سوق العقارات الجنوبية: جهود للتغلب على الصعوبات

علامات التعافي

منذ بداية عام 2023، واجه سوق العقارات في جميع أنحاء البلاد العديد من الصعوبات حيث قام البنك المركزي بتضييق مساحة الائتمان وتقييد الإقراض للعقارات وزيادة أسعار الفائدة على الإقراض. وتقوم الجهات المختصة بفحص وفحص المشاريع التي تفتقر إلى الوثائق القانونية وإجراءات المشروع البطيئة، مما يتسبب في معاناة العديد من المستثمرين والشركات بسبب هبوط السوق.

في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، تظهر بيانات CBRE أن المعروض من الشقق للبيع في مدينة هوشي منه استمر في الانخفاض مع ما يزيد قليلاً عن 4100 وحدة، بانخفاض يزيد عن 70٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

وجاءت غالبية الشقق الجديدة المعروضة للبيع من المرحلة التالية للمشاريع التي تم إطلاقها في المرحلة السابقة، حيث شكلت ما نسبته 65% من إجمالي المعروض الجديد في الأشهر الستة الأولى من العام. وفي الربع الثاني من عام 2023 وحده، لن يتم افتتاح أي مشاريع جديدة للبيع.

من ناحية أخرى، شهد قطاع الشقق المتوسطة تحسناً طفيفاً، مع إطلاق أكثر من 1200 شقة جديدة في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، بزيادة قدرها 9% على أساس سنوي. تظل المنطقة الشرقية هي المكان الذي تتركز فيه العديد من إمدادات الشقق الجديدة، مع أكثر من 80٪ من العرض الجديد القادم من مدينة ثو دوك.

رغم أن سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات، إلا أن العديد من المستثمرين ما زالوا في طليعة البناء والالتزام تجاه العملاء.

ولذلك، فإن معظم المعاملات الناجحة المسجلة في الربع الثاني من عام 2023 جاءت من الشقق المعروضة للبيع في المراحل السابقة.

وفيما يتعلق بالطلب، يمكن القول إن الطلب على الشقق في مدينة هوشي منه لا يزال مرتفعا للغاية. في الواقع، في الوقت الحاضر، فإن المسألة الأولى التي تهم المشترين هي السعر المناسب، يليه قانونية المشروع. لا تزال المشاريع، على الرغم من تطبيق العديد من السياسات لتمديد فترة التقدم ولكن دون إجراء تعديلات مناسبة على الأسعار، تواجه صعوبات في سيولة المنتجات.

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA): "على الرغم من أن سوق العقارات في الجنوب يواجه صعوبات جمة، إلا أن سياسات الحكومة تتغير تدريجيًا لتتلاءم مع الوضع الراهن. انخفضت أسعار الفائدة، وبدأت السيولة في السوق تعود إلى مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة، مما يُظهر مؤشرات على انتعاش السوق".

تحديد استراتيجية العمل والمشاكل

على الرغم من أن سوق العقارات منذ بداية عام 2023 أصبح ذا لون داكن مع العديد من التقلبات غير المتوقعة. يمكن رؤية الصورة الصعبة في كل مكان، بدءاً من المستثمرين، إلى الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم، وحتى الشركات الكبرى.

ومع ذلك، وعلى الرغم من مواجهة العديد من الصعوبات، تعتقد الشركات أن هذا يشكل أيضًا تحديًا واختيارًا للسوق بالنسبة للشركات نفسها. إن التغلب على الأوقات الصعبة سيكون فرصة ذهبية. وقد تم اقتراح العديد من الحلول للتكيف مع العصر.

ولا تزال سوق العقارات الجنوبية بشكل عام وأسواق مدينة هوشي منه وبينه دونج ودونج ناي... تشكل نقاطا مشرقة تجذب المستثمرين.

وبناءً على ذلك، ومن أجل تحفيز الطلب في السوق، يميل العديد من المستثمرين إلى انتظار فتح السوق، لذا فهم يؤجلون المبيعات الجديدة طوال شهري أبريل ومايو. ستقام جميع تحركات المبيعات والأحداث الجديدة قبل الافتتاح الرسمي في الفترة ما بين نهاية يونيو 2023.

بالإضافة إلى ذلك، بدلاً من المبيعات المركزية، يفتح بعض المستثمرين عددًا صغيرًا فقط من المبيعات الجديدة ويقدمون المشورة الفردية للعملاء. ويرجع السبب إلى أن المستثمرين ما زالوا مترددين بشأن ضعف معدل امتصاص السوق مقارنة بالفترة السابقة، على الرغم من أن المشاريع لا تزال تشهد تسارعاً في البناء.

قال السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ: "بالنظر إلى السوق الحالية، نجد العديد من الصعوبات، لكن هذه فرصة لكل شركة لإعادة النظر في وضعها الداخلي. فبدلاً من التطور السريع كما في السابق، ستصبح الشركات أكثر دقة، مُركزةً على الجوانب القانونية للمشروع لإتمامه بثبات قبل دراسة خطة العمل. فالمشروع الذي يكتمل فيه الجانب القانوني سيُعزز سمعة المستثمر لدى العملاء، وبالتالي ستكون نتائج المبيعات جيدة أيضًا، لأن المستثمرين سيكونون قادرين على اتخاذ قراراتهم الخاصة."

سيتجه مستثمرو العقارات في الفترة المقبلة نحو المشاريع التي تحتوي على وثائق قانونية كاملة.

بالنسبة لمجموعة فو دونغ، ركزنا دائمًا على إتمام الإجراءات القانونية، ثم على المبيعات. ورغم صعوبة السوق، تُوفي مجموعة فو دونغ دائمًا بالتزاماتها تجاه عملائها من خلال تركيز جميع مواردها على بناء المشاريع وتسليم المنازل في الموعد المحدد. وهذه أيضًا استراتيجية الشركة خلال فترة سوق الإسكان المتعثرة، كما قال السيد فوك.

وفقًا لبحث PV، يقدم المستثمرون حاليًا، بالإضافة إلى خصومات المنتج بنسبة 5-10٪، العديد من طرق الدفع لجذب العملاء، على سبيل المثال، يمكن للعملاء الاختيار بين: الدفع وفقًا لتقدم البناء (عند بناء طابق جديد، يدفع العملاء 10-15٪ من قيمة الشقة) أو يدفع العملاء 20٪ من قيمة الشقة، وسيتم ضمان المبلغ المتبقي من قبل البنك في غضون 15-20 عامًا، وسيدفع العملاء رأس المال + الفائدة بأكثر من 10 ملايين دونج للبنك كل شهر.

والجدير بالذكر أنه مع الخيار المذكور أعلاه، أصبحت الشركات أيضًا أكثر مرونة في تقديم طرق دفع جديدة لا تعتمد على القروض المصرفية. وبالتحديد، يدفع العملاء 20% من قيمة الشقة مقدماً، ثم يوقعون عقد البيع ويدفعون 0.5% من قيمة العقد شهرياً (حوالي 14 مليون دونج) حتى يتم تسليم الشقة ويتم دفع النسبة المتبقية من قيمة المنتج.

قال السيد لي دينه لانغ، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والإنشاءات والتطوير المحدودة: "واجه سوق العقارات العديد من الصعوبات في الآونة الأخيرة، بما في ذلك ضعف السيولة وعدم استخدام الرافعة المالية، مما أدى إلى عزوف المستثمرين عن الاستثمار في العقارات. يواجه المستثمرون والشركات العديد من الصعوبات، ولكن في ظل المخاطر تكمن الفرص".

يشهد الاقتصاد دوراتٍ دائمة، وكذلك سوق العقارات. وقد دفع التطور السريع أسعار العقارات إلى مستوياتٍ مرتفعة، مما جعل شراء المنازل والأراضي مستحيلاً على الكثيرين. ستساعد هذه الفترة العصيبة الشركات على إعادة توازن استراتيجياتها التجارية، وطرح منتجاتها في السوق بأسعارٍ معقولة. كما لن تسعى الشركات الصغيرة بعد الآن لبيع مشاريع لم تُصبح قانونيةً بعد... مع التركيز على السوق الثانوية، التي تُمثل قيمةً حقيقيةً للمستهلكين المحتاجين، كما قال السيد لانغ.

ولا تزال سياسات المبيعات والمنتجات الحقيقية تجذب المستثمرين خلال هذه الفترة.

في تعليقها على توقعات السوق لنهاية عام ٢٠٢٣، قالت السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام: "ستكون السيولة في سوق الشقق في مدينة هو تشي منه وفيرة. وبحلول نهاية عام ٢٠٢٣، من المتوقع أن تبدأ العديد من البنوك بخفض أسعار الفائدة على القروض مع تراجع الضغط على تكاليف رأس المال من البنوك إلى حد ما.

وبالإضافة إلى ذلك، ستحدث سلسلة من الإشارات الإيجابية للسوق في الأشهر الأخيرة من العام، وعادة ما تتمثل في تسريع صرف الاستثمارات العامة (مثل استكمال خط المترو الأول، وتطهير الموقع المتوقع لخط المترو الثاني، وبدء المشاريع المكونة لمسارات الحزام الرئيسية في منطقة مدينة هوشي منه...) إلى جانب الجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية أمام سلسلة من مشاريع العقارات، وستكون الأشهر الأخيرة من عام 2023 هي المرحلة التمهيدية، مما يؤثر بشكل كبير على تعافي سوق العقارات في مدينة هوشي منه والمقاطعات الجنوبية في عام 2024.

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-no-luc-vuot-kho-a631233.html