يشهد سوق العقارات في هانوي تمايزاً كبيراً.

بحسب لجنة الشعب في هانوي ، شهدت أعمال إزالة الأراضي تقدماً ملحوظاً منذ نهاية عام 2025. وقد تم تسريع وتيرة العديد من المشاريع طويلة الأمد، لا سيما مشاريع البنية التحتية الاستراتيجية مثل الطريق الدائري الرابع - منطقة العاصمة، وجزء من الطريق الدائري الأول من هوانغ كاو إلى فوي فوك، والطرق الدائرية 2.5 و3 و3.5، بالإضافة إلى سلسلة من الجسور فوق النهر الأحمر مثل تو ليان، وتران هونغ داو، وثونغ كات، وهونغ ها، ونغوك هوي.

علاوة على ذلك، فإنّ معدل صرف الاستثمارات العامة في هانوي أعلى بكثير من المتوسط الوطني. فبحسب المعلومات التي عُرضت في المؤتمر الوطني لتسريع تخصيص وصرف رأس مال الاستثمار العام لعام 2026، المنعقد في 24 أبريل، فقد صرفت هانوي حتى 23 أبريل ما يقارب 31 تريليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 25.7% من الخطة التي حددها رئيس الوزراء، بينما بلغ متوسط معدل الصرف على المستوى الوطني، وفقًا لبيانات وزارة المالية، حوالي 12.6%.

يشهد سوق العقارات في هانوي تمايزاً ملحوظاً. الصورة: VARS

يشير التنفيذ المتزامن للعديد من المشاريع واسعة النطاق إلى أن هانوي تدخل دورة محددة بوضوح من تطوير البنية التحتية المركزة والاستراتيجية.

من التوسع الحضري أحادي القطب إلى إعادة هيكلة نموذج التنمية.

إذا كانت الفترة من عام 1990 إلى عام 2015 فترة توسع إقليمي وتحضر ضواحي، فإن الفترة الحالية هي عملية إعادة هيكلة نموذج التنمية الحضرية في هانوي.

على مدى عقود طويلة، اعتمد نمو هانوي بشكل أساسي على التوسع الحضري أحادي القطب، وزيادة عدد السكان نتيجة للهجرة، والتطور القوي لسوق الإسكان في قلب المدينة. وشكّل نموذج المنازل الأنبوبية ذاتية البناء غالبية البنية الحضرية، التي تميزت بكثافة سكانية عالية، ومنازل متلاصقة في أزقة ضيقة، ومساحات محدودة للنقل والمساحات الخضراء. ربما كان هذا النمط مناسبًا لفترة من التوسع الحضري السريع، وانخفاض تكاليف التطوير، واقتصاد لا يزال مجزأً.

لكن عندما تتجاوز الكثافة السكانية وحجم المدن قدرة البنية التحتية، يبدأ هذا النموذج في إظهار قصوره. فالاختناقات المرورية، وارتفاع تكاليف الخدمات اللوجستية، واكتظاظ البنية التحتية، وتفتت الأراضي، كلها عوامل تُضيّق نطاق التنمية في ظل النموذج القديم.

في هذا السياق الجديد، لم يعد بإمكان هانوي الاعتماد على مزايا وفرة الأراضي أو انخفاض التكاليف لجذب الاستثمارات، بل بات عليها التنافس بناءً على الربط، وجودة البنية التحتية، والقدرة على جذب تدفقات رأسمالية عالية الجودة، وكفاءة العمليات الحضرية. وهذا يُجبر المدينة على الدخول في دورة إعادة هيكلة أكثر شمولاً.

إن عملية إعادة الهيكلة الحالية لا تتعلق فقط باستبدال المباني القديمة، بل تتعلق بتغيير أنماط استخدام الأراضي والوظائف الحضرية.

تُعدّ المجمعات السكنية القديمة خير مثال على ذلك. فهي هياكل حضرية شُيّدت في فترة ما بعد الدعم الحكومي، وتتميز بانخفاض كفاءة استخدام الأراضي، وتهالك البنية التحتية، وعدم قدرتها على مواجهة ضغوط النمو السكاني الحديث. لذا، فإنّ تجديد المباني السكنية القديمة ليس مجرد مسألة إسكان، بل هو أيضاً عملية لإعادة هيكلة قيمة أراضي قلب المدينة.

في الوقت نفسه، يجري نقل العديد من المصانع والمستودعات ومرافق الإنتاج داخل مركز المدينة تدريجياً إلى خارج المنطقة المركزية. وقد حدث هذا التوجه في سيول وشنغهاي وسنغافورة مع ارتفاع أسعار الأراضي الحضرية وتحول الهيكل الاقتصادي نحو الخدمات والتمويل والتكنولوجيا.

في المدن الكبرى، غالباً ما تُستبدل الأراضي الصناعية في قلب المدينة بمجمعات متعددة الاستخدامات تضم وحدات سكنية وتجارية ومكاتب وخدمات. وتتبع هانوي هذا التوجه حالياً.

بدأ سوق العقارات يشهد تمايزاً ملحوظاً.

وفقًا لجمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، بعد تسريع عملية إزالة الأراضي وتنفيذ التخطيط، بدأ سوق الإسكان السكني في العديد من مناطق هانوي في إظهار اتجاه أكثر وضوحًا للتمايز.

وخاصة في المناطق التي تخضع للتخطيط، والمناطق السكنية القديمة، والمنازل في الأزقة الضيقة أو المناطق ذات البنية التحتية المحدودة، فقد أظهرت أسعار المعاملات الفعلية والسيولة علامات على الانخفاض.

وتجادل منظمة VARS بأن السبب لا ينبع فقط من حقيقة أن الأسعار قد ارتفعت بشكل كبير على مدى السنوات الماضية، ولكن أيضًا من المخاوف المتعلقة بالتخطيط الحضري، وإمكانية بناء الطرق، والتجديد الحضري، والتغيرات في التركيبة السكانية في منطقة المدينة الداخلية القديمة.

مع دخول هانوي فترة إعادة هيكلة كبيرة، أصبحت القيود المتأصلة في نماذج الإسكان في الأزقة الضيقة أكثر وضوحًا، مثل الازدحام المروري، ونقص أماكن وقوف السيارات، ومحدودية مساحة المعيشة، والمساحات الخضراء، ومخاوف السلامة من الحرائق، والوصول إلى البنية التحتية الحضرية الحديثة.

في المقابل، يتجه طلب السوق بشكل متزايد نحو المنتجات المصممة بعناية، مثل المباني السكنية والشقق والمنازل منخفضة الارتفاع في المناطق الحضرية الجديدة والمدن التابعة المتكاملة ذات البنية التحتية المتناسقة. وتستفيد هذه المشاريع من مساحات معيشية عصرية، ووسائل راحة شاملة، واتصال أفضل، واستقرار تخطيطي عالٍ.

يشير هذا إلى أن الدورة الجديدة لسوق هانوي لن تكون فترة ارتفاعات موحدة في الأسعار كما كان من قبل، بل ستكون فترة تمايز قوي قائم على جودة البنية التحتية والاتصال والقدرة على تشكيل نظام بيئي اقتصادي.

وذكرت شركة VARS أن "عملية إعادة الهيكلة الحضرية تؤدي إلى تغييرات كبيرة في هيكل تطوير سوق العقارات في هانوي".

بينما كان نمو السوق في السابق يعتمد بشكل أساسي على التوسع الحضري أحادي القطب وتوقعات البنية التحتية، فإن الدورة الحالية تتحول نحو نموذج تنموي يعتمد على جودة البنية التحتية، وكفاءة التشغيل الحضري، والطلب الفعلي على المساكن.

ويتجلى ذلك في تطور العديد من المناطق الحضرية واسعة النطاق على طول ممرات البنية التحتية الجديدة. ومن المتوقع أن يكون المعروض في السوق أكثر تنوعاً، ليشمل المساكن التجارية الراقية والمتوسطة والميسورة التكلفة، بالإضافة إلى المساكن الاجتماعية ومساكن الإيجار.

ومن الجدير بالذكر أن الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك الإسكان الإيجاري، بات يشكل تدريجياً ركيزة أساسية في سياسة الرعاية الاجتماعية واستراتيجية التنمية الحضرية في هانوي. ومع تحول المدينة إلى نموذج متعدد المراكز، لم يعد التحدي يقتصر على بناء المزيد من المساكن فحسب، بل يشمل إعادة تنظيم المساحات السكنية، وتحسين الوصول إلى البنية التحتية، وتوزيع السكان بشكل أكثر ترشيداً.

في هذا النموذج الجديد، من المرجح أن تركز المناطق المركزية الرئيسية، أو المواقع المطلة على البحيرة، أو المناطق التي تتمتع بإمكانية الوصول المباشر إلى المترو والمراكز المالية والشرايين التجارية الرئيسية على المنتجات الراقية التي تلبي احتياجات السكان ذوي الدخل المرتفع والمهنيين الدوليين والنخبة الحضرية.

مع ذلك، ترى منظمة VARS أن هذا لا يعني أن الفئات ذات الدخل المنخفض تُجبر على مغادرة المدينة بالمعنى التقليدي. يكمن الاختلاف في هذه الدورة التنموية الجديدة في أنه على الرغم من أن المسافات الجغرافية قد تكون أطول، إلا أن الوقت اللازم للوصول إلى الخدمات الأساسية أصبح أقصر بكثير بفضل نظام البنية التحتية الجديد.

ستُحدث الطرق الدائرية وخطوط المترو والجسور فوق النهر الأحمر والطرق الرابطة بين المناطق وممرات الخدمات اللوجستية الجديدة تحولاً جذرياً في قطاع النقل داخل هانوي. ومع التطورات الكبيرة في البنية التحتية، سيصبح السكن في مناطق أبعد عن مركز المدينة مع سهولة الوصول إلى أماكن العمل ومراكز التسوق والمطار ومناطق الخدمات أمراً شائعاً في المدن الحديثة.

وهذا يمهد الطريق لعملية أكثر استدامة لتوزيع السكان وإعادة توزيعهم، بدلاً من استمرار التركيز المفرط في قلب المدينة.

وأكدت شركة VARS قائلة: "والأهم من ذلك، أنه من المتوقع أن تنمو قيم العقارات في الدورة الجديدة بناءً على القدرة التشغيلية للمدينة، والقدرة على تشكيل نظام بيئي اقتصادي، والطلب الحقيقي، بدلاً من الاعتماد فقط على توقعات ارتفاع الأسعار بسبب تطوير البنية التحتية كما في المراحل السابقة".