ضريبة دخل مبيعات العقارات: لا يزال القلق يساورنا بشأن المقترح الجديد

تدرس وزارة المالية الاختيار بين طريقتين لحساب الضريبة، من بينها خيار احتساب ضريبة بنسبة 20% على أرباح نقل العقارات.

يأتي الناس للتصديق في مكتب كاتب العدل رقم 1، المنطقة 1، مدينة هوشي منه - الصورة: كوانغ دينه

ومن المتوقع أن تؤدي هذه السياسة الضريبية إلى زيادة إيرادات الميزانية، ولكن هناك الكثير من المخاوف بشأن جدواها.

يسجل توي تري آراء الخبراء بشأن هذه المسألة.

- النائب هوانغ فان كوونغ (عضو اللجنة الاقتصادية والمالية في الجمعية الوطنية):

خيارات إيجابية للمستقبل

حاليًا، تُحدد ضريبة الدخل الشخصي على أساس إجمالي سعر نقل العقار مضروبًا في معدل الضريبة البالغ ٢٪. تحصيلها بهذه الطريقة سيكون سهلًا ومريحًا للغاية، إذ لا حاجة لتتبع أصول المشتريات والمبيعات السابقة.

ومع ذلك، فإن لضريبة الـ ٢٪ أيضًا عيوبًا عديدة. على سبيل المثال، يشتري الناس منزلًا للسكن، ثم يضطرون، لسبب ما، إلى الانتقال إليه وبيعه، لكن السعر لا يرتفع، ويظلون ملزمين بدفع ضريبة ٢٪ على سعر البيع.

ومن ثم فإن خيار فرض ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع سيكون متوافقا مع واقع السوق وسيعمل على تحسين حجم ضريبة الدخل الشخصي المدفوعة لميزانية الدولة.

ويعتبر هذا المعدل البالغ 20% مماثلاً وعادلاً أيضاً مقارنة بمعدل الضريبة على المنظمات والمؤسسات التي تدفع ضريبة دخل الشركات على تحويلات العقارات.

مع ذلك، لا تُطبَّق حاليًا إدارة معلومات أسعار بيع وشراء العقارات. تعتمد جميع المعلومات على إقرارات المشترين والبائعين، بينما لا تزال حالات الإقرارات غير الصحيحة والمضللة قائمة.

لذلك، سيكون خيار الـ 20% إيجابيًا في المستقبل عند رقمنة البيانات وإدارة المعلومات بشكل كامل. في ظل الظروف الحالية، عندما يتعذر ذلك، من الضروري مواصلة تطبيق خيار تحصيل الضريبة بنسبة 2%، وربما دمجه مع الحالات التي تتوفر فيها معلومات كاملة.

- الدكتور نجوين نجوك تو (خبير الضرائب):

ينبغي السماح للناس باختيار طريقة حساب الضرائب.

طبيعة ضريبة الدخل الشخصي هي أنها تفرض على الدخل، ويجب على دافعي الضرائب الأفراد دفع الضريبة فقط عندما يكون لديهم ربح.

طريقة احتساب ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 20% على أرباح نقل ملكية العقارات معقولة للغاية. عند بيع العقارات، يُطرح من سعر البيع سعر الشراء والمصاريف. في حال تحقيق ربح، يُلزم البائع بدفع الضريبة. على عكس السابق، حتى في حال البيع بخسارة، كان البائع لا يزال يدفع 2% من سعر النقل.

من ناحية أخرى، يُمكن تطبيق هذه السياسة تمامًا عند تحديد سعر التحويل. وبناءً عليه، اقترب إطار أسعار الأراضي للجنة الشعبية الإقليمية من سعر السوق.

تُجرى العديد من المعاملات من خلال تبادل العقارات والمدفوعات غير النقدية. بعض التكاليف الأساسية المتعلقة بالعقارات، مثل فوائد البنوك، ورسوم الوساطة، وتكاليف البناء، وغيرها، ليس من الصعب تحديدها. على سبيل المثال، يُسهل إثبات فوائد البنوك من خلال عقد قرض يتضمن مبلغ القرض، ومدته، وسعر الفائدة.

رسوم الوساطة في عمليات البيع والشراء عبر قاعة تداول العقارات واضحة جدًا. في حال عدم وجود مستند يُثبت هذه التكلفة، يُشترط تحديد رسم مشترك يتراوح بين 0.5% و1% من سعر التحويل. أو يُعتمد عقد البناء، ومستندات شراء المواد الخام، كأساس لحساب تكاليف البناء... في حال عدم وجود مستند يُخصم منه تكاليف البناء، يُعتمد سعر وحدة البناء المُعتمد من قِبل اللجنة الشعبية للمقاطعة.

كما أن طريقة احتساب ضريبة الـ 20% على أرباح نقل العقارات تُلزم الأفراد بالإعلان عن سعر البيع الصحيح، مما يضمن الشفافية ويمنع أي خسائر ضريبية في الميزانية. ولا يجرؤ أحد على الإعلان عن سعر أقل من السعر الفعلي، لأن بيع العقار لاحقًا قد يؤدي إلى دفع ضرائب أعلى.

طريقة احتساب الضريبة بمعدل ثابت على سعر التحويل في الحالات التي يتعذر فيها تحديد سعر الشراء والتكاليف المرتبطة به. هناك عقارات تم شراؤها قبل 15-20 عامًا، ولا يمكن تحديد سعر الشراء، حتى أن سعر الشراء آنذاك كان 500-700 مليون فقط، أما الآن فيبلغ سعر البيع 4-5 مليارات، لذا فإن تطبيق معدل 20% من فرق سعر الشراء مطروحًا منه سعر البيع والتكاليف المرتبطة به أمر غير معقول. العديد من العقارات موروثة من الوالدين، وليست مشتراة، لذا لا يوجد سعر شراء يمكن خصمه.

فيما يتعلق بمعدل الضريبة الثابت، يُنصح بتطبيق 1% على سعر التحويل بدلاً من 2% كما هو الحال حاليًا. شهدت أسعار العقارات ارتفاعًا سريعًا في السنوات الأخيرة. قائمة أسعار الأراضي التي وضعتها اللجنة الشعبية الإقليمية لعام 2025 قريبة جدًا من سعر السوق. لذا، يُعد معدل الضريبة البالغ 1% مناسبًا، ويضمن قدرة المواطنين على الدفع.

بفضل هاتين الطريقتين لحساب الضرائب، من الضروري تمكين الناس من اختيار الطريقة الأنسب لدافعي الضرائب. وهكذا، فإن السياسة الجديدة إنسانية، تعكس الواقع، وتنطبق على واقع الحياة.

- السيد نجوين فان فونج (جمعية المحاسبين والمدققين الفيتنامية):

تجنب التسبب في ضرر لأصحاب المساكن طويلة الأجل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية

وتضمن طريقة حساب الضرائب العدالة للأشخاص، وخاصة أولئك الذين يمتلكون العقارات لفترة طويلة، وتجنب الموقف الذي يتعين فيه على حاملي العقارات على المدى الطويل دفع ضرائب أعلى من المضاربين.

كما كان الحال قبل عشر سنوات، كان سعر ^{المتر المربع} من الأرض 10 ملايين، أما الآن فقد ارتفع إلى 70 مليونًا. إذا طرحنا سعر البيع من سعر الشراء، وحصلنا على 60 مليونًا، وطبقنا ضريبة بنسبة 20%، فهذا غير مقبول بتاتًا. لذلك، بالإضافة إلى المصروفات القابلة للخصم، مثل فوائد القروض المصرفية، يجب علينا أيضًا خصم تكلفة الاستهلاك من سنة الشراء إلى سنة البيع.

وعلى وجه الخصوص، من الضروري أن نفكر فيما إذا كان ينبغي فرض ضريبة على تحويل العقارات لتلبية احتياجات الإسكان الحقيقية أم لا، أو إلى أي مدى؟

في الواقع، كثيرون يغيرون منازلهم من منزل صغير في زقاق إلى منزل أكبر يسهل الوصول إليه. يضطرون لبيع منزلهم الحالي واقتراض المزيد من المال لشراء منزل جديد. هذه حاجة مشروعة.

إذا طرحنا سعر الشراء والمصاريف من سعر البيع، نحصل على فرق، ثم نطبق ضريبة بنسبة ٢٠٪ على ربح التحويل، وهو أمر غير معقول. هذا الفرق ليس ربحًا لأنه ليس عملًا تجاريًا.

- السيد نجوين فان دينه (رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام):

الحاجة إلى دعم السلوك الملائم للسوق

سواءٌ أكان فرض ضريبة بنسبة ٢٪ من سعر البيع أم ٢٠٪ من الربح، فلا يزال من الضروري إجراء حسابات دقيقة لضمان عمل هذه الأداة بكفاءة وتنظيم السوق بما يضمن تطوره في الاتجاه الصحيح. كما ينبغي دراسة توقيت اقتراح فرض ضريبة لتنظيم سوق العقارات بعناية.

عندما تحتاج السوق إلى تحفيز المعاملات للتغلب على الأوقات الصعبة، فإذا تم فرض الضرائب، فإن المستثمرين الحقيقيين سوف يقللون أيضًا من حجم أعمالهم، مما يجعل العرض في السوق أكثر ندرة.

خلال الأوقات التي يزدهر فيها السوق، من الممكن النظر في تطبيق الضرائب على معاملات العقارات لمنع المضاربة وارتفاع الأسعار والتصفح.

إن الهدف من ضريبة العقارات هو مساعدة السوق على التطور بشكل أكثر استقرارا، لذا يجب أن تكون هناك خريطة طريق مناسبة لفرض الضرائب العقارية لتجنب صدمات السوق.

ينبغي النظر في فرض ضرائب على معاملات العقارات لتجنب فرض ضرائب على من يشترون المنازل لتلبية احتياجاتهم السكنية. ينبغي أن يحقق فرض ضرائب على العقارات هدف تثبيط سلوك السوق السلبي مع دعم سلوك السوق الإيجابي، لذا ينبغي على الجهات المعنية بوضع السياسات مراعاة ذلك.

أشخاص يقومون بإجراءات عقارية في فرع مكتب تسجيل الأراضي في المنطقة السابعة بمدينة هوشي منه - تصوير: تو ترونغ

كيف تفرض الدول الضرائب على نقل العقارات؟

في الصين، وفقًا لموقع Hrone.com، يبلغ معدل الضريبة النموذجي 20% على الدخل الخاضع للضريبة، وهو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء (بعد خصم النفقات المعقولة، إن وجدت). ومع ذلك، قد يتراوح معدل الضريبة الفعلي بين 1% و20%، وذلك حسب نوع العقار ومدة الملكية وموقعه.

في تايلاند، يخضع الأفراد الذين يبيعون العقارات لضريبة اقتطاع، عادةً ما تكون 1% من سعر البيع المُعلن، أو لضريبة دخل شخصية تصاعدية. بالإضافة إلى ذلك، في حال إعادة بيع العقار خلال 5 سنوات، تُفرض ضريبة أعمال خاصة بنسبة 3.3% من قيمة نقل الملكية. أما بالنسبة للعقارات السكنية، فيمكن الإعفاء من هذه الضريبة في حال استيفاء شروط الملكية وتسجيل العقار.

في كوريا، يتراوح معدل الضريبة التصاعدي بين 6% و45%، وذلك حسب مدة الملكية وقيمة الربح. إذا حُفظ العقار لأكثر من 10 سنوات، يكون أقل معدل ضريبة هو 6%؛ وإذا بِيعَ خلال عام واحد، فقد يصل إلى 45%.

في اليابان، يُفرض على الدخل من نقل ملكية العقارات معدلان ثابتان للضريبة، حسب مدة امتلاك العقار. ووفقًا لموقع Legal500.com، إذا كانت ملكية العقار لأكثر من 5 سنوات، يكون معدل الضريبة 15.315% (ضريبة الدخل الوطنية/المركزية) و5% (ضريبة السكان المحليين)، ليصبح المجموع 20.315%. أما إذا كانت مدة الملكية أقل من 5 سنوات، فيرتفع معدل الضريبة إلى 30.63% (ضريبة الدخل الوطنية) و9% (ضريبة السكان المحليين)، ليصبح المجموع 39.63%.

- السيد نغوين دوي ها (مستثمر عقاري):

ستكون المعاملات العقارية أكثر شفافية

قبل عامين، بعتُ قطعة أرض بقيمة 600 مليون دونج بخسارة فادحة، ومع ذلك اضطررتُ لدفع ضريبة بنسبة 2%، مما تسبب في خسارة مضاعفة. إن احتساب ضريبة بنسبة 2% على قيمة العقد يكشف عن عيوبه، إذ لا يزال يتعين فرض ضريبة على الخسائر، بينما تفرض ضريبة الدخل الشخصي ضريبة على الأرباح.

يشهد سوق العقارات تزايدًا تدريجيًا في الشفافية، وأصبح المستثمرون أكثر احترافية. ومن المتوقع أن يُحدث اقتراح فرض ضريبة دخل بنسبة 20% على أرباح التحويل تغييرات إيجابية.

وسوف يختار المشترون والبائعون إجراء المعاملات من خلال البنوك لجعل التدفق النقدي شفافًا والإعلان عن سعر التحويل الصحيح، وتوقيع عقد بيع مع وحدة الوساطة باستخدام فاتورة، وعند تجديد أو بناء مباني جديدة، سوف يختارون أيضًا الشركات التي تصدر فواتير للاحتفاظ بالوثائق التي تثبت التكاليف لحساب الضرائب.

هذه الطريقة الحسابية مناسبة جدًا للمستثمرين الكبار ذوي قيم الأصول الكبيرة، مما يُحسّن أداءهم. أما بالنسبة للأفراد الذين ينقلون عقارات بفارق كبير بين سعرها الأصلي وسعر بيعها، فيمكنهم اختيار طريقة الحساب بنسبة 2%.

هناك العديد من الطرق لحساب ضريبة نقل العقارات لمساعدة الأشخاص على اختيار الحل الأمثل بشكل استباقي، وتجنب حالة البيع بخسارة ولكن لا يزال يتعين عليهم دفع ضرائب عالية.

- السيد لو كووك كين (مستشار عقاري):

بحاجة إلى إرشادات بشأن النفقات القابلة للخصم

من أجل حساب الضريبة بشكل فعال باستخدام معدل الضريبة البالغ 20٪ على أرباح نقل العقارات، من الضروري أن يكون لديك قاعدة بيانات لسجل معاملات قطعة الأرض، مما يضمن انعكاسًا دقيقًا لقيم المعاملات الفعلية من خلال التحويلات.

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي وضع خطة لضبط طرق الدفع في معاملات العقارات. تجنبًا لخسارة كل من يبيع عقارًا أمواله دون دفع الضرائب.

من الضروري إصدار توجيهات مفصلة بشأن مستندات إثبات النفقات القابلة للخصم، مثل تكاليف البناء، وتكاليف الإصلاح، والتكاليف القانونية، وتكاليف الوساطة، وتكاليف فوائد القروض، أو تكاليف تعويض الأطراف ذات الصلة، إن وجدت. تجنب الحالات التي لا يُسمح فيها للبائع بإدراج تكاليف معقولة عند حساب الدخل الفعلي من أنشطة تداول العقارات.

اقرأ المزيد العودة إلى المواضيع

العودة إلى الموضوع

ثانه تشونغ - لي ثانه - باو إن جي أو سي - إن جي أو سي هين - دو كوانغ

المصدر: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm