হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম 'উচ্চ' হচ্ছে, থান ওয়াই জেলা জমি নিলামের জন্য আমানত পরিশোধ করছে, ঝুঁকি এড়াতে ক্রেতারা সতর্ক থাকুন

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, জমির ক্ষোভ মূলত ফটকাবাজদের একটি লাভজনক কৌশল, অনুমতি ছাড়াই জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ৭টি ঘটনা... সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

২০২৪ সালের মে মাসে অন্যান্য বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট সেগমেন্ট এবং প্রকারের সুদের হার কমে গেলেও, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টই ছিল একমাত্র সেগমেন্ট যা ৯% সুদের হারে বৃদ্ধি পেয়েছে। (ছবি: লিন আন)

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে

Batdongsan.com.vn এর বিগ ডেটা দেখায় যে ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে টানা তিন মাস ধরে তীব্র বৃদ্ধির পর, ২০২৪ সালের এপ্রিলের মধ্যে, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টগুলির সংখ্যা ধীর হতে শুরু করে। বিশেষ করে, ২০২৪ সালের এপ্রিলে, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য আগ্রহের স্তর এবং তালিকাভুক্তির সংখ্যা যথাক্রমে ৩০% এবং ২% হ্রাস পায়। তবে, এই পতন কেবল এপ্রিল মাসে স্থায়ী হয়েছিল, মে মাস থেকে, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টগুলি ধীরে ধীরে তাদের "রূপ" ফিরে পায়।

২০২৪ সালের মে মাসে অন্যান্য বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট সেগমেন্ট এবং প্রকারের সুদের হার কমে গেলেও, হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টই একমাত্র সেগমেন্ট যা ৯% সুদের হারে বৃদ্ধি পেয়েছে। মে মাসের তুলনায়, ২০২৪ সালের জুন মাসে সুদের হার একই ছিল।

প্রকৃতপক্ষে, মাত্র এক মাসেরও বেশি সময় ধরে স্থবিরতার পর, ২০২৪ সালের মে মাসের শেষ থেকে এখন পর্যন্ত, অ্যাপার্টমেন্টের দাম একটি নতুন স্তর স্থাপন করে চলেছে। এর অর্থ হল হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

উদাহরণস্বরূপ, Batdongsan.com.vn-এর একটি জরিপ অনুসারে, ভিনহোমস স্মার্ট সিটি প্রকল্পে, ভবন, অবস্থান এবং বারান্দার দিক অনুসারে, এপ্রিলের শেষের দিকে এবং মে মাসের শুরুতে, ১-শয়নকক্ষ + ১ অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ছিল ২.৪-২.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্ট, কিন্তু বর্তমানে, এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা মূল্য ২.৭-২.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্ট। একইভাবে, স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১.৮-১.৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্ট, যা ২০২৪ সালের জুনের তুলনায় গড়ে ১৫০-২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বৃদ্ধি পেয়েছে। এই প্রকল্পে ২-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুম বা ৩-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টও প্রায় ২ মাস আগের তুলনায় ২০০-২৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বৃদ্ধি পেয়েছে।

জেমেক প্রকল্পটি ২-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ২.৭-২.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং থেকে বাড়িয়ে ২.৭৫০-২.৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টে উন্নীত হয়েছে। বিশেষ করে, এই প্রকল্পে ২-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যার মালিক প্রতি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি অফার করছেন।

নাম ট্রুং ইয়েন অ্যাপার্টমেন্ট, বেশিরভাগই পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট, যার মধ্যে ২টি শয়নকক্ষ ছিল, তার দামও ২.৮-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বেড়ে ৩.১-৩.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টে হয়েছে। হ্যান্ডিরেস্কো প্রকল্পে ২টি শয়নকক্ষ, ২টি বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টগুলিও মে মাসে ৪-৪.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বেড়ে ৪.৩-৪.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টে হয়েছে।

লে ভ্যান লুওং স্ট্রিটের প্রকল্প যেমন হ্যানয় সেন্টারপয়েন্ট, টাইমস টাওয়ার, গোল্ডেন প্যালেস অথবা ট্রুং হোয়া - নান চিন স্ট্রিটে অবস্থিত অ্যাপার্টমেন্টগুলির ক্ষেত্রেও গড়ে ২৫০-৩০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট বৃদ্ধি পাচ্ছে।

হ্যানয়ের থান ওয়াই জেলা হঠাৎ করে জমির নিলাম বন্ধ করে দিল কেন?

থানহ ওয়াই জেলা (হ্যানয়) কাও ডুয়ং কমিউনের মুক জা গ্রামের বাঁধ এলাকার ৫৭টি জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম বন্ধ করে দিয়েছে এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে ক্রয়ের নথিপত্র এবং জমার টাকা ফেরত দিয়েছে, কারণ এর মূল মূল্য পুনঃনির্ধারণের প্রয়োজনীয়তা রয়েছে।

১৭ আগস্ট কাও ডুয়ং কমিউনে ৫৭টি জমির জন্য প্রথম থানহ ওই জেলার জমি নিলামের আয়োজক ট্রুং সন জয়েন্ট স্টক নিলাম কোম্পানি হঠাৎ করে নিলাম আয়োজন বন্ধ করে গ্রাহকদের কাছে নথিপত্র এবং জমা ক্রয়ের অর্থ ফেরত দেওয়ার ঘোষণা দেয়।

উপরোক্ত কোম্পানিটি জানিয়েছে যে ইউনিটটি থান ওয়াই জেলা ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্র থেকে একটি নোটিশ পেয়েছে যার বিষয়বস্তু ছিল "হ্যানয়ের থান ওয়াই জেলার কাও ডুয়ং কমিউনের মুক জা গ্রামের বাঁধ এলাকার ৫৭টি জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের প্রথম নিলাম আয়োজন বন্ধ করুন"।

কারণ হল, থানহ ওয়াই জেলা গণ কমিটি হ্যানয় গণ কমিটির সিদ্ধান্ত অনুযায়ী কাও ডুয়ং কমিউনের ১১৪টি জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য পুনর্নির্ধারণ করেছে।

পূর্বে, ঘোষণা অনুসারে, কাও ডুওং কমিউনের মুক জা হ্যামলেট এলাকায় ৫৭টি জমির প্লট ৭৪.৬৩-১৩৪.৬৯ বর্গমিটারের মধ্যে, যার প্রারম্ভিক মূল্য ৮০.৯৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

উপরোক্ত প্রারম্ভিক মূল্যের (কর, ফি এবং চার্জ ব্যতীত) সাথে, জমির প্লটের জন্য জমার পরিমাণ প্রায় ১২১-২১৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

জানা গেছে যে আগস্ট মাসে, থানহ ওই জেলা অন্য কোনও জমি নিলামের আয়োজন করবে না।

এর আগে, ১০ আগস্ট, থান ওয়াই জেলা থান কাও কমিউনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় ৬৮টি জমির নিলামের আয়োজন করেছিল। এই নিলামে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং জনসাধারণের মধ্যে আলোড়ন সৃষ্টি হয়েছিল যখন জয়ী মূল্য প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে ৭-৮ গুণ বেশি ছিল। ৮.৬-১২.৫ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটারের প্রারম্ভিক মূল্য থেকে, সর্বোচ্চ জয়ী মূল্য ১০০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার অতিক্রম করেছিল।

অনেকেই বিশ্বাস করেন যে এই নিলাম এত বিনিয়োগকারীকে আকৃষ্ট করার কারণ ছিল কম প্রারম্ভিক মূল্য। এত প্রারম্ভিক মূল্যের সাথে, বিনিয়োগকারীদের কেবল ২০% জমা করতে হয়েছিল, যা প্রায় ২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমতুল্য।

ক্রেতার ঝুঁকি

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট বাজারে দামের তীব্র বৃদ্ধি দেখা গেছে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, তারপরে প্রকল্প রিয়েল এস্টেট এবং স্থানীয় জমির প্লট। তবে, সম্প্রতি থানহ ওয়ে জেলায় নিলামের ফলাফলের সাথে সাথে 6-8 গুণ বৃদ্ধি পাওয়ায়, এটিকে খুব উত্তপ্ত বলে মনে করা হচ্ছে, এমনকি বিজয়ী মূল্য এবং অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যা উভয়ের দিক থেকেও অস্বাভাবিক।

প্রকৃত রেকর্ড এবং Batdongsan.com.vn ওয়েবসাইটে দেখা যায় যে, থান ওয়াই জেলার থান কাও কমিউনের কিছু গ্রামে আবাসিক জমির দাম, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে বিক্রয়ের জন্য জমির দাম মাত্র ২৭ - ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। এই দাম প্রায় ৮০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ২০২০ সালে প্রায় ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে ২০২৪ সালে প্রায় ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে। সুতরাং, ১০ আগস্টের বিজয়ী দর বর্তমান সাধারণ বিক্রয় মূল্যের চেয়ে ২.৩ - ৩.৭ গুণ বেশি।

অথবা হ্যানয়ের কিছু শহরতলির জেলায় জমির দামের সাম্প্রতিক জরিপের মাধ্যমে দেখা গেছে, যদিও জমির দাম বেড়েছে, বিশেষ করে যেসব এলাকা অবকাঠামোগত উন্নয়নের সুবিধাসহ জেলা বা স্থানে পরিণত হওয়ার প্রস্তুতি নিচ্ছে, থানহ ওয়েতে জমি নিলামের মতো অবাস্তব বৃদ্ধি ঘটেনি।

উদাহরণস্বরূপ, জুনের শেষে মে লিন জেলায় জমির নিলামে, বিজয়ী দরের ফলাফল নাটকীয়ভাবে পরিবর্তিত হয়নি, বিজয়ী মূল্য ২০ - ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ছিল, যখন মে লিন জেলায় এখনও সেতু থেকে রিং রোড ৪, রিং রোড ৩, ৫ পর্যন্ত অবকাঠামো ব্যবস্থার উন্নয়নের সুযোগ রয়েছে... একইভাবে, থাচ থাট জেলায়, বিন ইয়েন কমিউনের কিছু সুন্দর স্থানে জমির দাম সম্প্রতি মাত্র কয়েক মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বৃদ্ধি পেয়েছে, যদিও রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করার জন্য প্রচুর দরকারী তথ্য রয়েছে...

উপরোক্ত বাস্তবতা থেকে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে সাম্প্রতিক জমির উত্তাপ মূলত ফটকাবাজ এবং দালালদের একটি মুনাফা অর্জনের কৌশল। অনেক লোক যারা পূর্বে জমি সংগ্রহ করেছিলেন তারা দাম বাড়াতে এবং উচ্চতর ভিত্তি তৈরি করতে এলাকায় নিলাম ব্যবহার করবেন। যদি নিলামকৃত জমি বিক্রি করা না যায়, তাহলে তারা তাদের আমানত বাজেয়াপ্ত করবে এবং নিয়ম অনুসারে, নিলামে অংশগ্রহণকারীদের প্রাথমিক মূল্যে গণনা করা জমির প্লট বা জমির মোট মূল্যের 20% সমান আমানত দিতে হবে।

Batdongsan.com.vn এর অনলাইন তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারে সুদের মাত্রায় তীব্র ওঠানামা রেকর্ড করা হয়েছে। সাধারণত, ২০২৩ সালে তলানিতে পৌঁছানোর পর জমি এবং আবাসিক জমির অংশ পুনরুদ্ধারের পথে রয়েছে, গত বছরের একই সময়ের তুলনায় অনুসন্ধানের সংখ্যা ১১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে; ব্যক্তিগত বাড়ি, টাউনহাউস এবং ভিলা যথাক্রমে ৩৩%, ২৭% এবং ৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। শহরতলির জেলাগুলিতে, দং আন-এ সুদের মাত্রা সবচেয়ে বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে ১০৪%, কোওক ওই-তে ১০১%, গিয়া লামে ৯৫%, হোয়াই দুক ৭৯%, থাচ থাট ৪৮%...

এর ব্যাখ্যা দিতে গিয়ে বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে, ভূমি আইন ২০২৪, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং আবাসন আইন ২০২৩ আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়ার পর রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির আশঙ্কা থেকেই এটি হতে পারে। অন্যদিকে, হ্যানয় ২০৩০ সালের মধ্যে ৫টি নতুন জেলা (ডং আন, হোয়াই ডুক, গিয়া লাম, থান ত্রি এবং ড্যান ফুওং) তৈরির চেষ্টা করছে, এই তথ্যও এই এলাকার জমিগুলিকে অনেক বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করে।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে, জমির প্লটগুলি পুনরুদ্ধারের মূল প্রবণতায় প্রবেশ করতে শুরু করবে; যদিও বর্তমান "তরঙ্গ" শুধুমাত্র কিছু অঞ্চলে স্থানীয়। অতএব, বিনিয়োগকারীদের বাজারটি সাবধানতার সাথে গবেষণা করা উচিত এবং তথ্যের বস্তুনিষ্ঠ উৎসের মাধ্যমে মূল্যের ওঠানামা সম্পর্কে জানা উচিত।

এছাড়াও, প্রকৃত মূল্যের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম অত্যধিক বেড়ে যাওয়ার পরিস্থিতি থেকে, কিছু বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে ভার্চুয়াল দাম তৈরির জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারকে কারসাজি করার কাজটি অত্যন্ত বিপজ্জনক, যা সরাসরি ক্রেতাদের উপর প্রভাব ফেলে, শেয়ার বাজারকে কারসাজির থেকে আলাদা নয়। এর ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে স্বচ্ছতা এবং অস্থিরতার অভাব রয়েছে, অন্যদিকে রাষ্ট্রের কোনও কঠোর নিষেধাজ্ঞা নেই।

নতুন ব্যবস্থাপনা নীতি এবং আইনের বিধিমালা শীঘ্রই কার্যকর হলে রিয়েল এস্টেটের দাম উপযুক্ত পর্যায়ে নেমে আসবে বলে মানুষ আশা করে। সরকারের লক্ষ্য হলো, যাদের শীঘ্রই একটি বাড়ির মালিকানার সুযোগের প্রয়োজন, তাদের জন্য এটিই সমাধান।

ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে, অনুমতির প্রয়োজন নেই।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের আরও অনেক ক্ষেত্রে অনুমতির প্রয়োজন নেই বলে উল্লেখ করা হয়েছে।

ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ৭টি ক্ষেত্রে অনুমতির প্রয়োজন নেই

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২১ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারার বিধান অনুসারে, যদি এটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২১ অনুচ্ছেদের ১ নং ধারার অধীনে নিম্নলিখিত ৭টি মামলার আওতায় না আসে, তাহলে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য অনুমতি চাওয়ার প্রয়োজন হবে না।

বিশেষ করে, সেই ক্ষেত্রগুলি হল: ধান চাষের জমি, বিশেষ ব্যবহারের বনভূমি, সুরক্ষিত বনভূমি, উৎপাদন বনভূমিকে কৃষি জমি গোষ্ঠীর অন্যান্য ধরণের জমিতে রূপান্তর করা; কৃষি জমিকে অকৃষি জমিতে রূপান্তর করা; বৃহৎ আকারের ঘনীভূত পশুপালন প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় অন্যান্য ধরণের জমিকে ঘনীভূত পশুপালন জমিতে রূপান্তর করা।

ভূমি ব্যবহার ফি ছাড়াই রাজ্য কর্তৃক বরাদ্দকৃত অকৃষি জমিকে ভূমি ব্যবহার ফি বা জমি ইজারা দিয়ে রাজ্য কর্তৃক বরাদ্দকৃত অন্যান্য ধরণের অকৃষি জমিতে রূপান্তর করা; আবাসিক জমি নয় এমন অকৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করা।

সরকারি কাজের জন্য জমি, ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমি অকৃষি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক জমিতে রূপান্তর; বাণিজ্যিক বা সেবামূলক জমি নয় এমন অকৃষি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক জমিকে বাণিজ্যিক বা সেবামূলক জমিতে রূপান্তর করা।

ভূমি ব্যবহার রূপান্তর পরিকল্পনা মেনে চলতে হবে।

ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে পরিকল্পনা মেনে চলতে হবে এবং উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের দ্বারা অনুমোদিত হতে হবে, এটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১১৬ অনুচ্ছেদে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে।

তদনুসারে, যে জেলার জমি অবস্থিত, সেই জেলার পিপলস কমিটি ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর অনুমোদনের জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ।

২০২৪ সালে ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রফল রূপান্তর

বর্তমানে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের সীমা এবং সর্বোচ্চ এলাকা নির্ধারণের কোনও নথি নেই।

ভূমি ব্যবহারের সীমা নির্ভর করে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে ইচ্ছুক ব্যক্তির চাহিদার উপর। তবে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ নথিপত্র পরীক্ষা করবে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের প্রয়োজনীয়তা, ক্ষেত্র যাচাই করবে এবং সীমা সম্পূর্ণরূপে পরিবর্তন করা যায় কিনা তা দেখার জন্য পরিকল্পনা করবে।

জেলা পর্যায়ের বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নির্ধারিত হয়।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html