فرص المدن الساتلية

بعد توسيع مدينة هو تشي منه حدودها الإدارية، توقع الكثيرون أن يُعزز ذلك سوق الإسكان، مما يُسهم في زيادة العرض، وبالتالي رفع الأسعار إلى مستوىً أكثر ملاءمة. لكن الواقع كان عكس ذلك، حيث استمرت أسعار الشقق في الارتفاع بينما ظل العرض شحيحًا.

اتجاهات شراء المنازل تتغير

يُظهر تقرير سوق الإسكان في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها في أغسطس 2025 الصادر عن شركة DKRA Consulting (التابعة لمجموعة DKRA) أن العقارات السكنية في مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة قد تلقت علامات إيجابية على التعافي. واستشهد بقطاع الشقق مع عرض 28,114 وحدة تم طرحها في السوق، بزيادة قدرها 58٪ عن نفس الفترة، مع معدل امتصاص يزيد عن 20,000 وحدة، أي أعلى 3.1 مرة من عام 2024. سجل قطاع المنازل والفيلات عرضًا قدره 10,133 منتجًا، بزيادة قدرها 71٪ عن العام السابق، مع استهلاك 4,817 منتجًا، أي أعلى بأربع مرات من نفس الفترة. كان لدى قطع الأراضي وحدها عرض 7,167 منتجًا، بزيادة طفيفة قدرها 3٪ فقط، لكن معدل الامتصاص بلغ 1,130 منتجًا، بزيادة قدرها 2.2 مرة.

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — تعد المنطقة التجارية الحضرية 826 EC حاليًا مركزًا استثماريًا وسكنيًا في جنوب مدينة هوشي منه بفضل ميزة موقعها - تقاطع امتداد Le Van Luong و Long Hau، مع وجود كتب حمراء لكل قطعة أرض وأسعار معقولة.

وفقاً للسيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لشركة DKRA للاستشارات، يشهد السوق تحولاً واضحاً. تُمثل مقاطعة تاي نينه حالياً 40% من العرض و67% من الاستهلاك الرئيسي لمنازل التاون هاوس والفلل خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام. حتى أن قطاع الشقق في منطقة بينه دونغ القديمة تجاوز مدينة هو تشي منه (القديمة)، حيث استحوذ على 45.5% من العرض و46.7% من الاستهلاك. ومع ذلك، لا يزال هناك فارق كبير، حيث تُركز مدينة هو تشي منه بشكل رئيسي على شقق الفئة الأولى الفاخرة، بينما تتصدر المناطق المجاورة السوق في قطاعي الشقق متوسطة التكلفة ومعقولة التكلفة.

فيما يتعلق بالمشترين، صرّح السيد فام لام، رئيس مجلس إدارة مجموعة DKRA، بأنه يمكن تقسيمهم حاليًا إلى مجموعتين رئيسيتين: الشراء بغرض السكن، والشراء بغرض الاستثمار. تتألف مجموعة الاستثمار عادةً من مالكي العقارات، ولديهم أموال راكدة، ويفهمون السوق والتمويل، ويهتمون بالربحية، وموقع حركة المرور، والتخطيط للمستقبل، والمستثمرين، وطرق الدفع. أما مجموعة الشراء بغرض السكن، فتتألف عادةً من مالكي المنازل لأول مرة، برأس مال معتدل، ويتخذون قرارات مدروسة، ويولون اهتمامًا أكبر لعوامل مثل الموقع، وبيئة المعيشة، والمرافق، والسعر، والدعم المصرفي.

استشهد السيد لام ببيانات من شركة DKRA Realty (الوكالة العامة للتسويق والتوزيع التابعة لمجموعة DKRA) تُظهر أن نسبة عملاء الاستثمار لا تزال تهيمن على نسبة عملاء الشراء الجماعي للوحدات السكنية. تتراوح أعمار مشتري المنازل للاستثمار عادةً بين 35 و44 عامًا، أي ما نسبته 37%، بينما تتركز نسبة عملاء الشراء الجماعي للوحدات السكنية في الفئة العمرية بين 25 و34 عامًا، أي ما نسبته 40%. والجدير بالذكر أن غالبية عملاء الاستثمار العقاري لا يزالون يعيشون في مدينة هو تشي منه.

وفقًا لرئيس مجموعة DKRA، امتدت موجة العقارات إلى المناطق التابعة والمناطق المحيطة بمدينة هو تشي منه الموسعة، مثل كان جيو وكان جيوك ولونغ هاو. أصبحت هذه المناطق بمثابة مناطق عازلة مهمة بفضل مشاريع التاون هاوس، والمرافق المتزامنة، والقيمة المستدامة، والمناسبة لاحتياجات الإسكان الحقيقية بميزانية تبلغ حوالي 3 مليارات دونج فيتنامي. على سبيل المثال، حظي مشروع 826 EC المجاور لمجمع لونغ هاو الصناعي، والذي نفذته شركة هاي ثانه للتجارة العقارية المحدودة، باهتمام كبير بفضل سياسته المتمثلة في دعم 70% من القروض على مدى 30 عامًا، وتمويل الفوائد لمدة 15 شهرًا، وفترة سماح لسداد أصل الدين لمدة 24 شهرًا، وخصومات تفضيلية للسداد السريع وعمليات الشراء بالجملة. يوفر هذا المشروع 760 تاون هاوس بمساحة تتراوح بين 80 و120 مترًا مربعًا، وقد اكتملت البنية التحتية بنسبة 98% وجاهزة للبناء.

ومن الاتجاهات الأخرى الملحوظة ميل الشباب المتزايد لاختيار السكن في المناطق الفرعية. فهم يُقدّرون تجارب المعيشة الخضراء، المرتبطة بالمناطق الحضرية الكبيرة التي تتطور باتجاه وسائل النقل العام. إضافةً إلى ذلك، تُعدّ الشفافية القانونية شرطًا أساسيًا. ولتلبية هذا الطلب المتزايد، يُحسّن العديد من المستثمرين منتجاتهم باستمرار، ويُطوّرون مناطق حضرية خضراء - ذكية - مستدامة، مرتبطة ببنية تحتية مُتكاملة.

الحاجة إلى تطوير المدن الساتلية

من منظور كلي، أشار الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك إلى أن الصورة الاقتصادية العالمية للفترة 2025-2026 لا تزال غامضة، إذ من المتوقع أن يتباطأ معدل النمو من 2.8% عام 2024 إلى 2.3% خلال العامين المقبلين، وفقًا لبيانات البنك الدولي. وأشار إلى الأسباب الرئيسية التي تنبع من الصراعات الجيوسياسية المستمرة في الشرق الأوسط وأوكرانيا، والضغوط التضخمية المستمرة، وتزايد مخاطر الدين العام، وتراجع النمو في الاقتصادات الرئيسية الثلاثة: الولايات المتحدة والصين والاتحاد الأوروبي. ومع ذلك، لا تزال هناك بوادر إيجابية في هذه الصورة، حيث يُظهر الاستثمار العام العالمي بوادر انتعاش.

بالنسبة لفيتنام، ووفقًا للدكتور كان فان لوك، فإن الوضع أكثر تفاؤلاً إلى حد ما بفضل محركات النمو الجديدة والبارزة. ومن بينها تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر المسجلة، والتي من المتوقع أن تصل إلى 26.14 مليار دولار أمريكي في عام 2025، بزيادة قدرها 7.3% عن العام السابق، وقد تزيد إلى 42-46 مليار دولار أمريكي في عام 2026، أي ما يعادل نموًا يتراوح بين 12% و14%. ويمثل قطاع العقارات وحده 5 مليارات دولار أمريكي، أي حوالي 20% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2025. وبشكل عام، تكمن نقطة التفاؤل في اقتصاد فيتنام في انتعاش الاستثمار، وزيادة الاستثمار الأجنبي المباشر، وإن كان بطيئًا بعض الشيء، وازدهار قطاع السياحة.

علاوة على ذلك، يُحدث التوجه السياسي الجديد تأثيرًا واضحًا على سوق العقارات. صرّح الدكتور كان فان لوك بأن استكمال مؤسسات الأراضي، مع تعديل قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ وقانون الأعمال العقارية، إلى جانب عملية الترتيبات الإدارية، قد أتاح فرصًا كبيرة. بعد الاندماج، زادت مساحة مدينة هو تشي منه وحدها ٢.٤ مرة، وزاد عدد سكانها بنسبة ٣٧٪، وبلغ الناتج المحلي الإجمالي ٢٠٧٨ تريليون دونج، وهو ما يُمثل ٦٧.٧٤٪ من إجمالي المنطقة، وبلغ نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي ١٩.٤٩ مليون دونج. وهذا يُمهد الطريق لانطلاقة قوية، مما سيؤثر بشكل كبير على سوق العقارات.

إلى جانب ذلك، تُعدّ سلسلة من السياسات الرئيسية، مثل بناء مجموعة من السياسات الأساسية لتعزيز الاقتصاد الأخضر والرقمنة، وتطبيق القرار 21/2021/QH15 بشأن الإسكان، وتنويع مصادر رأس المال من خلال الصندوق الوطني للإسكان، وتعزيز مكافحة الفساد في إدارة الأراضي، وتحويل نموذج الإدارة على مستويين لتحسين كفاءة الإدارة. تُعتبر جميعها قوى دافعة لمساعدة سوق العقارات، وخاصةً قطاع العقارات الفرعية، على الانطلاق.

يتفق خبير التخطيط، الدكتور نغو فييت نام سون، مع هذا الرأي، ويعتقد أن دمج المناطق المجاورة لتوسيع مساحة مدينة هو تشي منه سيُدخلها إلى عصر "المدينة الفائقة" من حيث المساحة والسكان والدور الاقتصادي. ويجلب هذا الحجم الكبير مزايا كبيرة من حيث مساحة التطوير وموارد السوق، ولكنه في الوقت نفسه يطرح تحديات كبيرة في إدارة المدن، وتخصيص البنية التحتية، والتحكم في حركة السكان.

في هذا السياق، يرى هذا الخبير أن تخطيط المنطقة الحضرية لمدينة هو تشي منه يجب أن يتضمن رؤية طويلة المدى تمتد من الآن وحتى 2030-2050، مع نموذج متعدد المراكز. فبدلاً من تركيز كل شيء في المركز، تحتاج المدينة المتوسعة إلى تطوير مدن فرعية في الحزام، تتولى كل منها وظائف متخصصة كالصناعة والخدمات والتعليم والتدريب والمدينة الذكية أو المنتجعات البيئية. ولا تكون هذه الشبكة متعددة الأقطاب فعّالة حقًا إلا عند ربطها بنظام نقل إقليمي حديث يشمل خطوط الحزام والطرق السريعة والسكك الحديدية الحضرية، مما يضمن سهولة التنقل بين المركز والمناطق الفرعية. وأكد الخبير: "الأهم من ذلك، أن التخطيط يركز على معايير "المدن الفرعية الصالحة للعيش"، أي أن تكون هذه المدن صالحة للعيش حقًا لجذب السكان للاستقرار على المدى الطويل. ولن يشعر السكان بالأمان للبقاء إلا عندما يتم الاستثمار في البنية التحتية التقنية والاجتماعية بشكل متزامن، مصحوبًا بالمرافق الأساسية في الصحة والتعليم والتوظيف. وهذا هو مفتاح قيام المدن الفرعية بدورها في تخفيف الضغط على المركز، مع تعزيز التنمية المتوازنة والمستدامة للمنطقة بأكملها".

منتدى العقارات السكنية 2025

في سياق سوق الإسكان الذي يواجه العديد من المشاكل فيما يتعلق بالعرض وارتفاع أسعار العقارات... نظمت جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) بالتعاون مع صحيفة Nguoi Lao Dong ومجتمع مراجعة العقارات "منتدى العقارات السكنية 2025" تحت عنوان "الموجات الفضائية" بعد ظهر يوم 18 سبتمبر في فندق New World Saigon (HCMC).

سيتناول المنتدى القضايا التالية: كيف تؤثر الوثائق القانونية على سوق العقارات؛ كيف ستشكل محركات البيانات المؤسسية والمالية الثلاثة "معيار القمر الصناعي الفيتنامي" في السنوات الخمس المقبلة؛ ما هي الحلول التي تمتلكها وكالات الإدارة في إدارة ودعم الأعمال التجارية واستقرار السوق وتوجيه التنمية المستدامة للعقارات الفضائية؟

عشرات المشاريع الكبيرة

وبحسب إحصاءات شركة DKRA Consulting، يوجد في مدينة هوشي منه والمناطق المجاورة لها حاليًا حوالي 18 مشروعًا في المناطق الحضرية بمساحة تزيد عن 100 هكتار، بإجمالي أكثر من 16500 هكتار، منها 8 مشاريع تم تنفيذها ويجري تنفيذها بمساحة تزيد عن 3500 هكتار، مما يوفر أكثر من 50 ألف منتج سكني للسوق.

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm