এখন আমি হতাশ বোধ করছি।

Báo Dân Việt•08/01/2018

[বিজ্ঞাপন_১]

রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রবেশের অনেক উপায় আছে, তাহলে আপনি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতটি কেন বেছে নিলেন?

ব্যবসায় কেউই তাদের পণ্য সস্তায় বিক্রি করতে চায় না। কিন্তু আমি শুধু সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি তৈরি করতে চাই। কারণ আমি মনে করি, সফল হতে হলে এমন পণ্য তৈরি করতে হবে যা বহু মানুষ ব্যবহার করতে পারে, বিশেষ করে যাদের বাসস্থানের প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে। আমাদের দেশে অধিকাংশ মানুষই গরীব; ধনী মানুষ আর কোথায় পাবেন? তাই, মধ্যবিত্ত ও গরীব মানুষের জন্য বাড়ি তৈরি করে সাশ্রয়ী মূল্যে বিক্রি করা একটি অত্যন্ত সার্থক কাজ, তাই না? তবে, সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি বিভিন্ন ধরনের হয়ে থাকে। আমি যে বাড়িগুলো তৈরি করি, তার গুণমান কেবল তারাই সঠিকভাবে উপলব্ধি করতে পারে, যারা সেগুলোতে বসবাস করে (অবশ্যই, একই মূল্যের অন্যান্য অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায়)।

সবাই জানে যে কম দামে বাড়ি বিক্রি করলে অনেক ক্রেতা আকৃষ্ট হয়। কিন্তু সবাই দাম কমাতে পারে না। আমার কিছু বন্ধু রিয়েল এস্টেটে কাজ করে, এবং তারা বলে যে জনাব থান যদি প্রতি বর্গমিটারে ৯৫ লক্ষ ভিয়েতনামী ডং-এ বাড়ি বিক্রি করেন, তাহলে তিনি নিশ্চিতভাবে লোকসান করবেন। তাহলে, তার রহস্যটা কী?

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের জন্য বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া এবং ব্যবস্থাপনা দল অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ; ব্যবস্থাটি অবশ্যই সুসংগঠিত ও সহজ হতে হবে; এর মাধ্যমে উপকরণ ও শ্রম উভয় খরচই সাশ্রয় হওয়া উচিত।

এছাড়াও, আধুনিক প্রযুক্তি প্রয়োগ করে নির্মাণ প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করা প্রয়োজন। আগে একটি ১৮ তলা ভবন নির্মাণ করতে ৩ বছর সময় লাগত, কিন্তু এখন মাত্র ৯ মাস সময় লাগে, যেমনটি এই ভবনটিতে যেখানে আপনি এখন বসে আছেন।

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো খরচ কমানোর জন্য ব্যাংক ঋণ ছাড়া মূলধনের অন্য সব উৎস একত্রিত করার চেষ্টা করা, কারণ পণ্যের মূল্যের প্রায় ২০ শতাংশই ব্যাংক ঋণের সুদ বাবদ খরচ হয়ে থাকে।

অবশেষে, একটি যুক্তিসঙ্গত বিক্রয় মূল্য নির্ধারণ করুন, খুব বেশি লাভ করবেন না। ব্যবসায় আপনাকে ভাগ করে নিতে জানতে হবে, কারণ যখন আপনি কম দামে কিন্তু ভালো মানের কোনো পণ্য বিক্রি করেন, তখন তারল্য খুব বেশি থাকে। প্রকৃতপক্ষে, থান হা শহরাঞ্চলে প্রতি বর্গমিটারে ৯.৫ মিলিয়ন VND মূল্যে প্রায় ৪,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট মাত্র ৩ মাসে বিক্রি হয়ে গিয়েছিল।

বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী বেশিরভাগ ডেভেলপার মধ্যম-পরিসর এবং উচ্চ-মানের বিভাগ বেছে নেন, এবং খুব কম সংখ্যকই সাশ্রয়ী মূল্যের বিভাগটি বেছে নেন। একজন বিনিয়োগকারীর দৃষ্টিকোণ থেকে, ডেভেলপারদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের নাকি উচ্চ-মানের আবাসন নির্মাণ করা বেশি লাভজনক?

এটি ডেভেলপার সহ আরও অনেক বিষয়ের উপর নির্ভর করে। যদি ডেভেলপার একটি শেয়ারবাজারে তালিকাভুক্ত কোম্পানি হয়, তবে ব্যাংক এবং শেয়ার বাজার থেকে তহবিল সংগ্রহের জন্য তাদের উচ্চ-মূল্যের প্রকল্প হাতে নিতে হয়। এটাই তাদের কাছে গুরুত্বপূর্ণ; তারল্য একটি সম্পূর্ণ ভিন্ন বিষয়।

বাস্তবে, ১০ বছরেরও বেশি সময় আগে সম্পন্ন হওয়া অনেক দামী অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প রয়েছে, কিন্তু সেগুলোর অনেক ফ্ল্যাট এখনও অবিক্রিত রয়ে গেছে। বিক্রি কম হলে মূলধন আটকে যাবে এবং তা বাজারে চলাচল করতে পারবে না, যা কেবল ডেভেলপারকেই নয়, সংশ্লিষ্ট অংশীদারদেরও ক্ষতিগ্রস্ত করবে।

আমার মতো সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বেছে নিলে প্রকৃত চাহিদা পূরণ হয়; বাড়ি ক্রেতারা থাকার জন্য একটি জায়গা পায়, এবং আমার কাছে অন্যান্য প্রকল্পে পুনরায় বিনিয়োগ করার মতো মূলধন থাকে।

জনাব থান আমাদের অভ্যর্থনা জানালেন, কিন্তু তাঁর অফিসের দরজা বন্ধ না থেকে খোলা ছিল। তিনি বিশ্বাস করেন যে, দরিদ্রদের কাছে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিক্রি আনুষ্ঠানিকতার সাথে করা উচিত নয়, বরং সহজ ও বন্ধুত্বপূর্ণভাবে করা উচিত। ক্রেতাদের যদি অ্যাপার্টমেন্ট বা প্রকল্প সম্পর্কে কোনো প্রশ্নের উত্তরের প্রয়োজন হয়, তবে তিনি ব্যক্তিগতভাবে বিস্তারিত ব্যাখ্যা দেন। "ক্রেতাদের সবচেয়ে বেশি প্রয়োজন বিশ্বাস। আপনি যদি নিজেকেই বিশ্বাস না করেন, তবে আর কে করবে?" এই কারণেই তাঁর অফিস কখনও বন্ধ থাকে না, এবং তাঁর অ্যাপার্টমেন্ট বা প্রকল্প সম্পর্কে দেখা করতে বা প্রশ্ন করতে ইচ্ছুক কাউকেই তিনি কখনও ফিরিয়ে দেন না।

যখন আপনি রিয়েল এস্টেট ক্ষেত্রে প্রবেশ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগটি বেছে নিয়েছিলেন, তখন কি সামাজিক চাহিদা নিয়ে কোনো গবেষণা করেছিলেন?

হ্যাঁ, অবশ্যই। আমি ১৯৯৯ সাল থেকে গবেষণা করছি, যখন লিন ড্যামের সিটি৯ কমপ্লেক্সের নির্মাণকাজ চলছিল। সমাজে সাধারণভাবে এবং বিশেষ করে হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা ছিল ব্যাপক।

একজন রিয়েল এস্টেট পেশাদার হিসেবে, সাধারণ মানুষের জন্য আবাসনকে আরও সাশ্রয়ী ও সহজলভ্য করতে আপনার কী নীতিগত সুপারিশ রয়েছে?

আমি হ্যানয় নগর সরকারের কাছে প্রতি বর্গমিটার ৬০ লক্ষ VND মূল্যে সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য আবেদন করছি। অনুমোদন পেলে, আমি ১০,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ করে প্রতি বর্গমিটার ৬০ লক্ষ VND মূল্যে বিক্রি করার প্রতিশ্রুতি দিচ্ছি, কিন্তু আমার প্রস্তাবটি এক বছর ধরে ঝুলে আছে এবং এখনও অনুমোদন পায়নি।

আমার মনে হয়, গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো নীতিনির্ধারকরা এটা করতে চান কি না, কারণ ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর পক্ষে পরামর্শ ও প্রস্তাব দেওয়া খুবই কঠিন। ব্যক্তিগতভাবে, আমি আমার সাধ্যমতো চেষ্টা করতে পারি।

আমার মনে হয়, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বেশিরভাগ মানুষের জন্যই উপযুক্ত। উদাহরণস্বরূপ, আমি উপরে যেমনটা উল্লেখ করেছি, থান হা শহরাঞ্চলের সব ৪,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট মাত্র ৩ মাসের মধ্যেই বিক্রি হয়ে গিয়েছিল। অনেক মধ্যবিত্ত পরিবার শহরের কেন্দ্রস্থলে তাদের বাড়ি বিক্রি করে এখানে দুটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছে—একটি দম্পতি ও তাদের সন্তানদের জন্য এবং অন্যটি তাদের বাবা-মায়ের জন্য। এরপরও শহরের কেন্দ্রস্থলে কাজে যাতায়াতের জন্য একটি গাড়ি কেনার মতো যথেষ্ট টাকা তাদের কাছে ছিল। রাস্তাঘাটও এখন সুবিধাজনক, তাই একটু দূরে বসবাস করাও কোনো সমস্যা নয়।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস