هل هناك أي مشكلة في فرض ضريبة دخل بنسبة 2% على معاملات العقارات؟

وفقًا للبند 1، المادة 14 من قانون ضريبة الدخل الشخصي (المعدل والمكمل بالمادة 243 من قانون الأراضي لعام 2024)، في حالة نقل حقوق استخدام الأراضي، يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة بناءً على سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

يقدم مسؤولو الضرائب إرشادات للمواطنين حول إجراءات دفع الضرائب - الصورة: هيئة تنمية الضرائب في تي بي دي

تدرس وزارة المالية طريقتين: حساب الضريبة على أساس الدخل الخاضع للضريبة (يساوي سعر البيع مطروحًا منه إجمالي التكاليف المتعلقة بالعقار المنقول) أو تطبيق معدل ضريبي عام على إجمالي سعر النقل.

في الحالات التي توجد فيها قاعدة بيانات تحدد بدقة سعر الشراء والتكاليف المرتبطة بنقل العقارات، سيتم حساب طريقة تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات باستخدام الصيغة التالية: معدل الضريبة (20٪ المقترح) مضروبًا في الدخل الخاضع للضريبة.

في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المرتبطة بنقل الملكية العقارية، يتم حساب ضريبة الدخل الشخصي على إجمالي سعر نقل الملكية العقارية مضروبًا في معدل ضريبي قدره 2٪.

ثمة حاجة إلى التمييز بين السياسات الضريبية بناءً على الاستخدام المقصود للعقارات، وتطبيق معدلات ضريبية أقل على الأراضي المستخدمة لأغراض الإنتاج والأعمال التجارية لتشجيع الاستخدام الفعال للأراضي وخلق قيمة للمجتمع.

لا تزال الضرائب تعاني من العديد من أوجه القصور.

ابتداءً من 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024)، يتم تقسيم تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من عمليات نقل العقارات إلى الحالتين التاليتين:

يتم فرض ضريبة على الدخل الناتج عن نقل حقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد بناءً على سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معدل ضريبي قدره 2٪.

هذا يعني أنه في حال نقل حق الانتفاع بالأرض فقط (دون بناء أي منازل أو تشييد عليها)، لن تعتمد الدولة في حساب الضريبة على السعر المُعلن في العقد كما كان سابقًا، بل ستعتمد بدلًا من ذلك على قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها اللجنة الشعبية للمحافظة سنويًا. يُعد هذا تعديلًا جديدًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، ويهدف إلى الحد من حالات التقليل المتعمد من قيمة الأراضي للتهرب من الضرائب.

بالنسبة للدخل الناتج عن نقل حقوق استخدام الأراضي المرتبطة بالمنازل وأعمال البناء على الأرض، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات عن طريق ضرب سعر نقل كل معاملة بمعدل ضريبة قدره 2٪.

وفقًا للمادة 17 من التعميم 92/2015/TT-BTC، فإن سعر التحويل لكل معاملة هو السعر المذكور في عقد التحويل وقت التحويل.

في الحالات التي لا يحدد فيها عقد نقل الأرض سعر الأرض، أو يكون سعر الأرض المذكور في العقد أقل من السعر الذي حددته اللجنة الشعبية للمحافظة، يكون سعر نقل الأرض هو السعر الذي حددته اللجنة الشعبية للمحافظة وقت النقل، وفقًا لقانون الأراضي.

في كلتا الحالتين المذكورتين أعلاه، يجب على الناقل دفع ضريبة بنسبة 2٪ من القيمة الإجمالية للعقار (وفقًا للسعر المحدد من قبل الدولة أو السعر المتفق عليه بين الطرفين)، بغض النظر عما إذا كان يحقق ربحًا أو خسارة من البيع.

طريقة تحصيل بسيطة، لكنها عرضة للمبالغة في الرسوم.

أولاً، تُفرض ضريبة الدخل الشخصي أساساً على الدخل (الربح) الناتج بعد خصم المصاريف، ولكن في الواقع، تُجبى على إجمالي قيمة المعاملة، مما يؤدي بسهولة إلى فرض ضرائب زائدة. يضطر الناس إلى دفع الضريبة حتى عند البيع بخسارة، مما يُثير استياءً وتصرفاً غير منطقي.

ثانياً، إن تطبيق قائمة أسعار الأراضي للجنة الشعبية الإقليمية في حالات نقل حقوق استخدام الأراضي فقط لا يعكس بدقة القيمة السوقية، مما يقلل من درجة الاتفاق في المعاملات المدنية.

ثالثًا، معدل الضريبة البالغ 2٪ على القيمة الإجمالية للعقارات مرتفع للغاية، مما يخلق عبئًا ماليًا ويؤدي إلى قيام العديد من الأطراف المشاركة في عمليات النقل بالإعلان عن أسعار عقود أقل من القيمة الفعلية (معاملات ذات سعرين)، مما يؤدي إلى خسائر في الإيرادات وانخفاض شفافية السوق.

هل يمكننا تخفيض معدل الضريبة إلى أقل من 1%؟

في ضوء هذا الوضع، يُعدّ اقتراح وزارة المالية بتطبيق معدل ضريبة بنسبة 20% على الربح (المساوي للإيرادات مطروحًا منها إجمالي المصروفات) إذا أمكن تحديد جميع المعلومات، أو الإبقاء على معدل ضريبة بنسبة 2% على إجمالي سعر التحويل إذا تعذّر تحديد المصروفات، اقتراحًا معقولًا. يُقرّب هذا النهج تدريجيًا من الطبيعة الحقيقية لضريبة الدخل الشخصي، كما أنه مناسب لظروف إدارة الضرائب الحالية في فيتنام.

مع ذلك، إضافةً إلى إصلاح طريقة حساب الضريبة، ينبغي النظر في تعديل معدل الضريبة. فإذا طُبّق معدل ضريبة ثابت على إجمالي سعر التحويل، فينبغي تخفيضه من 2% إلى أقل من 1%، أو وضع جدول ضريبي تصاعدي قائم على قيمة العقار لتخفيف العبء المالي على المواطنين.

عند وضع طريقة لحساب ضريبة الدخل الشخصي على عمليات نقل العقارات، من الضروري ضمان مبادئ العدالة والمعقولية والتوازن بين متطلبات إدارة الضرائب في الدولة والقدرة المالية الفعلية للأفراد.

اقرأ المزيد العودة إلى الصفحة الرئيسية

نعود إلى الموضوع

ما نغو جيا هوانغ (كلية القانون التجاري، جامعة مدينة هو تشي منه للقانون)

المصدر: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm