আবাসন মূল্যের "প্রতিবন্ধকতা" নিরসন: সামাজিক আবাসন উন্নয়ন একটি কৌশলগত অগ্রাধিকার হওয়া উচিত

VTV.vn - বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখনও বেশি, যা বেশিরভাগ মানুষের, বিশেষ করে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষের, ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।

চিত্রের ছবি।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, সাম্প্রতিক আবাসন নীতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত কেন্দ্রীয় স্টিয়ারিং কমিটির সম্মেলনে, প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন একটি প্রশ্ন উত্থাপন করেছিলেন যা সমগ্র শিল্পকে "মুক্ত" করে: "আমাদের এই প্রশ্নের উত্তর দিতে হবে কেন অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি এবং কেন বেশি থাকে?" এই প্রশ্নটি কেবল বাজারের যৌক্তিকতা সম্পর্কে উদ্বেগকেই প্রতিফলিত করে না, বরং আবাসন উন্নয়ন, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন বিভাগ - যা বৃহৎ পরিসরে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানোর মূল চাবিকাঠি হিসাবে বিবেচিত হয়, সে সম্পর্কে নীতি, প্রক্রিয়া এবং চিন্তাভাবনা সামঞ্জস্য করার জরুরি প্রয়োজনীয়তাও দেখায়।

* প্রকৃত চাহিদা - ভারসাম্যহীন সরবরাহ

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আর্থিক পরিকল্পনা বিভাগের প্রাক্তন পরিচালক ডঃ বুই ডুক হাং মন্তব্য করেছেন যে বর্তমান বাজার পরিস্থিতি বিশ্লেষণ করলে দেখা যাচ্ছে যে সরবরাহ-চাহিদা দ্বন্দ্ব মূল কারণগুলির মধ্যে একটি। বাণিজ্যিক আবাসন বিভাগে, বিশেষ করে মধ্য-উচ্চ-স্তরের আবাসনগুলিতে পণ্যের আধিক্য থাকলেও, সামাজিক আবাসনের গুরুতর অভাব রয়েছে। অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ার অনেক কারণ রয়েছে, তবে বহু বছর ধরে চলমান মূল কারণ হল ক্রেতাদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের সামাজিক আবাসন বিভাগের সরবরাহের অভাব।

প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন উল্লেখ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার ভারসাম্যহীনভাবে বিকশিত হচ্ছে, বেশিরভাগ সরবরাহ উচ্চমানের খাতে কেন্দ্রীভূত, সমাজের প্রকৃত চাহিদার তুলনায় অনেক দূরে। আবাসনের দাম খুব বেশি বেড়ে গেছে, কখনও কখনও নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, বিশেষ করে দুটি বড় শহর হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে। "অনেক লোকের বাড়ির প্রয়োজন কিন্তু দাম খুব বেশি হওয়ায় তারা তা কিনতে পারে না। যে বাড়িগুলির দাম প্রতি বর্গমিটারে ৭০ মিলিয়ন বা ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর বেশি, সেগুলি কেনার টাকা কার আছে?", প্রধানমন্ত্রী জোর দিয়ে বলেন।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একটি প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বর্তমানে গড়ে ৭০-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ধরে রাখা হয়েছে, যা বছরের শুরুর তুলনায় প্রায় ৫.৬% বেশি। ইতিমধ্যে, অনেক সামাজিক আবাসন প্রকল্প সময়সূচী অনুসারে বাস্তবায়িত হয়নি, ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের প্রকল্পে নির্ধারিত পরিকল্পনার মাত্র ৫৯.৬% এ পৌঁছেছে। এই বিভাগের উন্নয়নে সহায়তা করার জন্য ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজ দুই বছর বাস্তবায়নের পরে মাত্র ৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর বেশি বিতরণ করেছে...

বিশেষজ্ঞের দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ বুই ডুক হাং বলেন যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানো কঠিন হওয়ার একটি প্রধান কারণ হল ব্যবসাগুলি বিনিয়োগ মূলধন পেতে অসুবিধা বোধ করে। মুদ্রানীতি রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের জন্য ব্যাংক ঋণ অ্যাক্সেস করার জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেনি, অন্যদিকে কর্পোরেট বন্ড এবং শেয়ার বাজারের মতো দীর্ঘমেয়াদী মূলধন সংগ্রহের চ্যানেলগুলি এখনও বিকশিত হয়নি।

ব্যাংকগুলি থেকে স্বল্পমেয়াদী ঋণ মূলধনের একটি বৃহৎ অংশের জন্য দায়ী থাকার প্রেক্ষাপটে, ক্রমবর্ধমান তরলতার ঝুঁকি ব্যাংকগুলিকে ঋণ দেওয়ার সময় সতর্ক করে তোলে। এর ফলে ব্যবসার জন্য নতুন প্রকল্প বাস্তবায়ন করা অসম্ভব হয়ে পড়ে অথবা বিলম্ব হয়, যার ফলে প্রকৃত সরবরাহের ঘাটতি হয় এবং দাম বেড়ে যায়।

একই সময়ে, অনেক সমন্বয় সত্ত্বেও, আইনি ব্যবস্থায় এখনও অনেকগুলি ওভারল্যাপ রয়েছে, অস্পষ্ট এবং বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় অসুবিধা সৃষ্টি করে। দীর্ঘ প্রশাসনিক প্রক্রিয়া, কার্যকরী সংস্থা এবং স্থানীয়দের মধ্যে সমন্বয়ের অভাব, তৃণমূল পর্যায়ে সীমিত ব্যবস্থাপনা ক্ষমতাও নির্মাণে বিনিয়োগ এবং বাজারে আবাসন আনার প্রক্রিয়াকে ধীর করে দেয়।

আইনি ও মূলধনী কারণের পাশাপাশি, অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের ইনপুট খরচও বাড়ছে। জমির দাম, সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ, জমি ব্যবহারের ফি, কর, ফি এবং নির্মাণ সামগ্রীর দাম সবই বাড়ছে, যদিও কোনও কঠোর নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা নেই। এই খরচগুলি শেষ পর্যন্ত বিক্রয় মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা হয়, যা ক্রেতার উপর বোঝা চাপিয়ে দেয় - মিঃ হাং বিশ্লেষণ করেছেন।

প্রকৃতপক্ষে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এও প্রতিফলিত করে যে বর্তমান জমির মূল্য তালিকা এবং জমি ব্যবহার ফি গণনা পদ্ধতি প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয়ের উপর ভারী বোঝা চাপিয়ে দিচ্ছে। এদিকে, জমির মূল্যায়ন এবং জমি ব্যবহার ফি আদায় স্থানীয়ভাবে অসঙ্গত, যার ফলে স্বচ্ছতার অভাব এবং বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি পাচ্ছে।

* বাজার পুনর্গঠন

উপরোক্ত পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের নির্বাহী কমিটির সদস্য এবং G6 গ্রুপের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন আনহ কুয়ে, ২০২৫-২০২৭ সময়কালে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানোর জন্য একাধিক সুনির্দিষ্ট এবং সম্ভাব্য সুপারিশ করেছেন। প্রথমত, শীঘ্রই আরও যুক্তিসঙ্গতভাবে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা সম্পূর্ণ করা এবং জারি করা প্রয়োজন, একই সাথে আইনি প্রক্রিয়াগুলি সম্পূর্ণভাবে অপসারণ করা, ব্যবসাগুলিকে আরও সুষ্ঠুভাবে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা।

একই সময়ে, ব্যক্তিদের দ্বারা নিলামে তোলা জমির জন্য, মিঃ কুই প্রস্তাব করেছিলেন যে মূল্য বৃদ্ধির অপেক্ষায় থাকা জমির জল্পনা এবং মজুদ দূর করার জন্য, 2 বছরের মধ্যে স্থানান্তর সীমাবদ্ধ করার জন্য, উচ্চ আমানতের প্রয়োজন, আর্থিক সক্ষমতা প্রমাণ করার জন্য এবং একই সাথে নিলামে জয়ের 7 দিনের মধ্যে বাধ্যতামূলক অর্থ প্রদানের জন্য একটি ব্যবস্থা স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা প্রয়োজন...

একই সাথে, অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির প্রাথমিক বিক্রয় মুনাফা নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন, এটি ৫০% এর বেশি সীমাবদ্ধ করা উচিত নয়। কারণ মিঃ কুয়ের মতে, বর্তমানে অনেক প্রকল্পের লাভের মার্জিন ২-৩ গুণ বেশি, যার ফলে বিক্রয় মূল্য প্রকৃত খরচের দ্বিগুণেরও বেশি হয়ে যায়। উদাহরণস্বরূপ, ২০২২ সালে হ্যানয়ে একটি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের দাম ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা যার নির্মাণ ব্যয় প্রায় ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, কিন্তু ২০২৫ সালের মধ্যে দাম বেড়ে ৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হবে যেখানে খরচ মাত্র ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হবে।

বিশেষ করে, বাজারের প্রকৃত চাহিদার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ সরবরাহ উৎস তৈরি করার জন্য সমন্বিত পরিকল্পনা এবং ভালো অবকাঠামো সহ বড় শহরগুলিতে এবং এর আশেপাশে সামাজিক আবাসন শক্তিশালীভাবে বিকাশ করা প্রয়োজন।

একই দৃষ্টিভঙ্গি ভাগ করে ডঃ বুই ডুক হাং জোর দিয়ে বলেন যে সচেতনতা পরিবর্তন করা এবং আবাসন বিনিয়োগকে ক্রয়-বিক্রয় থেকে মূলত ভাড়া আবাসন এবং ভাড়া-ক্রয়ে বিনিয়োগ বৃদ্ধিতে স্থানান্তর করা প্রয়োজন। এটিকে সামাজিক আবাসন নীতি বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে একটি অগ্রগতি হিসেবে বিবেচনা করা উচিত।

এটি কেবল আবাসন সমস্যার সমাধানই করে না বরং সামাজিক শ্রম নিয়ন্ত্রণেরও একটি সমাধান। শ্রমিকরা যে কোনও কর্মক্ষেত্রে যেতে পারে, যখন তাদের আয়ের জন্য উপযুক্ত থাকার জায়গা থাকে; বিশেষ করে যখন সংগঠন পুনর্গঠন, দ্বি-স্তরের স্থানীয় সরকার বাস্তবায়ন, প্রদেশগুলিকে একীভূত করা, জেলা স্তর বিলুপ্ত করা এবং কমিউনগুলিকে একীভূত করা।

“২০১৩ সালের সংবিধানের আদর্শ, দলীয় রেজোলিউশন এবং ২০২১-২০৩০ সালের আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন কৌশল স্পষ্টভাবে বলে: “রাষ্ট্র, সম্প্রদায় এবং জনগণের আবাসন উন্নয়নের যত্ন নেওয়ার দায়িত্ব রয়েছে”। বিশেষ করে, সামাজিক আবাসন উন্নয়নের যত্ন নেওয়ার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রকে অবশ্যই অগ্রণী ভূমিকা পালন করতে হবে। অতএব, সামাজিক আবাসন নির্মাণ এবং ব্যবসায় জনসেবামূলক কার্যক্রম সম্পন্ন উদ্যোগের মডেল পর্যালোচনা করা প্রয়োজন” – ডঃ বুই হাং “পরামর্শ দিয়েছেন”।

বাজারের দিক থেকে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেন যে বর্তমান বাজারে পণ্যের অভাব নেই বরং উপযুক্ত পণ্যের অভাব রয়েছে। বর্তমান বাড়ির ক্রেতাদের বেশিরভাগই জীবনযাপনের জন্য নয়, বরং বিনিয়োগ বা অনুমানের জন্য, লাভের আশায়। এদিকে, যাদের প্রকৃত চাহিদা রয়েছে তারা উচ্চ মূল্যের কারণে এগুলি অ্যাক্সেস করতে পারছেন না।

কিছু বর্তমান ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং নগর উন্নয়ন নীতি, যদিও বাজার নিয়ন্ত্রণের লক্ষ্যে, অনিচ্ছাকৃতভাবে সরবরাহকে বাধাগ্রস্ত করে। উদাহরণস্বরূপ, ভূমি বিভাজন এবং বিক্রয় কঠোর করার নিয়ম, অথবা "স্ব-আলোচনামূলক ক্ষতিপূরণ" প্রক্রিয়া ছোট আকারের প্রকল্প বাস্তবায়নকে প্রায় অসম্ভব করে তোলে, যা বাজারের নমনীয়তা এবং বিকেন্দ্রীকরণকে উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করে।

অতএব, মিঃ কোয়াং-এর মতে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমাতে কেবল মূলধন এবং প্রশাসনিক পদ্ধতি সম্পর্কিত সমাধানই নয়, বরং টেকসই আবাসন উন্নয়নের জন্য পরিকল্পনা, ভূমি, আর্থিক ব্যবস্থাপনা এবং অভিযোজনে আরও গভীর সংস্কার প্রয়োজন।

প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন বারবার আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন নীতিতে সামাজিক আবাসনের কৌশলগত ভূমিকার উপর জোর দিয়েছেন, যা কেবল সামাজিক নিরাপত্তাই নয় বরং সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতায়ও অবদান রাখে।

সুতরাং, সামাজিক আবাসনকে বাজারের জন্য একটি সহায়ক হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে। অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমাতে, মূলধন, জমি, কর এবং পরিকল্পনার উপর নির্দিষ্ট ব্যবস্থা সহ সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে জাতীয় বিনিয়োগের অগ্রাধিকার হিসাবে বিবেচনা করা প্রয়োজন। একই সাথে, নির্দিষ্ট এবং সম্ভাব্য প্রণোদনা নীতির মাধ্যমে এই বিভাগে দৃঢ়ভাবে অংশগ্রহণের জন্য বেসরকারি উদ্যোগগুলিকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন।

বিশেষজ্ঞরা সাধারণত একমত যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানোর সমস্যার সমাধান কয়েকটি একক বা স্বল্পমেয়াদী পদক্ষেপের মাধ্যমে অর্জন করা যাবে না। এটি নগর পরিকল্পনা, আইন, অর্থ, কর থেকে শুরু করে আবাসন উন্নয়ন চিন্তাভাবনা এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক ব্যবস্থাপনা কৌশল পর্যন্ত অনেক ক্ষেত্রের সাথে সম্পর্কিত একটি সমস্যা।

বিশেষ করে, মন্ত্রণালয়, শাখা, এলাকা এবং ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় থাকা প্রয়োজন। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, আমাদের আবাসন উন্নয়নের মানসিকতা পরিবর্তন করতে হবে যাতে এটি কেবল বিনিয়োগের হাতিয়ার হিসেবে ব্যবহার না করে জনগণের সেবা করে। যখন রিয়েল এস্টেট বাজার তার প্রকৃত মূল্যে ফিরে আসবে, উপযুক্ত পণ্য, যুক্তিসঙ্গত এবং স্বচ্ছ দামের সাথে, তখন মানুষের আবাসন অ্যাক্সেসের আরও সুযোগ থাকবে এবং অর্থনীতি একটি স্থিতিশীল, সুস্থ এবং টেকসই বাজার থেকে উপকৃত হবে।

সূত্র: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm