سوق أراضي المزادات يهدأ بعد حمى جنونية قبل أكثر من عام

منذ أكثر من عام، كان سوق الأراضي المعروضة للبيع ساخنًا، ولكن الآن اضطر العديد من المستثمرين إلى البيع بخسارة.

بعد الدفعات مزاد الأراضي في عام ٢٠٢٤، كان السوق في ضواحي هانوي مزدهرًا للغاية. لكن جاذبية هذا السوق بدأت تتراجع حاليًا. يرغب العديد من المستثمرين الذين يملكون أراضي معروضة للبيع في بيع ممتلكاتهم، حتى أنهم يقبلون بتخفيض الخسائر.

على عكس المشهد الصاخب في عام ٢٠٢٤، شهدت أنشطة مزادات الأراضي في ضواحي هانوي تباطؤًا منذ بداية العام. وفي العديد من الأماكن، انخفضت الأسعار بشكل ملحوظ.

على سبيل المثال، تم بيع 34 قطعة أرض في منطقة ثاتش ذات (القديمة) في مزاد علني في منتصف هذا العام بأعلى سعر فائز بلغ أكثر من 56 مليون دونج/م²، بانخفاض 3.3 مرة مقارنة بالجلسة في ديسمبر 2024 (كان أعلى سعر فائز أكثر من 185 مليون دونج/م²).

وبالمثل، بيعت تسع قطع أراضي في مقاطعة فوك ثو (القديمة) بأعلى سعر، وهو 47 مليون دونج/متر مربع، بانخفاض يقارب 40% مقارنةً بجلسة سبتمبر من العام الماضي. وقد تجاوز عدد المشاركين في هذه الجلسة 100 مشارك، بانخفاض يزيد عن الثلث مقارنةً بالدورة السابقة.

بردت العديد من القطع المعروضة في المزاد. (صورة توضيحية)

قال السيد نجوين تيان ثوات، وهو وسيط عقاري في بلدية هواي دوك، إنه يعلن عن قطعتي أرض من المالك السابق، وسعر البيع أعلى قليلاً من السعر الفائز الذي يتراوح بين 5 إلى 10 ملايين/متر مربع، ولكن لم يسأل أحد عنه منذ عدة أشهر.

حاليًا، تمتلك شركة السيد ثوات عددًا من قطع الأراضي المعروضة للبيع في مناطق هوآي دوك، وثانه أواي، وكووك أواي (القديمة)، والتي طرحها المستثمرون للبيع منذ بداية عام 2025. ومع ذلك، فإن عدد المعاملات صغير جدًا، حيث يتم تداول 5 قطع فقط بنفس سعر المستثمرين الذين فازوا بها وأعادوا شرائها من قبل.

وفقًا للسيد ثوات، دفع جميع المستثمرين فرق سعر يتراوح بين 200 و300 مليون دونج للأرض لمساحة تتراوح بين 90 و110 أمتار مربعة، لكن جميع العملاء الذين اشتروا عرضوا سعرًا أقل. بعد عدة مرات من الرفع والخفض، قرر المستثمرون البيع بنفس السعر الذي اشتروا به سابقًا. وكان سبب حاجة هؤلاء المستثمرين إلى البيع الفوري هو حلول موعد سداد الفوائد وأصل الدين للبنك، ولكنهم لم يحققوا التدفق النقدي المطلوب بعد، لذا يُمكن اعتبار هذه الخطوة "لخفض الخسائر" للحفاظ على رأس المال.

وبحسب السيد ثوات، يوجد حاليًا 4 قطع أرض في هوآي دوك بسعر مزاد فائز يبلغ حوالي 85 مليون دونج/م²، ويريد مالك الأرض البيع بنفس السعر، وسيتولى المشتري دفع الضريبة، لكن العملاء الذين يأتون للسؤال يشكون جميعًا من أن السعر مرتفع للغاية ويريدون خفضه بمقدار 200 - 300 مليون دونج/قطعة أرض.

" في منتصف العام الماضي، عندما ارتفعت حرارة سوق أراضي المزادات، قفز العديد من المستثمرين للشراء لتحقيق الربح، ولكن بعد بضعة أشهر انعكس السوق، وتباطأت السيولة، واضطر هؤلاء المستثمرون إلى البيع لاستعادة رأس المال لسداد القروض المصرفية "، قال السيد ثوات.

وقال السيد تران نغوك آنه، وهو وسيط عقاري في هانوي، إن العديد من المستثمرين الذين يحتفظون بأراضي معروضة للبيع بالمزاد منذ أغسطس وسبتمبر 2024 اضطروا إلى خفض سعر البيع للتخلص من البضائع.

على سبيل المثال، يتم بيع قطعة أرض مساحتها 61 مترًا مربعًا في منطقة ثانه أواي القديمة، بسعر رابح يبلغ حوالي 70 مليون دونج/متر مربع، أي ما يعادل حوالي 4.25 مليار دونج/قطعة أرض، حاليًا بخسارة مقابل حوالي 4 مليار دونج.

أو قطعة أرض أخرى في منطقة هوآي دوك القديمة كان سعر الفوز بها حوالي 85 مليون دونج/م²، ولكنها الآن انخفضت أيضًا إلى حوالي 80 مليون دونج/م².

وقال السيد نغوك آنه إن العديد من الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد تتمتع بالبنية الأساسية الأساسية ولكن لا توجد خطة اتصال مستقبلية لتوسيع الاتصال الإقليمي، وبالتالي لا توجد إمكانية كبيرة لزيادة الأسعار.

يشتري المضاربون وينتظرون ارتفاع الأسعار وفقًا لاتجاهات السوق، دون تقييم إمكانيات الأرض. لذا، عندما ينهار السوق، يقعون في وضع "محفوف بالمخاطر"، ويضطرون إلى خفض الأسعار لتقليص الخسائر.

في الواقع، يتراوح سعر السوق في المناطق المحيطة بالأراضي المعروضة للبيع بالمزاد بين 50 و60 مليون دونج للمتر المربع، حتى أن بعض المناطق السكنية، بما في ذلك تكاليف البناء، تتراوح أسعارها بين 100 و110 ملايين دونج للمتر المربع، بينما تتراوح أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد بين 80 و120 مليون دونج للمتر المربع. إذا امتلك المستثمرون هذه الأراضي، فسيكونون قد اشتروها بسعرها بعد ثلاث سنوات على الأقل.

تعليقًا على الوضع الحالي لمزادات الأراضي، قال مدير إحدى شركات المزادات إن الوضع قد هدأ كثيرًا مقارنةً بالسابق. على سبيل المثال، كان من الممكن أن يتلقى المزاد ألف طلب، أما الآن فقد انخفض العدد إلى بضع مئات. أي أنه في المتوسط، كان هناك ما بين 40 و50 طلبًا لكل قطعة أرض مشاركة في المزاد، أما الآن، فلا يوجد سوى حوالي 10 إلى 20 عميلًا لكل قطعة أرض. كما أن الأسعار أصبحت أقرب إلى الواقع، ولم يعد هناك إلغاء للعربون.

أصبحت مزادات الأراضي أكثر صرامة

وبحسب الخبراء، فإن مزادات الأراضي أصبحت أكثر صرامة حتى لم يعد هناك حمى افتراضية.

في معرض تعليقهم على تباطؤ مزادات الأراضي، أشار بعض خبراء العقارات إلى أن أسعار الأراضي في المزادات السابقة كانت مرتفعة للغاية، وعندما تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، تُصبح السيولة مشكلة كبيرة. سيواجه الفائزون بالمزاد صعوبة في إعادة بيع عقاراتهم لعدم تمكنهم من إيجاد مشترين، لا سيما في ظل ارتفاع أسعار الفائدة على القروض المصرفية وتحديات سوق العقارات المتعلقة برأس المال.

قد يكون السبب الآخر هو أن المشترين قد "أفاقوا" بعد الارتفاع الهائل في أسعار الأراضي، فلم يعد المستثمرون مهتمين بدفع سعر باهظ لشراء قطعة أرض ثم بذل جهد كبير لبيعها وتحقيق ربح. ولأنهم جميعًا يرون أن السعر الحالي غير واقعي، فإن لم يجدوا مشتريًا خلال شهر، سيضطرون إلى التنازل عن دفعة مقدمة، لذا فهم أكثر حذرًا.

علاوة على ذلك، تعاني ضواحي هانوي، مثل هواي دوك وثانه أواي وفوك ثو، في الغالب من تفاوت في تطوير البنية التحتية. قد تكون هذه المناطق جذابة على المدى القصير، إلا أن أسعار الأراضي فيها مرتفعة للغاية، مما لا يتناسب مع القدرة الشرائية الفعلية للسوق، مما يؤدي إلى حالة مطولة من "الاحتفاظ بالأرض وانتظار الوقت المناسب"، مما يقلل من جاذبية الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد.

بجانب، أرض معروضة للبيع بالمزاد الأرض مميزة بطبيعتها، ويجب على المشتري سداد كامل المبلغ في أسرع وقت، ولا يُسمح بالتأخير في السداد. عندما يكون السعر الفائز مرتفعًا جدًا، لا يملك المستثمر سوى فرصة ضئيلة لتحقيق الربح. إذا لم تكن هناك خطة لاستغلال المشروع أو بناءه أو تطويره، فإن الأرض المعروضة في المزاد تصبح مجرد ورقة حمراء في خزنة.

في غضون ذلك، ووفقًا للسيد نغوين تين ثوات، فإن أحد أسباب تراجع مزادات الأراضي هو تزايد صرامة اللوائح المنظمة لها. فبالإضافة إلى زيادة قيمة العربون، ينص قانون مزادات العقارات المُعدّل، الذي دخل حيز التنفيذ مطلع هذا العام، على إمكانية منع المخالفين من المشاركة في المزادات لمدة تصل إلى خمس سنوات، بل وحتى مقاضاتهم جنائيًا. وبفضل ذلك، وخلافًا للمشهد السابق من التنافس على البيع والشراء، أُغلقت سلسلة من قاعات التداول ومكاتب الوساطة المؤقتة في العديد من مواقع المزادات.

علاوةً على ذلك، شدّدت السلطات الرقابة على المضاربات والتلاعب بأنشطة المزادات، وضبطت عملياتها. كما بدأت لوائح جديدة بشأن رفع الأسعار الأولية، وزيادة الودائع، والتعامل بصرامة مع حالات التخلي عن الودائع، تدخل حيّز التنفيذ.

أشار السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد بروبرت، إلى أن أسعار الأراضي في المزادات السابقة كانت مرتفعة للغاية، وعندما تتجاوز قيمتها الحقيقية، ستُصبح السيولة مشكلة كبيرة. سيواجه الفائزون بالمزاد صعوبة في إعادة بيع عقاراتهم لعدم تمكنهم من إيجاد مشترين، لا سيما في ظل ارتفاع أسعار الفائدة على القروض المصرفية وصعوبة الحصول على رأس المال في سوق العقارات.

وعلق السيد توان قائلاً: " قد يكون ضعف السيولة هو السبب المباشر وراء تباطؤ المزادات العقارية تدريجياً ".

قد يكون السبب الآخر هو أن المشترين قد "استيقظوا" بعد الارتفاع الحاد في أسعار الأراضي. وأضاف السيد توان: " لم يعد بعض المستثمرين مهتمين بدفع سعر مرتفع لشراء قطعة أرض ثم بذل جهد كبير لبيعها وتحقيق ربح. ولأنهم جميعًا يرون أن السعر الحالي غير واقعي، فإنهم إذا لم يجدوا مشتريًا خلال شهر، سيضطرون إلى التنازل عن دفعة مقدمة، لذا أصبحوا أكثر حذرًا ".

بالإضافة إلى ذلك، أشار السيد توان إلى أن تطوير البنية التحتية في ضواحي هانوي غير متوازن. قد تكون هذه المناطق جذابة على المدى القصير، لكن ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه لن يتناسب مع القدرة الشرائية الفعلية للسوق، مما يؤدي إلى حالة مطولة من "الاحتفاظ بالأراضي وانتظار الوقت المناسب"، مما يقلل من جاذبية الأراضي المعروضة في المزاد.

المصدر: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html