفة تعبئة رأس المال للبنوك حاليًا 7-8%.

من الناحية القانونية، يرى الأستاذ المشارك الدكتور نغوين كوانغ توين، المحكّم في مركز التحكيم الدولي الفيتنامي (VIAC)، أن المسألة الأولى تكمن في ضرورة تعريف مفهوم "السكن الإيجاري" تعريفًا واضحًا ضمن النظام القانوني. ويركز قانون الإسكان لعام 2023 حاليًا بشكل أساسي على الإسكان الاجتماعي، ولا يتضمن فصلًا مستقلًا ينظم الإسكان الإيجاري تنظيمًا كاملًا. وهذا ما يُصعّب وضع سياسات تفضيلية وآليات إدارية وتطوير السوق.

اقترح السيد توين أنه خلال مراجعة قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون أعمال العقارات لعام 2023 في عام 2026، ينبغي على وكالة الإدارة دراسة وتطوير فصل أو نظام لوائح منفصل خاص بالإسكان الإيجاري.

إضافةً إلى ذلك، ثمة حاجة إلى حوافز عقارية أفضل لتسهيل حصول الشركات على الأراضي اللازمة لتطوير مشاريعها. كما يتعين على الحكومة تحديد مسؤوليات محددة للمناطق في تجهيز الأراضي المخصصة تحديداً للإسكان الإيجاري، مع تحديد النسبة والموقع والمساحة اللازمة لتخصيص الأراضي في التخطيط بشكل واضح.

بحسب السيد توين، يُعدّ الإعفاء من إيجارات الأراضي أو تخفيضها، ودعم إزالة المخلفات، وإنشاء صناديق مخصصة للأراضي النظيفة، عوامل أساسية في خفض تكاليف الإنتاج. وعند ضبط التكاليف، تصبح أسعار إيجارات المساكن الجديدة في متناول الجميع.

المصدر: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo