ضريبة دخل مبيعات العقارات: لا يزال القلق يساورنا بشأن المقترح الجديد

يأتي الناس للتصديق في مكتب كاتب العدل رقم 1، المنطقة 1، مدينة هوشي منه - الصورة: كوانغ دينه

ومن المتوقع أن تؤدي هذه السياسة الضريبية إلى زيادة إيرادات الميزانية، ولكن هناك العديد من المخاوف بشأن جدواها.

يسجل توي تري آراء الخبراء بشأن هذه المسألة.

- النائب هوانغ فان كوونغ (عضو اللجنة الاقتصادية والمالية في الجمعية الوطنية):

خيارات إيجابية للمستقبل

في الوقت الحالي، يتم تحديد ضريبة الدخل الشخصي على أساس إجمالي سعر نقل العقارات مضروبًا في معدل الضريبة البالغ 2%. سيكون القيام بذلك سهلاً ومريحًا للغاية دون الحاجة إلى تتبع مصدر المشتريات السابقة.

ومع ذلك، فإن تحصيل 2% له أيضًا العديد من العيوب. على سبيل المثال، يشتري الناس منزلًا للعيش فيه، ولكن لسبب ما يتعين عليهم الانتقال إليه وبيعه، ولكن السعر لا يرتفع ولا يزال يتعين عليهم دفع ضريبة بنسبة 2٪ على سعر البيع.

ولذلك فإن خيار فرض ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع سيكون متوافقا مع واقع السوق وسيعمل على تحسين حجم ضريبة الدخل الشخصي المدفوعة لميزانية الدولة.

ويعتبر هذا المعدل البالغ 20% مماثلاً وعادلاً أيضاً مقارنة بمعدل الضريبة على المنظمات والمؤسسات التي تدفع ضريبة دخل الشركات على تحويلات العقارات.

ومع ذلك، فإن إدارة معلومات أسعار شراء العقارات وأسعار بيعها غير ممكنة في الوقت الحالي. تعتمد كافة المعلومات على تصريحات المشترين والبائعين، في حين لا تزال التصريحات غير الصحيحة والمضللة تحدث.

وبالتالي فإن خيار الـ20% سيكون إيجابيا في المستقبل عندما يتم رقمنة البيانات وإدارة المعلومات بشكل كامل. وفي السياق الحالي، عندما لم يتم القيام بذلك، فمن الضروري الاستمرار في تنفيذ خطة معدل الضريبة 2% وربما الجمع بين خطة 20% والقضايا ذات المعلومات الكاملة.

- الدكتور نجوين نجوك تو (خبير الضرائب):

ينبغي السماح للناس باختيار طريقة حساب الضرائب.

طبيعة ضريبة الدخل الشخصي هي أنها تفرض على الدخل، ويجب على دافعي الضرائب الأفراد دفع الضريبة فقط عندما يكون لديهم ربح.

إن طريقة حساب ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 20% على الأرباح من تحويلات العقارات معقولة للغاية. عند بيع العقارات، يجب على البائع دفع الضريبة بعد خصم سعر الشراء والمصاريف من سعر البيع. إذا كان هناك ربح، يجب على البائع دفع الضريبة. على عكس ما كان عليه الحال في السابق، حتى لو كانت عملية البيع بخسارة، لا يزال يتعين على البائع أن يدفع 2% من سعر التحويل.

ومن ناحية أخرى، من الممكن تماما تطبيق هذه السياسة عند تحديد سعر التحويل. وبناء على ذلك، اقترب إطار أسعار الأراضي للجنة الشعبية الإقليمية من سعر السوق.

العديد من المعاملات من خلال التبادلات العقارية والدفع غير النقدي. ليس من الصعب تحديد بعض التكاليف الأساسية المتعلقة بالعقارات مثل فوائد قرض البنك، ورسوم الوساطة، وتكاليف البناء، وما إلى ذلك. إن إثبات فائدة قرض البنك أسهل ما يكون من خلال عقد قرض يتضمن مبلغ القرض ومدة القرض ومعدل الفائدة.

كما أن رسوم الوساطة في حالة البيع والشراء من خلال بورصة العقارات واضحة جدًا. في حالة عدم وجود وثيقة لهذه التكلفة، من الضروري تحديد رسوم مشتركة تتراوح بين 0.5% - 1% من سعر التحويل. أو أن أساس حساب تكاليف البناء هو عقد البناء، ووثائق شراء المواد الخام... وإذا لم تكن هناك وثائق لخصم تكاليف البناء، فإن أساس الحساب هو سعر وحدة البناء للجنة الشعبية الإقليمية.

كما أن طريقة احتساب ضريبة الـ20% على أرباح نقل العقارات تجبر الأشخاص أيضًا على الإعلان عن سعر البيع الصحيح، مما يضمن الشفافية وعدم خسارة الميزانية من الضرائب. لا أحد يجرؤ على الإعلان عن سعر أقل من السعر الحقيقي، لأنه عندما يتم بيع العقار لاحقًا، يكون هناك خطر الاضطرار إلى دفع ضرائب أعلى.

طريقة حساب الضريبة بمعدل ضريبة ثابت على سعر التحويل في حالة عدم إمكانية تحديد سعر الشراء والتكاليف المرتبطة به. هناك عقارات تم شراؤها قبل 15 - 20 سنة، سعر الشراء غير معروف، حتى سعر الشراء في ذلك الوقت كان 500 - 700 مليون فقط، ولكن الآن سعر البيع هو 4 - 5 مليار، لذلك فإن تطبيق فرق 20٪ في سعر الشراء مطروحًا منه سعر البيع والتكاليف المرتبطة به أمر غير معقول. العديد من الممتلكات يتم توريثها من الوالدين، وليس شراؤها، وبالتالي لا يوجد سعر شراء يمكن خصمه.

وفيما يتعلق بمعدل الضريبة الثابت، ينبغي تطبيق 1% على سعر التحويل بدلا من 2% الحالية. ارتفعت أسعار العقارات بشكل سريع في السنوات الأخيرة. قائمة أسعار الأراضي للجنة الشعبية الإقليمية لعام 2025 قريبة جدًا من سعر السوق. ومن ثم فإن معدل الضريبة بنسبة 1% هو معدل مناسب، لضمان قدرة الناس على الدفع.

ومن خلال هاتين الطريقتين لحساب الضرائب، ينبغي أن يُسمح للناس باختيار الطريقة التي تناسب دافعي الضرائب. وبالتالي فإن السياسة الجديدة إنسانية وتعكس الواقع وتنطبق على الحياة.

- السيد نجوين فان فونج (جمعية المحاسبين والمدققين الفيتنامية):

تجنب التسبب في ضرر لأصحاب المساكن طويلة الأجل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية

وتضمن طريقة حساب الضرائب العدالة للناس، وخاصة أولئك الذين يمتلكون العقارات لفترة طويلة، وتجنب الوضع الذي يضطر فيه حاملو العقارات على المدى الطويل إلى دفع ضرائب أعلى من المضاربين.

مثلا قبل 10 سنوات كان سعر ^{المتر المربع} من الأرض 10 مليون أما الآن وصل إلى 70 مليون. إذا كان سعر البيع مطروحاً منه سعر الشراء هو 60 مليون ومعدل الضريبة 20% فهذا غير مقبول إطلاقاً. لذلك، بالإضافة إلى المصاريف القابلة للخصم مثل فوائد القروض المصرفية وغيرها، من الضروري خصم التكلفة بسبب الاستهلاك من سنة الشراء إلى سنة البيع.

وعلى وجه الخصوص، من الضروري أن نفكر فيما إذا كان ينبغي فرض ضريبة على تحويل العقارات لتلبية احتياجات الإسكان الحقيقية أم لا، أو إلى أي مدى؟

في الواقع، يقوم العديد من الأشخاص بتغيير منازلهم من زقاق صغير إلى منزل واسع مع وسائل نقل أكثر ملاءمة. كان عليهم بيع منزلهم الحالي واقتراض المزيد من المال لشراء منزل جديد. وهذه حاجة مشروعة.

إذا طرحنا سعر الشراء والمصاريف من سعر البيع، نحصل على الفرق ثم نطبق معدل ضريبة بنسبة 20% على ربح التحويل، وهو أمر غير معقول. هذا الاختلاف لا يعتبر ربحًا لأنه ليس عملاً تجاريًا.

- السيد نجوين فان دينه (رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام):

الحاجة إلى دعم السلوك الملائم للسوق

سواء كان فرض ضريبة بنسبة 2% من سعر البيع أو 20% من الأرباح، فإنه لا يزال من الضروري الحساب حتى تتمكن هذه الأداة من العمل بشكل صحيح وتنظيم السوق للتطور في الاتجاه الصحيح. ويجب أيضاً النظر بشكل مناسب في توقيت اقتراح فرض الضرائب لتنظيم سوق العقارات.

عندما يحتاج السوق إلى تحفيز المعاملات للتغلب على الأوقات الصعبة، فإذا تم فرض الضرائب، فإن المستثمرين الحقيقيين سوف يقللون أيضًا من حجم أعمالهم، مما يجعل العرض في السوق أكثر ندرة.

عندما يكون السوق نشطًا، من الممكن النظر في تطبيق الضرائب على معاملات العقارات لمنع المضاربة وارتفاع الأسعار والتصفح.

إن الهدف من ضريبة العقارات هو مساعدة السوق على التطور بشكل أكثر استقرارا، لذا يجب أن تكون هناك خريطة طريق مناسبة لفرض الضرائب على العقارات لتجنب الصدمات التي قد تتعرض لها السوق.

يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار فرض الضرائب على المعاملات العقارية لتجنب فرض الضرائب على أولئك الذين يشترون المنازل لتلبية احتياجات السكن الحقيقية. ينبغي أن تهدف الضرائب العقارية إلى تثبيط السلوك السلبي للسوق مع دعم السلوك المفيد للسوق، لذا ينبغي لصناع السياسات أن يأخذوا هذا في الاعتبار.

أشخاص يقومون بإجراءات عقارية في فرع مكتب تسجيل الأراضي في المنطقة السابعة بمدينة هوشي منه - تصوير: تو ترونغ

كيف تفرض الدول الضرائب على نقل العقارات؟

وفي الصين، وفقا لموقع Hrone.com، يبلغ معدل الضريبة الشائع 20% على الدخل الخاضع للضريبة، وهو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء (بعد خصم النفقات المعقولة، إن وجدت). ومع ذلك، اعتمادًا على نوع العقار ومدة الملكية والموقع، يمكن أن يتراوح معدل الضريبة الفعلي ما بين 1 إلى 20%.

في تايلاند، يخضع الأفراد الذين يبيعون العقارات لضريبة الاستقطاع، والتي عادة ما تكون 1% من سعر البيع المعلن أو يخضعون لجدول ضريبة الدخل الشخصي التصاعدي. وبالإضافة إلى ذلك، إذا تم إعادة بيع العقار خلال 5 سنوات، سيتم فرض ضريبة تجارية خاصة بنسبة 3.3% على قيمة النقل. بالنسبة للإسكان، يمكن إعفاء هذا المعدل من الضريبة إذا تم استيفاء شروط فترة الملكية وتسجيل الأسرة.

في كوريا، يتراوح معدل الضريبة التصاعدي من 6 إلى 45% اعتمادًا على فترة الملكية وقيمة الربح. إذا تم الاحتفاظ بالملكية لمدة تزيد عن 10 سنوات، فإن أدنى معدل للضريبة هو 6٪؛ في حالة البيع خلال سنة واحدة، يمكن أن يصل معدل الضريبة إلى 45%.

وفي اليابان، يتم فرض ضريبة على الدخل الناتج عن تحويلات العقارات بمعدلين ثابتين، وذلك اعتمادًا على طول فترة حيازة العقار. وفقًا لموقع Legal500.com، إذا كنت تمتلك عقارًا لأكثر من 5 سنوات، فإن معدل الضريبة هو 15.315% (ضريبة الدخل المركزية/الوطنية) 5% (ضريبة الإقامة المحلية)، بإجمالي 20.315%. إذا كانت مدة الملكية 5 سنوات أو أقل، يرتفع معدل الضريبة إلى 30.63% (ضريبة الدخل المركزية) 9% (ضريبة الإقامة المحلية)، بإجمالي 39.63%.

- السيد نغوين دوي ها (مستثمر عقاري):

ستكون المعاملات العقارية أكثر شفافية

قبل عامين، قمت ببيع قطعة أرض قيمتها 600 مليون بخسارة كبيرة ولكنني كنت مضطرًا إلى دفع ضريبة بنسبة 2%، مما تسبب في مضاعفة الخسارة. إن حساب ضريبة بنسبة 2% على قيمة العقد يكشف عن عيوب عندما لا تزال الخسائر تخضع للضريبة، في حين أن طبيعة ضريبة الدخل الشخصي هي أن الأرباح تخضع للضريبة.

يصبح سوق العقارات تدريجيا أكثر شفافية والمستثمرون أيضا أكثر احترافية. إن الاقتراح بفرض ضريبة دخل بنسبة 20% على أرباح التحويل من شأنه أن يحدث تغييرات.

وسوف يختار المشترون والبائعون إجراء المعاملات من خلال البنوك لجعل التدفق النقدي شفافًا والإعلان عن سعر التحويل الصحيح، وتوقيع عقد بيع مع وحدة الوساطة باستخدام فاتورة، وعند تجديد أو بناء جديد، سوف يختارون أيضًا الشركات التي تصدر فواتير للاحتفاظ بالوثائق التي تثبت التكاليف لحساب الضرائب.

يعد هذا الحساب مناسبًا جدًا أيضًا للمستثمرين الكبار ذوي قيم الأصول الكبيرة وسيساعد أيضًا في التحسين. أما بالنسبة للأفراد الذين يقومون بنقل عقارات بفارق كبير بين السعر الأصلي وسعر المخرج، فما زال بإمكانهم اختيار طريقة الحساب 2%.

هناك العديد من الطرق لحساب ضريبة نقل العقارات لمساعدة الأشخاص على اختيار الحل الأمثل بشكل استباقي، وتجنب حالة البيع بخسارة ولكن لا يزال يتعين عليهم دفع ضرائب عالية.

- السيد لو كووك كين (مستشار عقاري):

هل تحتاج إلى إرشادات بشأن النفقات القابلة للخصم؟

من أجل حساب الضريبة بشكل فعال باستخدام معدل الضريبة البالغ 20٪ على أرباح نقل العقارات، من الضروري أن يكون لديك قاعدة بيانات لسجل معاملات قطعة الأرض، مما يضمن انعكاسًا دقيقًا لقيم المعاملات الفعلية من خلال التحويلات.

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تكون هناك خطة للسيطرة على وسائل الدفع في المعاملات العقارية. تجنب الوضع الذي يخسر فيه كل من يبيع العقارات أمواله ولا يدفع أحد الضرائب.

يجب إصدار إرشادات مفصلة بشأن الوثائق لإثبات النفقات القابلة للخصم مثل تكاليف البناء، وتكاليف الإصلاح، والتكاليف القانونية، وتكاليف الوساطة، وتكاليف الفائدة، أو تكاليف التعويض للأطراف ذات الصلة، إن وجدت. تجنب المواقف التي لا يُسمح فيها للبائعين بإدراج النفقات المعقولة عند حساب الدخل الفعلي من معاملات العقارات.

اقرأ المزيد العودة إلى المواضيع

العودة إلى الموضوع

ثانه تشونغ - لي ثانه - باو إن جي أو سي - إن جي أو سي هين - دو كوانغ

المصدر: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm