فيتنام تجذب أنظار المستثمرين الأجانب، وتبيع سلعًا نادرة للغاية بشكل متزايد، وتضع ضوابط على صناديق صيانة الشقق

أصبحت فيتنام أكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب، حيث تشهد أسعار العقارات في الحي القديم في هانوي ارتفاعًا هائلاً، كما أن المعاملات هادئة، واللوائح الخاصة بصناديق صيانة المباني السكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

في ظل التحديات العديدة التي يواجهها سوق العقارات التجارية العالمي، برزت فيتنام كدولة ذات سياسات ومبادرات إيجابية عديدة لتحسين الشفافية والامتثال القانوني، فضلًا عن بيئة الأعمال بشكل عام. (صورة: هوانغ ها)

سعر متر مربع واحد من الأرض والمنزل في الحي القديم في هانوي يساوي سعر الشقة

وبحسب موقع "فيتنام نت" ، فإن العقارات في الشوارع "الذهبية" في منطقة هوان كيم (هانوي) مثل دينه تيان هوانغ، وكاو جو، ولو سو، وهانج نجانج، وهانج داو، وهانج باك، وهانج بي، وهانج بوم، وهانج بونج، وهانج بو... تُعرض للبيع دائمًا بأسعار مرتفعة للغاية، من مئات الملايين من دونج إلى مليارات دونج لكل متر مربع، اعتمادًا على الموقع.

حتى أن هناك منازل تقع في شارعين "ذهبيين" بأسعار تصل إلى ملياري دونج للمتر المربع. على سبيل المثال، يُباع منزل من ثلاثة طوابق في شارعي دينه تيان هوانغ وكاو غو، بمساحة 210 أمتار مربعة وواجهة عرض 8 أمتار، بسعر 420 مليار دونج. وبهذا السعر، يعادل سعر المتر المربع ملياري دونج.

أو منزل بمساحة 65 مترًا مربعًا، وواجهة 6 أمتار في شارع دينه تيان هوانغ، يُباع بسعر 70 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل أكثر من مليار دونج للمتر المربع. ووفقًا للبائع، فإن المنزل مُسجل باسم المالك، والمعاملة فورية.

في شارع لو سو، يُعرض للبيع منزل من ثمانية طوابق بمساحة ١٠٠ متر مربع، مزود بمصعد. السعر المطلوب ٨٦ مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل ٨٦٠ مليون دونج للمتر المربع، وهو قابل للتفاوض. وحسب البائع، المنزل مُسجل باسم المالك، وهو مُؤجر حاليًا لأغراض تجارية.

يُباع منزل من أربعة طوابق في شارع هانغ بي، بمساحة 32 مترًا مربعًا، بسعر 25 مليار دونج، أي ما يعادل حوالي 781 مليون دونج للمتر المربع. كما يُباع منزل بمساحة 250 مترًا مربعًا، بواجهة عرض 7.5 أمتار، في شارع هانغ باك، بسعر 120 مليار دونج، أي ما يعادل حوالي 480 مليون دونج للمتر المربع.

وبالمثل، تبلغ مساحة المنزل الواقع في شارع هانغ بو 260 مترًا مربعًا، ويبلغ سعره المعلن 135 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 520 مليون دونج للمتر المربع. ووفقًا للإعلان، فإن المنزل مالك واحد وله "سجل أحمر" واحد، ويقع في موقع خلاب للغاية، وهو الأغلى في الشارع، مع رصيف واسع.

قال ممثل شركة Batdongsan.com.vn إن متوسط سعر بيع المنازل المطلة على الشارع في الحي القديم في هانوي خلال الأشهر الثلاثة الماضية (مارس وأبريل ومايو 2023) بلغ حوالي 597 مليون دونج/متر مربع.

انخفض عدد الراغبين في البحث عن منازل مطلة على الشارع في الحي القديم بهانوي بنحو 30% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. في الوقت نفسه، على الرغم من انخفاض سعر المنازل المطلة على الشارع في الحي القديم بهانوي بنسبة 11% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، إلا أنه لا يزال أعلى بنسبة 8% مقارنةً بمستواه قبل جائحة كوفيد-19 (2019).

على سبيل المثال، يُظهر متوسط بيانات الأشهر الثلاثة مارس وأبريل ومايو 2023، مقارنةً بالفترة نفسها من السنوات السابقة في بعض شوارع هانوي القديمة، أن سعر بيع المنازل في شارع لو سو عام 2023 بلغ 1.058 مليار دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما بلغ 972 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع عام 2019. أما في شارع هانج بوم، فقد بلغ متوسط سعر البيع في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023 924 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما بلغ 706 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع عام 2019.

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn ، بأن المنازل في الأحياء القديمة في هانوي تُستخدم بشكل رئيسي لتقديم خدمات الطعام والفنادق والسياحة للزوار المحليين والدوليين. لذا، يُعدّ عدد السياح، وخاصةً الأجانب، من مؤشرات ازدهار هذا القطاع العقاري.

تحسن عدد السياح مقارنةً بالعام الماضي، لكنه لم يتعافى بعد إلى مستويات ما قبل جائحة كوفيد-19. ففي الربع الأول من عام 2023، استقبلت هانوي ما يقرب من 5.9 مليون سائح، بينما بلغ هذا العدد في الفترة نفسها من عام 2019 ما يقرب من 7.5 مليون سائح.

ومع هذا الاتجاه، أتوقع أنه خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة المقبلة، سيظل مستوى أسعار المنازل في الحي القديم في هانوي مستقراً، ولن يتحسن حجم المعاملات كثيراً.

ومع ذلك، على المدى البعيد، خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة، عندما يعود الاقتصاد إلى وضعه الطبيعي وينمو قطاع السياحة بشكل أقوى، لا تزال المنازل المتجاورة في الحي القديم في هانوي من القطاعات الواعدة. وعلّق السيد كوك آنه قائلاً: "سيتحسن مستوى الأسعار والمعاملات".

العقارات في فيتنام مطلوبة من قبل المستثمرين الأجانب

وبحسب زينج ، خلال رحلة عمل قام بها مؤخرا إلى فيتنام، أكد السيد ماثيو بو، الرئيس التنفيذي لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في كوشمان آند ويكفيلد، أن فيتنام أصبحت جذابة بشكل متزايد للعديد من المستثمرين المؤسسيين في جميع أنحاء العالم.

في مارس، استضافت شركة خدمات العقارات التجارية فعاليةً في مقرها الرئيسي بسنغافورة حضرها 80 من أكبر المستثمرين المؤسسيين في العالم، العديد منهم من آسيا. عندما سألت كوشمان آند ويكفيلد المديرين التنفيذيين للشركات عن أسواقهم المفضلة للاستثمار العقاري، كانت الغالبية العظمى من الإجابات من اليابان وأستراليا وفيتنام.

وفقًا للسيد ماثيو بو، يستهدف المستثمرون المؤسسيون دائمًا أسواقًا مستقرة وموثوقة. وعلى وجه الخصوص، في ظل التحديات العديدة التي يواجهها سوق العقارات التجارية العالمي، برزت فيتنام كدولة ذات سياسات ومبادرات إيجابية عديدة لتحسين الشفافية والامتثال القانوني، فضلًا عن بيئة الأعمال بشكل عام.

وفي الوقت نفسه، فإن موجة الاستثمار من جانب العديد من الشركات الكبرى المتعددة الجنسيات مثل ليغو، وباناسونيك، وسامسونج، وإل جي، وشارب... هي أيضا علامة إيجابية، لأنه أينما ذهب المستأجرون، فإن المستثمرين المؤسسيين سوف يتبعونهم.

وبالنظر إلى المستقبل، أكد السيد ماثيو بوو أن المستثمرين يبحثون دائمًا عن المناطق التي تظهر نموًا، مثل المؤشرات الاقتصادية الإيجابية، والسكان الشباب، والطبقة المتوسطة المتنامية، والتوسع الحضري السريع.

تتمتع فيتنام بكل هذه المقومات، بالإضافة إلى معدل نمو مرتفع للناتج المحلي الإجمالي. تُشكّل هذه العوامل جميعها دافعًا لتنمية جميع قطاعات العقارات. تتمتع فيتنام بمحركات النمو، ويمكن أن تصبح وجهة استثمارية أكثر جاذبية إذا واصلت جهودها لتحسين بيئة الأعمال، وفقًا لرئيس شركة كوشمان آند ويكفيلد في منطقة آسيا والمحيط الهادئ.

خلف موجة العقارات النادرة للغاية المعروضة للبيع في هانوي

في الآونة الأخيرة، ضجت سوق العقارات في هانوي بمعلومات حول بيع 5 فلل مكونة من 4 طوابق في شارع كوانج آن، تاي هو، بمساحة 1263 مترًا مربعًا، بقيمة إجمالية تبلغ 660 مليار دونج.

على وجه الخصوص، أكد الوسيط أن هذه أجمل قطعة أرض في حي كوانغ آن، ونادرًا ما يبيعها الناس. وفي شارع كوانغ آن أيضًا، نشر وسيط إعلانًا مؤخرًا عن "منزل فخم وفخم، مساحته 1270 مترًا مربعًا، بسعر 600 مليار دونج فقط". ولجذب الانتباه، أكد الوسيط أن هذا العقار "نادر للغاية" ومسجل باسم مالكه، وجميع أملاكه سكنية، للاستخدام طويل الأمد...

في الآونة الأخيرة، ظهرت على نطاق واسع منتجات عقارية يتم الإعلان عنها بمبلغ يصل إلى عدة مئات من المليارات من دونغ، ليس فقط في منطقة الحي القديم، المعروفة باسم موقع "الماس" في هانوي، ولكن أيضًا في العديد من الشوارع الرئيسية.

مثل المبنى المكون من 9 طوابق في شارع Ton Duc Thang (Dong Da) بمساحة 528 مترًا مربعًا للبيع بسعر 485 مليار دونج؛ المبنى في شارع Thai Ha (Dong Da) بمساحة 1869 مترًا مربعًا للبيع بسعر 518 مليار دونج؛ المنزل في شارع Xa Dan (Dong Da) بمساحة 183 مترًا مربعًا للبيع بسعر 118 مليار دونج...

باستعراض أسعار المنازل في شارع كاو جاي، نجد أن العديد منها معروض للبيع بأسعار تتراوح بين 550 و750 مليون دونج للمتر المربع. أما في شارع ترونغ كينه، فتتراوح أسعار المنازل المعروضة للبيع بين 500 و600 مليون دونج للمتر المربع.

في هذه الأثناء، تُعرض منازل التاون هاوس للبيع في شارع تران دوي هونغ بأسعار تتراوح بين 500 مليون و700 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. على سبيل المثال، يُعرض منزل تاون هاوس بمساحة 200 متر مربع وأربعة طوابق للبيع بسعر 145 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 725 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وأفاد البائع أن المنزل يُؤجر بسعر 250 مليون دونج فيتنامي شهريًا.

لا يقتصر الأمر على العقارات فحسب، بل يتم أيضًا بيع الفلل في العديد من المناطق الحضرية بمئات المليارات من الدونج.

على موقع إلكتروني لعرض العقارات، يُباع فيلا في حي هوانغ لان ضمن مشروع فين هومز جرين باي (نام تو ليم) بأكثر من 650 مليون دونج للمتر المربع. وتبلغ مساحتها أكثر من 300 متر مربع، وتبلغ قيمتها الإجمالية 200 مليار دونج.

وتشير الدراسات الاستقصائية إلى أن سعر البيع في المشروع قد انخفض مقارنة بأعلى مستوى له في العام الماضي، إلى 600-700 مليون دونج للمتر المربع، ولكن السعر الإجمالي للشقق ذات أفضل الإطلالات لا يقل عن عشرة ملايين دولار أمريكي.

بيع منازل بمئات المليارات من الدونغ الفيتنامي في هانوي ليس بالأمر الجديد، ولكنه أصبح أكثر شيوعًا مؤخرًا. وقد أدى الارتفاع السريع في الأسعار سابقًا إلى ركود سوق المنازل والفلل وانخفاض السيولة. يضطر العديد من مالكي المنازل إلى بيعها، بينما اضطرت بعض المناطق إلى خفض سعر البيع أملًا في التخلص من البضائع بسرعة.

مع ذلك، لا يزال سعر بيع هذا القطاع مرتفعًا جدًا، ولا يُلبي الاحتياجات الحقيقية لغالبية السكان. على سبيل المثال، سجّلت أسعار بيع الفلل الواقعة خارج الطريق الدائري الثالث مئات المليارات من الدونغ الفيتنامي، وهو مستوى لم يكن يُسجّل سابقًا إلا في المناطق المركزية.

يقول خبراء في هذا المجال إن أسعار الفائدة المصرفية مرتفعة حاليًا، وانحسرت المضاربة العقارية، وأن الطلب الحقيقي اليوم يتركز على المنتجات العقارية الرائجة وبأسعار معقولة. في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، كلما زادت قيمة المنتجات المعروضة للبيع بمئات المليارات من الدونغ، قلّت مبيعاتها.

وفقاً لخبراء العقارات، تشهد قطاعات العقارات عالية المخاطر، مثل التاون هاوس والفلل، عملية تطهير قوية. ويتجه السوق في هذه المرحلة نحو قطاعات تلبي الطلب الحقيقي.

يمر سوق العقارات بدورة صعبة، ولكنه أيضًا مرحلة ضرورية للتخلص من الشركات الضعيفة وغير الكفؤة. وفي الوقت نفسه، يتطلب الأمر من الحكومة مواصلة تطوير سياساتها ومؤسساتها.

لائحة صندوق صيانة المباني السكنية

وفقًا للوائح، يفتح مجلس إدارة مبنى الشقق حسابًا متخصصًا لدى مؤسسة ائتمانية تعمل في فيتنام لإدارة واستخدام صندوق الصيانة للملكية المشتركة لمبنى الشقق وصندوق الصيانة للملكية المشتركة لمبنى الشقق بأكمله.

حاليًا، تنفيذ أحكام قانون الإسكان المتعلقة بصندوق صيانة المباني السكنية، في البند 6، المادة 1 من المرسوم رقم 30/2021/ND-CP المؤرخ 26 مارس 2021 للحكومة بتعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 99/2015/ND-CP الذي يوجه تنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان ينص على: "مجلس إدارة المباني السكنية مسؤول عن فتح حساب لتلقي أموال الصيانة للملكية المشتركة التي يسلمها المستثمر وفقًا للوائح إدارة واستخدام المباني السكنية الصادرة عن وزارة البناء".

بالإضافة إلى ذلك، في النقطة (أ)، البند 3، المادة 36 من التعميم رقم 02/2016/TT-BXD المؤرخ 15 فبراير 2016 لوزير البناء الذي أصدر اللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية (المعدلة والمكملة في البند 12، المادة 3 من التعميم رقم 28/2016/TT-BXD المؤرخ 15 ديسمبر 2016) تنص على: "يفتح مجلس إدارة المبنى السكني حسابًا متخصصًا في مؤسسة ائتمانية تعمل في فيتنام لإدارة واستخدام صندوق الصيانة للملكية المشتركة للمبنى السكني وصندوق الصيانة للملكية المشتركة للمبنى السكني بأكمله".

وفيما يتعلق بصندوق صيانة الشقق، أرسلت وزارة البناء مؤخرًا أيضًا وثيقة ردًا على مجلس إدارة مبنى شقق Eco Green City (هانوي) بشأن تنفيذ لوائح قانون الإسكان المتعلقة بصندوق صيانة الشقق.

على وجه الخصوص، كلفت وزارة البناء مجلس إدارة مشروع "إيكو جرين سيتي" السكني بمقارنة أحكام القانون المذكور مع تطبيقه في الحالات الخاصة. وفي الوقت نفسه، يُرجى العلم بأنه في حال وجود أي صعوبات أو مشاكل أثناء عملية التنفيذ، يُرجى من مجلس الإدارة التواصل مع إدارة الإسكان الحكومية في المنطقة، وهي إدارة البناء في هانوي، للحصول على التوجيه والحل وفقًا لصلاحياتها.

[إعلان 2]
مصدر