ما المشكلة في ضريبة الدخل العقاري البالغة 2%؟

خبراء الضرائب يرشدون الناس حول إجراءات دفع الضرائب - صورة: TTD

وتتضمن الطريقتان اللتان تدرسهما وزارة المالية احتساب الدخل الخاضع للضريبة (الذي يساوي سعر البيع مطروحاً منه إجمالي التكاليف المتعلقة بالعقار المحول) أو تطبيق معدل ضريبي موحد على إجمالي سعر التحويل.

في حال وجود قاعدة بيانات تحدد بدقة سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تطبيق طريقة تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات، والتي تحسب بصيغة معدل الضريبة (المقترح 20٪) مضروبة في الدخل الخاضع للضريبة.

في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المتعلقة بنقل العقارات، يتم تحديد ضريبة الدخل الشخصي على أساس إجمالي سعر نقل العقارات مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.

يجب أن يكون هناك تمييز في السياسات الضريبية وفقا للغرض من استخدام العقارات، وتطبيق معدلات ضريبية أقل على الأراضي لأغراض الإنتاج والأعمال التجارية لتشجيع الاستخدام الفعال للأراضي، وخلق القيمة للمجتمع.

الضرائب لا تزال بها العديد من العيوب

اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024)، يتم تقسيم تحصيل ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات إلى الحالتين التاليتين:

يتم حساب ضريبة الدخل الشخصي على الدخل الناتج عن نقل حقوق استخدام الأراضي للأسر والأفراد على أساس سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2%.

وهذا يعني أنه في حالة نقل حقوق استخدام الأرض فقط (بدون بناء منازل أو منشآت على الأرض)، فإن الدولة لن تعتمد على السعر المعلن في العقد كما في السابق، بل ستعتمد على قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها سنويا اللجنة الشعبية الإقليمية لحساب الضريبة. هذا هو تنظيم جديد لقانون الأراضي لعام 2024 للحد من الوضع الذي يقوم فيه الناس بتخفيض أسعار الأراضي عمداً لتقليل الالتزامات الضريبية.

بالنسبة للدخل من نقل حقوق استخدام الأراضي المرتبطة بالمنازل وأعمال البناء على الأرض، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات على أنه سعر النقل في كل مرة مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2٪.

وفقًا للمادة 17 من التعميم 92/2015/TT-BTC، فإن سعر التحويل في كل مرة هو السعر المذكور في عقد التحويل في وقت التحويل.

في حالة عدم تحديد سعر الأرض في عقد نقل الملكية أو كان سعر الأرض في عقد النقل أقل من السعر الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة، فإن سعر نقل الملكية هو السعر الذي تحدده اللجنة الشعبية للمقاطعة وقت النقل وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

وفي الحالتين السابقتين، يتوجب على الناقل أن يدفع ضريبة بمعدل 2% من القيمة الإجمالية للعقار (وفقا لسعر الدولة أو السعر المتفق عليه بين الطرفين) بغض النظر عما إذا كان البائع يحقق ربحا أو خسارة.

طريقة تحصيل بسيطة ولكن من السهل فرض رسوم زائدة

أولا، يتم فرض ضريبة الدخل الشخصي بشكل أساسي فقط على الدخل (الربح) الناتج بعد خصم النفقات، ولكن في الواقع يتم تحصيلها على إجمالي قيمة المعاملة، وهو ما قد يؤدي بسهولة إلى الإفراط في التحصيل. لا يزال الناس ملزمين بدفع الضرائب حتى لو باعوا بخسارة، وهو أمر محبط وغير معقول.

ثانياً، إن تطبيق قائمة أسعار الأراضي التي وضعتها اللجنة الشعبية الإقليمية في حالة نقل حقوق استخدام الأراضي فقط لا يعكس القيمة السوقية بشكل دقيق، مما يقلل من اتفاق المعاملات المدنية.

ثالثا، إن معدل الضريبة البالغ 2% على القيمة الإجمالية للعقارات مرتفع للغاية، مما يخلق عبئا ماليا، ويدفع العديد من المحولين إلى البحث عن طرق لإعلان سعر عقد أقل من السعر الفعلي (معاملات ذات سعرين)، مما يتسبب في خسائر في الميزانية ويقلل من شفافية السوق.

خفض معدل الضريبة إلى أقل من 1٪، حسنًا؟

وإزاء هذا الوضع، فإن اقتراح وزارة المالية بتطبيق معدل ضريبة بنسبة 20% على الأرباح (ما يعادل الإيرادات مطروحاً منها إجمالي التكاليف) إذا أمكن تحديد المعلومات الكاملة، أو الإبقاء على معدل ضريبة بنسبة 2% على إجمالي سعر التحويل إذا لم يكن من الممكن تحديد التكاليف، هو اقتراح معقول. يساعد هذا النهج على التعامل تدريجياً مع طبيعة ضريبة الدخل الشخصي، مع كونه مناسباً أيضاً لظروف إدارة الضرائب الحالية في فيتنام.

ومع ذلك، بالإضافة إلى ابتكار أساليب حساب الضرائب، فمن الضروري النظر في تعديل معدلات الضرائب. إذا تم تطبيق معدل ضريبة عام على إجمالي سعر التحويل، فيجب خفض معدل الضريبة من 2% إلى أقل من 1%، أو تحديد معدل ضريبة تصاعدي وفقًا لقيمة العقار لتقليل العبء المالي على الناس.

عند تطوير طريقة حساب ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات، من الضروري ضمان مبادئ العدالة والمعقولية والتوازن بين متطلبات إدارة الضرائب للدولة والقدرات الفعلية للشعب.

اقرأ المزيد العودة إلى المواضيع

العودة إلى الموضوع

ماجستير منظمة غير حكومية جيا هوانغ (كلية القانون التجاري، جامعة مدينة هو تشي منه للقانون)

المصدر: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm