تطوير الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه - المقال الأخير: إنشاء آلية شفافة لمنع المضاربة

ولكي تتمكن مدينة هوشي منه من وضع سياسة الإسكان الاجتماعي موضع التنفيذ العملي، فإنها تحتاج إلى إزالة الحواجز القانونية، وزيادة الشفافية، وتنسيق المصالح بين الشركات والشعب.

هناك حاجة إلى مزيد من السياسات للشركات

مشروع ثو ثيم غرين هاوس للإسكان الاجتماعي في حي كات لاي (مدينة هو تشي منه ). يضم المشروع 1040 شقة بمساحات متنوعة، تتراوح بين غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم، بسعر بيع يبلغ حوالي 25 مليون دونج للمتر المربع، وقد بدأ تشغيله بنهاية عام 2024.

وقال الدكتور نجوين كيم دوك، نائب مدير معهد أبحاث التنمية الإقليمية والاستشارات بجامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد ، إن شركات العقارات هي كيانات اقتصادية ولديها مسؤوليات اجتماعية، وبالتالي يجب أن تكون السياسات جذابة بما يكفي لتشجيعها على "الرغبة في القيام بذلك" و"القدرة على القيام بذلك"، بدلاً من مجرد "تشجيعها على القيام بذلك".

وفقاً للدكتور دوك، مع خصائص أسعار البيع المُتحكم بها، يجب أن تُركز السياسات على خفض تكاليف المدخلات وتكاليف الفرص البديلة للشركات. وفيما يتعلق بتكاليف المدخلات، يُمكن لمدينة هو تشي منه إنشاء صندوق مركزي لتطوير الإسكان الاجتماعي أو هيئة متخصصة على غرار نموذج مجلس الإسكان والتطوير العمراني (سنغافورة)، تكون مسؤولة عن إعداد وإدارة صناديق الأراضي النظيفة، بحيث يقتصر دور الشركات على تنفيذ أعمال البناء فقط.

إلى جانب ذلك، تُقدم حوافز ضريبية، وإعفاءات من رسوم استخدام الأراضي، وسياسات ائتمانية تفضيلية مستقرة للمستثمرين والمشترين على حد سواء. وفيما يتعلق بتكاليف الفرص البديلة، من الضروري مراجعة الإجراءات، وتحديد المعوقات المناسبة بدلاً من تقليص الإجراءات الشكلية، والالتزام في الوقت نفسه بفترة زمنية واضحة للمعالجة، وإنشاء آلية مساءلة محددة.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح السيد نجوين كيم دوك إنشاء فريق عمل خاص في مدينة هو تشي منه لتسوية الوثائق القانونية بسرعة ودقة، مما يُعزز ثقة الشركات باستثماراتها. ولا يُمكن تطوير الإسكان الاجتماعي بشكل مستدام، بما يُلبي الاحتياجات الحقيقية للسكان، إلا عندما تعمل الشركات في بيئة مستقرة وشفافة وفعالة.

وعلى صعيد الأعمال العقارية، اقترح السيد نجوين فان ثانه هوي، نائب المدير العام لشركة بيكاميكس آي دي سي، أن تعطي الدولة الأولوية لأموال الأراضي النظيفة وتسليمها للشركات في وقت مبكر للحد من المخاطر في إخلاء الموقع؛ وفي الوقت نفسه، تقصير فترة إعداد الاستثمار.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح السيد هوي إنشاء "قناة خضراء" للإجراءات الإدارية المخصصة لمشاريع الإسكان الاجتماعي، مع تحديد أوقات معالجة واضحة لكل خطوة، وتجنب التداخل بين الإدارات والفروع. وأوضح السيد هوي: "في الوقت نفسه، نرغب أيضًا في توسيع نطاق الوصول إلى مصادر الائتمان التفضيلية طويلة الأجل، فرغم كونها شركات كبيرة، لا تزال مشاريع الإسكان الاجتماعي بحاجة إلى رأس مال منخفض الفائدة لضمان قدرتها على الاستمرار".

فيما يتعلق بالآلية المالية، قال السيد هوي: "على الدولة دعم الفرق، وتقاسم التكلفة الفعلية والسعر الأقصى وفقًا للوائح، مما يساعد الشركات على الحفاظ على حد أدنى من الربح. إلى جانب ذلك، هناك آلية تفضيلية للضرائب، ورسوم استخدام الأراضي، ورسوم المعاملات في المرحلة الأولية، ونموذج شراكة شفاف بين القطاعين العام والخاص، لتقاسم المخاطر، وتشجيع الشركات على المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي".

إنشاء آليات شفافة لمنع المضاربة

وللحد من المضاربة وضمان وصول سياسات الإسكان الاجتماعي حقًا إلى المحتاجين الحقيقيين، قال المحامي تران آنه توان، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، إن المرسوم 192 عزز بشكل كبير تدابير الرقابة بعد الاستثمار، بهدف منع التربح من السياسات والمضاربة في قطاع الإسكان الاجتماعي.

وبحسب السيد توان، فإن المرسوم يتطلب من المستثمرين أن يكونوا مسؤولين عن جودة وتقدم المشروع، وينص بوضوح على الدور الإشرافي لوزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام واللجنة الشعبية الإقليمية.

تُجبر هذه الآلية الشركات على تنفيذ مشاريع حقيقية، مما يحد من حالة "حيازة الأراضي"، ويؤخر التقدم أو ينتظر ارتفاع الأسعار للاستفادة منها. يجب أن يتحمل المستثمرون والمدققون ومستشارو التقييم مسؤولية قانونية عن دقة الوثائق وأسعار البيع، مما يُسهم في زيادة الشفافية والردع، ومنع ممارسات المبالغة في تقدير التكاليف، كما حلل السيد توان.

وأضاف السيد توان أن من المستجدات المهمة تمديد فترة تقييد نقل الملكية من خمس سنوات إلى ما بين 8 و10 سنوات من تاريخ سداد المشتري لثمن المنزل. وخلال هذه الفترة، سيخضع سعر إعادة البيع لرقابة صارمة، بما في ذلك الحد الأقصى للربح، وذلك للقضاء على دوافع المضاربة والبيع والشراء بغرض الربح.

وفقًا للمحامي توان، فإن المراسيم والقرارات الجديدة لا تُسهم في تعزيز شفافية السوق فحسب، بل تُحقق أيضًا فوائد مباشرة للمواطنين. فمع ازدياد التشجيع، سيشهد قطاع الإسكان الاجتماعي المزيد من المشاريع المتنوعة في المواقع والأنواع، مما يُتيح فرصًا للحصول على مساكن مناسبة لمختلف فئات الدخل.

لتطبيق هذه السياسة، اقترح السيد توان على المحليات دمج آليات ضبط الأسعار مع إجراءات إدارية وفنية محددة، لا سيما في عملية الموافقة على المستفيدين. وتحديدًا، ينبغي نشر قائمة المسجلين والسجلات ومعايير التقييم ونتائج الموافقة على بوابة المعلومات الإلكترونية، وليس مجرد نشرها محليًا. يُسهم هذا النهج في زيادة الشفافية والحد من الأولويات الخاطئة.

بالتوازي مع ذلك، من الضروري ربط قاعدة البيانات الوطنية للسكان والضرائب والتأمينات الاجتماعية للتحقق تلقائيًا من دخل كل شخص وحالته السكنية ومدة إقامته. هذا يُسهم في منع الإقرارات الزائفة، ويضمن أن الشخص الذي تتم مراجعته هو بالفعل الشخص المحتاج إلى الدعم.

جدير بالذكر أنه في حال تجاوز عدد الطلبات الصحيحة عدد الشقق، اقترح السيد توان إجراء عملية سحب علنية، بإشراف هيئة الإدارة والمستثمر وممثلي الشعب، مع تصوير النتائج وتسجيلها لأرشفتها ونشرها. تضمن هذه الطريقة الإنصاف والموضوعية وتستبعد التدخل الشخصي.

في غضون ذلك، ووفقًا للخبير المالي والعقاري نجوين دوي تشوين، فإن تطوير الإسكان الاجتماعي يتطلب رقمنة عملية تسجيل المنازل بالكامل لتجنب الاضطرار إلى الانتظار مبكرًا لتقديم طلباتهم كما هو الحال الآن. في العصر الرقمي، أصبح التسجيل الإلكتروني ممكنًا تمامًا. كل ما على الناس فعله هو تسجيل الدخول إلى النظام، وملء معلوماتهم، ومتابعة نتائج الموافقة. إذا تجاوز عدد الطلبات الطلب، يمكن تنظيم قرعة عشوائية وعلنية.

عندما تُكمل فيتنام نظام تحديد هوية العقارات المرتبط بالهوية الشخصية، ستعرف هيئة الإدارة عدد المنازل المملوكة، مما يُسهم في ضبط عمليات البيع والشراء والمضاربة بفعالية. وشدد السيد تشوين على ضرورة توفير السكن للمواطنين أولًا، ثم تحسين جودته تدريجيًا؛ وفي الوقت نفسه، يجب تطبيق سياسة تطوير الإسكان الاجتماعي باحترافية وشفافية ومنهجية.

صرح مسؤولو مدينة هو تشي منه بأنه وفقًا لمشروع الحكومة، من المقرر أن تُطوّر المدينة أكثر من 220 ألف وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، مُقسّمة على مرحلتين: حوالي 20 ألف وحدة خلال الفترة 2021-2025، وحوالي 200 ألف وحدة خلال الفترة 2026-2030. ولتجهيز العرض، تُخطط مدينة هو تشي منه لتخصيص أكثر من 1000 هكتار من الأراضي، مُحققةً بذلك هدفها المتمثل في توفير 200 ألف وحدة سكنية بعد عام 2025.

في الوقت الحالي، يوجد في مدينة هوشي منه حوالي 120 مشروعًا تضم ​​ما يقرب من 60 ألف شقة قيد الإنشاء، بما في ذلك 24 مشروعًا بدأ بناؤها في عام 2025، و23 مشروعًا تمت الموافقة عليها للاستثمار، والعديد من قطع الأراضي للقوات المسلحة وتديرها الدولة.

في الفترة المقبلة، ستقوم المدينة بمراجعة التخطيط، وتحديد الاحتياجات، وتخصيص أموال الأراضي، وإصلاح الإدارة، وتقصير 30% من وقت معالجة الإجراءات. وفي الوقت نفسه، ستضع مدينة هو تشي منه قرارًا لدعم المستثمرين، وتحسين صناديق تطوير الإسكان، والترويج لقروض المسؤولين والموظفين والعمال وجعلها شفافة. كما ستعلن مدينة هو تشي منه عن نماذج التصاميم، وتذليل العقبات في اختيار المستثمرين، وتقديم العطاءات، وأسعار البيع، والتأجير؛ وستحث على التقدم، وتوفر التوجيه القانوني لمشاريع الإسكان الاجتماعي والتجاري التي سيتم تنفيذها وفقًا للوائح.

المصدر: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm