تحولات السوق

مع تجاوزنا الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024، فإن أوضح مؤشر على التعافي هو بدء السوق بالانتعاش مع استمرار الشركات في إطلاق مشاريع جديدة. ومع ذلك، لا يزال السوق يواجه العديد من التحديات في الربع الأخير.

من المتوقع أن يواجه سوق العقارات في الجنوب العديد من التحديات في الربع الأخير من العام.

بدأ السوق بالتعافي.

في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، أظهر السوق علامات كبيرة على التعافي مقارنة بفترة 2022-2023، لكن هذا التعافي كان غير متساوٍ في جميع القطاعات.

قطعة أرض

في سوق مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، سجل قطاع قطع الأراضي إطلاق 14 مشروعًا (3 مشاريع جديدة، و11 مشروعًا في مراحل البيع اللاحقة).

وبلغت كمية المنتجات المعروضة في السوق 787 منتجاً، بانخفاض قدره 46% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023 (1454 قطعة أرض).

بلغ معدل استهلاك العرض الجديد حوالي 30٪، وهو ما يعادل 237 معاملة ناجحة، بانخفاض قدره 58٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023 (559 معاملة).

قطاع المنازل/الفلل

في أغسطس 2024، سجل سوق المنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها إطلاق 16 مشروعًا (3 مشاريع جديدة، و13 مشروعًا في مراحل البيع اللاحقة).

وصل المعروض في السوق إلى 1333 منتجًا، مما يمثل زيادة مضاعفة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023 (659 منتجًا).

بلغ معدل استهلاك الإمدادات الجديدة 61%، وهو ما يعادل 817 منتجًا تم تداولها بنجاح، بزيادة قدرها 3.5 أضعاف مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

قطاع الشقق

سجل قطاع الشقق في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها إطلاق 30 مشروعًا في الأشهر الثمانية الأولى، بما في ذلك 7 مشاريع جديدة، أما الباقي فهو مراحل لاحقة لمشاريع تم إطلاقها سابقًا.

بلغ المعروض الجديد الذي دخل السوق 5378 وحدة، بانخفاض قدره 24٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، ويتألف معظمه من المراحل اللاحقة للمشاريع، ويتركز بشكل أساسي في مدينة هو تشي منه وبينه دوونغ .

بلغ معدل الاستيعاب 76% من العرض الذي تم إطلاقه حديثًا، مع 4086 معاملة ناجحة، بانخفاض قدره 22% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

العقارات السياحية

بالنسبة لقطاع العقارات السياحية، لم يُظهر السوق مؤشرات تحسن ملحوظة على المدى القريب. فعلى الرغم من زيادة العرض في بعض القطاعات (كالفيلات والشقق الفندقية)، إلا أن الاستهلاك لا يزال محدوداً للغاية ومتركزاً في عدد قليل من المشاريع.

في قطاع العقارات السكنية، لم تشهد أسعار البيع في السوق الأولية تقلبات كبيرة مقارنةً ببداية العام. وتُظهر سيولة السوق الثانوية بوادر انتعاش، إلا أنها تتركز بشكل كبير في المشاريع التي تم تسليمها، والتي تتمتع بوثائق قانونية كاملة، وتقع في مواقع استراتيجية بالقرب من مركز المدينة. أما في قطاع العقارات السياحية، فقد انخفضت أسعار البيع في السوق الثانوية انخفاضًا حادًا، حيث تكبّد العديد من المستثمرين خسائر بلغت 20%، بل وحتى 30%، إلا أن السيولة لا تزال شحيحة للغاية.

تحديات السوق في الربع الرابع

من المتوقع أن يتباطأ النمو الاقتصادي العالمي في عام 2024 مقارنةً بعام 2023. ويتوقع البنك الدولي أن يبلغ النمو الاقتصادي العالمي في عام 2024 نسبة 2.4%، وهي أدنى نسبة له في ثلاث سنوات متتالية. كما تُقدّر منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية نمو الناتج المحلي الإجمالي العالمي في عام 2024 بنسبة 2.9%، وهي نسبة أقل من نسبة 3.1% المسجلة في عام 2023.

فيما يتعلق بالتجارة، يتوقع صندوق النقد الدولي أن يصل نمو التجارة العالمية إلى 3.3% في عام 2024، وهو أقل من المتوسط ​​البالغ 4.9% للفترة 2000-2019. ومن المتوقع أن تستمر التوترات التجارية المتزايدة والتجزئة الجيواقتصادية في التأثير سلباً على نمو التجارة العالمية في عام 2024، حيث فرضت الدول ما يقرب من 3000 قيد في عام 2023 (مقارنة بـ 1100 قيد في عام 2019).

في غضون ذلك، وبحلول نهاية عام 2023، بلغ إجمالي الدين العالمي 313 تريليون دولار، ووصلت نسبة الدين إلى الناتج المحلي الإجمالي إلى 330%. وهذا مستوى قياسي ومثير للقلق بالنسبة للاقتصاد العالمي.

فيما يتعلق بالسوق، ظلّ اختلال التوازن بين العرض والطلب مشكلةً مستمرةً على مدى العقد الماضي. يتركز العرض الجديد بشكل أساسي في قطاعي العقارات الفاخرة والراقية، مع نقص في المساكن الميسورة التكلفة والإسكان الاجتماعي لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية السكان. علاوة على ذلك، ورغم ازدياد الطلب في السوق، إلا أنه لا يزال منخفضًا (في كلٍ من السوقين الأولي والثانوي). وقد ساهمت عدة عوامل في تباطؤ تعافي سوق العقارات عن المتوقع، حيث يُعتبر ترقب المستثمرين وانتظارهم للتطورات العامل الرئيسي الذي يعيق عملية التعافي. ويتضح ذلك جليًا من خلال حقيقة أنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على الودائع، فقد بلغت الودائع المصرفية في الأشهر الثلاثة الأولى من العام مستوىً قياسيًا بلغ 14 تريليون دونغ فيتنامي.

فيما يتعلق بالسياسات القانونية، لا تزال العقبات التي تعترض تراخيص المشاريع تُشكّل ضغطًا على الشركات وعلى طرح مشاريع جديدة في السوق، لا سيما خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام. علاوة على ذلك، فقد أُحرز تقدم ملحوظ في حلّ المسائل القانونية، وخاصةً فيما يخص المشاريع التي تتضمن أراضي متداخلة. وتشير الإحصاءات إلى أن 126 مشروعًا في مدينة هو تشي منه وحدها متأثرة حاليًا بتأخيرات قانونية وإنشائية تتعلق بالأراضي العامة المتداخلة. ورغم أن هذه المسألة مُنظّمة بموجب المرسوم رقم 148/2020/ND-CP وقانون الأراضي الحالي لعام 2024، إلا أنها لم تُحلّ بشكل كامل بعد. إضافةً إلى ذلك، لا تزال عملية حساب رسوم استخدام الأراضي تُشكّل إشكالية، إذ تُمثّل ما بين 60 و70% من العقبات القانونية التي تواجه المشاريع على مستوى البلاد في الآونة الأخيرة.

تم إقرار قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، ولكن لا تزال هناك حاجة إلى التعاميم والمراسيم التوجيهية لضمان التنفيذ الفعال على أرض الواقع.

فيما يتعلق بالتمويل، تواجه العديد من شركات العقارات صعوبات، لا سيما تلك التي لديها ديون سندات مرتفعة. وتشير الإحصاءات إلى أن قيمة سندات الشركات المستحقة في عام 2024 ستتجاوز 300 مليار دونغ فيتنامي، منها ما يزيد عن 130 مليار دونغ فيتنامي من سندات العقارات وحدها.

يُعدّ هذا رقماً كبيراً جداً بالنظر إلى صعوبة السيولة الحالية في سوق العقارات. إضافةً إلى ذلك، فإنّ الإجراءات القانونية للمشاريع متوقفة، وتواجه الشركات صعوبة في الحصول على قروض جديدة من البنوك.

تحولات السوق

لا غنى عن مؤشرات إيجابية من الاقتصاد لإنعاش سوق العقارات. وبناءً على ذلك، تتوقع فيتنام نموًا اقتصاديًا يتراوح بين 6% و6.5% لعام 2024، ساعيةً للوصول إلى 7% وفقًا للقرار رقم 108/NQ-CP الصادر عن الاجتماع الدوري للحكومة في يونيو 2024 والمؤتمر الإلكتروني بين الحكومة والمحليات. وهذا من شأنه أن يُعزز الاقتصاد عمومًا وسوق العقارات خصوصًا.

علاوة على ذلك، تجدر الإشارة إلى المؤشرات الإيجابية من حجم الاستيراد والتصدير، حيث بلغ إجمالي قيمة السلع المستوردة والمصدرة على مستوى البلاد في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 ما قيمته 511.11 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 16.7% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. ومن هذا المبلغ، بلغت قيمة الصادرات 265.09 مليار دولار أمريكي، والواردات 246.02 مليار دولار أمريكي، مما أسفر عن فائض تجاري قدره 19.07 مليار دولار أمريكي. وقد ساهم ذلك في تحقيق فائض تجاري وزيادة احتياطيات النقد الأجنبي للبلاد.

وفي الوقت نفسه، في سوق رأس المال، ظلت أسعار الفائدة على القروض المحلية منخفضة، على الرغم من أنها شهدت ارتفاعاً طفيفاً، بما يتماشى مع توجيهات بنك الدولة الفيتنامي.

من منظور السوق، يمكن ملاحظة سيناريو التعافي لسوق العقارات بشكل أوضح في مناطق وسط المدينة، والمناطق الحضرية الجديدة القائمة، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية التي تتمتع بكافة وسائل الراحة، أو أنواع العقارات التجارية التي يمكن أن تدر دخلاً من الإيجار...

بالنظر إلى السوق الحالية، تتركز المعاملات بشكل أساسي في العقارات السكنية ذات الأسعار المعقولة التي تلبي احتياجات سكنية حقيقية، وتظل مرتفعة في المدن الكبرى ذات المواقع المتميزة التي تربطها بمركز المدينة، وتوفر الوثائق القانونية الكاملة، وتقدم أعمال البناء الواضح. وينعكس هذا جزئياً في حجم المعاملات الملحوظ للشقق من الفئتين "ب" و"ج" في مدينة هو تشي منه والمحافظات المجاورة، حيث شكلت 62% من إجمالي المعروض الجديد الذي تم استهلاكه في السوق خلال الأشهر الخمسة الأولى من هذا العام.

وقد تحقق ذلك جزئياً بفضل قيام المطورين بتطبيق سياسات المبيعات بشكل كامل مع العديد من الحوافز المفيدة للعملاء، وسياسات الدفع المرنة، ودعم فترات السماح على مدفوعات رأس المال والفوائد من البنوك، وهدايا يوم الافتتاح، وما إلى ذلك، من أجل تحفيز السوق وسط الصعوبات العامة.

من المرجح أن يستمر انخفاض الطلب حتى نهاية هذا العام. وبناءً على ذلك، ستواصل العقارات السكنية في المدن الكبيرة ذات الكثافة السكانية العالية، مثل مدينة هو تشي منه وهانوي، جذب اهتمام السوق، وستنتشر إلى المحافظات المجاورة. وفي هذا القطاع، ستحافظ الشقق على مكانتها المهيمنة، متصدرةً العرض والطلب في السوق. كما يُتوقع أن تُظهر قطع الأراضي والمنازل/الفيلات في المناطق السكنية القائمة ذات الكثافة السكانية العالية والبنية التحتية المتكاملة مؤشرات واعدة في الفترة المقبلة.

على الرغم من أن قطاع السياحة يُظهر مؤشرات إيجابية، حيث بلغ عدد الزوار الدوليين 11.4 مليون زائر في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، بزيادة قدرها 45.8% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023، إلا أن انتعاش سوق العقارات السياحية لم يكن متناسباً مع هذا الانتعاش. وستستمر هذه القطاعات العقارية في مواجهة العديد من التحديات، مع بطء وتيرة التعافي وقلة فرص النمو الملحوظ على المدى القريب.

بعد فترة تعديل حتمية امتدت من عام 2020 إلى أوائل عام 2023، أرست سوق العقارات أساسًا متينًا لتنمية مستدامة طويلة الأجل. وبناءً على ذلك، من المرجح أن تستمر السوق في إظهار بعض المؤشرات الإيجابية خلال الأشهر الأخيرة من عام 2024، ولكنها ستظل عند مستوى معتدل. ومن المتوقع ظهور مؤشرات تحسن أكثر وضوحًا في منتصف عام 2025 وبداية عام 2026، عند حل المشكلات العالقة الحالية بشكل كامل.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html