 |
| شهد سوق العقارات في الجنوب مؤخرًا بعض التحركات من قِبل الشركات والمشاريع. (المصدر: DT) |
خبراء ينصحون المستثمرين بالبحث عن "أرض فيها أرز لتأكله الطيور"
شهد سوق العقارات في جنوب فيتنام مؤخرًا بعض التحركات من الشركات والمشاريع. وقد انتهت شركة فات دات مؤخرًا من بناء مشروع مبنى فات دات المكتبي في المنطقة الثالثة بمدينة هو تشي منه، والذي يتكون من أربعة طوابق سفلية واثني عشر طابقًا فوق الأرض، ومن المتوقع اكتماله وبدء تشغيله في ديسمبر من هذا العام.
في السابق، حصلت شركتان تابعتان لشركة فات دات على موافقة سياسة الاستثمار وموافقة المستثمرين لمشروع مجمع سكني شاهق الارتفاع ثوان آن 1 و2 في مدينة ثوان آن، مقاطعة بينه دونغ . كما وافقت اللجنة الشعبية لمدينة ثوان آن على التخطيط التفصيلي لمشروع مجمع سكني شاهق الارتفاع ثوان آن 1 بنسبة 1/500. ومن المتوقع أن تُنفّذ الشركة المشروع في الربع الثاني من عام 2024.
علاوة على ذلك، أطلقت مجموعة Thang Loi للتو منتج Shophouse في مشروع Diamond City ( Long An ). وسجل المستثمر Nam Long خطوة جديدة إلى الأمام في بناء المساكن الاجتماعية في Can Tho.
أعلنت إدارة البناء في مدينة كان ثو عن قبول طلبات استئجار وشراء مساكن اجتماعية من سكان مشروع نام لونغ 2 للبحيرة المركزية، الذي يمتد على مساحة 3.8 هكتار. كما تخطط نام لونغ لإطلاق أكثر من 330 شقة في مشروع أكاري سيتي (مدينة هو تشي منه) بنهاية سبتمبر.
بعض المشاريع لديها تطورات قانونية جديدة، مثل مشروع فندق بولو كوندور ومجمع الشقق السياحية في باي فونج، كون داو، با ريا - فونج تاو من قبل شركة فات دات أو نوفا وورلد فان ثيت (بينه ثوان) من قبل شركة نوفالاند.
قال خبير العقارات تران خانه كوانج إن السوق الجنوبية بدأت في الربع الثالث من العام بإعادة التشغيل بمنتجات من مستثمرين كبار ومشاريع بوثائق قانونية كاملة.
مع ذلك، فإن هذا الانتعاش جزئي ومؤقت. لم يُطلق المستثمرون بعد عددًا كبيرًا من المنتجات بجرأة. ويُعزى نجاح بيع المنتجات في الغالب إلى تطبيق المستثمرين سياسات فعّالة لعملائهم، مثل خصومات الأسعار، وتمديد فترات السداد، ودعم أسعار الفائدة، وغيرها.
في الربع الرابع، مع تزايد تسوية الوضع القانوني للمشاريع، يمكن للمستثمرين طرح منتجاتهم في السوق بجرأة. ووفقًا للسيد كوانغ، فإن أسعار الفائدة المصرفية الحالية جذابة للغاية، وهي تعادل ما كانت عليه قبل الجائحة، مما يتيح للمستثمرين الوصول إلى العقارات وامتلاكها بسهولة أكبر. وهذه فرصة سانحة للمشترين في الوقت الحالي.
ومع ذلك، يقول الخبراء إن سوق العقارات يُظهر حاليًا بوادر انتعاش في المنطقة المركزية، ولم يمتد بعد إلى المحافظات المحيطة بمدينة هو تشي منه. ومن المتوقع أن يشهد السوق انتعاشًا في الربع الثاني من العام المقبل.
أشار بعض الخبراء في ندوة السوق التي عقدت في 20 سبتمبر إلى أن تطوير البنية التحتية من شأنه أن يساعد العقارات في المناطق الضواحي في مدينة هوشي منه مثل بينه دونج ولونج آن على النمو بشكل جيد.
وقدر الخبير الاقتصادي دينه ذي هيين أنه مع تطوير البنية التحتية للنقل، مع الاستثمار في الطرق السريعة مثل بين هوا - فونج تاو، وبين لوك - لونج ثانه، والطريق الدائري 3 - 4... فإن الاقتصاد الجنوبي سوف يتحسن كثيرا، وسوف تستفيد العقارات في مدينة هوشي منه والمنطقة المحيطة بها التي يبلغ قطرها 100 كيلومتر.
ونصح المستثمرين العقاريين بنسيان الأماكن التي "تعشش فيها الطيور"، والبحث عن الأماكن التي "يوجد فيها الأرز لتأكله الطيور".
أدنى مستوى لأسعار العقارات في أربع مدن رئيسية في كوانغ نينه
على الرغم من أنها ليست المقاطعة الأكبر من حيث عدد السكان والمساحة، إلا أن كوانغ نينه تُعد واحدة من المقاطعتين اللتين تضمان أكبر عدد من المدن في البلاد، إذ تضم أربع مدن. وقد جعل التطور والنمو الاقتصادي القوي سوق العقارات في كوانغ نينه الأكثر حيوية في الشمال، بعد هانوي. يتميز سوق العقارات هنا بضخامة نسبية في العديد من المناطق، ولكن المدن الأكثر حيوية هي ها لونغ، وكام فا، ومونغ كاي.
وفقًا للبيانات الضخمة الصادرة عن قسم البحث والتطوير في شركة BHS، فإن الأنواع الرئيسية من العقارات في كوانج نينه مثل أراضي المشروع والشقق والمنازل متعددة الطوابق وما إلى ذلك، تتمتع جميعها بأسعار بيع متوسطة ترتفع بشكل كبير كل عام.
على وجه التحديد، بالمقارنة مع عام ٢٠١٧، ستشهد جميع أنواع العقارات زيادة في أسعار البيع بنسبة ٤٨٪ بحلول عام ٢٠٢٢. وتحديدًا، ارتفعت أسعار العقارات المطلة على شاطئ هونغ ثانغ ستة أضعاف، من ١٥-٢٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى ما يقارب ٩٠-١١٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وارتفعت أسعار العقارات المطلة على شاطئ صن مارينا من ٥٠-٨٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى ٢٠٠-٣٠٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما فين هومز دراغون باي المطلة على شاطئ البحر، فقد ارتفعت أسعارها من ٤٠-٥٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى ١١٥-١٥٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
على وجه الخصوص، أشار تقرير BHS R&D إلى نقطة مثيرة للاهتمام عند مقارنة مستوى أسعار بيع مشاريع الطرق الساحلية في المدن الثلاث هالونغ - مونغ كاي - كام فا، كاشفًا عن جوانب غير متوقعة. وتحديدًا، تحتل هالونغ المركز الأول بأسعار تصل إلى مستوى مذهل يتراوح بين 100 و250 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وتأتي في المرتبة الثانية أسعار الطرق الساحلية في مونغ كاي، والتي تبلغ نصف ذلك فقط، حيث تتراوح بين 50 و60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما أسعار العقارات على طول مشاريع كام فا، فتُفاجئ الجميع عند افتتاحها بسعر زهيد نسبيًا يتراوح بين 20 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع فقط.
على الرغم من تطور سوق العقارات في مدن كوانغ نينه الأربع وارتفاع أسعاره لفترة طويلة، إلا أنه لا يزال يجذب اهتمام المستثمرين. في أوائل عام ٢٠٢٣، عندما كان سوق العقارات هادئًا للغاية، كانت كوانغ نينه لا تزال تشهد مؤشرات إيجابية في المعاملات. وعلى وجه الخصوص، اتجهت المعاملات نحو وادي كام فا عندما كان مستوى الأسعار أقل بكثير.
باعتبارها أحد المراكز الصناعية في المقاطعة، كانت كام فا مدينةً تعتمد على الفحم، بالإضافة إلى ذلك، فإن إمكاناتها السياحية لا تقل عن أي منطقة في كوانغ نينه. بامتلاكها العديد من المواقع الخلابة وإمكانات تطوير سياحة المنتجعات، تُعتبر كام فا "منجم ذهب" ناشئًا - وجهة سياحية جديدة في مقاطعة كوانغ نينه. كما أن موقعها بين مركزين سياحيين واقتصاديين رئيسيين في كوانغ نينه، ها لونغ وفان دون، يُسهم في نمو سوق العقارات هنا بسرعة، مما يُتيح مساحةً واسعةً للشمال الشرقي.
لقد أثرت هذه المزايا بشكل مباشر على سوق العقارات هنا، حيث جذبت تدفقات نقدية كبيرة من شركات مرموقة مثل مجموعة فين، ومجموعة صن، وبيم، وتي تي بي... وذلك بفضل دراساتها واستثماراتها المستمرة في كام فا. وتَعِد هذه الخطوة بأن كام فا ستطرح في السوق مشاريع مرموقة بأسعار معقولة وإمكانات واعدة، تلبي احتياجات المستثمرين.
وعلى وجه الخصوص، وفقًا لتقييم الخبراء، ومع هذا الأساس المتين، وبعد حمى ها لونج وفان دون، من المنتظر أن تصبح عقارات كام فا بمثابة مغناطيس للترحيب بالتدفق النقدي لدورة العقارات الجديدة عندما تكون الإمكانات الهائلة لا تزال في مرحلة الاستغلال الأولية.
ثانه هوا: تنفيذ مشروع الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية
أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا للتو خطة لتنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المنطقة الصناعية في الفترة 2021 - 2030".
نشر المهام والأهداف والحلول في الوقت المناسب وبفعالية وفقًا لمشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المنطقة الصناعية في الفترة 2021 - 2030" الذي وافق عليه رئيس الوزراء في القرار رقم 338 / QD-TTg بتاريخ 3 أبريل 2023 (المختصر باسم المشروع).
الهدف هو إكمال ما لا يقل عن 13787 شقة في المقاطعة بحلول عام 2030. ومن المقرر إكمال حوالي 6287 شقة في الفترة 2021-2025؛ وسيتم إكمال حوالي 7500 شقة في الفترة 2026-2030.
على وجه التحديد: في الفترة 2021 - 2025، مواصلة استكمال المشاريع التي اختارها المستثمرون والتي هي قيد الإنشاء؛ وفي الوقت نفسه، اختيار المستثمرين وتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي المدرجة في خطة التنمية الإسكانية المعتمدة، ومشاريع الإسكان العمالي في إطار المؤسسات النقابية في المناطق الصناعية؛ ومشاريع الإسكان الاجتماعي ضمن صندوق الأراضي بنسبة 20٪ في مشاريع الإسكان التجاري.
المرحلة 2026 - 2030: استكمال مشاريع الإسكان الاجتماعي الأخرى المعتمدة للاستثمار في خطة التنمية السكنية المعتمدة، ومشاريع الإسكان العمالي التابعة للمؤسسات النقابية في المناطق الصناعية، ومشاريع الإسكان الاجتماعي ضمن صندوق الأراضي بنسبة 20% في مشاريع الإسكان التجاري مع مستثمرين مختارين.
تتولى إدارة الإنشاءات رئاسةَ برنامج تطوير الإسكان في مقاطعة ثانه هوا حتى عام ٢٠٢٥، وتوجهاته حتى عام ٢٠٣٠، والتنسيق معه، وتقديمه إلى اللجنة الشعبية الإقليمية لتعديله واستكماله، وفقًا لأحكام قانون الإسكان، ووفق الاستراتيجية الوطنية لتطوير الإسكان للفترة ٢٠٢١-٢٠٣٠، مع رؤية حتى عام ٢٠٤٥، كأساس للموافقة على استثمارات المشاريع. كما تتولى إدارةَ البرنامجَ التنسيقَ مع الوحدات المعنية لتنظيم عملية التطوير، وتقديمه على وجه السرعة إلى اللجنة الشعبية الإقليمية لتعديل خطة تطوير الإسكان في مقاطعة ثانه هوا للفترة ٢٠٢١-٢٠٢٥.
 |
| حثّ ثانه هوا على تسريع استكمال استثمارات البناء في المشاريع قيد التنفيذ. (المصدر: وزارة البناء) |
التنسيق مع الجهات المعنية في عملية تطبيق إجراءات اختيار المستثمرين (للمشاريع المعتمدة لسياسات الاستثمار) لتنفيذ المشروع وفقًا للوائح. الإشراف على مستثمري المشاريع في المقاطعة ومطالبتهم بتحسين جودة المساكن الاجتماعية، وضمان جودة تعادل جودة المساكن التجارية، وهيكلة المنتجات، وأسعار معقولة لتلبية احتياجات ذوي الدخل المحدود والعمال، بما يُتيح لهم فرصة الحصول على المساكن وتحسينها؛ وضمان البنية التحتية التقنية الأساسية وظروف البنية التحتية الاجتماعية للنقل والصحة والتعليم والثقافة للمشاريع. تعزيز التفتيش والفحص والإشراف ومعالجة مخالفات القانون وفقًا للمهام والوظائف في تطوير المساكن الاجتماعية ومساكن العمال في المقاطعة.
كما يجب على الإدارات والفروع والقطاعات ذات الصلة أن تؤدي مهامها ووظائفها المنصوص عليها بوضوح في المشروع.
لائحة تحويل غرض استغلال الأراضي الزراعية المتفرقة إلى أراض سكنية
الأراضي الزراعية المتفرقة (التي لم تُصنف بعد كأراضي سكنية) تقع في المناطق السكنية أو الأراضي الفائضة بعد التخطيط. غالبًا ما لا تُسجل هذه الأراضي في سجلات رسمية، ولا تُنقل ملكيتها إلا بوثائق مكتوبة بخط اليد. ولأنها متفرقة في المناطق السكنية، غالبًا ما تكون مساحتها صغيرة، حيث تتراوح بين 30 و50 مترًا مربعًا فقط.
تشمل الأراضي الزراعية المتفرقة ثلاثة أنواع: أراضي الحدائق والبرك المجاورة للأراضي السكنية؛ وأراضي الحدائق والبرك المتفرقة في المناطق السكنية؛ والأراضي الزراعية المخصصة المتفرقة في المناطق السكنية.
شروط تحويل الأراضي الزراعية المتفرقة إلى أراض سكنية: استناداً إلى الفقرة (د) من البند 1 من المادة 57 من قانون الأراضي لسنة 2013، يجب الحصول على إذن من الجهة الحكومية المختصة بتحويل غرض استخدام الأرض من أرض زراعية إلى أرض سكنية (أرض غير زراعية).
تحدد المادة 52 من هذا القانون الشروط التي يجوز للجهات المختصة في الدولة أن تسمح بها لتغيير غرض استعمال الأرض من أرض زراعية إلى أرض سكنية.
على وجه التحديد: تمت الموافقة على خطة استخدام الأراضي السنوية على مستوى المنطقة من قبل الوكالة الحكومية المختصة؛ وتظهر احتياجات استخدام الأراضي في مشروع الاستثمار، وطلب تخصيص الأراضي، واستئجار الأراضي، وتغيير غرض استخدام الأراضي.
وفقًا للمادة 69 من المرسوم 43/2014/ND-CP، الذي يُفصّل تطبيق عدد من مواد قانون الأراضي لعام 2013، تُحدّد إجراءات وترتيبات السماح بتغيير غرض استخدام الأراضي على النحو التالي: يقدّم مستخدمو الأراضي طلبًا للحصول على إذن بتغيير غرض استخدام الأراضي، مرفقًا بشهادة، إلى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة. تتولى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولية دراسة الملف، والتحقق من البيانات الميدانية، وتقييم الحاجة إلى تغيير غرض استخدام الأراضي، وإرشاد مستخدمي الأراضي للوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لأحكام القانون. بعد ذلك، يُرفع الطلب إلى اللجنة الشعبية المختصة لاتخاذ قرار بشأن السماح بتغيير غرض استخدام الأراضي، ويُوجّه بتحديث وتصحيح قاعدة بيانات الأراضي والسجلات العقارية.
في حالة حصول المستثمر على نقل حقوق استخدام الأرض من شخص يستخدم الأرض حاليًا لتنفيذ مشروع استثماري، يتم تنفيذ إجراءات نقل حقوق استخدام الأرض في نفس الوقت الذي يتم فيه إجراء السماح بتغيير غرض استخدام الأرض.
بعد الحصول على خطة استخدام الأراضي السنوية على مستوى المنطقة المعتمدة من قبل الجهة الحكومية المختصة، يتم تقديم طلب الحصول على إذن بتغيير غرض استخدام الأرض إلى هيئة الموارد الطبيعية والبيئة والوفاء بالالتزامات المالية المقررة.
يتضمن طلب الحصول على إذن لتغيير غرض استخدام الأرض ما يلي: طلب الحصول على إذن لتغيير غرض استخدام الأرض؛ شهادة حقوق استخدام الأرض؛ طلب تسجيل التغييرات في الأرض والأصول المرتبطة بالأرض (وفقًا للنموذج رقم 09/DK الصادر بالتعميم 24/2014/TT-BTNMT).
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)