রিয়েল এস্টেট লেনদেন কঠোর করার প্রস্তাব নিয়ে উদ্বেগ

সমস্ত রিয়েল এস্টেট লেনদেন রাষ্ট্র-পরিচালিত ফ্লোরের মধ্য দিয়ে যেতে হবে এই নিয়ম বাজারের উন্নয়নকে প্রভাবিত করবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ ও নিয়ন্ত্রণের জন্য সরকারের খসড়া প্রস্তাবের বিষয়বস্তু সম্পর্কে মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির কাছ থেকে মতামত চাইছে। তবে, বিশেষজ্ঞদের মতে, তাড়াহুড়ো করে প্রয়োগ করলে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং অর্থনীতিতে প্রভাব পড়বে এমন পরিস্থিতি এড়াতে প্রস্তাবগুলি পুনর্বিবেচনা করা প্রয়োজন।

মানুষের স্বার্থের দিকে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন

মূল্য হ্রাস এবং রিয়েল এস্টেট জল্পনা-কল্পনা কঠোর করতে অবদান রাখার জন্য, খসড়াটি তিনটি বিষয়ের উপর জোর দেয় যার জন্য রিয়েল এস্টেট লেনদেন নিয়ন্ত্রণ করতে হবে এবং রাষ্ট্র-প্রতিষ্ঠিত রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র প্রতিষ্ঠার মাধ্যমে লেনদেন জনসাধারণের কাছে প্রকাশ ও স্বচ্ছ করতে হবে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, কম ঋণের হার প্রয়োগ করে দ্বিতীয় এবং তৃতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণ "কঠোর" করার নীতিগত প্রস্তাবে, ক্রেতারা দ্বিতীয় বাড়ি কেনার সময় কেবল ৫০% এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ৩০% এর বেশি ধার নিতে পারবেন না; বর্তমান ঋণের হার ৭০%-৮০% প্রয়োগের পরিবর্তে। এছাড়াও, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করেছে যে সরকার শর্ত দেয় যে প্রদেশ এবং শহরগুলির গণ কমিটিগুলি ২০২৬ - ২০৩০ সময়কালে বিকাশের জন্য প্রত্যাশিত মোট বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের কমপক্ষে ৩০% সংরক্ষণ করবে যাতে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ করা যায়।

সি-হোল্ডিংস কোম্পানি দ্য মেইসন প্রকল্পের (থু ডাউ মোট ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) বাসিন্দাদের কাছে অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করছে। ছবি: থাও এনগুয়েন

উপরোক্ত সমস্যাগুলির মুখোমুখি হয়ে, আর্থিক ও ব্যাংকিং বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ট্রাই হিউ বলেছেন যে নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবটি বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে দ্বিতীয় এবং তৃতীয় বাড়ির ক্রেতাদের ঋণ দেওয়া থেকে সীমাবদ্ধ করার জন্য অযৌক্তিক, কারণ ঋণ কার্যক্রম সর্বদা বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির ঝুঁকি গ্রহণের ক্ষমতা এবং গ্রাহকদের পরিশোধের ক্ষমতার উপর নির্ভর করে। ব্যাংকগুলির ঋণ নীতিতে নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের হস্তক্ষেপ, যা মুদ্রানীতির ক্ষেত্রের অন্তর্গত, সমস্যা তৈরি করতে পারে। হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অর্থনীতি ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেছেন যে সমস্ত রিয়েল এস্টেট লেনদেন রাষ্ট্র দ্বারা পরিচালিত একটি তলার মধ্য দিয়ে যেতে হবে এমন খসড়া নিয়ন্ত্রণ তার কার্যকারিতার জন্য উপযুক্ত নয়, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশকে প্রভাবিত করে, কারণ লেনদেনের ক্রম এবং পদ্ধতি সীমিত। ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেছেন যে জমি উৎপাদনের একটি মাধ্যম, একটি সাধারণ লেনদেনের পণ্য নয়, যার মানদণ্ড হল ভূমি ব্যবহারকারীদের ব্যবহারের প্রক্রিয়ায় কার্যকর হতে হবে। অতএব, স্থানীয় এলাকায় জমির মূল্য তালিকা তৈরি করার জন্য একটি নির্দিষ্ট নীতি থাকা দরকার যা সময়ের সাথে সাথে হ্রাস পেতে থাকে যাতে মানুষের স্বার্থ সর্বোপরি হয় তা নির্ধারণ করা যায়।

এক্সিম রিয়েল এস্টেট জেএসসি (এক্সিমআরএস) এর জেনারেল ডিরেক্টর মিসেস ট্রান থি ক্যাম তু বলেন, ব্যাংক ঋণ সীমিত করা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য বেশ সংবেদনশীল। খুব তাড়াহুড়ো বাস্তবায়ন রিয়েল এস্টেট বাজারকে "স্থবির" হওয়ার ঝুঁকিতে ফেলবে। মিসেস তু-এর মতে, বাস্তবে, সাম্প্রতিক অতীতে, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বিভাগে, লেনদেনে স্পষ্ট হ্রাস ঘটেছে। এদিকে, কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলিতে কোনও সরবরাহ নেই। অতএব, যদি ঋণ কঠোর করা হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীরা আরও প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারবেন না। এটি সমগ্র বাজারকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করবে, একটি বিস্তৃত সরবরাহ ছাড়া, এটি পরিবারের প্রজন্মের জন্য বাড়ি কেনার চাহিদাকে প্রভাবিত করবে।

টেকসই সমাধান প্রয়োজন

মিঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ বলেন যে নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবটি অস্থায়ী হতে পারে, তবে দীর্ঘমেয়াদী সমস্যা সমাধানের জন্য আরও টেকসই সমাধান প্রয়োজন।

বিশেষ করে, দ্বিতীয়, তৃতীয় বা বিনিয়োগ সম্পত্তির উপর উচ্চ কর আরোপ করা হয়। এর ফলে ফটকাবাজির উৎসাহ কমে যাবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম কমে যাবে। তবে, কেবল করই যথেষ্ট নয়। একটি বাজার ব্যবস্থা থাকা দরকার, অর্থাৎ সরবরাহ এবং চাহিদার সামঞ্জস্য নিশ্চিত করা। রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ চাহিদা মেটাতে যথেষ্ট বৃদ্ধি পেলে, আবাসনের দাম কমে যাবে। অতএব, দীর্ঘমেয়াদী নীতিমালার পাশাপাশি, সরবরাহ বৃদ্ধি করা প্রয়োজন যাতে মানুষ বাড়ির মালিক হওয়ার সুযোগ পায়, যার ফলে আবাসনের দাম কমাতে অবদান রাখে। রাজ্যকে জমি তহবিল সরবরাহ, প্রশাসনিক প্রক্রিয়া এবং ভূমি ও ঋণ সম্পর্কিত নীতিমালা সম্পন্ন করার ক্ষেত্রে অগ্রণী ভূমিকা পালন করতে হবে। আজ ভিয়েতনামের সমস্যা হল রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ ঘনবসতিপূর্ণ, অন্যদিকে চাহিদা খুব বেশি। সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা আবাসনের দামকে অযৌক্তিক স্তরে ঠেলে দিয়েছে।

একই মতামত প্রকাশ করে, জাতীয় আর্থিক তত্ত্বাবধান কমিটির প্রাক্তন ভাইস চেয়ারম্যান ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়া বলেন যে, ঋণ প্রতিষ্ঠান আইনের বিধান অনুসারে, সরকার বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির ঋণ কার্যক্রমে হস্তক্ষেপ করতে পারে না। এই ধরনের হস্তক্ষেপ ব্যাংকগুলির ব্যবসার স্বাধীনতা লঙ্ঘন করবে, যা ঋণ কার্যক্রমের স্বাধীনতা এবং স্বচ্ছতাকে প্রভাবিত করবে।

তদুপরি, ক্রেতার "প্রথম বাড়ি" এবং "দ্বিতীয় বাড়ি" এর মধ্যে পার্থক্য করা অত্যন্ত জটিল এবং বাস্তবায়ন করা কঠিন। বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির এই কাজটি সম্পাদন করার জন্য কোনও কাজ বা সংস্থান নেই, কারণ গৃহঋণ সীমিত করা এবং আবাসনের দাম কমানো ব্যাংকগুলির মূল দায়িত্ব নয়।

ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়ার মতে, গত কয়েক দশক ধরে, স্টেট ব্যাংক ১৫০% - ২৫০% পর্যন্ত উচ্চ ঋণ ঝুঁকি অনুপাত প্রয়োগ করে রিয়েল এস্টেট ঋণ কার্যক্রম নিয়ন্ত্রণ করেছে। উদাহরণস্বরূপ, যদি একটি বাণিজ্যিক ব্যাংক রিয়েল এস্টেটকে ১০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণ দেয়, তাহলে স্টেট ব্যাংক ১৫০ - ২৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং থেকে সংশ্লিষ্ট ঝুঁকি গণনা করবে। এটি ব্যাংকগুলিকে তাদের মুনাফা ব্যবহার করে সংশ্লিষ্ট স্তরে ঝুঁকি সংরক্ষণ স্থাপন করতে বাধ্য করে, যার ফলে পরোক্ষভাবে রিয়েল এস্টেট ঋণ সীমিত হয়। ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়ার বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামি রিয়েল এস্টেট বাজারের মূল সমস্যা হল প্রতিটি চাহিদা বিভাগের জন্য উপযুক্ত আবাসন পণ্য তৈরি করা। রাজ্যকে কম খরচের আবাসনের সরবরাহ বাড়ানোর জন্য আইনি বাধা অপসারণের উপর মনোযোগ দিতে হবে, পাশাপাশি গৃহ ক্রেতাদের, বিশেষ করে কম আয়ের লোকদের সহায়তা করার জন্য নীতি বাস্তবায়ন করতে হবে। তিনি সিঙ্গাপুরের উদাহরণ তুলে ধরেন, যেখানে দরিদ্র মানুষকে ২.৫% নির্দিষ্ট সুদের হারে গৃহ ঋণ দেওয়া হয় এবং সরকার এই স্তরের উপরে সুদের হারের জন্য ব্যাংকগুলিকে ক্ষতিপূরণ দেয়। এই ধরনের সমাধানগুলি ব্যাংকের ঋণ নীতিতে সরাসরি হস্তক্ষেপ করার চেয়ে অনেক বেশি কার্যকর হতে পারে।

ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ানের মতে, অনলাইন ফ্লোরের মাধ্যমে পরিচালনার পরিবর্তে, নিবন্ধনের সময় লেনদেনের সময়ের উপর ভিত্তি করে করের হার ব্যবহার করে জল্পনা-কল্পনা সীমিত করা, রিয়েল এস্টেটকে স্থিতিশীলভাবে পরিচালনা করতে সহায়তা করবে। সেই অনুযায়ী, জল্পনা-কল্পনা এড়াতে, ভিয়েতনাম লেনদেন কর সরঞ্জাম ব্যবহার করতে পারে, যা খুবই কার্যকর। উদাহরণস্বরূপ, ১২ মাসের মধ্যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ক্ষেত্রে বিক্রয় মূল্যের ২০% কর হার, ৩৬ মাস ১০% এবং ৬০ মাস ৫%। বাকিদের উপর এখনকার মতো ২% কর প্রযোজ্য হবে... "জল্পনা-কল্পনা হ্রাস করা এবং বার্ষিক জমির দাম হ্রাস করা জমির দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি কার্যকর হাতিয়ার হবে, ভবিষ্যতে মানুষকে বাড়ি কেনার সুযোগ পেতে সাহায্য করবে, সামাজিক নিরাপত্তা তৈরি করা এমন একটি জিনিস যা এখনই গণনা করা উচিত" - ডঃ থুয়ান শেয়ার করেছেন।

আন্তর্জাতিক অনুশীলন অনুসারে নয়

ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়ার মতে, বর্তমানে বিশ্বের কোনও দেশই বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ সীমাবদ্ধ করে রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ করে না। অতএব, দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ির জন্য ঋণের সীমা হ্রাস করার ব্যবস্থা প্রয়োগ করা আন্তর্জাতিক অনুশীলনের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয় এবং বাজারে নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে।

সূত্র: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm