لدى اتحاد التجارة والصناعة الفيتنامي (VCCI) بعض التعليقات الأولية على مشروع مرسوم بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي (يشار إليه فيما بعد باسم المسودة).
تسلسل وإجراءات تقييم سعر البيع وسعر الإيجار للسكن الاجتماعي
وفقًا لـ VCCI، النقطة ب، البند 2، المادة 32 من المسودة تنص على أن الملف التعريفي للمستثمر الذي يطلب تقييم السعر يجب أن يتضمن "المستندات القانونية للمشروع (بما في ذلك: الموافقة على سياسة الاستثمار؛ القرار بشأن تخصيص الأرض". ؛ الموافقة على التخطيط 1/ 500؛ رخصة البناء وغيرها من الوثائق ذات الصلة).
إن مطالبة المستثمرين بتقديم هذه المستندات أمر غير معقول، لأن وكالات إدارة الدولة تمتلكها بالفعل، ولتسهيل الإجراءات الإدارية، طلبت VCCI من لجنة الصياغة إلغاء شرط الحصول على هذه المستندات، مما يعني إزالة النقطة ب، البند 2، المادة 32 من المسودة.
وفيما يتعلق بعملية التقييم، ووفقاً لأحكام النقطة د، البند 3، المادة 32 من المشروع، خلال 60 يوماً من تاريخ الموعد النهائي للتقييم، يجب على الجهة المتخصصة للجنة الشعبية الإقليمية إصدار إخطار كتابي بالنتائج. خبرة. "عندما يكون هناك إشعار كتابي بنتائج التقييم ويكون سعر التقييم أعلى من السعر الذي تعاقد عليه المستثمر، لا يُسمح للمستثمر بتحصيل المزيد؛ وفي الحالات الأقل، يجب على المستثمر إعادة توقيع العقد أو إجراء تعديلات إضافية على ملحق العقد ويجب عليه إعادة الفرق إلى مشتري المنزل أو مشتري الإيجار.
يجب إعادة النظر في هذه اللائحة لأنها تسبب مساوئ غير معقولة للمستثمرين. قام المستثمر بإجراءات التقييم، ولكن الجهة الحكومية المختصة، خلال المهلة المحددة، لا تصدر وثيقة تقييم، ويحق للمستثمر توقيع عقد شراء وبيع أو شراء المساكن الاجتماعية مع العملاء إلى خطة الأسعار المقدمة للتقييم أو السعر المقترح في وثائق المناقصة (النقطة ج، البند 3، المادة 32).
وبالتالي، فمن القانوني للمستثمر أن يوقع عقدًا مع مشتري المنزل بخطة الأسعار المقدمة للتقييم أو السعر المقترح في وثائق العطاء. إن حقيقة أن المشروع يلزم المستثمرين بتعديل سعر البيع في حالة انخفاضه عن نتائج تقييم الأسعار من أجهزة إدارة الدولة لا أساس لها من الصحة، في حين أن التأخر في إصدار وثائق تقييم الأسعار هو خطأ أجهزة إدارة الدولة.
من ناحية أخرى، من حيث العدالة، فإن استخدام نفس وثيقة الإخطار بنتائج تقييم الأسعار من قبل وكالة الدولة هو الأساس للنظر في سعر البيع وسعر الشراء الإيجاري، ولكن في الحالات التي يبيع فيها المستثمر بسعر أقل، لا يكون ذلك هو الأساس. تعديلها، في حين يجب تعديل سعر البيع الأعلى، الأمر الذي لا يضمن العدالة لجميع الأطراف في المعاملة. إن طلب إعادة توقيع العقد واسترداد الفرق لمشتري المنزل أو مشتري الإيجار سيؤثر على تنفيذ العقد بالنسبة للمستثمر والعميل.
لضمان المعقولية وزيادة المساءلة من وكالة التقييم الحكومية، يُطلب من لجنة الصياغة إزالة الأحكام الواردة في النقطة د، البند 3، المادة 32 من المسودة.
بالإضافة إلى ذلك، تنص المادة 4 من المادة 32 من المسودة على أنه "في حالة استخدام المستثمر لسعر العرض الفائز، فإنه لا يتعين عليه إعادة تقييم سعر البيع أو سعر الإيجار للمنزل". هذه اللائحة غير واضحة من حيث أنه في حالة استخدام سعر العرض الفائز يجب على المستثمر القيام بإجراءات إخطار جهاز إدارة الدولة بسعر البيع وسعر الإيجار للإسكان الاجتماعي قبل التنفيذ. هل وقعتم العقد بعد؟
طلبت VCCI من لجنة الصياغة النص بوضوح على هذه المسألة لضمان الملاءمة أثناء عملية التنفيذ.
نظام وإجراءات بيع المساكن الاجتماعية المستثمرة والمبنية وفق المشاريع وعدم استخدام رأس المال الاستثماري العام أو الموارد المالية النقابية
النقطة ب، البند 1، المادة 35 من المشروع تنص على أنه قبل إجراء عملية البيع، يكون المستثمر في مشروع استثماري لبناء المساكن الاجتماعية مسؤولاً عن الإبلاغ كتابيًا عن إجمالي عدد الشقق المراد بيعها وتاريخ بدء البيع التي تعرفها دائرة البناء وتفحصها.
وفقًا لأحكام النقطة ج، البند 3، المادة 88 من قانون الإسكان لعام 2023، قبل بيع أو تأجير أو شراء أو استئجار المساكن الاجتماعية التي سيتم تشكيلها في المستقبل، يجب تنفيذ إجراءات الإخطار مع وكالة إدارة الدولة الإقليمية بشأن الإسكان مؤهلة للبيع أو الشراء للإيجار.
اللوائح المذكورة أعلاه في المسودة غير واضحة، وإجراءات الإبلاغ محددة في النقطة ب، البند 1، المادة 35 من المسودة وإجراءات الإخطار للمساكن المؤهلة للبيع أو الشراء للإيجار محددة في قانون الإسكان لعام 2023، هل هناك صلة ؟ إذا كان هذان إجراءان مستقلان، فإننا نوصي بإعادة النظر، لأنه يجب على المستثمر تنفيذ الكثير من الإجراءات الإدارية أثناء العملية. ومن ناحية أخرى، فإن هذه اللائحة غير واضحة بشأن ما هي القضايا التي ستتحقق منها إدارة البناء؟
ولضمان الوضوح والملاءمة الإجرائية، طلبت VCCI من لجنة الصياغة النص بوضوح على القضايا المذكورة أعلاه والنظر في تكامل الإجراءات لتقليل الإجراءات الإدارية للشركات.
وتنص الفقرة 3، بند 2، المادة 35 من المسودة على أنه في حال كان المشروع يشمل أشخاصاً قدموا خدمات جليلة للثورة أو أشخاصاً من ذوي الإعاقة، فستعطى الأولوية في شراء أو استئجار أو استئجار المنازل دون الحاجة إلى إجراء القرعة. مع "أسعار معينة". ومن غير الواضح في هذه اللائحة ما هي الجهة التي تقرر هذا المعدل؟ بناء على أي معايير؟ طلبت VCCI من لجنة الصياغة أن تحدد هذه المسألة بوضوح.
بصيرة
