علامات التعافي
منذ بداية عام ٢٠٢٣، واجه سوق العقارات في جميع أنحاء البلاد صعوباتٍ جمة، إذ ضيّق البنك المركزي نطاق الائتمان، وقيّد الإقراض العقاري، ورفع أسعار الفائدة. وراجعت السلطات وفتشت مشاريعَ بوثائق قانونية غير مكتملة، وإجراءاتٍ بطيئة، مما تسبب في معاناة العديد من المستثمرين والشركات نتيجةً لتراجع السوق.
في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، تظهر بيانات CBRE أن المعروض من الشقق للبيع في مدينة هوشي منه استمر في الانخفاض مع ما يزيد قليلاً عن 4100 وحدة، بانخفاض يزيد عن 70٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
غالبية الشقق الجديدة المعروضة للبيع تأتي من المرحلة التالية من المشاريع التي طُرحت في المرحلة السابقة، حيث شكلت 65% من إجمالي المعروض الجديد في الأشهر الستة الأولى من العام. وفي الربع الثاني من عام 2023 وحده، لم تُطرح أي مشاريع جديدة للبيع.
من ناحية أخرى، شهد قطاع الشقق متوسطة السعر تحسنًا طفيفًا، حيث تم إطلاق أكثر من 1200 شقة جديدة خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2023، بزيادة قدرها 9% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ولا تزال المنطقة الشرقية من لندن تتصدر قائمة المعروض من الشقق الجديدة، حيث يأتي أكثر من 80% من المعروض الجديد من مدينة ثو دوك.
رغم أن سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات، إلا أن العديد من المستثمرين ما زالوا في طليعة البناء والالتزام تجاه العملاء.
ولذلك، فإن معظم المعاملات الناجحة المسجلة في الربع الثاني من عام 2023 جاءت من الشقق المعروضة للبيع في المراحل السابقة.
فيما يتعلق بالطلب، يمكن القول إن الطلب على الشقق في مدينة هو تشي منه لا يزال مرتفعًا للغاية. في الواقع، في الوقت الحالي، يُعدّ السعر المناسب، يليه مشروعية المشروع، أهم ما يشغل بال المشترين. ورغم تطبيق العديد من السياسات لتمديد مدة المشروع، إلا أن المشاريع لا تزال تواجه صعوبات في سيولة المنتج، دون تعديلات مناسبة على الأسعار.
قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA): "على الرغم من أن سوق العقارات في الجنوب يواجه صعوبات جمة، إلا أن سياسات الحكومة تتغير تدريجيًا لتتلاءم مع الوضع الراهن. انخفضت أسعار الفائدة، وبدأت السيولة في السوق تعود إلى مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة، مما يُظهر مؤشرات على انتعاش السوق".
تحديد استراتيجية العمل والمشاكل
على الرغم من أن سوق العقارات شهد منذ بداية عام ٢٠٢٣ حالة من الركود، وتقلبات غير متوقعة. إلا أن الصورة الصعبة تتجلى بوضوح في كل مكان، من المستثمرين إلى الشركات الصغيرة والمتوسطة وحتى الشركات الكبرى.
ومع ذلك، ورغم مواجهة العديد من الصعوبات، ترى الشركات أن هذا يُمثل تحديًا أيضًا، ويمثل عملية فرز للسوق بالنسبة لها. وسيكون تجاوز هذه الفترة الصعبة فرصة ذهبية. وقد طُرحت العديد من الحلول للتكيف مع العصر.
ولا تزال سوق العقارات الجنوبية بشكل عام وأسواق مدينة هوشي منه وبينه دونج ودونج ناي... تشكل نقاطا مشرقة تجذب المستثمرين.
وبناءً على ذلك، ولتحفيز الطلب في السوق، يميل العديد من المستثمرين إلى انتظار افتتاح السوق، فيؤجلون عمليات البيع الجديدة طوال شهري أبريل ومايو. وتُعقد جميع عمليات البيع والفعاليات الجديدة قبل الافتتاح الرسمي في الفترة الممتدة بين نهاية يونيو 2023.
بالإضافة إلى ذلك، بدلاً من التركيز على المبيعات، يكتفي بعض المستثمرين بفتح مبيعات جديدة بكميات صغيرة، ويتشاورون مع العملاء بشكل فردي. والسبب هو استمرار تردد المستثمرين إزاء ضعف معدل استيعاب السوق مقارنةً بالفترة السابقة، على الرغم من استمرار تسريع وتيرة المشاريع الإنشائية.
قال السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ: "بالنظر إلى السوق الحالية، نجد العديد من الصعوبات، لكن هذه فرصة لكل شركة لإعادة النظر في وضعها الداخلي. فبدلاً من التطور السريع كما في السابق، ستصبح الشركات أكثر دقة، مُركزةً على الجوانب القانونية للمشروع لإتمامه بثبات قبل دراسة خطة العمل. فالمشروع الذي يكتمل فيه الجانب القانوني سيُعزز سمعة المستثمر لدى العملاء، وبالتالي ستكون نتائج المبيعات جيدة أيضًا، لأن المستثمرين سيكونون قادرين على اتخاذ قراراتهم الخاصة."
سيتجه مستثمرو العقارات في الفترة المقبلة نحو المشاريع التي تحتوي على وثائق قانونية كاملة.
بالنسبة لمجموعة فو دونغ، ركزنا دائمًا على إتمام الإجراءات القانونية، ثم على المبيعات. ورغم صعوبة السوق، تُوفي مجموعة فو دونغ دائمًا بالتزاماتها تجاه عملائها من خلال تركيز جميع مواردها على بناء المشاريع وتسليم المنازل في الموعد المحدد. وهذه أيضًا استراتيجية الشركة خلال فترة سوق الإسكان المتعثرة، كما قال السيد فوك.
وفقًا لبحث PV، يقدم المستثمرون حاليًا، بالإضافة إلى خصومات المنتج بنسبة 5-10٪، العديد من طرق الدفع لجذب العملاء، على سبيل المثال، يمكن للعملاء الاختيار بين: الدفع وفقًا لتقدم البناء (عند بناء طابق جديد، يدفع العملاء 10-15٪ من قيمة الشقة) أو يدفع العملاء 20٪ من قيمة الشقة، وسيتم ضمان المبلغ المتبقي من قبل البنك في غضون 15-20 عامًا، وسيدفع العملاء رأس المال + الفائدة بأكثر من 10 ملايين دونج للبنك كل شهر.
تجدر الإشارة إلى أن الشركة، من خلال الخطة المذكورة أعلاه، تتميز بمرونتها في تقديم طريقة دفع جديدة لا تعتمد على القروض المصرفية. ويدفع العملاء 20% من قيمة الشقة مقدمًا، ثم يوقعون عقد بيع ويدفعون 0.5% من قيمة العقد شهريًا (حوالي 14 مليون دونج) حتى تسليم الشقة، ويتم سداد النسبة المتبقية من قيمة المنتج.
قال السيد لي دينه لانغ، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والإنشاءات والتطوير المحدودة: "واجه سوق العقارات العديد من الصعوبات في الآونة الأخيرة، بما في ذلك ضعف السيولة وعدم استخدام الرافعة المالية، مما أدى إلى عزوف المستثمرين عن الاستثمار في العقارات. يواجه المستثمرون والشركات العديد من الصعوبات، ولكن في ظل المخاطر تكمن الفرص".
يشهد الاقتصاد دوراتٍ دائمة، وكذلك سوق العقارات. وقد دفع التطور السريع أسعار العقارات إلى مستوياتٍ مرتفعة، مما جعل شراء المنازل والأراضي مستحيلاً على الكثيرين. ستساعد هذه الفترة العصيبة الشركات على إعادة توازن استراتيجياتها التجارية، وطرح منتجاتها في السوق بأسعارٍ معقولة. كما لن تسعى الشركات الصغيرة بعد الآن لبيع مشاريع لم تُصبح قانونيةً بعد... مع التركيز على السوق الثانوية، التي تُمثل قيمةً حقيقيةً للمستهلكين المحتاجين، كما قال السيد لانغ.
ولا تزال سياسات المبيعات والمنتجات الحقيقية تجذب المستثمرين خلال هذه الفترة.
في تعليقها على توقعات السوق لنهاية عام ٢٠٢٣، قالت السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام: "ستكون السيولة في سوق الشقق في مدينة هو تشي منه وفيرة. وبحلول نهاية عام ٢٠٢٣، من المتوقع أن تبدأ العديد من البنوك بخفض أسعار الفائدة على القروض مع تراجع الضغط على تكاليف رأس المال من البنوك إلى حد ما.
وبالإضافة إلى ذلك، ستحدث سلسلة من الإشارات الإيجابية للسوق في الأشهر الأخيرة من العام، وعادة ما تتمثل في تسريع صرف الاستثمارات العامة (مثل استكمال خط المترو الأول، وتطهير الموقع المتوقع لخط المترو الثاني، وبدء المشاريع المكونة لمسارات الحزام الرئيسية في منطقة مدينة هوشي منه...) إلى جانب الجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية أمام سلسلة من مشاريع العقارات، وستكون الأشهر الأخيرة من عام 2023 هي المرحلة التمهيدية، مما يؤثر بشكل كبير على تعافي سوق العقارات في مدينة هوشي منه والمقاطعات الجنوبية في عام 2024.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)