ঋণ চুক্তি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট লেনদেন: ক্রেতারা অনুতপ্ত! (শেষ লেখা)

রিয়েল এস্টেট বাজার তার "সবচেয়ে উত্তপ্ত" পর্যায় অতিক্রম করেছে। তবে, ঋণ চুক্তি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট লেনদেন এখনও বিদ্যমান, যার পরিণতি রাতারাতি সমাধান করা হয়নি। অতএব, রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থা আইনের নিয়মকানুন আরও কঠোর করার আগে, "দ্বিধা" এড়াতে রিয়েল এস্টেট লেনদেনে স্বাক্ষর করার সময় "কলম লাগানো" সময় লোকেদের ঋণ চুক্তির শর্তাবলী বিবেচনা করা এবং সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা উচিত।

ঋণ চুক্তি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট লেনদেন: ক্রেতারা অনুশোচনায় ভরা! (পর্ব ১) - ফ্লোর প্ল্যান ৫৮৪ এর "হট স্পট" থেকে

ঋণ চুক্তি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট লেনদেন: ক্রেতারা অনুতপ্ত! (পর্ব ২) - সহযোগিতা বা মূলধন সংগ্রহের "ফাঁদ"

গ্রাহকদের উচিত গবেষণা করা এবং স্পষ্ট আইনি মর্যাদা এবং স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের সাথে রিয়েল এস্টেট পণ্য নির্বাচন করা (ছবিতে: জুয়ান হাং আরবান এরিয়া, কোয়াং থাং ওয়ার্ড, থানহ হোয়া সিটি)। ছবি: পিভি

"কলম পড়ে যায়, মুরগি মারা যায়"

মিসেস এলডি-র গল্পে ফিরে আসি - একজন গ্রাহক যিনি MBQH 2125 ফেজ 2-এ জমি কিনেছিলেন। মিসেস এলডি বলেন: “জমির মালিকের সাথে "ক্রয়-বিক্রয় করতে সম্মত" হওয়ার পর, আমি কোম্পানির সাথে ঋণ চুক্তির নাম হস্তান্তরের প্রক্রিয়াগুলি করতে গিয়েছিলাম। চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে, আমি প্রকল্পের আইনি দিকগুলি, বিশেষ করে আমি যে পণ্যটি কিনব (একটি কাঁচা বাড়ি) সে সম্পর্কে তথ্য সাবধানে গবেষণা করিনি, বরং কেবল ভেবেছিলাম যে আমি একটি জমি কিনছি। পণ্যটি কেনার অধিকারের জন্য ঋণ চুক্তির পদ্ধতি কতটা মূল্যবান তা আমি জানতাম না। যখন বিনিয়োগকারী ঘোষণা করলেন যে আমাকে জরুরিভাবে একটি বাড়ি তৈরি করতে হবে, তখন আমি আবার পড়ার জন্য চুক্তিটি বের করেছিলাম; একই সাথে, আমি আইনের বিধানগুলি সম্পর্কে জানতে পেরেছিলাম এবং দেখতে পেয়েছিলাম যে ঋণ চুক্তির মাধ্যমে লেনদেনগুলি খুবই ঝুঁকিপূর্ণ। এখন "নিষ্ক্রিয়" অবস্থানে, আমার পরিবারকে বিনিয়োগকারীর অনুরোধ অনুযায়ী কাজ করতে হয়েছিল।"

“যদি আমরা ভবিষ্যতের আবাসন কেনা-বেচার শর্তাবলী, ঋণ চুক্তির বৈধতা এবং এর সাথে জড়িত জটিল প্রক্রিয়া সম্পর্কে তথ্য সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করি, তাহলে কেবল আমিই নই, অনেকেই এই ফর্মে জমি কিনবেন না বরং লেনদেনের জন্য স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সম্পন্ন জমির প্লট খুঁজবেন” - মিসেস এলডি আরও শেয়ার করেছেন।

এমবি ৫৮৪-এ জমি কিনেছেন এমন গ্রাহক এলটি সি বলেন, "... ঋণ চুক্তি স্বাক্ষরের আগে, ব্রোকার আমাকে "সাব-বুক" "পরিচয়" করানোর জন্য বিএনবি এলএলসি নেতৃত্বের অফিসে নিয়ে যান এবং প্রতিশ্রুতি দেন যে প্রকল্পটি যোগ্য হয়ে উঠলে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র অবিলম্বে হস্তান্তর করা হবে। যেহেতু আমি বিনিয়োগকারী এবং ব্রোকার উভয়কেই বিশ্বাস করেছিলাম, তাই আমি দুটি সংলগ্ন লট "কিনতে" একটি ঋণ চুক্তিতে স্বাক্ষর করেছি। এখন, যদি আমি একটি বাড়ি তৈরি করি, তাহলে আমি "গরু এবং গোয়াল" উভয়ই হারানোর বিষয়ে চিন্তিত; কিন্তু যদি আমি নির্মাণ না করি, তাহলে আমি জানি না আমি কখন আমার বিনিয়োগ করা টাকা ফেরত পেতে পারব..."।

এছাড়াও, থান হোয়া শহরের ডং হুওং ওয়ার্ডে অবস্থিত বাণিজ্যিক ও আবাসিক এলাকা প্রকল্প লট A-TM3 (সংক্ষেপে A-TM3 সাইট) এর বিনিয়োগকারী, BNB কোম্পানি লিমিটেড, এপ্রিল ২০২৩ থেকে এখন পর্যন্ত গ্রাহকরা যখন ব্যবসার প্রতি তীব্র প্রতিক্রিয়া দেখিয়েছেন, তখন "উত্তেজনা" প্রকাশ করেছেন। A-TM3 সাইটের অনেক গ্রাহকের মতে, বিনিয়োগকারী পণ্যের তথ্য সম্পর্কে অস্পষ্টতার লক্ষণ দেখিয়েছেন, বিশেষ করে বিক্রয়ের জন্য জমির "বিজ্ঞাপন" করেছেন কিন্তু অসম্পূর্ণ বাড়িতে "পরিবর্তন" করেছেন; একই সাথে গ্রাহকদের তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরিতে বিনিয়োগ করতে চাইলে অযৌক্তিক পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে বাধ্য করেছেন।

যাইহোক, যখন এন্টারপ্রাইজটি ঋণ চুক্তির আকারে মূলধন সংগ্রহ করেছিল, তখন A-TM3 পরিকল্পনায় বিনিয়োগকারী নির্বাচনের ফলাফল অনুমোদনের একটি সিদ্ধান্ত ছিল এবং প্রাদেশিক গণ কমিটির ২১শে আগস্ট, ২০১৯ তারিখের সিদ্ধান্ত নং 3345/QD-UBND-তে প্রকল্পের স্কেল সম্পর্কে স্পষ্ট তথ্য ছিল এবং পণ্যটি ছিল অসম্পূর্ণ আবাসন, সমাপ্ত বহির্ভাগ। "দুর্ঘটনাক্রমে" এই চুক্তিগুলিতে স্বাক্ষর করে গ্রাহকদের মেনে নিতে হয়েছিল, কারণ তারা চুক্তি বাতিল করতে চাইলেও, বিনিয়োগকৃত অর্থ ফেরত পাওয়া সহজ নয়, বিশেষ করে ধীরগতির রিয়েল এস্টেট বাজার এবং আজকের মতো সমস্যার সম্মুখীন ব্যবসাগুলির প্রেক্ষাপটে।

এর আগে, থান হোয়া সংবাদপত্র থান হোয়া শহরের নং কং, থিউ হোয়া জেলার বেশ কয়েকটি পরিবারের কাছ থেকে ঋণ চুক্তির অধীনে জমি "ক্রয়" করার বিষয়ে সাহায্যের জন্য একটি আবেদন পেয়েছিল। তবে, "ক্রেতার কাছে জমি হস্তান্তর করার সময়, জমিটি অন্য কারও দখলে ছিল।

থান হোয়া প্রদেশ বার অ্যাসোসিয়েশনের লে ফুওং হোয়াং ল কোম্পানি লিমিটেডের পরিচালক আইনজীবী লে থি ফুওং-এর মতে, ঋণ চুক্তির দুটি রূপ রয়েছে এবং উভয় ক্ষেত্রেই গ্রাহকরা অসুবিধার সম্মুখীন হন।

প্রথমত, যদি ঋণ চুক্তিতে এমন কোনও বিষয়বস্তু না থাকে যা দেখায় যে ঋণের পরিমাণ ঋণগ্রহীতার প্রকল্পে জমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত, তাহলে ঋণ চুক্তিতে সেই বাধ্যতামূলক মূল্য নেই যা ঋণগ্রহীতাকে (যিনি প্রকল্প বিনিয়োগকারীও) জমির সাথে সংযুক্ত নির্দিষ্ট সম্পত্তি ঋণদাতার কাছে হস্তান্তর করতে হবে। এই চুক্তিটি কেবল একটি নাগরিক ঋণ চুক্তি, ঝুঁকি হল যে যখন রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের জন্য যোগ্য হয় এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পায়, তখন তার নিজস্ব সুবিধার জন্য, বিনিয়োগকারী রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর চুক্তিতে প্রবেশ করেন না বরং শুধুমাত্র ঋণদাতাকে মূলধন এবং সুদ (যদি থাকে) পরিশোধ করতে সম্মত হন, যার ফলে ঋণদাতার আর্থিক ক্ষতি হয়।

দ্বিতীয়ত, চুক্তিতে ঋণের পরিমাণ এবং ঋণগ্রহীতার প্রকল্পে প্লট/জমি প্লট, বাড়ির মধ্যে সম্পর্ক দেখানো একটি বিষয়বস্তু রয়েছে। ঋণ চুক্তিটি একটি জাল লেনদেনের মামলা হতে পারে, যা প্রকৃত লেনদেনকে গোপন করে যা ভবিষ্যতে গঠিত একটি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় লেনদেন (এই সময়ে প্রকল্পটি আইনের বিধান অনুসারে বিক্রয়ের জন্য যোগ্য নয়)। এই চুক্তিতে, যদি কোনও বিরোধ দেখা দেয়, উভয় পক্ষের মধ্যে একটি মামলাটি আদালতে আনে, তাহলে ঝুঁকি থাকে যে জাল লেনদেন (যা একটি ঋণ লেনদেন) এবং গোপন লেনদেন (যা একটি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় লেনদেন) উভয়ই আদালত কর্তৃক অবৈধ ঘোষণা করা হবে। আইনি পরিণতি হল যে ঋণদাতা (ক্রেতা) কেবল অর্থ ফেরত পাবে কিন্তু রিয়েল এস্টেট পাবে না।

আইনটি মনোযোগ সহকারে শিখুন

তবে, সম্ভাব্য বিনিয়োগের মাধ্যম হিসেবে, ভবিষ্যতে গঠিত রিয়েল এস্টেটের অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে যদি ক্রেতা আইনি লেনদেন নিশ্চিত করার জন্য প্রকল্পের বৈধতা সাবধানতার সাথে পরীক্ষা না করেন।

আইনটিতে এখন রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ধরণ সম্পর্কে খুব সুনির্দিষ্ট নিয়ম রয়েছে। থান হোয়া নির্মাণ বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ ভু থান বিনের মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন কার্যকর হওয়ার পর, নির্মাণ বিভাগ রিয়েল এস্টেট লেনদেন, বিশেষ করে ভবিষ্যতে গঠিত রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইনের বিধানগুলি মেনে চলার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে প্রচার এবং প্রচারের বিভিন্ন রূপ গ্রহণ করেছে।

তদনুসারে, রিয়েল এস্টেট আইন নং 66/2014/QH13 এর 55 ধারা অনুসারে, ভবিষ্যতে ব্যবসায় স্থাপনের জন্য গঠিত রিয়েল এস্টেটের শর্তাবলী হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত নথি, প্রকল্পের নথি, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নির্মাণ নকশা, নির্মাণ অনুমতির প্রয়োজন হলে নির্মাণ অনুমতি, প্রকল্পের অগ্রগতির সাথে সম্পর্কিত প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণের সমাপ্তির স্বীকৃতি সংক্রান্ত নথি; ভবিষ্যতে আবাসিক উদ্দেশ্যে নির্মিত অ্যাপার্টমেন্ট ভবন বা মিশ্র-ব্যবহারের ভবনের ক্ষেত্রে, সেই ভবনের ভিত্তি নির্মাণের সমাপ্তির স্বীকৃতির একটি রেকর্ড থাকতে হবে। সেই সাথে, ভবিষ্যতে নির্মিত আবাসন বিক্রি, লিজ বা কেনার আগে, বিনিয়োগকারীকে প্রাদেশিক আবাসন ব্যবস্থাপনা সংস্থার কাছে লিখিত নোটিশ দিতে হবে যে আবাসনটি বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য যোগ্য কিনা।

এর সাথে, ডিক্রি নং 99/2015/ND-CP এর 19 অনুচ্ছেদে বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নের জন্য মূলধন সংগ্রহ চুক্তি স্বাক্ষরের কথাও বলা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগের জন্য মূলধন সংগ্রহ চুক্তি স্বাক্ষর শুধুমাত্র আবাসন আইনের 69 অনুচ্ছেদের ধারা 2, 3 এবং 4-এ নির্ধারিত ফর্মের মাধ্যমে করা যেতে পারে এবং নিম্নলিখিত নিয়মগুলি মেনে চলতে হবে: মূলধন অবদান, বিনিয়োগ সহযোগিতা, ব্যবসায়িক সহযোগিতা, যৌথ উদ্যোগ এবং সমিতিতে অংশগ্রহণকারী পক্ষগুলিকে চুক্তিতে সম্মত মূলধন অবদান অনুপাতের ভিত্তিতে কেবল মুনাফা (নগদ বা শেয়ারে) ভাগ করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে; বিনিয়োগকারীদের এই বিন্দুতে নির্ধারিত মূলধন সংগ্রহ ফর্ম বা মূলধন সংগ্রহের অন্যান্য রূপ প্রয়োগ করে আবাসন পণ্য ভাগ করতে বা নিবন্ধন, জমা এবং আবাসন কেনার অধিকারকে অগ্রাধিকার দিতে বা প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগ করতে মূলধন সংগ্রহকারী পক্ষের জন্য অনুমতি দেওয়া হয়নি।

থান হোয়া সিটির ডং হুওং ওয়ার্ডের বাণিজ্যিক ও আবাসিক এলাকা প্রকল্প লট এ-টিএম৩-তে বাড়ি তৈরি করা অনেক গ্রাহক চিন্তিত কারণ তারা জানেন না যে বিনিয়োগকারী কখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র জারি করার প্রক্রিয়াগুলি সম্পাদন করবেন। ছবি: পিভি

মিঃ ভু থান বিন সুপারিশ করেন: "রিয়েল এস্টেট লেনদেন করার সময়, গ্রাহকদের আইনের বিধানগুলি স্পষ্টভাবে বুঝতে হবে, বিশেষ করে প্রকল্পের আইনি নথি, বিনিয়োগকারীর ক্ষমতা এবং ভবিষ্যতের আবাসন তৈরির জন্য মূলধন ক্রয়-বিক্রয়ের শর্তাবলী সম্পর্কে, যাতে অস্পষ্ট আইনি অবস্থা সম্পন্ন প্রকল্পে জড়িত হওয়ার ঝুঁকি এড়ানো যায়।"

তবে, বাস্তবে, রাষ্ট্রের ব্যবস্থাপনা বিধি "এড়িয়ে যাওয়ার" জন্য, বিনিয়োগকারীরা বিভিন্ন "কৌশল" ব্যবহার করেন এবং বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, ভবিষ্যতের আবাসন বা মূলধন সংগ্রহের ক্রয়-বিক্রয় "ঋণ চুক্তি", "আমানত", "সহযোগিতা চুক্তি" ধারণার মাধ্যমে নাগরিক লেনদেনের মাধ্যমে করা হয়... "রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির এই ধরণের লেনদেন পরিচালনা করার কোনও ভিত্তি নেই", মিঃ ভু থান বিন যোগ করেন।

থান হোয়া রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্তেজনার সাথে, রিয়েল এস্টেট পণ্যগুলি সর্বদা "তাজা চিংড়ি" এর মতোই ব্যয়বহুল। বেশিরভাগ প্রকল্প "কাগজে" থাকার পর থেকে অনেক সেকেন্ডারি বিনিয়োগকারীর মাধ্যমে বিক্রি এবং "পাস" করা হয়েছে; কিন্তু নির্মাণ বিভাগের তথ্য অনুসারে, বিনিয়োগ নীতির জন্য অনুমোদিত মাত্র 30/104টি প্রকল্প নির্মাণ বিভাগ কর্তৃক ক্রয়, বিক্রয় বা মূলধন সংগ্রহের জন্য যোগ্য বলে অবহিত করা হয়েছে, যা প্রমাণ করে যে "আইন এড়িয়ে" ক্রয়-বিক্রয়ের পরিস্থিতি বেশ সাধারণ। ভাগ্যক্রমে, আমরা একজন স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীর সাথে দেখা করেছি যিনি সঠিক উদ্দেশ্যে সংগৃহীত মূলধন ব্যবহার করেছিলেন এবং গ্রাহকের অধিকার নিশ্চিত করা হয়েছিল। একজন "কুখ্যাত" বিনিয়োগকারীর সাথে দেখা করার ক্ষেত্রে যিনি অন্য প্রকল্পে বিনিয়োগ করার জন্য অর্থ "নেয়েছিলেন", গ্রাহক রিয়েল এস্টেট পণ্যটি পাননি বা পরে সমস্যার সম্মুখীন হয়েছেন তা আসলে অনেক পরিণতি ফেলেছে।

গ্রাহকরা বর্তমানে যেসব সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছেন, বিশেষ করে জমির ওভারল্যাপিং বন্টন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদানে বিলম্বের মুখোমুখি হয়ে, থান হোয়া প্রাদেশিক বার অ্যাসোসিয়েশনের লে ফুওং হোয়াং ল কোম্পানি লিমিটেডের পরিচালক আইনজীবী লে থি ফুওং পরামর্শ দেন: বিনিয়োগকারী এখনও ক্রেতাকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র প্রদানের প্রক্রিয়া সম্পন্ন না করার বিষয়ে, দুই পক্ষের মধ্যে বিরোধ দেখা দিতে পারে। যদি দুই পক্ষ আলোচনা এবং সমঝোতা করতে না পারে, তাহলে ক্রেতা বিক্রেতার বিরুদ্ধে নিষ্পত্তির জন্য আদালতে মামলা দায়ের করতে পারেন। একই জমির ক্ষেত্রে যেখানে বিনিয়োগকারী ইচ্ছার নিবন্ধন সহ ঋণ চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন, অথবা এমনকি অনেক গ্রাহকের সাথে বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন, সেখানে দণ্ডবিধি ২০১৫ এর ১৭৪ ধারায় বর্ণিত সম্পত্তির জালিয়াতিপূর্ণ দখলের লক্ষণ রয়েছে, যা ২০১৭ সালে সংশোধিত এবং পরিপূরক করা হয়েছে; এই ক্ষেত্রে গ্রাহকদের গ্রহণযোগ্যতা এবং নিষ্পত্তির জন্য পুলিশ তদন্ত সংস্থার কাছে একটি আবেদন জমা দেওয়া উচিত।

রিপোর্টার গ্রুপ

সূত্র: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm