لماذا يرتفع سعر السكن الاجتماعي المستعمل يوما بعد يوم؟

مساكن منخفضة الدخل ولكنها لم تعد منخفضة السعر

في الآونة الأخيرة، وبما أن المعروض من الشقق بأسعار معقولة لم يظهر أي علامات تحسن، وخاصة في المناطق غير البعيدة عن وسط المدينة، سعى العديد من الناس إلى شراء شقق سكنية اجتماعية قديمة.

على الرغم من أنها وحدات سكنية اجتماعية تُستخدم منذ سنوات عديدة، إلا أن هذه الشقق تُباع حاليًا بأسعار تفوق قدرة ذوي الدخل المحدود. على سبيل المثال، حظي مشروع فيليكس هومز في غو فاب (مدينة هو تشي منه)، الذي عُرض للبيع بسعر 14 مليون دونج للمتر المربع عام 2017، بإقبال كبير. في ذلك الوقت، كانت البنوك تُقرض 70% من قيمة الشقة للأشخاص الذين يقل دخلهم عن 9 ملايين دونج شهريًا بأسعار فائدة تفضيلية، مع تأجيل السداد لمدة تتراوح بين 15 و20 عامًا. وبمبلغ حوالي 240 مليون دونج، أصبح بإمكان المشترين امتلاك شقة في هذا المشروع السكني.

لكن من خلال البحث، تُباع حاليًا شقة في فيليكس هومز بمساحة 56 مترًا مربعًا بسعر 1.69 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 30 مليون دونج للمتر المربع. بالإضافة إلى ذلك، يبيع بعض البائعين شققًا في هذا المشروع بأسعار تتراوح بين 35 و45 مليون دونج للمتر المربع.

مشروع فيليكس هومز للإسكان الاجتماعي في جو فاب.

في هانوي ، عُرض مشروع NOXH @Home في ين سو (هوانغ ماي، هانوي ) بسعر 1.2 مليار دونج فيتنامي للشقة بمساحة 55 مترًا مربعًا، على أن يتم التسليم في نهاية عام 2018 بقرض مدته 20 عامًا بأسعار فائدة تفضيلية. وبالتالي، تبلغ تكلفة المتر المربع الواحد من هذا المشروع حوالي 20 مليون دونج فيتنامي، وهو سعر غير مناسب مقارنةً بمشروع NOXH، ولكنه أيضًا أرخص من بعض مشاريع الشقق التجارية في ذلك الوقت.

حاليًا، يُعرض للبيع شقة بمساحة 55 مترًا مربعًا في مشروع "آت هوم" بسعر 1.75 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 31 مليون دونج للمتر المربع. كما تُعرض شقق أكبر في هذا المشروع للبيع بأسعار تصل إلى 36 مليون دونج للمتر المربع.

مع ارتفاع أسعار العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي القديمة، أصبح امتلاك منزل لتلبية احتياجات السكن الحقيقية أكثر صعوبة من أي وقت مضى بالنسبة للكثيرين. وفي حديثها عن رحلة البحث عن منزل، قالت السيدة داو ثو ترانج (35 عامًا، مدينة هو تشي منه) إنها وزوجها يبحثان عن منازل ويعاينانها منذ قرابة شهرين، لكنهما لم يجدا منزلًا يُرضيهما من حيث السعر والموقع.

وحدات الإسكان الاجتماعي القديمة، رغم أنها مأهولة منذ زمن طويل وتظهر عليها علامات التدهور، إلا أن أسعارها لم تنخفض. اطلعتُ على العديد من المشاريع، لكن لم يُبع أي منها بأقل من 30 مليون دونج، وهو ما يفوق قدرة عائلتي المالية. أما مشاريع الإسكان الاجتماعي ذات الأسعار المناسبة، فهي بعيدة جدًا أو تتطلب الانتقال إلى محافظات مجاورة، وإذا اشتريتُ منها، فسيكون ذلك صعبًا جدًا على عملي..."، قالت السيدة ترانج.

يتم إعادة بيع الشقق في فيليكس هومز من قبل العديد من الأشخاص بسعر مضاعف عن السعر الأساسي.

قالت السيدة ترانج إن فكرة شراء مسكن اجتماعي قديم راودتها من صديقة. وبعد بحث طويل، وجدت عائلتها شقة قديمة بسعر ٢٨ مليون دونج للمتر المربع. ومع ذلك، إذا حسبنا تكلفة تجديد الشقة، فإن السعر يبلغ حوالي ٣٠ مليون دونج للمتر المربع. وهذا سعر يفوق قدرة ذوي الدخل المحدود، لذا فهو ليس خيارًا جيدًا للكثيرين. لذلك، فإن فكرة شراء مسكن اجتماعي قديم ظنًا منهم أن السعر سيكون أقل نظرًا لتدهور حالة الشقق، غير صحيحة في الواقع.

وفقًا للدراسات، ارتفع سعر المساكن الاجتماعية باستمرار في السوق الثانوية، ووصل إلى ذروة جديدة في السوق الأولية. على سبيل المثال، تراوح سعر المتر المربع في مشروع NHS Trung Van (هانوي) الأخير بين 19 و20 مليون دونج فيتنامي. هذا بالإضافة إلى الرسوم التي قد تُفرض نظرًا للإقبال الكبير حاليًا على شراء منزل في المشروع وتقديم طلباته.

لماذا ترتفع أسعار المساكن الاجتماعية القديمة؟

ورداً على هذا السؤال، تقول آراء كثيرة إن العامل الرئيسي الذي يؤدي إلى استمرار ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية القديمة هو قضية العرض.

وبحسب أحدث تقرير لوزارة البناء ، في الربع الأول من عام 2023، لم يكن لدى الدولة بأكملها سوى مشروع واحد للإسكان الاجتماعي بمقياس 300 شقة مرخصة حديثًا؛ و5 مشاريع بمقياس 1908 شقة مؤهلة لبيع المساكن المستقبلية؛ و4 مشاريع بمقياس 934 شقة مكتملة البناء...

منها 397 مشروعًا سكنيًا للعمال قيد الإنشاء بمقياس 453,426 وحدة، و152 مشروعًا قيد الإنشاء بمقياس 153,426 وحدة؛ و245 مشروعًا بمقياس 300,000 وحدة تخضع لإجراءات الاستثمار... ومع بقاء العديد من المشاريع في حالة "قيد الإنشاء" وكون العرض الحالي من المساكن الاجتماعية جزءًا صغيرًا جدًا من الطلب، فقد ارتفعت أسعار بعض المشاريع القديمة بشكل حاد لأن الأسعار لا تزال غير مرتفعة جدًا مقارنة بمشاريع الشقق التجارية.

ونأمل أن يساعد تطوير الإسكان الاجتماعي في السنوات القليلة المقبلة العديد من الأشخاص على امتلاك منازلهم.

وفقًا لهذا التقرير، شهدت أسعار شقق الإسكان الاجتماعي المستعملة، المؤهلة للتداول والبيع في سوق العقارات، ارتفاعًا سريعًا خلال السنوات الخمس الماضية، حيث تراوحت أسعارها عادةً بين 17 و19 مليون دونج/متر مربع (مقارنةً بمتوسط سعر البيع الأولي الذي يتراوح بين 12 و15 مليون دونج/متر مربع). وحاليًا، وصلت أسعار المساكن الاجتماعية في بعض المناطق إلى ما بين 21 و25 مليون دونج/متر مربع، بل وصلت إلى 30 و35 مليون دونج/متر مربع، مما يجعلها غير متاحة للعديد من ذوي الدخل المحدود والمحتاجين.

بحسب موظفي مكاتب الوساطة العقارية، يرتفع سعر كل شقة بشكل طفيف أو كبير تبعًا لموقعها، واتجاهها، ونوع الأثاث المصاحب لها، وتطور البنية التحتية المحيطة بالمشروع. لا سيما في بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي التي بُنيت سابقًا في مناطق ذات بنية تحتية ضعيفة، إلا أنها شهدت على مر السنين تطورًا ملحوظًا وكثافة سكانية عالية، مما أدى إلى ارتفاع حاد في أسعار الشقق فيها، وأحيانًا إلى ضعف سعرها الأصلي.

بالإضافة إلى ذلك، أشار الخبراء إلى أن السكن الاجتماعي يحظى بحوافز من سياسات الدولة المتعلقة برسوم استخدام الأراضي والضرائب وغيرها، ويخضع للوائح لا يمكن نقل ملكيته إلا بعد خمس سنوات، لذا فإن السعر الأساسي أقل بكثير من سعر السكن التجاري. لذلك، عند نقل الملكية، يبدأ سعر السكن الاجتماعي القديم بالارتفاع بشكل حاد.

وفي رده على هذه القضية، أشار السيد فو هونغ ثانغ، نائب مدير البحث والتطوير في مؤسسة DKRA في فيتنام، إلى ثلاثة أسباب رئيسية وراء ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية القديمة.

أولاً وقبل كل شيء، يتعلق الأمر بالمسائل القانونية، حيث أن الوقت الطويل اللازم للحصول على ترخيص المشروع يزيد من التكاليف الأخرى، بما في ذلك الفائدة، وتكاليف التشغيل، وتكاليف الفرصة البديلة... كل العناصر المذكورة أعلاه أدت إلى تضخم سعر بيع المنتج.

ثانيًا، مشكلة مصادر رأس المال. ويشمل ذلك الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة المصرفية وارتفاع تكلفة قنوات تعبئة رأس المال الأخرى. وأخيرًا، يعود ذلك إلى الارتفاع الحاد في تكاليف المدخلات. فقد شهدت أسعار الأراضي، وتكاليف العمالة، والمواد الخام (الحديد، والصلب، والرمل، والأسمنت، وغيرها) ارتفاعًا حادًا في الآونة الأخيرة.

مصدر: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html