من غير المرجح أن ينخفض السوق بشكل كبير أو حاد؛ فقد تم إيقاف بيع أكثر من 30.200 منزل في الكتب الوردية؛ ومن المقرر أن تُعقد مزادات للأراضي في هانوي.

السوق يسخن تدريجيا، والأسعار لا يمكن أن ترتفع على الفور؛ والسبب في توقف أكثر من 30200 منزل في مدينة هوشي منه عن إصدار الكتب الوردية، ومنطقتان ضاحيتان في هانوي على وشك طرح الأراضي في مزاد علني، وأعلى سعر ابتدائي يزيد عن 5.8 مليار دونج/قطعة أرض... هي أحدث أخبار العقارات.

Bất động sản mới nhất: Thị trường khó giảm sâu, giảm mạnh; hơn 30.200 căn nhà bị ngừng cấp sổ hồng; sắp đấu giá đất tại Hà Nội

يشهد سوق العقارات انتعاشًا، مع توافر السيولة. (المصدر: لقطة شاشة/DT)

لا تستخدم الرافعة المالية.

وفي تعليقه على سوق العقارات في الفترة المقبلة، قال السيد نجوين دوك لاب - مدير معهد البحوث والتدريب العقاري - إن السوق سيستعيد السيولة قريبًا، وهو ما يعد علامة جيدة في السياق الحالي.

وفقًا للسيد لاب، يشهد السوق حاليًا نموًا وتطورًا ملحوظًا بفضل السيولة. ومع استمرار هذا التوجه، سيرتفع السوق تدريجيًا، ولا يوجد انتعاش يُؤدي إلى ارتفاع الأسعار فورًا وبصورة هائلة، عدة مرات متتالية.

وفقاً للخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك، من غير المرجح أن تستمر أسعار العقارات في الانخفاض بشكل حاد أو كبير، ويُعتبر أي انخفاض بنسبة 3-5% انخفاضاً ترويجياً. لأن العرض لدينا محدود للغاية، والطلب الحقيقي على قطاع الإسكان لا يزال قائماً.

بحسب السيد لوك، فإن المستثمرين الذين يشترون المنازل والأراضي، وحتى الفلل، هم أصحاب أموال. وهم الآن مستعدون لانتظار ارتفاع الأسعار أو انخفاضها قبل البيع. باستثناء أولئك الذين يستخدمون الرافعة المالية المفرطة، فإنهم الآن يشعرون بالإحباط الشديد لدرجة أنهم مجبرون على البيع، ولكن ليس الكثير منهم.

وأضاف السيد لوك أن أسعار الفائدة المصرفية بدأت في الانخفاض حاليًا، علاوة على ذلك، يقوم المستثمرون بإطلاق حزم ترويجية ودعم وحل المشكلات القانونية بسرعة كبيرة، لذا فإن الأمر يستحق الاهتمام من قبل أولئك الذين يخططون للاستثمار في العقارات.

ورغم أن هذا الوقت يعد ناجحاً نسبياً للاستثمار، إلا أن هذا الخبير يوصي أيضاً بأنه نظراً لارتفاع أسعار الفائدة، لا ينبغي للمستثمرين استخدام الرافعة المالية، خاصة في الوقت الحاضر.

لماذا توقف أكثر من 30.200 منزل في مدينة هوشي منه عن إصدار الكتب الوردية؟

قدمت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه للتو تقريراً إلى وزير الموارد الطبيعية والبيئة دانج كوك خانه بشأن نتائج عمل منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول المرتبطة بالأراضي (الشهادات) في المدينة.

وبحسب إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، فمنذ 1 يوليو 2014، عندما دخل قانون الأراضي لعام 2013 حيز التنفيذ، وحتى يوليو 2023، أصدرت الوحدة 1,516,557 شهادة أولية للمنظمات بمساحة إجمالية قدرها 119,883 هكتارًا و1,577,971 شهادة أولية للأفراد.

في 335 مشروعًا سكنيًا تجاريًا، بلغ إجمالي عدد المنازل التي تحتاج إلى شهادات 191,101 منزلًا. من بينها، منحت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه شهادات لـ 110,016 منزلًا، بينما لا يوجد 81,085 منزلًا حاصلًا على شهادات.

وفقًا لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، هناك أكثر من 81 ألف منزل بدون شهادات لأسباب عديدة. ولكن هناك ست مجموعات رئيسية من الأسباب.

وعلى وجه التحديد، قدم مستثمرو 8372 منزلاً طلبات للحصول على شهادات للمشترين وأصدرت هيئة الضرائب إشعارات، في انتظار المشترين لدفع الضرائب. وتنتمي 28907 شقة إلى مشاريع ليس لديها مشاكل ولكن لديها عدد كبير من الشقق أو لا يزال المستثمرون يقدمون طلباتهم.

8,918 شقة تنتمي إلى مشاريع تعاني من مشاكل تتعلق بنوع العقار، و4,653 شقة تنتمي إلى مشاريع تعاني من مشاكل أخرى.

تم إيقاف شهادات 19,958 وحدة في 39 مشروعاً مؤقتاً بسبب انتظار استكمال الالتزامات المالية الإضافية. كما تم إيقاف شهادات 10,277 وحدة مؤقتاً لخدمة أعمال التفتيش والفحص.

وفقًا للسيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، لحل 6 مجموعات من الأسباب لتسريع عملية منح الشهادات للمنازل البالغ عددها 81085 منزلًا، أصدرت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة خطة في مايو 2023 مع حلول مرتبطة بالتقدم المحرز في تنفيذ كل مجموعة من الأسباب.

وتركز وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على تنفيذ هذه الخطة.

انخفاض الطلب، وسوق العقارات في مدينة هو تشي منه لا يزال راكدًا

يُظهر تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه الذي أعدته شركة سافيلز فيتنام للنصف الأول من عام 2023 أن سوق الإسكان يمر بفترة ركود مع انخفاض العرض وانخفاض الطلب وارتفاع أسعار البيع.

وعلى وجه الخصوص، فإن النفسية الحذرة للمشترين تفرض ضغوطاً لا يستهان بها على سيولة السوق.

وفقًا لبحث أجرته شركة سافيلز فيتنام، بلغ متوسط سعر الشقق في الربع الثاني من العام 125 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وفي هذا السياق، لا تزال تشكيلة الشقق التي تقل أسعارها عن 5 مليارات دونج فيتنامي للوحدة، والتي تناسب القدرة المالية لغالبية السكان، تحافظ على جاذبيتها.

قال السيد تروي جريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إن السوق لم يظهر في النصف الأول من عام 2023 العديد من علامات التحسن بسبب العرض المحدود الممزوج بمخاوف المشترين في سياق اقتصاد صعب.

وتظهر بيانات سافيلز أن العرض الجديد في قطاع الشقق انخفض بنسبة 86% على أساس سنوي إلى 1980 وحدة، منها 19% فقط من العرض في الربع الثاني.

لم يُسجّل أي عرض جديد من الدرجة أ، بينما استحوذت الدرجة ج على 77% من حصة السوق. انخفض العرض الأولي البالغ 6,700 وحدة بنسبة 59% على أساس سنوي؛ منها 45% للدرجة ج، و35% للدرجة ب، و20% للدرجة أ. وارتفع متوسط سعر البيع الصافي البالغ 125 مليون دونج للمتر المربع بنسبة 44% على أساس سنوي، وذلك بفضل ارتفاع أسعار مخزون الدرجتين أ و ب.

أشارت السيدة هوينه ثي هونغ جيانغ، نائبة مدير قسم الأبحاث والتمويل في سافيلز بمدينة هو تشي منه، إلى أن متوسط دخل الأسرة في مدينة هو تشي منه يبلغ حوالي 15 مليون دونج شهريًا فقط. في حين يتراوح متوسط سعر الشقة في المشاريع الجديدة حاليًا بين 5.5 و6 مليارات دونج، ويصل الفرق إلى أكثر من 30 ضعفًا.

وبحسب السيدة هوينه ثي هونغ جيانج، مع هذا المستوى من الدخل، إذا كان الناس قادرين على توفير 40-50% شهرياً، فسوف يستغرق الأمر عدة عقود حتى يتمكنوا من شراء منزل في حالة عدم استخدامهم للائتمان أو عدم حصولهم على أي دعم من الأقارب.

وفقًا لبحث أجرته شركة سافيلز، بلغت مبيعات الشقق في النصف الأول من العام 1,170 وحدة، بانخفاض قدره 90% على أساس سنوي، مع أكثر من 300 صفقة في الربع الثاني. وبلغ معدل الاستيعاب في الأشهر الستة الأولى من العام 17%، بانخفاض قدره 56 نقطة مئوية على أساس سنوي. واستقطبت الفئة "ج" المزيد من المشترين، وشكلت 62% من المبيعات. وقد لبت مجموعة الشقق التي تقل قيمتها عن 5 مليارات دونج احتياجات العديد من المشترين.

تُشكّل المشاريع الحاصلة على وضع قانوني واضح، وتراخيص بناء، وتسليمات مؤكدة، 81% من المبيعات. ويُطبّق المستثمرون برامج سداد تصل إلى أربع سنوات للمشترين، بالإضافة إلى برامج قسائم داخلية، وحسابات توفير، وهدايا، وبرامج إيجار، وحزم تمويلية لتعزيز ثقة المشترين.

ولم يتم تسجيل أي مشاريع جديدة للفلل والتاون هاوس في النصف الأول من عام 2023 بسبب الصعوبات التي يواجهها المستثمرون في جمع رأس المال، وندرة الأراضي الشاغرة، والإجراءات القانونية المعقدة.

خلال تلك الفترة، فُتح باب بيع 3 مشاريع قائمة فقط، أي ما يعادل 414 وحدة سكنية جديدة. وشكلت الوحدات السكنية التي تزيد أسعارها عن 30 مليار دونج 78% من المعروض، وتركزت بشكل رئيسي في مدينة ثو دوك. بينما لم تتجاوز نسبة الوحدات السكنية التي تقل أسعارها عن 10 مليارات دونج 13% من المعروض الرئيسي في مدينة هو تشي منه.

مع ذلك، بلغ معدل الامتصاص في النصف الأول من عام 2023 أدنى مستوى له في عشر سنوات عند 15%، بانخفاض 57 نقطة مئوية على أساس سنوي. وبلغ حجم المعاملات في النصف الأول من عام 2023 158 وحدة فقط، بانخفاض 74% على أساس سنوي.

أشارت تقديرات شركة سافيلز للأبحاث إلى أن ارتفاع المخزون وارتفاع أسعار الوحدات الجديدة يُشكلان تحديًا للسيولة، حيث ارتفعت الأسعار الأولية بنسبة 48% على أساس سنوي لتصل إلى أكثر من 300 مليون دونج للمتر المربع من الأراضي في النصف الأول من العام. هذا العام، طرح بعض المطورين برامج التزام إيجار بعوائد ثابتة، وأسعار فائدة تفضيلية ممتدة، وجداول سداد ممتدة.

وفقًا لخبراء سافيلز فيتنام، استقرت أسعار الفائدة على القروض من أبريل إلى يونيو، ومن المتوقع أن تنخفض بنسبة 0.5 نقطة مئوية فقط اعتبارًا من يوليو. سيستمر هذا في الضغط على المشترين، وخاصة في المناطق الحضرية. ينتقل مشتري المنازل والمستثمرون الأذكياء إلى المحافظات المجاورة حيث تتوفر المواد الأولية بأسعار معقولة، ويدعمها تحسين البنية التحتية للنقل.

وتتوقع شركة سافيلز فيتنام طرح 8450 شقة في السوق في النصف الثاني من عام 2023، حيث ستشكل الفئة B نسبة 54%، وستشكل الفئة C نسبة 39%، وستشكل الفئة A نسبة 7% من حصة السوق.

أما بالنسبة لخط إنتاج الفلل/التاون هاوس، فمن المتوقع أن يتم فتح باب البيع لـ 500 وحدة من الآن وحتى نهاية العام.

زاوية من حي أونغ هوا، هانوي. (المصدر: صحيفة TNMT)

من المقرر أن يتم طرح أراضي في منطقتين في هانوي للبيع بالمزاد العلني.

في منطقة أونغ هوا ، قام مركز تطوير صندوق أراضي منطقة أونغ هوا بالتنسيق مع شركة Lac Viet Joint Stock Auction Company بتنظيم مزاد لحقوق استخدام الأراضي لـ 30 قطعة أرض في منطقة سونغ موي، بلدية هوا كسا.

وبناءً على ذلك، تبلغ المساحة الإجمالية للقطع الأرضية الثلاثين المعروضة في المزاد 2,536.7 مترًا مربعًا. وتتراوح مساحة كل قطعة أرض بين 67.5 و90 مترًا مربعًا.

سعر ابتدائي يتراوح بين ١٢ و١٦ مليون دونج للمتر المربع، أي ما يعادل سعرًا يتراوح بين ٨١٠ ملايين و١.٤٤ مليار دونج لكل قطعة أرض. ويبلغ إجمالي السعر الابتدائي لـ ٣٠ قطعة أرض ٣١.١٣٢ مليار دونج.

يتم المزاد بطريقة المزايدة المباشرة في المزاد وبطريقة السعر التصاعدي.

أقيم المزاد في صباح يوم 12 أغسطس، في قاعة لجنة الشعب بمنطقة أونغ هوا.

في منطقة تشونج مي ، سيقوم مركز تنمية صندوق الأراضي بالتنسيق مع شركة جولدسون للمزادات المشتركة بتنظيم مزاد لـ 28 قطعة أرض في صباح يوم 19 أغسطس.

على وجه التحديد، يشمل مزاد حقوق استخدام الأراضي في منطقة ماي ساو، قرية كوييت تيان، بلدية هوو فان، 28 قطعة أرض مقسمة إلى كتلتين تخطيطيتين: DG-01 مع 17 قطعة أرض وDG-02 مع 11 قطعة أرض.

تتراوح مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد بين 104 و208.6 أمتار مربعة. ويتراوح سعر المتر المربع الابتدائي بين 18.2 مليون و31 مليون دونج، أي ما يعادل حوالي 1.9 مليار دونج و5.8 مليار دونج.

وفي هذه المنطقة أيضًا، من المقرر أن يُعقد في قاعة اللجنة الشعبية لمنطقة تشونج مي صباح يوم 12 أغسطس/آب، مزاد علني لـ 20 قطعة أرض، من قبل شركة المزادات الوطنية المساهمة رقم 5 بالتنسيق مع مركز تنمية صندوق الأراضي في منطقة تشونج مي.

على وجه التحديد، هناك 11 قطعة أرض تقع في منطقتي ميو 3 وميو 4، قريتي ترونغ فوك ترونغ وترونغ فوك نغواي، و9 قطع أرض تقع في منطقة ميو 2، قرية ترونغ فوك نغواي، وكلها في بلدية ثونغ فوك.

مساحة الأرض من ٧٧.٩ إلى ١٠٤.٨ مترًا مربعًا. السعر الابتدائي من ٢٣.٢ مليون إلى ٢٥.٥ مليون دونج/متر مربع.

ومن الجدير بالذكر أنه في صباح يوم 12 أغسطس، كان هناك أيضًا مزاد لقطعتي أرض في منطقة الأراضي الخدمية في بلدة تشوك سون بأسعار ابتدائية مرتفعة للغاية.

وعلى وجه التحديد، فإن السعر الابتدائي لقطعة أرض بمساحة 138.5 متر مربع هو 35 مليون دونج/متر مربع، وقطعة أرض بمساحة 163.3 متر مربع لها سعر ابتدائي قدره 44.2 مليون دونج/متر مربع.

يتم إجراء جميع المزادات في منطقة تشونج مي عن طريق الاقتراع السري المباشر في المزاد، باستخدام طريقة السعر التصاعدي.

مصدر