مع سعر بيع يتجاوز 130 مليون دونج/م2، أصبحت الفيلات والمنازل في هانوي "غير مباعة"

[إعلان 1]

وفقًا لتقرير سافيلز، شهد الربع الأخير من عام 2022 افتتاح 15 مشروعًا للبيع في قطاع الفلل والتاون هاوس، بواقع 926 وحدة. ويُعدّ هذا أدنى مستوى له في السنوات الخمس الماضية.

وفقًا لسافيلز، يُعتقد أن أحد الأسباب الرئيسية لانخفاض العرض هو الصعوبات القانونية في قطاع العقارات، مما صعّب على المستثمرين تنفيذ مشاريع جديدة. كما يُعتَبر عدد الصفقات العقارية قد وصل إلى أدنى مستوى له في خمس سنوات، حيث سُجِّلت 196 صفقة فقط، بانخفاض قدره 52% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

لتحفيز السوق، بادر المستثمرون بخفض أسعار بيع هذا القطاع. ومن بين هذه الانخفاضات، انخفض السعر الأساسي للفلل بنسبة 6% ليصل إلى 130 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وانخفض سعر المنازل المتجاورة بنسبة 1% ليصل إلى 172 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وكان قطاع المتاجر هو الأكثر تغيرًا، حيث انخفض بنسبة 10%، أي ما يعادل 189 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

مع سعر بيع يتجاوز 130 مليون دونج للمتر المربع، تظهر الفلل والمنازل في هانوي في الصورة 1. — شهدت أعداد الفلل والبيوت في هانوي انخفاضًا طفيفًا في الآونة الأخيرة، لكنها لا تزال مرتفعة جدًا. (الصورة: DT)

بالنسبة للسوق الثانوية، شهد عام ٢٠٢٢ ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار على أساس سنوي، لا سيما في الأحياء الداخلية للمدن ذات الموارد العقارية المحدودة، مصحوبًا بثقة المشترين في النصف الأول من العام. ومع ذلك، شهد السوق الثانوية في الربع الأخير من عام ٢٠٢٢ أول انخفاض ربع سنوي في الأسعار منذ عام ٢٠١٩، بينما استمرت أسعار المحلات التجارية في الانخفاض منذ الربع الثالث من عام ٢٠٢٢.

وقالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، إن أسعار الفلل والمنازل تميل إلى الانخفاض قليلاً في الربع الأخير من عام 2022، لكن تعديل الأسعار لن يكون كبيراً وهذه أيضاً مشكلة صعبة لكل من المستثمرين والمستثمرين الأفراد.

وفقًا للسيدة هانغ، لا يزال مستوى أسعار المنازل في سوق هانوي مرتفعًا. تُشكل الفلل في هانوي، التي تتراوح أسعارها بين 10 و30 مليار دونج، 55% من هذه النسبة، بينما تُمثل الأسعار التي تزيد عن 30 مليار دونج 20% أيضًا، وتُمثل الأسعار التي تقل عن 10 مليارات دونج حوالي 22%.

بالنسبة للمستثمرين الحاليين، تكون تكاليف الاستثمار الأولية أعلى أيضًا. تشمل هذه التكاليف تكاليف الأرض، وتكاليف رأس المال، والتكاليف المالية أثناء تطوير المشروع، وذلك بسبب المشاكل التي قد تطرأ وتؤدي إلى ارتفاع التكاليف عن المتوقع.

على سبيل المثال، تتسبب قصة العملية الطويلة للحصول على التراخيص والموافقة على المشاريع في زيادة تكاليف الاستثمار، مما يؤثر بالتالي على أسعار المنتجات.

وأضاف المحلل أنه "بالإضافة إلى ذلك، شهد السوق الثانوي أيضًا العديد من عمليات البيع والشراء، مما تسبب في دفع الأسعار إلى مستويات عالية، مما أدى إلى صعوبات في اتخاذ القرارات بشأن تعديلات الأسعار".

علاوةً على ذلك، لا يزال الطلب على الفلل والمنازل السكنية مرتفعًا، لكن العرض محدود. ويأتي الطلب أيضًا من ذوي الدخل المرتفع، الذين يشترون بأموالهم الخاملة لاستثمارها في مساكن منخفضة الارتفاع، ولا يستخدمون سوى القليل من التمويل المصرفي.

لذلك، لا يوجد ضغط بيع في ظل ارتفاع أسعار الفائدة المصرفية. وهذا ما يجعل انخفاض أسعار هذا القطاع غير واضح تمامًا.

علّقت السيدة هانغ قائلةً إنه في عام ٢٠٢٣، قد تتحسن السيولة، لكنها ستركز أكثر على المنتجات التي تُشترى للعيش بدلاً من الشراء بغرض الاستثمار. ستحتاج هانوي إلى مشاريع عالية الجودة بأسعار معقولة في ظل ارتفاع أسعار المعروض الحالي وعدم جاذبيته للمشترين، خاصةً في ظلّ مواجهة السوق منافسة من المقاطعات المجاورة مثل هونغ ين وباك نينه، مع تطور البنية التحتية والتوسع الحضري السريع.

في حالات أخرى، ولحل صعوبات السيولة، بدأ العديد من المستثمرين بنقل مشاريعهم، مما أدى إلى ازدهار عمليات الدمج والاستحواذ. بالنسبة للمستثمرين ذوي العزيمة العالية ومهارات التفاوض المعقولة، يُعد هذا أحد الخيارات التي تساعد على تنقية السوق.

إن التنقية ستساعد السوق على استقطاب مستثمرين ذوي سمعة طيبة وخبرة وقدرة مالية، والتغلب على المشاكل القائمة، مثل جلب منتجات غير مناسبة إلى السوق، ورفع الأسعار ولكن المنتجات لا تلبي احتياجات المستخدمين.

وعلى صعيد التوقعات، من المتوقع أن يشهد السوق عرض 1600 وحدة من 15 مشروعاً من المتوقع دخولها السوق في عام 2023.

ومن المتوقع أن توفر منطقة هوآي دوك 20% من الإمدادات المستقبلية، تليها منطقة ثانه تري بنسبة 16% ومنطقة لونج بين بنسبة 15%.

علق السيد ماثيو باول، مدير سافيلز هانوي، قائلاً: "ستعزز مشاريع البنية التحتية الجديدة سوق الإسكان. عند اكتمالها، ستدعم مشاريع مثل الطريق الدائري 3.5 والطريق الدائري 4 تطوير أكثر من 80 مشروعًا بمساحة تزيد عن 2900 هكتار في المناطق المجاورة للطرق الدائرية، مثل هواي دوك، ومي لينه، وها دونغ، ودان فونغ، وثونغ تين".

وأكد خبراء سافيلز أن "سياسات الدعم والصعوبات ستعزز تعافي السوق في عام 2023".

[إعلان 2]
مصدر