আমলাতান্ত্রিক পদ্ধতির ঘূর্ণিঝড়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে।

আমলাতান্ত্রিক পদ্ধতির ঘূর্ণিঝড়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে - পর্ব ৫: ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং বিনিয়োগকারীদের "অসুস্থ" হতে দেবেন না

জমির মূল্যায়নে বিলম্ব, পরিকল্পনা সমন্বয় এবং কর্তৃপক্ষের অতীতের ভুল সংশোধনের জন্য অপেক্ষা করার মতো অসংখ্য প্রকল্পের মুখোমুখি হওয়া গুরুত্বপূর্ণ সমস্যার মধ্যে, যা ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের স্বাস্থ্য এবং আস্থা নষ্ট করে, বেশ কয়েকজন আইনজীবী এবং বিশেষজ্ঞ তাদের দৃষ্টিভঙ্গি এবং প্রস্তাবিত সমাধানগুলি ভাগ করে নিয়েছেন।

মধ্য ভিয়েতনামের অসংখ্য প্রকল্প বিভিন্ন কারণে স্থগিত রয়েছে, যার মধ্যে সবচেয়ে বেশি কারণ পরিকল্পনা সমন্বয়, ভূমি ব্যবহারের কাঠামো এবং ফর্ম এবং ভূমি মূল্যায়ন সম্পর্কিত বাধা। এই প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন করতে প্রয়োজনীয় সময় জটিল এবং দীর্ঘ, যা কেবল ব্যবসাগুলিকে আর্থিকভাবে ক্লান্ত করে না বরং স্থানীয় কর্তৃপক্ষের উপর আস্থাও নষ্ট করে।

বিনিয়োগকারীদের তাদের অধিকার দাবি করার জন্য অভিযোগ বা মামলা দায়ের করার অধিকার রয়েছে।

- আইনজীবী লে এনগোক ডোয়ান, দা নাং সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন

জমির ইজারার মেয়াদ ৭০ বছর থেকে ৫০ বছরে সমন্বয় করলে ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১০৬ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারার বিধান মেনে চলতে হবে।

যেসব ক্ষেত্রে জমির ইজারার মেয়াদ সমন্বয় করা হয় কিন্তু ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১০৬ অনুচ্ছেদের ৩ ধারার বিধান মেনে চলে না এবং জমির ইজারাগ্রহীতার ক্ষতি করে, সেসব ক্ষেত্রে দায়িত্ব ভূমি ব্যবস্থাপনার জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার, যা এই ক্ষেত্রে প্রাদেশিক গণ কমিটি, উপর বর্তায়।

২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১২৬ ধারার ৩ ধারার বিধান মেনে চলে না এমন জমির ইজারা এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১০৬ ধারার ৩ ধারার বিধান মেনে চলে না এমন সমন্বয়ের ক্ষেত্রে, দায়িত্বটি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার উপর বর্তায়।

যেসব বিনিয়োগকারীর অধিকার ও স্বার্থ লঙ্ঘিত হয়েছে এবং যারা ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছেন তারা তাদের অধিকার দাবি করার জন্য উপযুক্ত জনগণের আদালতে অভিযোগ বা মামলা দায়ের করতে পারেন।

ক্ষতি প্রমাণের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্দিষ্ট প্রমাণ সরবরাহ করতে হবে।

- মিঃ ফাম হো হোয়াং লং, এম.এসসি., আন থান কনসাল্টিং অ্যান্ড ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানি লিমিটেডের পরিচালক

২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১২৬ অনুচ্ছেদ অনুসারে, শুধুমাত্র যেসব প্রকল্পে বৃহৎ বিনিয়োগ মূলধন আছে কিন্তু ধীর মূলধন পুনরুদ্ধার, কঠিন আর্থ -সামাজিক অবস্থার ক্ষেত্রে বিনিয়োগ প্রকল্প, অথবা বিশেষ করে কঠিন আর্থ-সামাজিক অবস্থার ক্ষেত্রে দীর্ঘমেয়াদী প্রয়োজন, সেসব প্রকল্পে জমি বরাদ্দ বা ইজারা মেয়াদ ৫০ বছরের বেশি হতে পারে, কিন্তু ৭০ বছরের বেশি হতে পারে না।

অতএব, সরকার কর্তৃক ৭০ বছরের জমির ইজারা দেওয়া উপকূলীয় পর্যটন প্রকল্পগুলির জন্য, যা পরবর্তীতে ৫০ বছরে সমন্বয় করা হয়, বিনিয়োগকারীদের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থার কাছ থেকে ক্ষতিপূরণের অনুরোধ করার জন্য যুক্তিসঙ্গত প্রমাণ সরবরাহ করতে হবে যাতে সমন্বয়ের জন্য বর্ধিত অপেক্ষার সময়কাল, বিনিয়োগের সুযোগ হারানো ইত্যাদির কারণে ক্ষতি প্রমাণিত হয়।

জমির দাম সম্পর্কে, সরকার সম্প্রতি ডিক্রি নং 71/2024/ND-CP জারি করেছে, যা ভূমি আইন নং 31/2024/QH15 কার্যকর হওয়ার তারিখ থেকে কার্যকর। তবে, এই ডিক্রিতে এখনও কিছু সমস্যা রয়েছে যা স্পষ্টভাবে নিয়ন্ত্রিত নয়। উদাহরণস্বরূপ, উদ্বৃত্ত মূল্যায়নে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর খরচ সম্পর্কে, মূল্যায়নের আগে অনুমান মূল্যায়ন করা খুব কঠিন।

সরকার বারবার ভুল করে এবং তারপর "সংশোধন" করে, কিন্তু বিনিয়োগকারীরা যখন ক্ষতির সম্মুখীন হয় তখন এর দায় কে নেবে?

- মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান

পূর্ববর্তী বছরগুলিতে, অনেক উপকূলীয় পর্যটন প্রকল্প, বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা উদ্দেশ্যে নির্ধারিত জমি ব্যবহার করা সত্ত্বেও, মধ্য ভিয়েতনামের কিছু প্রদেশ এবং শহরের কর্তৃপক্ষ কর্তৃক ৭০ বছর পর্যন্ত জমির ইজারা দেওয়া হয়েছিল, যা পরে ৫০ বছরে কমিয়ে আনা হয়েছিল। এই সমন্বয় প্রক্রিয়াটি সময়সাপেক্ষ ছিল, যা ব্যবসার জন্য উল্লেখযোগ্য অসুবিধার সৃষ্টি করেছিল।

অবশ্যই, এই সমস্যাটি আগেও আইনে বিদ্যমান ছিল, কিন্তু এটি প্রতিরোধের প্রচেষ্টা যথেষ্ট নির্ণায়ক ছিল না। তদুপরি, কিছু আইনি বিধিবিধানের ফাঁকফোকর, দ্বন্দ্ব এবং ওভারল্যাপ রয়েছে, যার ফলে অসঙ্গতিপূর্ণ ব্যাখ্যা এবং প্রয়োগের সৃষ্টি হয়, প্রতিটি এলাকা ভিন্ন পদ্ধতি গ্রহণ করে।

কিছু কিছু জায়গায়, পরিদর্শকরা পর্যালোচনা পরিচালনা করেন, লঙ্ঘনগুলি উদঘাটন করেন, তারপরে ব্যাখ্যা এবং পরিচালনার একটি প্রক্রিয়া শুরু হয়, যা স্থানীয় অর্থনৈতিক উন্নয়ন পরিকল্পনা এবং কৌশলগুলির উন্নয়ন এবং বাস্তবায়নে স্থবিরতা তৈরি করে।

আমাদের পরিসংখ্যান অনুসারে, বর্তমানে দেশব্যাপী ১,০০০ টিরও বেশি প্রকল্প রয়েছে যা পর্যালোচনার জন্য স্থগিত করা হয়েছে, সমাধানের জন্য মুলতুবি রয়েছে, অথবা সমস্যা সমাধানের জন্য নতুন নিয়মের অপেক্ষায় রয়েছে। এই প্রকল্পগুলির মধ্যে অনেকগুলিতে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার দুর্বলতার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

যেসব কর্তৃপক্ষ ভুল করে তাদের অবশ্যই জবাবদিহি করতে হবে, এমনকি ফৌজদারি মামলার মুখোমুখিও হতে পারে। তবে, এখন পর্যন্ত, কর্তৃপক্ষের সেই ভুলগুলি ব্যবসা এবং নাগরিকদের কীভাবে ক্ষতি করেছে তা স্পষ্টভাবে বিশ্লেষণ করার জন্য "পর্যালোচনার" জন্য কোনও মামলা সামনে আনা হয়নি।

উদাহরণস্বরূপ, সম্প্রতি, কিছু এলাকা পর্যটন এবং রিসোর্ট প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের শংসাপত্র জারি করেছে। গ্রাহকরা পণ্য কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য এই শংসাপত্রগুলি ব্যবহার করেছেন। যখন পরিদর্শকরা তদন্ত করে সিদ্ধান্তে পৌঁছেছেন যে শংসাপত্র প্রদান নিয়মের বিরুদ্ধে, কর্তৃপক্ষ জারি করা শংসাপত্রগুলি বাতিল বা সমন্বয় করে পরিস্থিতি "সংশোধন" করেছে।

কর্তৃপক্ষ বারবার ভুল করে এবং তারপর "সংশোধন" করে, কিন্তু বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকরা যখন ক্ষতির সম্মুখীন হন তখন এর দায়িত্ব কে নেবে? যদি এই সমস্যাটির সমাধান না করা হয়, তাহলে এর ফলে ডেভেলপারদের বিরুদ্ধে বিভিন্ন স্তরে অভিযোগ এবং মামলা দায়ের করতে হবে, যার ফলে সামাজিক অস্থিতিশীলতা তৈরি হবে, বিশেষ করে আইনি ব্যবস্থা এবং সরকারি সংস্থাগুলির উপর বিনিয়োগকারী এবং জনসাধারণের আস্থা নষ্ট হবে।

আমার মতে, নিয়মকানুন প্রয়োজন। যারা লঙ্ঘন করেছে তাদের শাস্তি দেওয়ার পাশাপাশি, সরকারকে সর্বদা সংলাপে অংশগ্রহণ করতে এবং সমাধান খুঁজে বের করতে প্রস্তুত থাকতে হবে, এমনকি ভুল সিদ্ধান্তের জন্য ক্ষতিপূরণও দিতে হবে। এবং আরও লঙ্ঘন রোধ করার জন্য, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা এবং কর্মকর্তাদের নিয়োগ করা, পুঙ্খানুপুঙ্খ মূল্যায়ন এবং স্ক্রিনিং পরিচালনা করা।

নতুন জারি করা ভূমি-সম্পর্কিত বিধিগুলি উন্নত, আরও সামঞ্জস্যপূর্ণ এবং আরও অভিন্ন। আমরা বিশ্বাস করি যে স্পষ্ট বিধিগুলি ভুল সীমাবদ্ধ করবে এবং এমন বাধা তৈরি করবে যা কর্মকর্তাদের ভুল করা থেকে বিরত রাখবে।

আইনি বিধিমালা সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া প্রয়োজন।

- আইনজীবী লে কাও, এফডিভিএন ল ফার্ম

জমির মূল্য নির্ধারণের চারটি পদ্ধতির মধ্যে, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে সবচেয়ে দক্ষ ভূমি ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে, মোট আনুমানিক উন্নয়ন রাজস্ব থেকে জমির অংশ বা এলাকার মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় বিয়োগ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বাস্তবায়িত হয়।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৮ ধারা এবং ডিক্রি নং ৭১/২০২৪/এনডি-সিপির ৬ ধারা অনুসারে, লাভ মূলত আনুমানিক মোট উন্নয়ন রাজস্ব থেকে আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় বিয়োগ করে গণনা করা হয়।

তবে, বাস্তবে, খরচ কেবল একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প তৈরির খরচ বা রিয়েল এস্টেট সম্পদের মূল্য নয়। অনেকেই উদ্বিগ্ন যে যদি মোট উন্নয়ন রাজস্ব বাদ দিয়ে মোট উন্নয়ন ব্যয়ের সমান লাভ করা হয়, তাহলে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল মূল্য অন্তর্ভুক্ত করা হবে না। শুধুমাত্র প্রাথমিক বিনিয়োগ এবং উন্নয়ন পর্যায়ের খরচ বিবেচনা করা হবে, জমি কেনার জন্য বিনিয়োগ করা মূলধন বা প্রদেয় ভূমি ব্যবহারের ফি নয়। এর ফলে খুব বড় আপাত লাভ হবে। একটি বড় আপাত লাভের ফলে তখন বড় কর এবং ফি লাগবে, যার ফলে প্রকৃত লাভ কম হবে, এমনকি ক্ষতিও হবে। ফলস্বরূপ, লাভ নিশ্চিত করার জন্য, ব্যবসাগুলি রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেবে। এটি গৃহ ক্রেতাদের জন্য ক্ষতিকর এবং একই সাথে বাজারকে অস্থিরতার দিকে ঠেলে দেবে কারণ দাম বাস্তবতা প্রতিফলিত করে না।

আমার মতে, এই উদ্বেগগুলি খুবই গুরুত্বপূর্ণ। সদ্য জারি করা ডিক্রি নং 71/2024/ND-CP-এর ধারা 6-এ বর্ণিত উদ্বৃত্ত গণনা পদ্ধতির সাথে, যদিও ডিক্রি নং 12/2024/ND-CP-এর ধারা 1-এর ধারা 8-এর বিধানগুলি প্রতিস্থাপনের জন্য বিস্তারিত নিয়ম রয়েছে (ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP-এর ধারা 5d-এর পরিপূরক), এটি এখনও জমির দামকে তাদের প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি আনার দাবির সমাধান করতে পারে না, কারণ লাভের মূল্য কৃত্রিমভাবে স্ফীত করা হয়েছে, যেমনটি আমি বিশ্লেষণ করেছি।

জমির মূল্যায়নের ক্ষেত্রে মোটামুটি সুনির্দিষ্ট নিয়ম থাকা সত্ত্বেও, বাস্তবে বিষয়টি অত্যন্ত জটিল রয়ে গেছে। অনেক মূল্যায়ন সংস্থা সরকারি তহবিল ব্যবহার করে সরকারি সম্পদ এবং প্রকল্পের সাথে সম্পর্কিত জমি মূল্যায়ন করতে দ্বিধা বোধ করে, কোনও ভুলের জন্য জবাবদিহিতার ভয়ে।

অতএব, জমির মূল্যায়ন কেবল মূল্য নির্ধারণের বিষয় নয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আইনি প্রবাহকে সহজতর করার বিষয়ও। একবার ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ জারি করা হলে, ভূমি ছাড়পত্রের জন্য ক্ষতিপূরণ প্রদান করা হয় এবং ভূমি-সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করা হয়, তারপর পরবর্তী আইনি সমস্যাগুলি এগিয়ে যেতে পারে।

বর্তমান ত্রুটিগুলির পরিপ্রেক্ষিতে, আমি বিশ্বাস করি নিম্নলিখিত নির্দিষ্ট সমাধানগুলি প্রয়োজন:

প্রথমত, ডিক্রি নং ৭১/২০২৪/এনডি-সিপি ছাড়াও, ২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, ২০২৩ সালের আবাসন আইন ইত্যাদি নির্দেশক অন্যান্য ডিক্রি তৈরি করার সময়, রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রকৃত মূল্য নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি ঐক্যবদ্ধ পদ্ধতির সাথে নির্দিষ্ট এবং বিস্তারিত প্রবিধান অন্তর্ভুক্ত করা প্রয়োজন। এর মধ্যে রয়েছে সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মূল্য সম্পর্কে সঠিক তথ্য এবং তথ্য, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য সহ, পদ্ধতিগত করার জন্য সমাধানগুলিকে সিঙ্ক্রোনাইজ করা। সঠিক ভূমি মূল্যায়নের জন্য প্রাসঙ্গিক রিয়েল এস্টেট আইনের নিয়মাবলীতে ধারাবাহিকতা প্রয়োজন।

দ্বিতীয়ত, ডিক্রি নং ৭১/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ৮ নম্বর অনুচ্ছেদে জমির দামকে প্রভাবিত করার কারণগুলি নির্দিষ্ট করা হয়েছে, যা একটি গুরুত্বপূর্ণ নতুন বিষয়বস্তু যার জন্য জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় নির্দিষ্ট সমস্যাগুলি চিহ্নিত করা প্রয়োজন। এই বিষয়টি বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে বিবেচনার বিষয়; অতএব, স্থানীয়ভাবে নির্দিষ্ট নিয়মকানুন এবং জমির মূল্যায়ন কার্যক্রমগুলি অবশ্যই মানসম্মত অবস্থা এবং তথ্য বিবেচনা করে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে যাতে বাস্তবে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলি বৈজ্ঞানিক এবং সঠিক উপায়ে ব্যবহার করা যায়, যা ভূমি ব্যবহারের অধিকারের প্রকৃত বাজার মূল্য প্রতিফলিত করে।

তৃতীয়ত, জমি, রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন সম্পর্কিত নতুন আইনি বিধিবিধানের একটি ব্যাপক এবং নিয়মতান্ত্রিক, ধারাবাহিক এবং সিদ্ধান্তমূলক বাস্তবায়ন প্রয়োজন যাতে বাস্তবে এর কার্যকর প্রয়োগ নিশ্চিত করা যায়। জমির দাম যথাযথভাবে নির্ধারণ এবং বজায় রাখা উচিত, যা প্রকৃত বাজার মূল্য প্রতিফলিত করে, এবং বিনিয়োগ, পরিকল্পনা, ব্যবসায়িক শর্তাবলী, লেনদেনের শর্তাবলী এবং বিভিন্ন আইনি নথির অন্যান্য বিধানের সাথে সম্পর্কিত বিধিবিধান দ্বারা প্রভাবিত না হয়। যখন এই বিধিবিধানগুলি কার্যকরভাবে বাস্তবায়িত হয় এবং রিয়েল এস্টেট বাজার বাজার নীতি অনুসারে পরিচালিত হয়, তখন রিয়েল এস্টেটের দামগুলি তাদের প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করবে।

দা নাং সিটি পিপলস কমিটির বিরুদ্ধে মামলা করার হুমকি দিলেন বিনিয়োগকারী

২৮ জুন, ২০২৪ তারিখে, হোয়া বিন কোম্পানি লিমিটেড দা নাং গোল্ডেন বে প্রকল্পের (যা হোয়া বিন গ্রিন দা নাং কমপ্লেক্স প্রকল্প নামেও পরিচিত) অ্যাপার্টমেন্টের মালিকদের কাছে একটি নোটিশ পাঠিয়েছে যে, ৫ জুন, ২০২৪ তারিখে, কোম্পানি দা নাং সিটির পিপলস কমিটির চেয়ারম্যানের কাছে অফিসিয়াল চিঠি নং ২১২-২০২৪/সিভি-এইচবি পাঠিয়েছে যাতে দা নাং গোল্ডেন বে প্রকল্পের অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা শংসাপত্র প্রদানের বিষয়ে প্রতিক্রিয়া জানানোর অনুরোধ করা হয়েছে। যদি দা নাং সিটির পিপলস কমিটি ৩০ জুন, ২০২৪ সালের মধ্যে কোনও প্রতিক্রিয়া না দেয়, তাহলে কোম্পানি মামলা দায়ের করবে।
জানা গেছে, ৩ জুলাই, ২০২৪ পর্যন্ত, দা নাং সিটি পিপলস কমিটি এখনও কোনও আনুষ্ঠানিক প্রতিক্রিয়া জানায়নি এবং হোয়া বিন কোম্পানি লিমিটেড জানিয়েছে যে তারা উল্লেখিত মামলা দায়ের করবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html