خبراء الضرائب يرشدون الناس حول إجراءات دفع الضرائب - صورة: TTD
وتتضمن الطريقتان اللتان تدرسهما وزارة المالية احتساب الدخل الخاضع للضريبة (الذي يساوي سعر البيع مطروحاً منه إجمالي التكاليف المتعلقة بالعقار المحول) أو تطبيق معدل ضريبي موحد على إجمالي سعر التحويل.
في حال وجود قاعدة بيانات تحدد بدقة سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تطبيق طريقة تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات، والتي تحسب بصيغة معدل الضريبة (المقترح 20٪) مضروبة في الدخل الخاضع للضريبة.
في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تحديد ضريبة الدخل الشخصي على أساس إجمالي سعر نقل العقارات مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.
الضرائب لا تزال بها العديد من العيوب
اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024)، يتم تقسيم تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات إلى الحالتين التاليتين:
يتم حساب ضريبة الدخل الشخصي على الدخل الناتج عن نقل حقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد على أساس سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2%.
أي أنه في حال نقل حقوق استخدام الأرض فقط (دون بناء منازل أو منشآت عليها)، لن تعتمد الدولة على السعر المعلن في العقد كما كان الحال سابقًا، بل ستعتمد على قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها اللجنة الشعبية الإقليمية سنويًا لحساب الضرائب. هذا بند جديد في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ يهدف إلى الحد من حالات التلاعب المتعمد بأسعار الأراضي لتقليل الالتزامات الضريبية.
بالنسبة للدخل من نقل حقوق استخدام الأراضي المرتبطة بالمنازل وأعمال البناء على الأرض، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات على أنه سعر النقل في كل مرة مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.
وفقًا للمادة 17 من التعميم 92/2015/TT-BTC، فإن سعر التحويل في كل مرة هو السعر المذكور في عقد التحويل في وقت التحويل.
في حالة عدم تحديد سعر الأرض في عقد نقل الملكية أو كان سعر الأرض في عقد النقل أقل من السعر الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة، فإن سعر نقل الملكية هو السعر الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة وقت النقل وفقًا لأحكام قانون الأراضي.
وفي الحالتين السابقتين، يتوجب على الناقل أن يدفع ضريبة بمعدل 2% من القيمة الإجمالية للعقار (وفقا لسعر الدولة أو السعر المتفق عليه بين الطرفين) بغض النظر عما إذا كان البائع يحقق ربحا أو خسارة.
طريقة تحصيل بسيطة ولكن من السهل فرض رسوم زائدة
أولاً، تُفرض ضريبة الدخل الشخصي أساسًا على الدخل (الربح) الناتج بعد خصم النفقات، ولكن في الواقع تُحصّل على إجمالي قيمة الصفقة، مما قد يؤدي بسهولة إلى تحصيل مبالغ زائدة. ويظل الناس ملزمين بدفع الضرائب حتى لو باعوا بخسارة، وهو أمر محبط وغير معقول.
ثانياً، إن تطبيق قائمة أسعار الأراضي التي وضعتها اللجنة الشعبية الإقليمية في حالة نقل حقوق استخدام الأراضي فقط لا يعكس القيمة السوقية بشكل دقيق، مما يقلل من اتفاق المعاملات المدنية.
ثالثا، إن معدل الضريبة البالغ 2% على القيمة الإجمالية للعقارات مرتفع للغاية، مما يخلق عبئا ماليا، ويدفع العديد من المحولين إلى البحث عن طرق لإعلان سعر عقد أقل من السعر الفعلي (معاملات ذات سعرين)، مما يتسبب في خسائر في الميزانية ويقلل من شفافية السوق.
خفض معدل الضريبة إلى أقل من 1٪، حسنًا؟
في ظل هذا الوضع، يُعدّ اقتراح وزارة المالية بتطبيق معدل ضريبة بنسبة 20% على الأرباح (أي ما يعادل الإيرادات مطروحًا منها إجمالي التكاليف) في حال توافر المعلومات الكاملة، أو الإبقاء على معدل ضريبة بنسبة 2% على إجمالي سعر التحويل في حال تعذر تحديد التكاليف، اقتراحًا معقولًا. يُساعد هذا النهج على فهم طبيعة ضريبة الدخل الشخصي تدريجيًا، كما أنه مناسب لظروف إدارة الضرائب الحالية في فيتنام.
مع ذلك، بالإضافة إلى ابتكار طريقة حساب الضريبة، من الضروري النظر في تعديل معدل الضريبة. في حال تطبيق معدل ضريبة عام على إجمالي سعر التحويل، ينبغي خفض معدل الضريبة من ٢٪ إلى أقل من ١٪، أو تحديد معدل ضريبة تصاعدي بناءً على قيمة العقار لتخفيف العبء المالي على الأفراد.
عند تطوير طريقة حساب ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات، من الضروري ضمان مبادئ العدالة والمعقولية والتوازن بين متطلبات إدارة الضرائب للدولة والقدرات الفعلية للشعب.
المصدر: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm
تعليق (0)