বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য বাজার মূল্য সম্পর্কে গভীর এবং অবিচ্ছিন্ন চিন্তাভাবনা প্রয়োজন।

হো চি মিন সিটির ইউনিভার্সিটি অফ ফাইন্যান্স অ্যান্ড মার্কেটিং-এর মূল্যায়ন - রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বিভাগের প্রধান, সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন মিন নগকের মতে, যদি বিনিয়োগকারীরা কেবল দাম সম্পর্কে জানেন এবং দাম সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করেন, তাহলে তারা তাদের বিনিয়োগ কার্যকলাপে আরও আকর্ষণীয় এবং কার্যকর চিন্তাভাবনার ক্ষেত্রটি মিস করবেন, যা হল বাজার মূল্য সম্পর্কে চিন্তা করা।

মূল্য, বাজার মূল্যের পাশাপাশি রিয়েল এস্টেটের (অভ্যন্তরীণ, মূল) মূল্য সম্পর্কিত বিষয়গুলি আরও ভালভাবে বোঝার জন্য, TG&VN হো চি মিন সিটির অর্থ ও বিপণন বিশ্ববিদ্যালয়ের মূল্যায়ন - রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বিভাগের প্রধান, সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ নগুয়েন মিন নগোকের সাথে একটি কথোপকথন করেছিলেন।

প্রিয় সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন মিন নগোক, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রমকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করে এমন একটি কারণ হল মূল্য। আপনি কি এটি আরও স্পষ্টভাবে ব্যাখ্যা করতে পারেন?

জমি - রিয়েল এস্টেটের নিজস্ব মূল্য রয়েছে। ভিয়েতনামে যুক্তিসঙ্গত মূল্য বৃদ্ধি, অথবা বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই অযৌক্তিক মূল্য বৃদ্ধি, সমাজের সকল ক্ষেত্রকে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রমের দিকে উৎসাহিত করেছে। গত ৩০ বছরে জমি - রিয়েল এস্টেটের দামের বস্তুনিষ্ঠ বাস্তবতা এবং ব্যক্তিগত উন্নয়নের ফলে অনেক ব্যক্তি এবং প্রতিষ্ঠান তাদের মানসিক - আর্থিক - যুক্তিসঙ্গত ভারসাম্য হারিয়ে ফেলেছে।

জমির দাম - রিয়েল এস্টেট হল সেই জমি - রিয়েল এস্টেটের মূল্যের আর্থিক প্রকাশ, অর্থাৎ জমি - রিয়েল এস্টেটের জন্য যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে। জমি - রিয়েল এস্টেটের দাম সাধারণত এমন একটি পরিমাণ যা মূল্যের চারপাশে পরিবর্তিত হয়। যখন জমি - রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ এবং চাহিদা মিলে যায়, তখন দামটি সেই জমি - রিয়েল এস্টেটের মূল্য প্রতিফলিত করতে পারে এবং মিলতে পারে, এই ঘটনা খুব কমই ঘটে। চাহিদার তুলনায় সরবরাহ কম হলে জমি - রিয়েল এস্টেটের দাম তাদের মূল্যের চেয়ে বেশি হবে। বিপরীতে, যদি সরবরাহ চাহিদার চেয়ে বেশি হয়, তাহলে দাম মূল্যের চেয়ে কম হবে।

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ নগুয়েন মিন নগোক। (সূত্র: রেড)

এটি মাইক্রোইকোনমিক্সের ক্লাসিক জ্ঞান। তবে, বিভিন্ন কারণে, অনেকেই প্রায়শই সাধারণভাবে এই ধরণের জ্ঞান ত্যাগ করেন (অথবা কেবল জানেন)। তাদের প্রায়শই রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য চিন্তাভাবনা প্রয়োগ এবং বিকাশ করার ক্ষমতা থাকে না। লোকেরা প্রায়শই বলে "বাজারের নিজস্ব কণ্ঠস্বর আছে" অথবা "সমস্ত তত্ত্ব ধূসর। কেবল জীবনের বৃক্ষই চিরকাল সবুজ"... সাধারণ জ্ঞান উপলব্ধি এবং বোঝার মাধ্যমে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের প্রতিটি সিদ্ধান্ত এবং নির্দিষ্ট কাজের পদ্ধতির জন্য তাদের নিজস্ব চিন্তাভাবনা বিকাশ করতে হবে।

তাহলে কোন বিষয়গুলো সাধারণত দামকে প্রভাবিত করে, স্যার?

বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার সম্পর্ক দ্বারা প্রায়শই দাম নির্ধারিত হয়। তবে, "বাজার" বিভাগটি সঠিকভাবে এবং ব্যাপকভাবে বোঝা প্রয়োজন। আমরা প্রায়শই মিডিয়াতে যে বাজারের কথা উল্লেখ করি যেমন: অ্যাপার্টমেন্ট, জমির লট, বাণিজ্যিক এলাকা... জনপ্রিয় এলাকা, অংশ এবং পণ্য সহ এটি মোট বাজারের একটি ছোট কোণ মাত্র।

যদি আমরা ভিয়েতনামের ৩,৬৫,০০০ বর্গকিলোমিটার আয়তনের, এবং জমির উপর সম্পদের (নির্মাণ কাজ এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ যেমন বহুবর্ষজীবী গাছ ইত্যাদি) দিকে তাকাই, তাহলে সামগ্রিক বাজার অনেক বড় এবং আরও বৈচিত্র্যময়। অন্যদিকে, যদি আমরা কেবল দাম নিয়ে চিন্তা করি, দাম সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করি, ইত্যাদি, তাহলে বিনিয়োগকারীরা তাদের বিনিয়োগ কার্যক্রমে আরও আকর্ষণীয় এবং কার্যকর চিন্তাভাবনার ক্ষেত্রটি মিস করবেন। তা হল বাজার মূল্য সম্পর্কে চিন্তা করা।

রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের ধারণাটি সম্পর্কে এখনও অনেকেই অস্পষ্ট, আপনি কি এটি আরও স্পষ্টভাবে ব্যাখ্যা করতে পারেন?

বাজার মূল্য বুঝতে হলে প্রথমে মূল্যের ধারণা (অভ্যন্তরীণ - মূল) বোঝা প্রয়োজন। এই বিষয়টি নিচে আরও বিশদে আলোচনা করা হবে। রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য হল নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত রিয়েল এস্টেটের কার্যকারিতা এবং ব্যবহার। এই লক্ষ্যগুলি বহুমুখী হতে পারে অথবা প্রতিটি ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানের জন্য নির্দিষ্ট হতে পারে। বাস্তবে, বিভিন্ন বিষয়ের অত্যন্ত বৈচিত্র্যময় লক্ষ্য রয়েছে। অন্য কথায়, রিয়েল এস্টেট লক্ষ্যের সংখ্যা হাজার হাজার বা তার বেশি হতে পারে।

মানুষ প্রায়শই দুটি ধরণের রিয়েল এস্টেট বাজার মূল্যের কথা বলে: ব্যবহারের মূল্য এবং বিনিময় মূল্য। রিয়েল এস্টেট কেবল জীবনযাপনের জন্য, ব্যবসার জন্য, লাভের জন্য ব্যবহৃত হয় না... বরং বিভিন্ন উদ্দেশ্যেও ব্যবহৃত হয়, কখনও কখনও অদ্ভুত উদ্দেশ্যেও।

উদাহরণস্বরূপ, কেউ বসন্তের অপেক্ষায় এক টুকরো জমি কিনে একটি বিরল পোকামাকড়ের বৃদ্ধি পর্যবেক্ষণ করে; অথবা এমন এক ধরণের রিয়েল এস্টেট আছে যা আর্থিক মূলধন সংগ্রহের জন্য খুবই উপযুক্ত। এই রিয়েল এস্টেটকে অর্থায়নের জন্য ব্যবহার করলে, এটি ১০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সংগ্রহ করবে, কিন্তু যদি অবাধে কেনা-বেচা করা হয়, তাহলে এর দাম মাত্র ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। অন্য কথায়, এই রিয়েল এস্টেট হল আর্থিক রিয়েল এস্টেট।

উপরের উদাহরণ থেকে, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য সম্পর্কে চিন্তা করা ক্রয়-বিক্রয় বা জীবনযাত্রার প্রচলিত দৃষ্টিভঙ্গির বাইরে। এগুলি বাজারের বিভিন্ন চাহিদা থেকে আসা কিছু বিশেষ উদ্দেশ্যে কাজ করে। এবং ভাড়া মূল্য বা বিনামূল্যে বিক্রয় মূল্য তাদের আনা মূল্য পরিমাপ করার জন্য ব্যবহার করা যায় না।

অতএব, বিনিয়োগকারীদের প্রতিটি বিভাগের জন্য প্রতিটি রিয়েল এস্টেট, প্রতিটি গ্রাহকের জন্য ব্যক্তিগতকৃত করতে হবে যাতে বাজার মূল্য সঠিকভাবে সনাক্ত করা যায়। সমাজের একজন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান যে রিয়েল এস্টেটের মূল্য উপভোগ করতে এবং অনুভব করতে পারে তাকে বাজার মূল্য (মূল্য বিভাগের চেয়ে বৃহত্তর) হিসাবে বিবেচনা করা হয়।

তাহলে, বাজার মূল্য মূলত রিয়েল এস্টেটের মূল্যের উপর নির্ভর করে, স্যার?

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেটের মূল্য সবচেয়ে আকর্ষণীয় এবং এটি বোঝা এবং পরিমাপ করা সবচেয়ে কঠিন। বাজার মূল্য বোঝার পর, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের মূল্যের বিষয়গুলি শিখতে এবং আয়ত্ত করতে এগিয়ে যেতে পারেন। বাজার মূল্যের বিপরীতে, এখানে রিয়েল এস্টেটের মূল্য আর "বাজার" শব্দ থেকে আসে না। অন্য কথায়, বাজার থাকার আগে, বাজার গঠনের আগে, রিয়েল এস্টেটের নিজস্ব মূল্য থাকে।

মূল্য একটি বিমূর্ত ধারণা, ভূমির অর্থ - উপযুক্ততার দিক থেকে রিয়েল এস্টেট, মানুষের চাহিদা পূরণ। রিয়েল এস্টেটগুলির একক, পৃথক আকারে মানুষের চাহিদা পূরণ করার ক্ষমতা রয়েছে, তবে তাদের মূল্য উপরে উল্লিখিত প্রাথমিক চাহিদার মিথস্ক্রিয়ার মাধ্যমে জিনিসপত্র, ঘটনার সাথে একটি সামগ্রিক মূল্য ব্যবস্থায় সংযুক্ত।

সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন মিন নগকের রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রশিক্ষণের বহু বছরের অভিজ্ঞতা রয়েছে। (সূত্র: রেড)

বাজার মূল্য বোঝার পর, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের মূল্যের বিষয়গুলি শিখতে এবং আয়ত্ত করতে এগিয়ে যেতে পারেন। বাজার হল একটি বিভাগ; একটি রূপ; রীতিনীতির একটি সেট। অথবা বাজারকে পরিস্থিতির একটি সেট হিসাবে বুঝুন; ওঠানামা এবং পর্যায় সহ একটি নির্দিষ্ট প্রেক্ষাপট... সাধারণভাবে বাজার সম্পর্কে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে অনেক দৃষ্টিভঙ্গি, দৃষ্টিভঙ্গি এবং বিবৃতি রয়েছে। এবং তাই রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যও অপ্রত্যাশিতভাবে পরিবর্তিত হয়।

তবে, যদি আমরা রিয়েল এস্টেটের ভেতরের দিকে, অর্থাৎ মূলের দিকে যাই, তাহলে আমরা রিয়েল এস্টেটের মূল মূল্যবোধগুলি খুঁজে পাব। এই মূল মূল্যবোধগুলি, যদি মানব সভ্যতার অপরিবর্তনীয়, মৌলিক চাহিদার সাথে যুক্ত হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেটের একটি মৌলিক মূল্য ব্যবস্থা তৈরি করবে যা বিশ্বের কোথাও কোনও বাজারের উপর নির্ভর করবে না।

আমাদের পাঠকরা যাতে রিয়েল এস্টেটের মূল মূল্য আরও ভালোভাবে বুঝতে পারেন, সেজন্য আপনি কি কিছু নির্দিষ্ট উদাহরণ দিতে পারেন?

উদাহরণস্বরূপ, একটি আদিম বন, মিঠা পানির হ্রদের মধ্যে একটি দ্বীপ, একটি গুহা, একটি পর্বতশৃঙ্গ ... সর্বদা মূল্যবান। কিন্তু এই ধরণের রিয়েল এস্টেটের জন্য কোনও পৃথক বাজার (উপ-বাজার) নেই। আরেকটি উদাহরণ, ইয়েন বাই প্রদেশের থাক বা হ্রদের তলদেশে অবস্থিত একটি খাঁটি লাল রুবি পাথরের অন্তর্নিহিত মূল্য অনেক বেশি।

তবে, দুটি সম্ভাব্য ক্ষেত্রে এর বাজার মূল্য নেই: ১/ কারণ এটি হ্রদের নীচে অবস্থিত, এটিকে কার্যকর রত্নপাথরের বাজারে রাখার জন্য পাওয়া যায়নি; ২/ ভিয়েতনাম বা বিশ্বে এখনও রত্নপাথরের বাজার তৈরি হয়নি (যখন লোকেরা এই রুবিকে মূল্যবান বলে মনে করে না কারণ তারা এটি সম্পূর্ণরূপে বোঝে না)।

যদি আমরা সমস্যাটিকে সম্পত্তির ব্যবহার মূল্য এবং বিনিময় মূল্যের দৃষ্টিকোণ থেকে বিবেচনা করি, তাহলে এই পাথরের কোনও ব্যবহার মূল্য নেই (কোনও বাজার মূল্য নেই)। অন্যদিকে, যদি এই রুবিটি খুঁজে পাওয়া যায় এবং বিশ্বজুড়ে ভ্রমণের জন্য বিনিময় করা হয়, তবে এটি তার বিনিময় মূল্য বিকাশ করবে, বাজার মূল্যের সম্পর্কের (পাথরটি গ্রহণকারী ব্যক্তির উপভোগ এবং অনুভূতি) রূপান্তরিত হবে, মূল্য বিভাগের মধ্যে নয়। ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য লুকানো মূল্যগুলি সনাক্ত করার জন্য এই স্কুলটি প্রয়োগ করতে হবে, তারপর সেগুলিকে রিয়েল এস্টেট বাজারে আনতে হবে। এমনকি ব্যবহার বা বিনিময়ের জন্য একটি শাখা বাজার তৈরি করতে হবে।

তাহলে, আপনার মতে, রিয়েল এস্টেটে কার্যকরভাবে বিনিয়োগ করতে হলে, বিনিয়োগকারীদের কোন বিষয়গুলিতে মনোযোগ দেওয়া উচিত?

প্রকৃতপক্ষে, ভিয়েতনামে অনন্য বলে বিবেচিত রিয়েল এস্টেট "প্রকার" সম্পর্কে অনেক গবেষণায় (কিন্তু বিশ্বে জনপ্রিয়, অথবা যেখানে বিশ্বে এই ধরণের রিয়েল এস্টেটের জন্য কোনও শাখা বাজার নেই), আমি এমন এক ধরণের রিয়েল এস্টেট আবিষ্কার করেছি যা ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারে কখনও পরিচিত এবং প্রচারিত হয়নি। কারণ হল ভিয়েতনাম উন্নয়নশীল, গত 30 বছরে, বাজার অংশগ্রহণকারীরা প্রায়শই "প্রকার"গুলিতে মনোনিবেশ করে যা অ্যাক্সেস করা সহজ, সামান্য অনুসন্ধান, সামান্য সৃজনশীল চিন্তাভাবনা সহ...

অতএব, দক্ষতা এবং রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ক্ষমতা ভালোভাবে প্রয়োগ করলে, বিনিয়োগকারীরা বাজারে পড়ে থাকা অসংখ্য মূল্যবান "হীরা" সম্পূর্ণরূপে খুঁজে পেতে পারেন যা কেউ তুলে নেয় না। অন্য কথায়, এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য খুব সস্তা মূল্যে মূল্যবান, টেকসই রিয়েল এস্টেট সম্পদের মালিক হওয়ার একটি সুযোগ।

তবে, বিনিয়োগকারীদের বিশ্বের প্রধান প্রবণতা, রিয়েল এস্টেটের সাথে সম্পর্কিত প্রাকৃতিক আইনগুলিও বুঝতে হবে এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্য পরিমাপ করার জন্য মানবতার "বাঁক" পূর্বাভাস দেওয়ার ক্ষমতা এবং পদ্ধতিগুলির প্রয়োজন। মহাপ্লাবন ছাড়া নোহের জাহাজ মূল্যহীন (অথবা সামান্য মূল্যের) হত। নোহ কারও "ফিসফিসানি" (ভবিষ্যদ্বাণী, স্বপ্ন) ছাড়া জাহাজটি তৈরি করতে পারতেন না।

অতএব, বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য মূল্য - বাজার মূল্য - মূল্য (মূল - অভ্যন্তরীণ) সম্পর্কে গভীর এবং অবিচ্ছিন্ন চিন্তাভাবনা প্রয়োজন। বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য কেবল বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বাজারে এবং সাধারণভাবে জীবনে বহুমুখী এবং বহু-স্তরীয় উপায়ে ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ এবং গভীরভাবে অভিজ্ঞতা অর্জন করতে হবে না, বরং বিনিয়োগ বন্ধ না করা পর্যন্ত একাডেমিক জ্ঞানও ক্রমাগত শিখতে হবে এবং সজ্জিত করতে হবে।

ধন্যবাদ!

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস