জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়া আরও সম্পূর্ণ করার জন্য

[বিজ্ঞাপন_১]

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের উন্নয়ন প্রক্রিয়ায় জমির মূল্য নির্ধারণ একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সাম্প্রতিক এক জরিপ অনুসারে, বাজার মূল্য পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির দাম নির্ধারণে অসুবিধার কারণে ৫০% এরও বেশি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প অসুবিধা, বাধা বা ধীর বাস্তবায়নের সম্মুখীন হচ্ছে। ২০২২ সালে, দাম নির্ধারণের ক্ষমতা এবং বাজারও ২০২১ সালের তুলনায় রিয়েল এস্টেট সরবরাহে তীব্র হ্রাসে অবদান রেখেছে।

জমির মূল্যায়ন একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

বর্তমানে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় খসড়া ডিক্রি ৪৪ এবং সার্কুলার ৩৬ এর সংশোধনের বিষয়ে সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়, শাখা এবং সংস্থাগুলির কাছ থেকে মতামত সংগ্রহ করছে। প্রস্তাবিত সংশোধনীর মধ্যে, বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি, বিশেষ করে "উদ্বৃত্ত" পদ্ধতি অপসারণের চারপাশে অনেক ভিন্ন মতামত রয়েছে, যা একটি বিতর্কিত বিষয়। উদ্বৃত্ত পদ্ধতির পার্থক্য, এই বিষয়ে, স্যাভিলস হো চি মিন সিটির পরামর্শ পরিষেবা পরিচালক মিসেস ডো থি থু গিয়াং, মূল্যায়নে বহু বছরের অভিজ্ঞতা সম্পন্ন বিশেষজ্ঞ, বলেছেন যে বর্তমানে অনেক ভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতি রয়েছে এবং সম্পত্তির বৈশিষ্ট্য এবং তথ্যের প্রাপ্যতার উপর নির্ভর করে, উপযুক্ত পদ্ধতি এবং মূল্যায়ন পদ্ধতি থাকবে।

উদাহরণস্বরূপ, মিসেস গিয়াং বিশ্লেষণ করেছেন, তুলনা পদ্ধতিটি ছোট এলাকা বিশিষ্ট রিয়েল এস্টেটের জন্য উপযুক্ত, এবং অনুরূপ লেনদেনের সংখ্যা সাধারণ। তবে, তথ্যের ক্ষেত্রে এই পদ্ধতির সীমাবদ্ধতা রয়েছে: সংগৃহীত লেনদেনের তথ্যের প্রকৃত লেনদেন মূল্য এবং চুক্তিতে লেনদেনের মূল্যের মধ্যে পার্থক্য রয়েছে; লেনদেনের বিবরণ সম্পূর্ণরূপে প্রকাশ করা হয় না। বৃহৎ এলাকা বিশিষ্ট রিয়েল এস্টেট, অথবা উন্নয়ন প্রকল্পের ক্ষেত্রে, অনুরূপ তুলনামূলক রিয়েল এস্টেটের সংখ্যা খুবই সীমিত, যার ফলে বৃহৎ সমন্বয় করতে হয়, যা মূল্যায়ন ফলাফলের নির্ভুলতাকে প্রভাবিত করে। জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিতে, সমন্বয় সহগ একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নির্দিষ্টভাবে প্রয়োগ করা হয়, অল্প সময়ের মধ্যে বাজারের ওঠানামা প্রতিফলিত করে না। এছাড়াও, সীমিত এবং ভুল জমি লেনদেনের তথ্যের বিশ্লেষণ ফলাফলের উপর ভিত্তি করে সমন্বয় সহগও তৈরি করা হয়।

এদিকে, উন্নয়নাধীন বৃহৎ জমির মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি আরও উপযুক্ত। এই পদ্ধতিতে আনুমানিক রাজস্ব বাদ দিয়ে আনুমানিক বিনিয়োগ খরচ বাদ দিয়ে অবশিষ্ট জমির মূল্য পাওয়া যায়। "ধরে নিন একটি জমির প্লটের সম্ভাব্য বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা ব্যবহার রয়েছে; তুলনা পদ্ধতি বা সমন্বয় সহগের সাহায্যে, জমির মূল্য একটি নির্দিষ্ট মূল্যে অনুমান করা হবে। তবে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতির সাহায্যে, জমিটি বিভিন্ন ধরণের বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা ব্যবহার যেমন অফিস, শপিং মল বা হোটেল দিয়ে তৈরি বলে ধরে নেওয়া যেতে পারে, যার ফলে জমির সর্বোচ্চ মূল্য খুঁজে পাওয়া যায়, সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং কার্যকর মূল্যায়নের নীতি নিশ্চিত করা হয়," বিশেষজ্ঞ উল্লেখ করেছেন। অন্য একটি উদাহরণে, মূল্যায়ন করা জমিটি একটি মিশ্র জমির প্লট, যেখানে আবাসিক জমি এবং বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা জমি রয়েছে। সুতরাং, তুলনা পদ্ধতি বা সমন্বয় সহগ ব্যবহার করলে মিশ্রণে একই উপাদান অনুপাত সহ তুলনামূলক সম্পদের সংখ্যার সীমাবদ্ধতা বা উপযুক্ত সহগের অভাবের কারণে মিশ্র মূল্য সম্পূর্ণ এবং সঠিকভাবে প্রতিফলিত করতে সক্ষম হবে না।

প্রকৃতপক্ষে, অনেক অনুমান এবং ব্যক্তিগত পূর্বাভাসের কারণে এই পদ্ধতিরও সীমাবদ্ধতা রয়েছে। এই সীমাবদ্ধতাগুলি কমাতে, মূল্যায়ন প্রক্রিয়া চলাকালীন, সঠিক মূল্যায়ন ফলাফল আনার জন্য তুলনা এবং বৈসাদৃশ্যের জন্য অতিরিক্ত পদ্ধতি সম্পাদনের প্রয়োজন হতে পারে।

উদ্বৃত্ত পদ্ধতির ভূমিকা

উপরোক্ত বিশ্লেষণ থেকে, মিসেস ডো থি থু গিয়াং বিশ্বাস করেন যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বজায় রাখা উচিত কারণ এই পদ্ধতিটি উন্নয়ন বা পুনর্বিকাশের সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির অনুমানের জন্য উপযুক্ত।

উদ্বৃত্ত পদ্ধতির ভূমিকা সম্পর্কে আরও মূল্যায়ন করতে গিয়ে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের উপ-ব্যবস্থাপনা পরিচালক মিঃ ট্রয় গ্রিফিথস বলেন যে বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, উদ্বৃত্ত মূল্যায়ন পদ্ধতি বাদ দিলে আরও রক্ষণশীল মূল্যায়ন হবে। "প্রকল্প উন্নয়নের জন্য পরিকল্পনা করা ভূমি তহবিল উদ্বৃত্ত পদ্ধতির মাধ্যমে আরও সঠিকভাবে মূল্যায়ন করা হবে। এই পদ্ধতিটি প্রকল্পের সামগ্রিক লাভজনকতা এবং সেইসাথে আর্থিক সূচকগুলি দেখায় যা দেখায় যে প্রকল্পটি আর্থিকভাবে টেকসই কিনা," মিঃ ট্রয় গ্রিফিথস বলেন।

"ভিয়েতনামে, সরকার যখন ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার গুরুত্বপূর্ণ আপডেটগুলি নিয়ে আলোচনা করছে, তখন এটা বোধগম্য যে অবশিষ্ট পদ্ধতিটি বাদ দেওয়ার কথা বিবেচনা করা হচ্ছে কারণ এটি অনেক ব্যক্তিগত ভেরিয়েবলের উপর নির্ভর করে। যেকোনো নতুন পদ্ধতি বাস্তবায়নের সময়, উচ্চতর সততা এবং কম ব্যক্তিগত কারণ সহ একটি পদ্ধতি বিবেচনা করা উচিত। তবে, অবশিষ্ট পদ্ধতিটি একটি গ্রহণযোগ্য এবং প্রয়োগযোগ্য মূল্যায়ন পদ্ধতি হিসাবে যথাযথভাবে প্রয়োগ করা উচিত," যোগ করেন স্যাভিলসের উপ-ব্যবস্থাপনা পরিচালক।

যদি অবশিষ্ট পদ্ধতিটি বাদ দেওয়া হয়, তবুও আরও অনেক মূল্যায়ন পদ্ধতি আছে; তবে তিনি উল্লেখ করেন যে সবচেয়ে মৌলিক সমস্যা হল সরাসরি তুলনা করা। মূল্যায়নের উদ্দেশ্য হল বাজারের আচরণ অনুকরণ করে বাজার মূল্য নির্ধারণ করা। বেশিরভাগ ক্রেতা প্রায়শই তাদের সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্য কেবল কাছাকাছি অবস্থিত অনুরূপ সম্পত্তির মূল্যের উপর নির্ভর করেন।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে অবশিষ্ট পদ্ধতি বা কাল্পনিক পদ্ধতি অনেক দেশে বেশ কার্যকরভাবে প্রয়োগ করা হয়। ব্যাংক, আদালত এবং সালিশ প্রায়শই ব্যবহৃত ভেরিয়েবলগুলিকে গ্রহণ করে এবং বিতর্ক করে। এটি কেবল ছাড়যুক্ত নগদ প্রবাহ (DCF) পদ্ধতি যেখানে আরও বেশি বিষয়গত ভেরিয়েবল রয়েছে, তাই এটি অন্যান্য পদ্ধতির তুলনায় কম জনপ্রিয়।/।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক