জমি ব্যবহারের ফি'র কারণে আটকে আছে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা

যদিও ২০টিরও বেশি তলা নির্মিত হয়েছে, প্রকল্পটি এখনও রাজ্যকে ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করেনি, তাই ভবিষ্যতে এটি বাড়ি বিক্রি করতে পারবে না, যার ফলে ব্যবসাটি একটি কঠিন পরিস্থিতিতে পড়েছে।

ব্যবসাগুলি জমির টাকার দ্বারা "আবদ্ধ"

বিন ডুওং প্রদেশের একটি বৃহৎ উদ্যোগ হিসেবে, ২০১৮ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, Bcons গ্রুপ কয়েক ডজন মধ্য-পরিসরের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প তৈরি, নির্মাণ এবং গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করে তার চিহ্ন তৈরি করেছে। যাইহোক, ২০২৩ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, যদিও নতুন প্রকল্পগুলিকে ধারাবাহিকভাবে নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছে, তবুও এই উদ্যোগটি একটি বিশাল সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে: প্রকল্পটিকে নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছে, কিন্তু এখনও ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের সিদ্ধান্ত পায়নি।

এই গোষ্ঠীর একজন নেতা বলেছেন যে Bcons-এর একটি প্রকল্প রয়েছে যা ২০টিরও বেশি তলা নির্মাণ করেছে, কিন্তু বিন ডুওং প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এখনও ভূমি ব্যবহারের ফি সম্পর্কে সিদ্ধান্ত ঘোষণা করেনি যা এন্টারপ্রাইজকে দিতে হবে।

ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধ না করার অর্থ হল, উদ্যোগটি প্রকল্পের বাড়ি বিক্রয় মূল্য নির্মাণ করতে পারবে না, প্রকল্পের অনুমোদনের জন্য শিল্প ও বাণিজ্য বিভাগে নথি জমা দিতে পারবে না যাতে বাড়ি বিক্রয়ের যোগ্য হতে পারে এবং গ্রাহকদের সাথে বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করতে পারে। যখন বিক্রয়ের জন্য খোলার শর্ত পূরণ না হয়, তখন উদ্যোগটি নির্মাণের জন্য অর্থ সংগ্রহ করতে পারবে না।

ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত অপর্যাপ্ততা কেবল ভূমি সম্পদের অপচয় করে না, ব্যবসা এবং গ্রাহক উভয়ের জন্যই অর্থনৈতিক ক্ষতির কারণ হয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজার এবং সামগ্রিকভাবে অর্থনীতির উপরও নেতিবাচক প্রভাব ফেলে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ

১০ তলা পর্যন্ত নির্মাণের পর, ফু ডং রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি জানিয়েছে যে ২০২২ সালে, ডি আন সিটিতে (বিন ডুয়ং প্রদেশ) একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতি, পরিকল্পনা এবং নির্মাণ অনুমতির জন্য এন্টারপ্রাইজটি অনুমোদিত হয়েছিল। নির্মাণ অনুমতি পাওয়ার পরপরই, বিনিয়োগকারী ব্যাংক থেকে নির্মাণের জন্য মূলধন সহায়তা পেয়েছিলেন। এখন পর্যন্ত, এই প্রকল্পটি ১০ তলা পর্যন্ত নির্মিত হয়েছে, কিন্তু ভূমি ব্যবহার ফি এখনও পরিশোধ করা হয়নি, কারণ প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এখনও ভূমি ব্যবহার ফি মূল্যায়ন করেনি।

বিকনসের মতো, আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করে, ফু ডং ভবিষ্যতের প্রকল্পগুলির বিক্রয় শুরু করতে পারে না।

বিন ডুওং-এ, উপরোক্ত দুটি উদ্যোগেরই কেবল ভূমি ব্যবহারের ফি আটকে আছে তা নয়, আরও অনেক প্রকল্প রয়েছে, যেমন ডি আন সিটিতে পাই গ্রুপের পাইসিটি স্কাই পার্ক, এএন্ডটি ভিয়েতনাম টেকনিক্যাল ট্রেডিং ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির বিনিয়োগে নির্মিত এএন্ডটি স্কাই গার্ডেন... কেবল বিন ডুওং নয়, লং আনও একই রকম পরিস্থিতিতে রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, বেন লুক জেলার ডেস্টিনো সেন্ট্রো অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পকে নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছে, কিন্তু ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে সক্ষম হয়নি।

তান দাই থান রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে ভ্যান থাং বলেন যে ২০২২ সালের আগে, প্রদেশগুলি প্রথমে বিনিয়োগ নীতিমালা জারি করবে, তারপর ১/৫০০ পরিকল্পনা জারি করবে এবং তারপর নির্মাণ অনুমতি প্রদানের আগে ব্যবসার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করবে। যাইহোক, বর্তমানে, প্রদেশগুলি প্রথমে নির্মাণ অনুমতি প্রদান করে এবং ভূমি ব্যবহারের ফি মূল্যায়ন করা হয় এবং পরে ব্যবসার জন্য সম্পূর্ণ করার জন্য ছেড়ে দেওয়া হয়। তবে, এই পদক্ষেপটি বর্তমানে যানজটের কারণে ব্যবসাগুলি একটি কঠিন পরিস্থিতিতে পড়েছে।

"যদি আপনি না জানেন যে আপনাকে কত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে, তাহলে আপনি গ্রাহকদের জন্য বাড়ি বিক্রয় মূল্য তৈরি করতে পারবেন না। এমনকি যদি আপনি একটি বাড়ি তৈরি করেন, কিন্তু ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধ না করেন, তবুও আপনি এটি বিক্রয়ের জন্য খুলতে, চুক্তি স্বাক্ষর করতে বা গ্রাহকদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহ করতে পারবেন না, তাই ব্যবসার কাছে নির্মাণের জন্য অর্থ থাকবে না। আপনি যদি কোনও ব্যাংক থেকে ঋণ নেন, তাহলে ঋণের জন্য আপনাকে যে সুদ দিতে হবে তা পরে বাড়ি বিক্রয় মূল্যের সাথে যোগ করতে হবে, এবং যদি বাড়ির দাম খুব বেশি হয়, তাহলে গ্রাহকরা তা কিনবেন না... এই কারণেই ব্যবসাগুলি ভূমি ব্যবহার ফি নিয়ে আটকে আছে," মিঃ থাং বলেন।

"মুক্ত" থাকা দরকার

বিন ডুওং প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের উপ-পরিচালক মিসেস নগুয়েন থি বিচ থুয়ের মতে, স্থানীয় রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানের পর্যায়ে আটকে থাকার কারণ হল প্রদেশে মূল্যায়ন উদ্যোগের অভাব রয়েছে এবং জমির দাম মূল্যায়নের জন্য উদ্যোগ নিয়োগ করা খুব কঠিন।

হোয়াং লং রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডাং বলেন, উদ্যোগের জন্য রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি গণনায় যানজটের সমস্যা মোকাবেলা করা কঠিন নয়, কারণ ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে যখন জমির দাম নির্ধারণের জন্য কোনও উদ্যোগ খুঁজে পাওয়া অসম্ভব হয়, তখন প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ প্রাদেশিক গণ কমিটির কাছে প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি মূল্যায়নের জন্য একটি আন্তঃবিষয়ক দল গঠনের প্রস্তাব দেয়। তবে, বাস্তবে, সাম্প্রতিক সময়ে মূল্য নির্ধারণে অনেক লঙ্ঘনের ফলে রাজ্যের বাজেটের ক্ষতি হয়েছে, স্থানীয় কর্মকর্তারা ভুল, দায়িত্ব এবং আইনি ঝুঁকির ভয় পান। পরে জবাবদিহির ঝুঁকি এড়াতে মূল্যায়নে নিরাপদ থাকার জন্য, স্থানীয় কর্মকর্তারা প্রায়শই উচ্চ স্তরে জমির দাম অনুমোদন করা বা অনুমোদন বিলম্বিত করা বেছে নেন।

মিঃ ডাং বলেন যে, ভূমি ব্যবহারের ফি অনুমোদনের ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলিকে "মুক্ত" রাখা প্রয়োজন। বিশেষ করে, রাজ্য এমন প্রকল্পগুলির জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি পর্যালোচনা এবং পুনঃগণনা করবে যেগুলির জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি অনুমোদিত হয়েছে এবং যেগুলির জন্য উদ্যোগগুলি অযৌক্তিক গণনার সময় এবং পদ্ধতিগুলি রিপোর্ট করেছে। একই সাথে, যদি প্রকল্পের মূল্য অযৌক্তিক বলে নির্ধারিত হয় তবে দেরিতে অর্থ প্রদানের জরিমানা থেকে উদ্যোগগুলিকে অব্যাহতি দেওয়া হবে।

যেসব নতুন প্রকল্প অনুমোদনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করছে এবং এখনও ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ করেনি, তাদের জন্য রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির উচিত ব্যবসার সাথে সময় এবং গণনা পদ্ধতি চূড়ান্ত করা যাতে ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় এর খরচ এবং কার্যকারিতা গণনা করতে পারে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে জমির দামের দীর্ঘায়িত অনুমোদন, যা কয়েক বছর এমনকি দশক ধরে স্থায়ী হতে পারে, কেবল স্থবিরতাই সৃষ্টি করে না, বরং ব্যবসার জন্য খরচও বাড়ায়, কারণ মূল্যায়নের জন্য অপেক্ষা করার সময়, ব্যবসাগুলিকে এখনও সুদের খরচ এবং সুযোগ খরচ বহন করতে হয়।

মিঃ চাউ-এর মতে, যখন অনুমোদন প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত হয় এবং ভূমি ব্যবহারের মূল্য সঠিকভাবে পূর্বাভাস দেওয়া যায় না, তখন এটি ব্যবসার জন্য পূর্বাভাস এবং আর্থিক পরিকল্পনায় অসুবিধার সৃষ্টি করে, যার ফলে ব্যবসাগুলি আর্থিক ঘাটতি বা ঋণ পরিশোধে অক্ষমতার ঝুঁকির সম্মুখীন হয়।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html