হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করেছে, বাড়ির মালিকরা লোকসান নয়, লাভ কমাচ্ছেন, সবচেয়ে ব্যয়বহুল সামাজিক আবাসন প্রকল্পের কথা প্রকাশ

২০২৫ সালে বিনিয়োগকারীদের "খেলার মাঠ" সম্পর্কে মন্তব্য, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টের দাম সর্বোচ্চ ছাড়িয়ে গেছে, রাজধানীর সবচেয়ে ব্যয়বহুল সামাজিক আবাসন প্রকল্প, পরিকল্পনা ছাড়াই বহু বছর ধরে ব্যবহারের জন্য বরাদ্দকৃত জমির জন্য লাল বই প্রদানের নিয়মাবলী... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশ বেশি হবে। আপনি যদি এই দুটি শহরে ভাড়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করেন, তাহলে ক্রয়মূল্যের তুলনায় ভাড়ার দাম আসলে আকর্ষণীয় নয়, যদিও ভাড়া বাড়ির চাহিদা বেশি। (ছবি: গিয়া থান)

২০২৫ সালে বিনিয়োগকারীদের "খেলার মাঠ"

Dat Xanh Mien Bac-এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভু কুওং কুয়েট বিশ্লেষণ করেছেন যে ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশ বেশি হবে। যদি এই দুটি শহরে ভাড়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করা হয়, তাহলে ক্রয় মূল্যের তুলনায় ভাড়া মূল্য সত্যিই আকর্ষণীয় নয়, যদিও ভাড়া বাড়ির চাহিদা বেশি।

ইতিমধ্যে, প্রদেশগুলির অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে ভাড়া এবং ক্রয়ের দাম খুবই যুক্তিসঙ্গত।

মিঃ কুয়েট মূল্যায়ন করেছেন যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির জমির অংশটি বেশ ব্যয়বহুল। তবে, সাম্প্রতিক সময়ে এই দুটি শহরের উপগ্রহ প্রদেশে জমির দাম নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পায়নি, মাত্র ৫-১০%, তাই দাম এখনও যুক্তিসঙ্গত।

অতএব, ডাট জানহ মিয়েন বাকের নেতারা বিশ্বাস করেন যে ২০২৫ সালে প্রদেশগুলিতে জমি এখনও একটি ভালো বিনিয়োগের ক্ষেত্র।

এছাড়াও, মিঃ কুয়েট আশা করেন যে ২০২৫ সালে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজার ভালোভাবে পুনরুদ্ধার হবে, যখন ২০২৪ সালে ভিয়েতনামে বিদেশী পর্যটকদের সংখ্যা ১ কোটি ৭০ লক্ষেরও বেশি পৌঁছে যাবে। তাঁর মতে, ফু কোক, নাহা ট্রাং, কোয়াং নিনহ... এর কিছু রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতি হবে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে টাউনহাউসের দাম এখনও বেশি; যদিও ভাড়ার চাহিদা নাটকীয়ভাবে পরিবর্তিত হয়নি।

"২০২৫ সালে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির টাউনহাউস বিভাগ থেকে আমি খুব বেশি আশা করি না; তবে প্রদেশগুলিতে, বিশেষ করে যেখানে অনেক শিল্প পার্ক রয়েছে, ২০২৪ সালে দাম বাড়বে না, তাই বড় শহরগুলির তুলনায় এখানে আরও বেশি পরিবর্তন আসবে," মিঃ কুয়েট বলেন।

২০২৫ সালে বিনিয়োগ করার সময়, মিঃ কুয়েট উল্লেখ করেছেন যে, বিনিয়োগকারীদের মূল্যের দিকে মনোযোগ দেওয়া উচিত, ভিড়ের প্রভাবে প্রভাবিত হওয়া উচিত নয় এবং মনে করা উচিত নয় যে রিয়েল এস্টেটের দাম সর্বদা বৃদ্ধি পাবে, যদিও উচ্চ মূল্য বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে।

"বড় শহরগুলিতে দামের কারণে, এটি আর বিনিয়োগকারীদের জন্য "খেলার ক্ষেত্র" থাকবে না, বরং প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন এবং দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি "খেলার ক্ষেত্র" হবে। আপনি যদি বড় শহরগুলিতে স্বল্পমেয়াদী ফটকাবাজিতে বিনিয়োগ করেন তবে এটি খুবই ঝুঁকিপূর্ণ হবে।"

বিনিয়োগ করার সময়, ভবিষ্যতে টেকসই নগদ প্রবাহ তৈরি করে এমন রিয়েল এস্টেট বিভাগের দিকে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন। একই সাথে, শিল্প শহরগুলিতে, বিশেষ করে বৃহৎ বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ প্রদেশগুলিতে রিয়েল এস্টেট গবেষণা করা প্রয়োজন যেমন বাক নিন, বাক গিয়াং, হাই ফং বা বিন ডুওং, লং আন , ডং নাই... তবে, আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, আইনি বিষয়গুলিতে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন। আপনি যদি সস্তা দামের জন্য লোভী হন এবং পর্যাপ্ত আইনি নথিপত্র নেই এমন প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করেন, তবে এটি খুবই বিপজ্জনক হবে," মিঃ কুয়েট সতর্ক করে দিয়েছিলেন।

এদিকে, SGO হোমস রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট JSC-এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে দিন চুং মন্তব্য করেছেন যে, ২০২৫ সালে, হ্যানয়ের মতো বড় শহরগুলিতে নিম্ন-উত্থান এবং উচ্চ-উত্থান পণ্যের দাম আগের মতো নাটকীয়ভাবে বাড়বে না। সেকেন্ডারি পণ্যের দামের খুব বেশি ওঠানামা হবে না, শুধুমাত্র প্রাথমিক পণ্যের দাম বৃদ্ধি পাবে বর্ধিত ইনপুট খরচের কারণে।

"গত বছরের শেষ দুই মাসে, বাজার ঠান্ডা হওয়ার স্পষ্ট লক্ষণ দেখা গেছে যখন অ্যাপার্টমেন্টের মতো গৌণ পণ্যের দাম ২০০-৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং কমে গিয়েছিল, নিম্ন-উত্থিত বাড়িগুলিও কমে গিয়েছিল। এই মূল্য হ্রাসের সাথে সাথে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং নিম্ন-উত্থিত বাড়িগুলিতে বিনিয়োগের চাহিদা আর খুব বেশি নেই। পেশাদার বিনিয়োগকারীরা প্রাদেশিক বাজারগুলিতে চলে যাওয়ার প্রবণতা দেখাবেন, যেখানে হ্যানয়ের সাথে সংযুক্ত সুবিধাজনক ট্র্যাফিক অবকাঠামো; শিল্প উদ্যান এবং ঘন জনসংখ্যা থাকবে," মিঃ চুং মূল্যায়ন করেছেন।

এসজিও হোমসের জেনারেল ডিরেক্টরের মতে, জমি এখনও এমন একটি খাত যা বিনিয়োগকারীদের কাছে দারুণ আবেদনময়। প্রায় ২-৩ বছরের স্বল্পমেয়াদে, জমি এখনও সবচেয়ে কার্যকর বিনিয়োগের মাধ্যম।

এছাড়াও, প্রদেশগুলিতে উচ্চ-উত্থিত অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ, যার দাম ২-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর মধ্যে, বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করবে।

নতুন চালু হওয়া প্রকল্পগুলির শোষণের হার ধীর হয়ে যাবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, ২০২৫ সালে বিক্রয়ের জন্য খোলা আবাসন প্রকল্পগুলি এখনও মনোযোগ পাবে, ব্যবসা করা হবে এবং ভালভাবে শোষিত হবে, তবে শোষণের হার ধীর হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি বাজারে তারল্যের উপর আধিপত্য বজায় রাখবে।

তবে, মিঃ দিন-এর মতে, বৃহৎ শহুরে প্রকল্পগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের তারল্য এখনও কেন্দ্রীভূত থাকবে। আবাসনের চাহিদা, বিশেষ করে বিনিয়োগের চাহিদা, শহরতলির এলাকা এবং স্তর 2 এবং স্তর 3 প্রদেশ এবং শহরগুলিতে স্থানান্তরিত হতে থাকবে, যেখানে দাম কম এবং ভবিষ্যতে বৃদ্ধির আরও সুযোগ রয়েছে।

বাজারের সারসংক্ষেপ দেখায় যে, "গরম" বৃদ্ধির সময়কালের পরে, অ্যাপার্টমেন্ট - হ্যানয়ের সবচেয়ে পছন্দের পণ্য - 2024 সালের শেষ থেকে এখন পর্যন্ত দামে কিছুটা হ্রাস পেয়েছে। ক্রয় ক্ষমতা কিছুটা কমেছে, এবং দ্রুত বিক্রি করতে হবে এমন বাড়ির মালিকদের জন্য বিক্রয় মূল্যও কিছুটা কমেছে। যারা আগে অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করেছিলেন তারা বিক্রির আগ্রহ কমাতে রাজি হয়েছেন কারণ অ্যাপার্টমেন্টের দাম কয়েক ডজন শতাংশ বৃদ্ধি পাওয়ার পরে লাভ বেশ বেশি ছিল।

বর্তমানে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম শীর্ষ সময়ের তুলনায় একই থাকে বা কিছুটা কমে যায়। ২০২৪ সালের নভেম্বরের আগের সময়ের তুলনায় লেনদেনের পরিমাণও উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। Batdongsan.com.vn-এর একটি জরিপ অনুসারে, ভিনহোমস স্মার্ট সিটি প্রকল্পে, সেকেন্ডারি মার্কেটে, ২০২৪ সালের নভেম্বরে, স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্টের দাম সাধারণত ২ - ২.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টে দেওয়া হত, কিন্তু ২০২৪ সালের ডিসেম্বর থেকে এখন পর্যন্ত, কিছু বাড়ির মালিকদের জরুরিভাবে বিক্রি করতে হবে, অফার মূল্য শুধুমাত্র ১.৯৮ - ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট থেকে ওঠানামা করে...

একইভাবে, এই ঘটনাটি আরও কিছু প্রকল্পেও রেকর্ড করা হয়েছে। তবে, রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা বলছেন যে এই দামের সাথে, মালিক লোকসানে নয়, লাভে বিক্রি করছেন।

২০২৫ সালে আবাসিক রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ বৃদ্ধি পাবে, ২০২৪ সালের তুলনায় প্রায় ১০%; অনেক প্রকল্পের সমস্যার সমাধান হয়েছে এবং ২০২৫ সালে পুনরায় বাস্তবায়িত হবে; বাজারের পুনরুদ্ধারের সুযোগগুলি কাজে লাগানোর জন্য অনেক প্রকল্পের "চালু" করার পরিকল্পনাও রয়েছে।

উত্তর প্রদেশের বৃহৎ শহুরে এলাকা এবং বৃহৎ বিনিয়োগকারীদের শহরগুলি রিয়েল এস্টেট সরবরাহে প্রধানত অবদান রাখবে বলে আশা করা হচ্ছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ, প্রধানত ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার এবং তার বেশি মূল্যের বিভাগ, বাজারে নেতৃত্ব দিচ্ছে।

যদিও সরবরাহ বাড়ছে, তবুও চাহিদার তুলনায় এটি এখনও দুষ্প্রাপ্য এবং যেহেতু এটি মূলত বৃহৎ বিনিয়োগকারীদের বৃহৎ শহুরে প্রকল্প থেকে আসে, বিক্রয় মূল্য এখনও উচ্চ স্তরে "স্থির" রয়েছে। এদিকে, দ্বিতীয় মূল্য স্তরটিও আরও ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পাবে এবং কম বৃদ্ধি পাবে, ২০২৪ সালের তুলনায় ৭ - ১০% থেকে।

এর কারণ হলো বর্তমান মূল্যস্তর বেশ বেশি। বাজারের প্রবৃদ্ধি ধীরগতির কারণ হলো অনেক পুরনো অ্যাপার্টমেন্ট পণ্য, যেখানে অবকাঠামো এবং ইউটিলিটি সুবিধার অভাব রয়েছে, তাদের প্রকৃত মূল্যের তুলনায় স্থানান্তর মূল্য অনেক বেশি।

হ্যানয়ের সবচেয়ে ব্যয়বহুল সামাজিক আবাসন প্রকল্পটির খরচ হবে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার।

থান ত্রি জেলার (হ্যানয়) তান ত্রিইউ কমিউনে সামাজিক আবাসনের বিক্রয়মূল্য আনুমানিকভাবে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। অনুমোদিত হলে, এটি হ্যানয়ে সর্বকালের সর্বোচ্চ সামাজিক আবাসনের মূল্য হবে।

গত বছরের শেষের দিকে প্রকল্পটির নির্মাণ কাজ শুরু হওয়ার পর হ্যানয় নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক উপরের দামটি ঘোষণা করা হয়েছিল।

এই প্রকল্পটি আরবান ইনফ্রাস্ট্রাকচার ডেভেলপমেন্ট ইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন (উডিক), হ্যানয় ইলেকট্রিসিটি অ্যান্ড ওয়াটার কনস্ট্রাকশন জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (হাওয়েইকো) এবং ডিএসি হ্যানয় হাউজিং ডেভেলপমেন্ট অ্যান্ড কনস্ট্রাকশন জয়েন্ট স্টক কোম্পানির একটি কনসোর্টিয়াম দ্বারা বিনিয়োগ করা হয়েছে। প্রকল্পটি হা দিন নতুন নগর এলাকার তান ট্রিউ কমিউন (বাণিজ্যিক নাম উডিক ইকো টাওয়ার) এর প্লট নম্বর ১-এ নির্মিত।

নির্মাণ বিভাগের তথ্য অনুযায়ী, এই সামাজিক আবাসন প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের আনুমানিক বিক্রয় মূল্য প্রায় ২৫ মিলিয়ন/বর্গমিটার। উপরোক্ত ইউনিট মূল্যের সাথে, প্রকল্পের একটি ৭০ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ১.৭৫ বিলিয়ন ভিয়েনডি।

আনুমানিক ভাড়া মূল্য প্রায় ১৫০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার/মাস। ৭০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের আনুমানিক ভাড়া মূল্য ১০.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস।

ভাড়া মূল্য ৩৯০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার/মাস, আশা করা হচ্ছে যে ৭০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, লোকেদের প্রতি মাসে ২৭.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

নির্মাণ বিভাগ জানিয়েছে যে, নিয়ম অনুসারে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থা কর্তৃক মূল্যায়নের পর বিনিয়োগকারী কর্তৃক আনুষ্ঠানিক মূল্য ঘোষণা করা হবে।

প্রকল্পে সামাজিক আবাসন কেনার জন্য আবেদনপত্র গ্রহণের প্রত্যাশিত সময় ২০২৫ সালের চতুর্থ প্রান্তিক।

২০২৩ সালের আগে, রাজধানীতে সামাজিক আবাসনের বিক্রয়মূল্য ১৩-১৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করেছিল। অনুমোদিত হলে, এটি হবে হ্যানয়ে সর্বকালের সর্বোচ্চ সামাজিক আবাসনের মূল্য।

পূর্বে, বেশিরভাগ শ্রমিকের, বিশেষ করে কম আয়ের লোকদের আয়ের তুলনায় সামাজিক আবাসনের উচ্চ মূল্য সম্পর্কে ভোটারদের মতামতের জবাবে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছিল যে সামাজিক আবাসনের মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়াটি সহজতর করার জন্য, 2023 সালের আবাসন আইনে বলা হয়েছে যে আবাসন নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য সমস্ত খরচ গণনার ভিত্তিতে বিক্রয় মূল্য নির্ধারণ করা হয়।

লিজ ক্রয় মূল্য বিক্রয় মূল্য হিসাবে নির্ধারিত হয় এবং আবাসন আইনের বিধান অনুসারে ইজারাদার কর্তৃক প্রদত্ত আবাসন রক্ষণাবেক্ষণ ফি অন্তর্ভুক্ত করা হয় না। ভাড়া মূল্য বিনিয়োগকারী এবং ইজারাদারের মধ্যে সম্মত হয়। যদি বিনিয়োগকারী বিজয়ী বিড মূল্য ব্যবহার করেন, তাহলে সামাজিক আবাসনের বিক্রয় মূল্য এবং ইজারা ক্রয় মূল্য পুনর্মূল্যায়ন করার প্রয়োজন নেই।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, অনুচ্ছেদ ৮৫ সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রণোদনা প্রদান করে, যেমন ভূমি ব্যবহার ফি, জমির ভাড়া, কর আইন অনুসারে কর প্রণোদনা থেকে অব্যাহতি, বিনিয়োগকারীরা ১০% মুনাফা পাওয়ার অধিকারী, জমির এলাকা বা বাণিজ্যিক মেঝের এলাকা বরাদ্দ করা হয় এবং সামাজিক আবাসনের দামে এর জন্য তাদের হিসাব করতে হয় না।

"এই নিয়মগুলি সামাজিক আবাসনের বিনিয়োগ এবং উন্নয়নকে উৎসাহিত ও প্রচার করতে এবং সামাজিক আবাসনের দাম একটি মাঝারি স্তরে নিশ্চিত করতে অবদান রাখে যাতে নিম্ন আয়ের কর্মকর্তা, শ্রমিক এবং শ্রমিকরা বাড়ি কিনতে এবং তাদের জীবন স্থিতিশীল করতে পারে," নির্মাণ মন্ত্রণালয় জোর দিয়ে বলেছে।

পরিকল্পনা ছাড়াই বহু বছর ধরে ব্যবহারের জন্য বরাদ্দকৃত জমির জন্য লাল বই প্রদানের নিয়মাবলী

১৯৯৬ সালে অননুমোদিত জমি বরাদ্দের সময়, কোনও পরিকল্পনা ছিল না, কিন্তু ২০২৪ সালের মধ্যে, যদি এটি পরিকল্পনা অনুসারে না হয়, তাহলে কি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র দেওয়া যাবে?

এই বিষয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের নিম্নলিখিত মন্তব্য রয়েছে:

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ধারা ১৪০ এর ধারা ২, যেখানে পরিবার এবং ব্যক্তি যথাযথ কর্তৃত্ব ছাড়াই বরাদ্দকৃত জমি ব্যবহার করছেন এবং ১৫ অক্টোবর, ১৯৯৩ থেকে ১ জুলাই, ২০০৪ এর আগে ব্যবহৃত জমি, এবং এখন জমি অবস্থিত কমিউনের পিপলস কমিটি দ্বারা নিশ্চিত করা হয়েছে যে কোনও বিরোধ নেই, জেলা-স্তরের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা বা সাধারণ পরিকল্পনা বা জোনিং পরিকল্পনা বা নির্মাণ পরিকল্পনা বা গ্রামীণ পরিকল্পনা অনুসারে, এই আইনের ধারা ১৩৮ এর ধারা ৩ এবং ৬ এর বিধান অনুসারে তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার একটি শংসাপত্র (লাল বই) দেওয়া হবে।

তদনুসারে, ব্যবহৃত জমির প্লটটি লাল বইয়ের জন্য বিবেচনা করার জন্য উপরে উল্লিখিত পাঁচ ধরণের পরিকল্পনার একটি মেনে চলতে হবে।

"উপরোক্ত বিধিমালার উপর ভিত্তি করে, যেসব ক্ষেত্রে ১৯৯৬ সালে জমি বরাদ্দের সময় কর্তৃপক্ষের মধ্যে ছিল না এবং কোনও পরিকল্পনা ছিল না, কিন্তু ২০২৪ সালের মধ্যে এটি পরিকল্পনা অনুসারে নয়, সেসব ক্ষেত্রে ভূমি আইনের ১৪০ অনুচ্ছেদের বিধান অনুসারে লাল বই জারির জন্য বিবেচনার যোগ্য হবে না," প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html