ما الخلل في ضريبة الدخل العقاري البالغة 2%؟

chuyển nhượng - Ảnh 1. — خبراء الضرائب يرشدون الناس حول إجراءات دفع الضرائب - صورة: TTD

وتتضمن الطريقتان اللتان تدرسهما وزارة المالية احتساب الدخل الخاضع للضريبة (الذي يساوي سعر البيع مطروحاً منه إجمالي التكاليف المتعلقة بالعقار المحول) أو تطبيق معدل ضريبة عام على إجمالي سعر التحويل.

في حالة وجود قاعدة بيانات تحدد بدقة سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تطبيق طريقة تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات، والتي تحسب بصيغة معدل الضريبة (المقترح 20٪) مضروبة في الدخل الخاضع للضريبة.

في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تحديد ضريبة الدخل الشخصي على أساس السعر الإجمالي لنقل العقارات مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.

يجب أن يكون هناك تمييز في السياسات الضريبية وفقا للغرض من استخدام العقارات، وتطبيق معدلات ضريبية أقل على الأراضي لأغراض الإنتاج والأعمال التجارية لتشجيع الاستخدام الفعال للأراضي، وخلق قيمة للمجتمع.

الضرائب لا تزال بها العديد من العيوب

اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024)، يتم تقسيم تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات إلى الحالتين التاليتين:

يتم حساب ضريبة الدخل الشخصي على الدخل الناتج عن نقل حقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد على أساس سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2%.

بمعنى آخر، في حال نقل حقوق استخدام الأراضي فقط (دون بناء منازل أو منشآت عليها)، لن تعتمد الدولة على السعر المعلن في العقد كما كان من قبل، بل ستعتمد على قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها اللجنة الشعبية الإقليمية سنويًا لحساب الضرائب. يُعد هذا تعديلًا جديدًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ للحد من حالات التلاعب المتعمد بأسعار الأراضي لتقليل الالتزامات الضريبية.

بالنسبة للدخل من نقل حقوق استخدام الأراضي المرتبطة بالمنازل وأعمال البناء على الأرض، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات على أنه سعر النقل في كل مرة مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.

وفقًا للمادة 17 من التعميم 92/2015/TT-BTC، فإن سعر التحويل في كل مرة هو السعر المذكور في عقد التحويل في وقت التحويل.

في حالة عدم تحديد سعر الأرض في عقد نقل الملكية أو كان سعر الأرض في عقد النقل أقل من السعر الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة، يكون سعر نقل الملكية هو السعر الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة وقت النقل وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

وفي الحالتين السابقتين، يجب على المحول أن يدفع ضريبة بمعدل 2% من القيمة الإجمالية للعقار (بسعر الدولة أو السعر المتفق عليه بين الطرفين) بغض النظر عما إذا كان البائع يحقق ربحًا أو خسارة.

طريقة تحصيل بسيطة ولكن من السهل فرض رسوم زائدة

أولاً، تُفرض ضريبة الدخل الشخصي أساسًا على الدخل (الربح) الناتج بعد خصم النفقات، ولكن في الواقع تُحصّل على إجمالي قيمة الصفقة، مما قد يؤدي بسهولة إلى تحصيل مبالغ زائدة. ويظل الناس ملزمين بدفع الضرائب حتى لو باعوا بخسارة، وهو أمر محبط وغير معقول.

ثانياً، إن تطبيق قائمة أسعار الأراضي التي وضعتها لجنة الشعب الإقليمية في حالة نقل حقوق استخدام الأراضي فقط لا يعكس القيمة السوقية بشكل صحيح، مما يقلل من التفاوض في المعاملات المدنية.

ثالثا، إن معدل الضريبة البالغ 2% على القيمة الإجمالية للعقارات مرتفع للغاية، مما يخلق عبئا ماليا، ويدفع العديد من المحولين إلى البحث عن طرق لإعلان أسعار العقود أقل من الأسعار الفعلية (المعاملات ذات السعرين)، مما يتسبب في خسائر في الميزانية ويقلل من شفافية السوق.

خفض معدل الضريبة إلى أقل من 1٪، حسنًا؟

في ظل هذا الوضع، يُعدّ اقتراح وزارة المالية بتطبيق معدل ضريبة بنسبة 20% على الأرباح (أي ما يعادل الإيرادات مطروحًا منها إجمالي التكاليف) في حال توافر المعلومات الكاملة، أو الإبقاء على معدل ضريبة بنسبة 2% على إجمالي سعر التحويل في حال تعذر تحديد التكاليف، اقتراحًا معقولًا. يُساعد هذا النهج على فهم طبيعة ضريبة الدخل الشخصي تدريجيًا، كما أنه مناسب لظروف إدارة الضرائب الحالية في فيتنام.

ومع ذلك، بالإضافة إلى ابتكار طريقة حساب الضريبة، من الضروري النظر في تعديل معدل الضريبة. في حال تطبيق معدل ضريبة عام على إجمالي سعر التحويل، ينبغي خفض معدل الضريبة من ٢٪ إلى أقل من ١٪، أو تحديد معدل ضريبة تصاعدي بناءً على قيمة العقار لتخفيف العبء المالي على الأفراد.

عند تطوير طريقة حساب ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات، من الضروري ضمان مبادئ العدالة والمعقولية والتوازن بين متطلبات إدارة الضرائب للدولة والقدرات الفعلية للشعب.

العودة إلى الموضوع

ماجستير في العلوم من منظمة غير حكومية جيا هوانغ (كلية القانون التجاري، جامعة مدينة هو تشي منه للقانون)

المصدر: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm